一、首部

1、判决书字号
一审判决书：福建省柘荣县人民法院（2014）柘民初字第522号民事判决书

2、案由：房屋买卖合同

3、诉讼双方
原告魏某。
委托代理人游某。
被告苏某、陈某。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织
审判机关：福建省柘荣县人民法院
合议庭组成人员：审判员：袁高贤

二、诉辩主张

原告魏某诉称：2005年3月22日，原告魏某与被告苏某、陈某就坐落于福建省柘荣县双城镇文昌南路40号土地使用权（四至：东至道路规划红线，西至路，南至郑乃信共基，北至袁如锦共沟各0.15米路；面积60平方米）及房屋转让达成协议。双方约定，该土地使用权连同地上建筑物以总价款20.6万元转让给原告，原告向被告支付现金12.6万元，剩余价款由原告代被告苏某偿还被告苏某向中国工商银行所借的8万元贷款结清。签订协议后，原告就入住该房屋。之后原告多次要求两被告协助原告办理房屋的产权过户变更登记手续，但是两被告却以各种理由予以推脱，拒绝履行合同义务。请求判决：被告苏某、陈某立即协助原告魏某办理坐落于福建省柘荣县双城镇文昌南路40号房屋的土地使用权和房屋所有权变更登记的手续。

被告苏某、陈某未提交答辩，但被告苏某、陈某提交了一份《民事反诉状》称：2005年，被告苏某因资金周转困难，银行的抵押贷款无力偿还，遂与原告协商房屋买卖事宜，草拟的契约原告没有签字，只是被告对其他签定人表示的单方意思，因此，双方没有签订契约，买卖关系不成立，合同无效，被告没有义务配合原告办理过户手续。合同无效，被告返还原告代垫银行贷款8万元，原告自2005年占有使用被告房屋和收益应冲抵该款。请求依法驳回原告起诉。

三、事实和证据
福建省柘荣县人民法院公开审理查明：被告苏某、陈某系夫妻关系。2005年3月22日，原告魏某与被告苏某、陈某订立一份卖断契，约定：被告苏某将自己置建的坐落于福建省柘荣县双城镇文昌南路40号五层住宅（四至：东至路，西至路，南至郑乃信共基，北至袁如锦共沟（各0.15米）邻路）卖断给原告魏某为业，价款20.6万元。订约时，原告共支付被告苏某现金12.6万元，双方约定被告苏某于2005年1月28日向中国工商银行柘荣县支行借贷的8万元个人住房贷款（贷款到期日为2008年1月27日，还款方式为等额本息还款）全部由原告负责偿还，以此结清购房款。此后，原告依约代被告苏某按月偿还银行贷款，直至2007年2月25日，原告一次性向中国工商银行柘荣县支行支付28 673.33元，提前还清了被告苏某的8万元银行贷款，履行了付款义务。所交易房屋的抵押权于2007年2月25日注销。后原告要求两被告协助办理房屋权属变更登记手续，两被告未予协助。
另查明：原、被告所交易的房屋，原房屋所有权证号为柘房权字2002字第03952号，登记时间为2005年1月31日；国有土地所有权证号为柘国用（2002）字第162号，登记的时间为2002年5月28日；两本证件上登记的产权人均为苏某。现房屋所有权证号变更为柘房权证字第11679号，登记的产权人为苏某、陈某。
上述事实有下列证据证明：
1、原告身份证。2、两被告的户籍证明。3、买卖契约1份。4、柘国用（2002）字第162号国有土地使用权证及柘房权证2002字第03952号房屋所有权证各1份。5、中国工商银行个人住房贷款还款计划表复印件1张。6、证人袁炉锦的询问笔录1份。7、鼎管民（98）楮字第152号结婚证复印件1份。8、个人住房贷款凭证1张。9、中国工商银行特种转账借方凭证1张。10、证人袁炉锦证言。
原告魏某用以上证据证明原告与被告苏某、陈某夫妻订立房屋买卖合同，原告付清购房款，被告未履行协助产权变更登记的义务等的事实。

四、判案理由
福建省柘荣县人民法院经审理认为：原告魏某与被告苏某、陈某订立的房屋买卖合同，有卖断契、证人证言及被告苏某在反诉状中自认还贷事实等证据予以证实，合同系双方真实意思的表示，房屋买卖合同成立并生效。诉争房屋在2007年2月25日抵押权注销后，已获得权属变更登记的条件，被告苏某、陈某经原告要求，理当履行协助变更房屋权属登记的义务，但两被告至今未予履行，其行为已构成违约，故原告主张两被告履行协助变更房屋权属登记义务的请求，事实和法律依据充分，应予支持。被告苏某、陈某主张契约无效，没有事实和法律依据，本院不予采纳。被告苏某、陈某经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。

五、定案结论
福建省柘荣县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项、第一百三十九条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：
被告苏某、陈某应当自本判决生效之日起十日内履行协助原告魏某办理坐落于福建省柘荣县双城镇文昌南路40号房屋的土地使用权和房屋所有权变更登记（变更登记至原告魏某名下）手续的义务。
案件受理费4390元，减半收取为2195元，财产保全费1550元，合计3745元，由被告苏某、陈某共同负担（两被告应当在本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费）。

六、解说
本案主要存在如下二个问题值得探讨：
一、民间的卖断契，在房屋买卖合同中如何认定。
一般房屋买卖合同应当采用书面形式订立，所以通常房屋买卖合同是要式的法律行为。本案原告魏某与被告苏某、陈某订立了一份卖断契，此种卖断契在民间的房屋买卖合同中已沿用很久，在过去的时候非常普遍。一般情况下，由买卖双方协商议定后，请中人代笔拟定契约内容（一般有固定的基本行文样式），由中证人、出卖人（有时还包括出卖人家人）、代笔人一同签字画押，然后将契约交于买受人收执，买受人凭此接收房屋并作为产权的依据。这是民间买卖房屋的一种习惯。然而，虽然契约中载明买卖价款已支付，分毫不差，但实际上，有时价款的支付并非全部在立契时交割完毕，故对于买卖价款是否全额支付还应当结合其他证据予以认定。本案原、被告间的买卖行为即通过此种方式，原告手执卖断契且提交了证人证言、以及被告个人住房贷款凭证、中国工商银行特种转账借方凭证，已能证实订立买卖房屋合同和支付购房款的事实，加之被告苏某在反诉状中自认还贷事实佐证了部分购房款是通过代被告还贷的方式支付的事实，因此认定合同系双方真实意思的表示，房屋买卖合同成立并生效。被告提出卖断契是其单方意思表示，进而否认合同的效力，无论从民间的交易习惯上判断，还是依证据、依法理判断，均不能成立。
二、房屋的交付义务不仅包括买受人将房屋移交出卖人占有和使用，还包括协助买受人办理物权变更登记手续的义务。
《中华人民共和国物权法》第九条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。"可见，房屋买受人仅订立合同并占有了房屋，还未实际取得所购房屋的物权。在民间较多的群众以为，房屋购买后并实际占有即以为取得了房屋，故常不知道却办理物权变更登记手续或怠于办理物权变更登记手续，以致于引起许多不必要的麻烦。办理物权变更登记手续在诉讼中实际是要求出卖人履行协助买受人办理物权变更登记手续的义务，因为物权变更登记手续要通过买卖双方到行政部门共同申请办理。办理物权变更登记手续是行政机关的行政职能，出卖人并没有办理物权变更登记手续的权利。因此，本案原告起诉要求两被告协助办理房屋权属变更登记手续的诉讼请求，表述明确，于法有据，此可为相关案例的当事人所参照。
（袁高贤）