裁判要点： 本案争议的焦点就在于原、被告之间签订的房屋买卖协议的效力如何认定？在审理过程中出现有三种意见。 第一种意见认为，本案不属于人民法院受理案件范围，应当驳回原告的起诉。理由如下：本案诉讼的标的物房屋所依附土地没有办理办土地使用证，无法确认土地权属，现发生争议，依据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定，应驳回原告的起诉，待政府对土地进行确权后再做处理。 第二种意见认为，原、被告之间签订的房屋买卖协议应属无效，且认为非本集体成员受让集体土地及房屋的转让合同违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应属无效，原、被告之间应当互相返还。理由如下：《国务院办公厅关于加强土地转让管理严谨炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的，与集体经济组织成员的资格是联系在一起的，在一定程度上，农村宅基地具有社会福利和社会保障的功能，农村宅基地不具有可交易性。本案的标的物房屋所依附的土地属于农村集体土地，农村集体土地不能转让给本集体组织以外的人。 第三种意见认为，原、被告之间签订的房屋买卖协议有效，被告应当继续履行合同，支付原告主张的剩余房款。理由如下： 其一，物权转让合同未经登记不发生物权变动的效果，但法律保护基于合同产生的债权请求权。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）和《最高人民法院关于适用《<中华人民共和国合同法>》若干问题的解释（一）》（以下简称《合同法解释》）对“物权变动的效力”与“物权合同的效力”进行了区分：《合同法解释》第九条第一款规定：“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不发生转移。” 《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第二十三条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可知，我国法律规定物权变动成功必须具备三个要件：物权合同＋交付（动产）＋登记（不动产）。物权合同只产生债权请求权的法律效果，若物权合同不能得到履行，当事人之间仅产生违约责任，而不是认定物权合同无效，未交付或者未办理登记不影响合同的效力，只是物权变动不发生法律效力，即物权变动未成功。其二，认定本案合同无效的法律依据不符合法定位阶。《合同法解释》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严谨炒卖土地的通知》显然不能作为认定协议无效的法律依据。相反，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这里实际上隐含了宅基地是可以出卖的，具有一定的流通性。第六十三条又规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，防止在土地流转过程中丧失土地自身用途的价值，维持农业用地的数量，保障农民的生存之本和粮食供应，并未禁止买卖流转。其三，维护诚实信用原则。为维护和促进全社会的诚实信用风尚，但凡不为法律默许的“出尔反尔”失信行为，均应受到法律和司法的否定评价，唯有如此，才能保证合同的严肃性和民事、经济交往的安全性。 受诉法院持第三种意见。

裁判要点： 本案双方的争议焦点是龚某等三人以江西省汉威建设工程集团有限公司云南直属处昆阳服装加工基地的名义，与原告熊某签订周转材料租赁合同行为的定性。 首先、这是一种代理行为。对此，双方签订的合同加盖有"江西省汉威建设工程集团有限公司云南直属处昆阳服装加工基地"印章，被告明确承认该印章为其项目章。2004年4月1日起施行的《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》第十一条规定："分包工程发包人应当设立项目管理机构，组织管理所承包工程的施工活动。项目管理机构应当具有与承包工程的规模、技术复杂程度相适应的技术、经济管理人员。其中，项目负责人、技术负责人、项目核算负责人、质量管理人员、安全管理人员必须是本单位的人员。"本案中，昆阳服装加工基地为被告江西省汉威建设工程集团有限公司所设立的项目部，被告江西省汉威建设工程集团有限公司明确承认合同上的印章为其项目章，应当推定该印章为被告公司项目负责人持有。 其次、这是一种无权代理行为。按照公司法基本原理，只有公司的法定代表人有权代表公司表达民事意思，实施民事行为，这是法定代表权。但在实践中，公司的内外事务繁多，法定代表人不可能事必躬亲，有些事务必须由公司的其它人员办理，在公司对外民事活动中，公司其他人员必须获得法定代表人的授权，作为其代理人才能从事民事行为，否则对公司不产生约束力。在建设工程活动中，建设工程项目负责人作为施工单位的内部管理人员，负责具体工程项目管理，其权能也来自于单位法定代表人的授权，因而项目负责人意味着取得了法定代表人的授权。本案中，龚某等人应当与被告江西省汉威建设工程集团有限公司之间定有授权契约，但在审理中被告江西省汉威建设工程集团有限公司不予认可，且各方均未举证证明该授权契约，由此导致有无授权不明，可以推定龚某等人持项目章与原告签订合同的行为属于无权代理行为。 再次，这是一种表见代理行为。代理人的无权代理行为并不当然对被代理人无效，合同法第四十九条规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。这是表见代理的规定，法律设立表见代理制度的目的在于维护交易安全，保障权利人的权利得到有效救济，促进市场有效发展，倾向与保护善意第三人，正如我国学者指出,表见代理是指代理人虽无代理权，但善意第三人在客观上有充足的理由相信代理人有代理权，并因此与代理人为民事法律行为，该项法律行为的效果直接归属于本人的法律制度。本案中，龚某等三人持该被告项目部印章与原告熊某签订建筑设备租赁合同，从事建筑设备租赁本身无需资质，无需被告公司的合同专用章，原告熊某作为交易相对人有理由产生合理信赖。主流观点认为，表见代理制度中的信赖合理性，意味着对第三人对代理权表象的信赖在当时当地是可以理解的，其未能采取积极的措施调查事实真相并非基于自己的过失，而是由于代理权表象自身的不易识别性，而且在该情形下赋予第三人调查义务是没有必要的，对这种合理信赖应予以保护。被告江西省汉威建设工程集团有限公司以不清楚项目部印章是如何加盖于合同予以抗辩，但表见代理制度存在的合理性，就是因为在实务中，相对人信赖无权代理人具有代理权往往是由于被代理人的过失造成的。即使被告所述是事实，也应归因于其对印章未尽谨慎管理义务，被告对印章的保管具有过错，在此情形下，让有过失的被代理人承担无权代理行为的后果，符合正义的原则。表见代理维护的是交易安全与交易秩序等社会公共利益，较之于个别被代理人的利益而言更为重要。 最后，表见代理直接对被代理人本人产生效力，无需本人追认，在构成表见代理情形，法律未赋予被代理人本人以追认权。如果代理人实施了无权代理行为，但善意相对人客观上有理由相信代理人有代理权，此时无权代理将转化为有权代理。在表见代理的情况下，法律将使本人直接对善意相对人承担被代理人的责任，即便该无权代理行为违反了本人的意志或利益，本人也不能否认该代理行为对其产生的拘束力，而必须对之承担责任。 综上，被告江西省汉威建设工程集团有限公司的抗辩理由不成立，其拒付租金构成迟延履行主要债务，已构成根本违约，故关于原告请求解除合同的请求，依法应予以支持。并应向原告支付建筑设备租金。当然，被告公司因此所遭受的损失，被告向原告承当合同责任后，可以向无权代理人龚某等三人追偿，但这是被告公司的内部关系，不能对抗原告。

裁判要点： 在现实生活中，承揽合同与雇佣合同都在一定程度上为合同相对人提供了一定的劳务，两种合同有相似之处。在提供劳务的过程中当事人发生损害如何赔偿，由谁来赔偿？正确区分当事人双方所签定的合同是承揽合同还是雇佣合同，赔偿的标准和法律依据各不相同，为了正确运用法律，有必要对两者进行区分。 加工承揽合同，按照合同法第251条的规定，"是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。承揽包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。"承揽合同具有以下几个特征：（1）其标的是按照定做人的要求完成工作成果,定做人就完成的工作成果而支付报酬；（2）标的物具有特定的性质，以满足定作人的特殊需要；（3）承揽人工作具有独立性。承揽人应以自己的设备，技术和劳力，完成主要工作，不受定作人的指挥管理，同时承揽事项的完成具有一定的人身依附性，故不得随意交由他人进行。（4）承揽人自担风险。承揽人应以自己的风险独立完成工作，对工作成果的完成负全部责任。 所谓雇佣合同（劳务合同），是指从事雇主授权或者指示范围内的生产经营活动或者其他劳务活动。劳务合同（雇佣合同）具有以下两个显著特征：（1）雇佣关系是提供劳务的合同,以完成一定的劳动为标的，雇主为其提供的劳务支付报酬，至于工作成果则不是合同的标的；（2）雇员的工作不具有独立性。他一般以雇主的设备、技术为依托而工作，受雇主的指挥管理；（3）雇佣关系中所从事的事项范围比较广，包括生产经营活动及其他各项劳务活动，活动技术含量比较低，受雇用人付出的主要是劳动力，其报酬成分也单一，仅仅包括劳动力的价值；（4）雇员在从事雇佣活动中的风险由雇主承担。 通过对两者概念的分析，雇佣合同与承揽合同的区别主要表现为：（1）雇佣合同是以直接提供劳务为目的，承揽合同则是以完成工作成果为目的，提供劳务仅是完成工作成果的手段。（2）承揽合同履行中所生风险由完成工作成果的承揽人承担，而雇佣合同履行中所生风险由接受劳务的雇佣人承担。（3）承揽合同的当事人之间不存在支配与服从的关系，承揽人在完成工作中具有独立性，雇佣合同的受雇人在一定程度上要受雇佣人的支配，在完成工作中要听从雇佣人的安排、指挥。 在实践中为了准确区分二者，当事人双方就承揽与雇佣发生争议时，可以综合分析下列因素，结合案件具体情况予以认定：（1）当事人之间是否存在控制、支配和从属关系；（2）是否由一方指定工作场所、提供劳动工具或设备，限定工作时间；（3）是定期给付劳动报酬还是一次性结算劳动报酬；（4）是继续性提供劳务，还是一次性提供工作成果；（5）当事人一方所提供的劳动是其独立的业务或者经营活动，还是构成合同相对方的业务或者经营活动的组成部分。如当事人之间存在控制、支配、和从属关系，由一方指定工作场所、提供劳动工具或设备，限定工作时间、定期给付劳动报酬，所提供的劳务是接受劳务一方生产经营活动的组成部分的，可以认定为雇佣。反之，则应当认定为承揽。（6）从交付工作成果来看，实践中，承揽合同应交付工作成果合同方才能给付合同价款，而雇佣合同以出卖劳动力为主，只要出卖了劳动力，劳动者就可依约定或法律要求付款，并不要求劳动者必须完成工作成果。

裁判要点： 虽然本案原、被告双方在审理中就合同解除时间存在争议，但是案件的核心焦点实际为。 法院通过审理查明双方解除合同的真实原因为涉案房屋在其他案件中被查封而无法过户，并据此认定作为房屋出卖人的兰某1、兰某2存在根本违约行为，焦某1要求兰某1、兰某2支付违约金亦有合同条款作为依据。 审理中，兰某1、兰某2陈述称焦某1及其子焦某2曾在招商银行签署一份协议书，该协议书内容为焦某1收到对方返还的部分房款300万元后双方即解除买卖关系，且互不追究任何责任；但是在兰某1、兰某2退还300万元款项后焦某2却抢走并撕毁了协议。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款规定："当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。"因此，兰某1、兰某2有义务对其所述的上述协议书内容进行举证。但是除自身陈述外，兰某1、兰某2并无其他直接证据能够证明焦某1曾承诺双方互不追究任何责任。 然而，诚实信用是民法的帝王条款。《中华人民共和国民法通则》第四条即规定："民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。"2012年修正后的《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款亦规定："民事诉讼应当遵循诚实信用原则。"本案中，法院从招商银行调取的录像可以表明，焦某1及其子焦某2在一张纸上进行了签字，以此换取兰某1、兰某2退还了已付购房款，然后焦某2背弃诚信撕毁了该纸张。根据民事诉讼法的规定，当事人的陈述也是一种证据形式。双方就该纸张上的具体内容陈述不一，兰某1、兰某2称其内容为己方向对方返还300万元后双方互不追究任何责任；焦某1称其内容为对方向己方返还本金并支付违约金60万元。又因该纸张仅有焦某1与焦某2签字，即为焦某1与焦某2的单方承诺；据此，兰某1、兰某2关于纸张具体内容的陈述更合常理，而焦某1关于纸张具体内容的陈述显与常理相悖：如果纸张具体内容为兰某1、兰某2应当支付违约金并明确了违约金的数额，则该纸张应由兰某1、兰某2一方人员签字承诺，而不应由焦某1一方人员签字承诺。焦某1在买卖交易过程中违背诚实信用，于收到兰某1、兰某2退还的已付购房款后即撕毁已经签署的单方承诺纸张；又在民事诉讼过程中再次违背诚实信用，对于纸张内容进行显悖常理的陈述；由此，法院可以采信兰某1、兰某2关于纸张具体内容的陈述，并认定兰某1、兰某2对于其所述焦某1曾承诺双方互不追究任何责任一事已经充分举证。 另，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定："有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。"本案中，焦某1毁灭证据的行为相比拒不提供证据的行为更加恶劣，依据举轻以明重的法律解释方法，上述第七十五条的规定可在本案中予以准用，法院因此可以推定兰某1、兰某2关于焦某1已承诺双方互不追究任何责任的主张成立。 在这一案件中，法院在举证责任分配方面适用了民法通则与民事诉讼法中的诚实信用原则；因焦某1违背诚信撕毁了已经签署的单方承诺纸张，故而法院认定兰某1、兰某2对于其所述焦某1曾承诺双方互不追究任何责任一事已经充分举证。同时，法院还依据举轻以明重的法律解释方法，认为《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条关于拒不提供证据的法律后果的规定在本案中可以准用，因焦某1毁灭证据的行为相比拒不提供证据的行为更加恶劣，故而法院推定兰某1、兰某2关于焦某1已承诺双方互不追究任何责任的主张成立，并最终判决焦某1已无权要求兰某1、兰某2支付违约金。

裁判要点： 本案的争议焦点在于。股权转让协议是基于配偶一方的无权处分行为侵犯夫妻共同财产权益而认定无效，还是认为股东对股权的处分具有相对的独立性，股权转让时配偶是否同意并非股权转让合同效力的必要条件而认可其效力，实践中存在两种不同的意见。 第一种意见认为，股权系婚姻关系存续期间取得的财产，属于夫妻共同共有，夫妻作为共同共有人，对共有财产享有平等的占有、使用、收益和处分的权利，任何一方不得擅自处分。在未经共同共有人同意的情况下，擅自转让股权的行为属于无权处分，侵害了夫妻共同财产权益，该转让协议应属无效。 第二种意见认为，股东转让股权，是股东行使固有权利的体现，其理论基础在于股权的社员性和管理权授予，其法律依据在于公司法的相关规定。股权因具有独立的权利属性，股东对股权的处分具有相对的独立性，股权转让时配偶是否同意并非股权转让合同效力的必要条件。 我们认为上述两种意见都有一定的合理性，在判断夫妻关系存续期间，配偶单独对其名下股权的转让行为是否有效的问题时，应当平衡《婚姻法》和《公司法》所保护的价值维度的基础上，结合案件的实际情况综合予以考虑： 一、关于武某转让股权是否构成无权处分并导致合同无效的问题。 《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营的收益归夫妻共同所有。而股权作为一种投资形式，一经取得，即可享有公司的利润分配收益，属于上述法律所规定的生产、经营收益的范畴，因股权而获得的财产权益应属于夫妻共同财产。故本案中，武某在与张某夫妻关系存续期间，通过出资而获得的天德盛公司股权属于夫妻共同财产。这是股权与夫妻间其他共有财产的相似之处。但由于股权的取得兼具有人合基础，与股东自身密切相关，同时股权变动涉及公司、其他股东甚至第三人的利益，故股权又具有截然不同于其他夫妻共同财产的特点。鉴于股权作为夫妻共同财产的特殊性，因而在夫妻一方未经对方同意与他人订立处分股权的合同时，对其合同效力的认定原则应有别于其他夫妻共同财产。股权转让自由是公司法的一项基本原则，对公司制企业的发展具有重大意义，股权转让自由理应当受到尊重和保障，而对股权转让自由的限制亦必须以维护公司发展以及市场经济秩序为目的。《中华人民共和国公司法》第七十二条规定了有限责任公司股权转让需经过其他股东过半数同意以及其他股东对所转让股权的优先购买权，除此之外，对股权转让并无其他限制，故判断夫妻一方未经另一方同意转让股权行为的效力，不宜仅因夫妻双方之间对处分行为存在分歧而认定股权转让行为当然无效，须结合转让人和受让人的主观状态来判断。如果股权转让之双方存在以畸低价格转让等恶意串通行为，损害作为股权共有权人的另一方配偶利益的，该转让行为即使已经依法成立并在股东间发生效力，利益受损的配偶仍可依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定请求确定股权转让合同无效。因此，认定武某、武某1的股权转让行为的效力，不应仅以张某作为配偶一方对处分行为提出异议来认定，而应根据两人之间是否存在恶意串通、损害张某利益的事实来判断。 二、关于武某、武某1是否构成恶意串通、损害张某利益的问题。 当事人恶意串通损害国家、集体或者第三人利益，导致合同无效的法律依据是《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定。恶意串通首先需要双方具有共同目的，希望通过订立合同损害第三人的利益，即明知或应当知道转让行为会造成第三人利益的损坏，而故意为之。恶意串通需要串通双方事先存在着通谋，表现为当事人事先达成一致的协议，也可以是一方做出意思表示，而对方或其他当事人明知实施该行为所达到的非法目的，而用默示的方式表示接受。但由于其中的"恶意串通"属于当事人主观意识范畴，只有在"恶意串通"这种主观状态具有外在的表现形式且能够被证据证明时，才可以作出认定。 具体到本案，应结合股权转让的时间、转让双方的自然情况以及在客观上是否使张某的利益受到了损失等因素来判断武某、武某1之间是否存在恶意串通、损害张某利益的事实。2001年4月9日，武某与张某登记结婚。武某1系武某的父亲，婚后，武某、张某与武某1一直居住在一起。2012年3月8日，武某起诉至法院，要求与张某离婚，2012年3月26日，武某撤回对张某的起诉。2012年3月31日，武某与武某1签订出资转让协议书，武某将天德盛公司的出资2万元人民币转让给武某1。当日，天德盛公司办理了工商变更登记。武某1是天德盛公司的法定代表人、股东，武某1对于武某所持有天德盛公司20%的股权系夫妻共同财产应当明知，在武某撤回起诉后不久，其与武某1就签订了股权转让协议，且协议并未约定股权转让的对价。武某和武某1称张某对股权转让一事知情，但并未提供证据证明，而从张某随后起诉武某离婚诉讼一案的庭审笔录中，张某要求对天德盛公司20%的股权进行分割时，武某才告知该股权已经转让给武某1，故在离婚诉讼中，张某未能获得股权对应的财产价值。因此，武某与武某1的股权转让行为应当认定为恶意串通，损害了张某的合法权益，应属无效。 三、股权转让的对价应当作为一般情形下判断是否侵害配偶财产权益的考虑因素。 张某作为武某的配偶，在天德盛公司章程没有对股东离婚后股权的分配作出特别约定的情况下，其与武某享有共有权的是天德盛公司股权的财产收益，对股东资格不享有共有权，其本身无权决定股权是否处分以及处分和变价的时间。即便武某不将名下公司股权转让与武某1，根据《中华人民共和国公司法》第七十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十六条之规定，夫妻离婚时，持有股权一方的配偶若要成为该公司股东，也须经过半数股东同意，即在其他股东不同意张某成为天德盛公司股东的情况下，张某也只能在与武某进行共有财产分割时获得相应公司股权的价值，而不能当然取得天德盛公司的股权。且股权不同于普通动产、不动产物权，其价值不仅与注册资本相关，更与公司管理人员的经营能力、公司主营业务的发展前景、公司的运营情况有关，股权的未来收益本身具有不确定性，武某的处分股权行为并不必然导致张某股权收益的减损。 结合股权以及夫妻共同财产制的特点，本院认为，武某、武某1的股权转让行为是否侵犯了张某的利益，侵犯了张某的何种利益，应以张某与武某解除婚姻关系并进行夫妻共有财产分割时可获得的利益作为判断标准。如前所述，综合本案情况，婚姻关系结束后，张某可以获得的利益仅限于股权变价价值的财产利益，故判断该股权转让行为是否损害了张某的合法权益，主要应考虑该股权转让行为是否对张某可分得财产价值构成减损，即股权转让的价值是否明显偏低。本案中，武某和武某1的股权转让协议中并未约定股权转让的对价，武某称武某1支付了2万元对价，但并未提供证据证明，属于明显低价转让，无需进行评估。若存在支付对价的情形时，笔者认为，股权价值与公司注册资本、公司管理人员的经营能力、公司主营业务的发展前景、公司的运营情况，以及公司是否拥有专利、商标等知识产权或者商业秘密等密切相关，不同企业会有不同情况，故一般情况下，应当对股权价值进行评估认定的基础上判断转让的对价是否合理。

裁判要点： 一、合同效力问题。合同的生效要件包括：1.合同当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力；2.合同当事人意思表示真实；3.合同不违反法律或者社会公共利益；4.具备法律、行政法规规定的合同生效必须具备的形式要件。本案中，原、被告及第三人均具有完全民事行为能力，各方订立房屋买卖合同的意思表示均真实，且所订立合同不违反相关法律法规的强制性规定，不违反社会公共利益，同时，第三人在与被告签订房屋买卖合同时对原、被告间的在先合同并不明知，不存在恶意串通损害他人利益的情形，故被告先后与原告及第三人订立的两份房屋买卖合同，均应认定合法有效，合同双方当事人均应依据合同约定履行相应合同义务。 二、债权的平等性。债权具有平等性。数个债权人对同一个债务人先后发生数个普通债权时，其效力一律平等，不因其成立先后而有效力上的优劣。本案中，虽然原、被告签订房屋买卖合同在先，被告与第三人签订合同在后，但由于被告未协助原告办理房屋的更名过户，即诉争房屋的物权并未发生变动，故被告作为该房屋的所有权人，依然有权将房屋转卖第三人。原告及第三人履行交付房款义务后，分别依据各自的房屋买卖合同而享有对被告的债权是平等的，而被告将房屋实际交付第三人，由第三人持续占有使用，则应视为其选择履行与第三人之间的房屋买卖合同，故被告应当承担对原告的相应违约责任。 "一房二卖"现象在当今社会屡见不鲜，其违背诚实信用原则、妨碍公共秩序的同时，也对交易安全和经济发展构成严重威胁，因此，购房者在交易过程中，应提高警惕，注意自身合法权益的保护。首先，购房者在签订买卖合同之前，应做好对标的物的审查，到房地产登记机关查询房屋的物上权利，包括所有权及他项权利登记等情况；并对标的物进行实际踏查。第二，合同订立过程中，双方可协商适当加重卖方的违约责任，以防止"一房二卖"行为的出现或降低购房者因对方"一房二卖"给其造成的损失。第三，购房者应增强物权意识，在合同订立后，及时对标的物进行物权变更登记，从而保障自己的合法权益。

裁判要点： 本案中，《工矿产品购销合同》、《最高额浮动抵押合同》以及《最高额保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同。案件的争议焦点问题为，这涉及对《物权法》相关条款的理解和在司法实践中的把握，值得探讨。 《物权法》第181条规定："经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。"此条确定了我国的动产浮动抵押制度，即抵押人就其现在或者将来的全部动产或者部分动产设定抵押，同时对该动产保留在正常经营过程中的自由处分权，在发生法定的或者约定的事由导致浮动抵押物确定后，抵押权人有权实现其抵押权。动产浮动抵押应当经过登记，但未登记的，不具有对抗善意第三人的效力。同时，浮动动产抵押最大的特点在于，在抵押物特定化以前，抵押人可以对抵押物享有自由处分权，而抵押权人仅能就特定化后的抵押物主张权利。因此，如何确定抵押物的范围是保障抵押权人合法权益的关键。 《物权法》第196条规定，依据第181条设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：（一）债务履行期届满，债权未实现；（二）抵押权人被宣告破产或者被撤销；（三）当事人约定的实现抵押权的情形；（四）严重影响债权实现的其他情形。从有利于裁判文书执行的角度来看，裁判文书中必然要将抵押物确定后的状态予以量化，这要求要明确抵押权确定的时间节点和已存数量。按照这个实用标准来看，196条所列明的抵押物确定条件缺乏刚性，审判实践和执行中缺乏操作性。一是从时间节点来看，履行期届满、约定情形、影响债权实现的情形等，涉及履约行为的性质判断，一般情况下存在争议；二是在抵押物并不转移占有的情况下，抵押权人无法控制抵押物，一般也缺乏证明在上述情形下抵押物范围的能力。一旦抵押人恶意秘密转移抵押物，也难以从证据上予以证明。解决这个问题的关键在于，在符合上述条件的前提下，由抵押权人或者其他第三方在某个时间节点以某种具有法律效力的形式对抵押物进行界定。本案中，法院依中远公司申请采取了保全措施，将库存钢材查封并造册，一是以保全措施采取之时为节点，二是以保全范围确定了抵押物数量，最终也是判决中远公司对该查封财产实现抵押权。这样处理很好地解决了上述问题。 综上，本案判决事实查明清楚，适用法律正确。

裁判要点： 该案例的核心问题是。 《最高人民法院关于审理旅游纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十九条第一款规定："旅游者在自行安排活动期间遭受人身损害、财产损失，旅游经营者未尽到必要的提示义务、救助义务，旅游者请求旅游经营者承担相应责任的，人民法院应予支持。"。本案中，结合死者马某3等四人与被告签订的《团队出境旅游合同》，包含《出团通知》等内容的电子邮件及短信，以及《免责书》的具体内容可以判定被告作为旅游经营者已经在签订合同时、旅游者出发前以及旅游活动期间均尽到了必要的安全警示义务；从马某3溺亡后被告协助二原告处理善后事宜的经过看，被告已经尽到了必要的救助义务和协助义务，因此被告不应就马某3溺亡的事实承担法律责任。需要指出的是，尽管《团队出境旅游合同》、《出团通知》和《免责书》均为格式文本，但作为旅游者在签订合同时理应为自己利益，认真阅读并了解旅游合同条款，也应当在收到《出团通知》时阅读其内容，对其中的安全警示条款进行必要的了解；在离开旅游团队自行活动时，也应当对可能发生的风险及自身应对潜在风险的能力有足够的认识。此外，原告当事人在以旅游服务合同纠纷为案由的案件中提出侵权损害赔偿的诉讼请求，在现有法律规定下，人民法院应向其释明在合同之诉中不能将侵权之诉一并进行处理，如原告坚持在合同之诉中主张其侵权损害赔偿的请求，人民法院应当依法判决予以驳回。 一、旅游经营者是否尽到安全警示义务及救助义务的判断标准 （一）旅游经营者是否尽到安全警示义务的判断标准 判断旅游经营者是否对旅游者尽到了必要的安全警示义务，不能仅以事发前一刻或一段时间内旅游经营者的作为或不作为来判定，必须将旅游者的安全警示义务置于旅游服务合同的订立与履行这一完整流程中进行考察：1、在签订旅游服务合同时有无约定必要的安全警示内容条款，并针对旅游活动中潜在的一般安全风险向旅游者进行提示说明；2、在旅游者出行前，有无以"出团通知"等书面形式，就此次旅游活动中可能发生的特殊安全风险，向旅游者进行提示说明（考虑到实践中旅游服务合同大多为格式合同、模板合同，但不同的旅游项目会因其旅游活动的地点、内容不同而产生不同的安全风险，因此旅游经营者有必要在出行前，结合此次旅游活动的特点，就可能发生的安全风险向旅游者做出提示说明）；3、在组织旅游者进行旅游活动期间，特别是进行含有潜在安全风险的活动时，有无向旅游者提示潜在的安全风险。就本案而言，被告作为旅游经营者已经在上述三个方面履行了安全警示义务：1、《团队出境旅游合同》明确载明了旅游活动期间可能发生的安全风险以及责任承担；2、被告提交的《公证书》表明，被告在出行前已经通过邮件的形式向马某3等四人发送了书面《出团通知》，并通过短信形式提醒四人注意查收并阅读该通知，而《出团通知》中也明确载明了有关安全警示的内容；3、在马某3等四人告知地接社导游其欲前往军舰岛自行活动时，地接社导游提出的《免责书》首部明确载有"......鉴于过往数月由少数中国入境旅客，因参加非法或未经中国政府核实之本地旅游团体所提供之自费项目、行程，往往遭逢意外、伤亡、金钱损失......"的文字，因此被告在马某3等四人意欲前往军舰岛游览前已经就可能发生的安全风险做出了提示。综上，可以认为被告作为旅游经营者，已经尽到了安全警示义务。 （二）旅游经营者是否尽到救助义务的判断标准 本案中二原告主张被告在协助处理善后事务过程中存在行动拖延、态度恶劣、不予配合、故意制造困难等行为，并因此认为被告没有尽到事后救助义务。然而就判断旅游经营者是否尽到救助义务而言，法院应当采取客观主义标准为主的方法，即主要考察旅游经营者是否客观上实施了救助行为，并对善后事宜的处理产生了积极的效果。就本案而言，在马某3溺亡后，被告及其地接社人员负责支付往返机票费用安排死者家属乘机前往事发地办理善后事宜，并支付二原告补偿款10000元，可见被告已经以积极的作为进履行了救助义务和必要的协助义务，法院不能仅以旅游经营者工作人员的主观态度问题否认旅游经营者客观上已经实施的救助行为。 二、《免责书》等类似格式文本在本案及类似情况中的效力认定 《最高人民法院关于审理旅游纠纷案件适用法律若干问题的规定》第六条规定："旅游经营者以格式合同、通知、声明、告示等方式作出对旅游者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害旅游者合法权益的责任，旅游者请求依据消费者权益保护法第二十四条的规定认定该内容无效的，人民法院应予支持"。《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条规定："经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效"。本案中被告提出的《免责书》确系上述法律和司法解释规制的对象，但就本案而言，人民法院认定被告不承担马某3溺亡的法律责任并非依据该《免责书》中的免责条款，而是依据该《免责书》第一段所载明的"......鉴于过往数月由少数中国入境旅客，因参加非法或未经中国政府核实之本地旅游团体所提供之自费项目、行程，往往遭逢意外、伤亡、金钱损失......"，认定被告作为旅游经营者在旅游者意欲进行自行活动之前，对近期已经发生的种种意外情况向旅游者进行了说明，死者马某3在《免责书》上签字的事实能够推定马某3对于离队游览军舰岛的风险和责任是明知的，对于旅行社在其自行游览期间的风险控制范围和风险控制能力减弱也是明知的。因此，被告作为旅游服务提供者，马某3离队自行活动之前已经尽到其合理、必要的提示义务。试想该《免责书》如果仅仅载明了如"旅游经营者对旅游者发生人身损害或财产损失等情况概不负责"一类内容，又无其他证据证明旅游经营者在旅游者意欲离队自行活动之前向其进行了安全风险警示，则法院可以认定旅游经营者没有完全尽到安全警示义务，并因此对旅游者遭受人身伤亡或财产损失承担一定的责任。 三、旅游合同纠纷案件中能否要求精神损害赔偿 理论界曾出现旅游合同纠纷中应当支持旅游合同精神损害赔偿的观点。该观点认为，支持旅游合同精神损害赔偿有其合理性，因为旅游合同不同于一般民事合同的特征在于旅游合同要求旅行社提供的是精神产品，法律的利益平衡机能要求对旅游者的精神利益损害进行赔偿，而侵权责任与违约责任的竞合制度不能周全保护守约方的合法权益，且一方当事人的违约行为并不必然产生违约责任与侵权责任的竞合（即此时精神利益的丧失或减损并不能构成侵权），因此有必要在旅游合同纠纷中建立精神损害赔偿机制。还有学者主张，在司法实践中，"如果因违约而造成精神损害，将涉及违约和侵权问题，法院允许受害人在对违约和侵权不作严格区分的情况下要求赔偿精神损害"。 但根据《最高人民法院关于审理旅游纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十一条规定："旅游者提起违约之诉，主张精神损害赔偿的，人民法院应告知其变更为侵权之诉；旅游者仍坚持提起违约之诉的，对于其精神损害赔偿的主张，人民法院不予支持"。本案中二原告以旅游服务合同纠纷为案由提起合同之诉，又在诉讼请求中包括了死亡赔偿金的请求，故根据上述司法解释，人民法院在向原告二原告进行释明后二原告仍坚持诉讼请求的，人民法院应依法驳回该诉讼请求。尽管从比较法的视野观察，德国民法典第二编第七章第七节第二目第651F条规定"旅游无法进行或明显受损害时，游客也可以因无益的使用休假时间而要求以金钱作为适当赔偿"，《国际商事合同通则》第7.4.2条规定："此损害可以是非金钱性质的，例如包括肉体和精神上的痛苦"，但上述规定并非认为精神损害赔偿请求权具有合同之债的性质，仅仅是在合同法律中对侵权损害赔偿做出了规定，其请求权基础仍在于人格权及人格利益。因此，我们应当严格依据《最高人民法院关于审理旅游纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十一条的规定进行处理。

裁判要点： 本案争议的焦点问题在于:。合同之所以具有法律效力，根本原因在于其内容的合法性，合同内容的合法与否，我国合同法第52条有明确规定，具有下列情形之一的，合同无效：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。合同内容违反法律强制性或者禁止性规定的，不产生法律效力，强制性规定，指命令当事人应为一定行为之法律规定，禁止性规定，指命令当事人不得为一定行为之法律规定。在我国，一般认为社会公共利益主要包括公共秩序和公共道德两个方面，相当于公共秩序和善良风俗的概念，公共秩序和善良风俗一般统称为公序良俗，当社会公共利益和社会道德秩序遭到破坏时，法院可以直接依据公序良俗原则认定该行为无效，以弥补禁止性规定的不足。具体到本案中，原告申某与被告李某双方达成购买走私车辆的合同，虽然订立合同本身属于双方合意，属于意思表示真实，但是，其合同内容，即购买走私车辆这种行为属于违反我国法律及行政法规的强制性规定，且该行为破坏社会主义市场经济秩序，损害社会公共利益，故符合合同法第52条关于合同无效情形之规定，应当认定为合同无效。而针对本案的另一争议焦点，20万元是否应当予以归还的问题，则应属于认定合同无效后所产生的法律后果，根据我国合同法的相关规定，合同无效所产生的法律效力为，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告李某因无效的合同而取得的财产即20万元，为货币性财产，属于可以返还之范畴，故应当予以返还，由此给原告申某造成的损失，由于原告申某明知其与李某的合同内容违反法律、行政法规的强制性规定，且原告申某在本案中也认可，其对委托李某购买的车辆属于走私车辆，属于明知该行为违反法律法规而故意为之，因此原告申某在主观上具有过错，故其应当承担相应的损失。因此，对于本案的争议焦点的认定，则为申某与李某之间的委托合同由于违反我国合同法对合同无效的认定情形而应属无效，李某由该无效合同所取得的20万元应当予以返还。

裁判要点： 合同法第七十四条规定："该规定明确了债权人撤销权行使的两个核心条件，第一债权人需对债务人享有有效到期债权，第二债务人放弃其到期债权或者转让财产的行为对债权人的债权造成了损害。司法实践中对第二项条件的认定存在不同意见。首先，在对价给付方面存在两个问题：第一，最高人民法院合同法《解释二》中对"以明显不合理低价转让财产"设定了"转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价"的认定标准，但该标准在大额物品转让过程中不尽合理，如价值2000万的房产，债务人以1500万向第三人转让，该转让行为在形式上符合上述标准，但实质上已经对债务人的债权造成了巨大损害；第二，债务人向第三人全价转让财产，第三人并未支付价款，该转让行为的对价只以新债务的形式存在，转让行为是否应认定"对债权人的债权造成了侵害"。其次，在债权人实际控制的部分债务人财产因各种客观原因无法及时变现时，存在以下几种情形：第一，诉讼或执行过程中已经查封的债务人的相关财产，因查封顺序靠后导致债权无法依照己方意愿及时变现；第二，查封或抵押的财产存在其他他物权，变现过程中存在各类物权效力协调；第三，查封或抵押的财产因自身性质在事实上存在极大变现困难，如股权、知识产权、土地承包权等的变现。笔者认为，前两种大多属于"变现存在障碍"情形，债权人的受偿只是时间上的问题，若财产变现后金额能够使债权人足额受偿，转让行为便不应被认定为"侵害了债权"；后一种是属于"事实上变现困难或无法变现"的情形，债权人极有可能不能受偿，转让行为应被认定为"侵害了债权"。本案中，在对价方面，谢某以6191.98元/建筑平米的价格向黄某1转让房产，远低于2010年全市住房平均交易价每平方米建筑面积18 000元标准，且黄某1并未实际支付房屋价款；在执行过程中法院查封了被申请人的土地使用权，但该土地使用权一直无法变现，且其权属存在争议，应属于"事实上变现困难或无法变现"的情形，综合上述各项情况，谢某将房产转让给黄某1的行为，应被认定为对债权人的债权造成了侵害。

裁判要点： 本案的争议焦点为：。本案处理的重点主要在于对《中华人民共和国合同法》第十四条、十五条的理解。《中华人民共和国合同法》第十四条规定，"要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。"《中华人民共和国合同法》第十五条规定，"要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。" 前述规定从文义上解释，联通公司摆放的宣传卡片，有缴纳宽带年费600元可享免费提速网速的明确具体内容，且唐某也愿意接受该意思表示，似乎可以得出联通公司摆放的宣传卡片的内容为要约。但宣传卡片中还包含免费赠送手机另一部分内容，对于这一内容联通公司只是约定赠送双卡双待智能手机，而对赠送手机的品牌、型号、价值、数量并未明确具体内容，还需邀请的对象提出要约，待发出要约邀请的联通公司作出承诺后，合同才能成立。因此该卡片中赠送手机部分的广告不能视为要约而是要约邀请，唐某主张系要约不符合我国《中华人民共和国合同法》的规定。本案中的网络服务合同并未约定手机赠送的具体内容，因此，唐某主张联通公司违约缺乏事实和法律的依据。 在我国司法实践中，常常以是否包含合同主要条款作为判断一项广告是要约还是要约邀请的主要标准。也就是说，如果广告中包含了合同的主要条款，如提出了名称、价款、型号、性能等内容，应视为一种要约；如果没有具备合同主要条款，则认为只是要约邀请。但是应当指出的是，仅仅以广告是否包含合同的主要条款来作出区分是不够的，即使要约人提出了未来合同的主要条款，但如果他在提议中声明不受要约的拘束，或提出需要进一步协商，或提出需要最后确认等，都将难以确定他具有明确的订约意图，因此不能认为该广告是要约。 因此，《中华人民共和国合同法》第十五条第二款关于"商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。"的规定中的"要约"应进行目的扩张解释，即广告的内容包含合同的主要条款的，才能视为"要约"。做此解释，才可与《中华人民共和国合同法》的有关内容吻合。正是基于以上考虑，才作出联通公司摆放的宣传卡片关于赠送手机的内容系要约邀请，唐某主张联通公司违约无法律依据。

裁判要点： 本案争议的焦点在于，以及是否适用《消费者权益保护法》第四十九条双倍赔偿之规定。欺诈是指以使人发生错误认识为目的的故意行为。当事人由于他人故意的错误陈述，发生认识上的错误而为意思表示，即构成因受欺诈而为的民事行为。在认定本案中被告是否存在欺诈行为时，应从欺诈行为的几个构成要素综合考虑： 一、欺诈人是否存在欺诈的故意 欺诈的故意主要包括两方面：一是陈述虚伪事实的故意；二是诱使他人陷入错误认识的故意。被告上海花千树信息科技有限公司于2012年下半年在世纪佳缘网站上开展"夺宝大冒险"的促销活动，本质上是一种营销行为，根据原告所述以及法院调查并没有证据证明被告主观上希望通过此活动达到欺诈原告的故意。原告在距离"夺宝大冒险"活动结束五分钟前中奖，客观上不能按照被告邀约中约定的时间到前台工作人员处领奖，也因此原、被告产生该起其他合同纠纷。其在规定奖品内容、领奖方式、时间、地点上均是依据客观的事实情况，不存在伪造事实虚假陈述的情节，且被告的陈述并没有让原告因此产生错误认识而参与其活动。因此，被告并没有欺诈的故意。 二、欺诈人是否实施了欺诈行为 故意陈述错误事实和故意隐瞒真实情况是构成欺诈行为的两个方面。本案中，被告在向不特定多数人发出要约时，并没有陈述错误事实，也没有隐瞒真实情况。根据被告的答辩意见以及上海市工商行政管理局杨浦分局江浦工商所出具的申诉案件终止调解通知书中记载的内容被告愿意向原告发放要约中规定的价值人民币1680元的港澳游VIP畅游卡并作相应补偿，其事后希望向原告授奖的行为证明其没有向原告陈述错误的事实，也没有故意不向原告发放奖品的情况。原告主张被告有欺诈行为系因其态度恶劣并且多次与被告交涉未果，这只是双方意见不一致的表现，并不能证明被告有苛扣奖品，故意向原告陈述错误的事实以及隐瞒真实情况等行为。 三、被欺诈人是否因欺诈而陷入错误 所谓错误，是指对合同内容及其他重要情况的认识缺陷。构成欺诈，一般必须是被欺诈人的错误认识与欺诈人的欺诈行为之间具有因果关系。根据上述分析，被告并没有欺诈原告的故意和行为，因此，即使原告因为被告活动中某项所述产生错误认识，也不能就此认定被告存在欺诈行为，因为两者间并不存在因果关系。而在本案中，原告对被告活动的奖品内容、领奖方式、时间、地点等都是有正确认识的，并没有陷入错误。 四、被欺诈人是否因错误而为意思表示 被告虽通过网站向不特定多数人发出但因其内容具体确定，且已表明只要网站会员按照游戏规则参加"夺宝大冒险"活动被告即受上述活动规则约束向获赠奖品的会员发放活动奖品，故已构成要约。而原告依照游戏规则的参与行为即构成了对被告该要约的承诺。原告对被告活动所述的各项内容都是有明确认识的，不存在在错误认识的前提下而为意思表示的情况，参加被告的活动系原告真实的意思表示。 综上，被告并没有欺诈的故意和行为，原告也没有错误的认识及因错误认识而为意思表示。因此，被告上海花千树信息科技有限公司并不存在欺诈行为。本案也不应适用《消费者权益保护法》第四十九条双倍赔偿之规定。但因原、被告之间的合同关系已经订立，且被告在订立活动细则时确有不完善之处，给参加活动人带来了一定困扰，审理中，被告也承认这一点。故被告应履行合同中规定的向原告授奖的义务并承担原告因诉讼产生的合理费用。

裁判要点： 本案被告行为属于典型的"一房两卖"，即出卖人就同一房屋订立两个买卖合同，分别转让给两个买受人的行为。 一、两个房屋买卖合同的效力 根据最高人民法院《合同法解释（二）》第15条的规定，出卖人就同一房屋签订数个房屋买卖合同，只要不具有合同法第52条规定的无效情形，均系有权处分，两个合同均有效。 本案中，被告与原告及第三人之间分别签订的买卖合同均系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，也不存在出卖人与某一买受人恶意串通侵害另一买受人利益的情形，故本案所涉两买卖合同均为有效。 二、一房两卖情形下的房屋所有权归属 最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定了出卖人就同一动产订立多重买卖合同时的履行顺序，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第六条规定了一房数租的处理原则。但对于一房两卖或一房多卖时的房屋所有权归属法律并无明确规定。 在各房屋买卖合同均为有效时，如何判断确定房屋所有权的归属及哪个合同优先履行，应本着物权优先于债权的基本原则。在各买受人均只享有合同债权时，应优先保护债权履行程度高的买受人。 若其中一个买受人已经办理了房屋产权过户登记或预告登记，则其应当优先保护确定无疑。在各买受人均未办理本登记或预告登记时，各买受人享有的均是合同债权。在各买受人均要求继续履行合同时，已经实际合法占有房屋的买受人，其权利对外有一定的公示性，应当优先得到保护。在各买受人均未合法占有房屋时，应考虑各买卖合同的履行程度，优先保护履行程度高的买受人。买受人最大的义务在于付清房款，故在各买受人均未办理登记、预告登记、均未合法占有房屋时，优先保护付清房款的买受人；在各买受人均有支付房款的事实时，优先保护支付房款数额多的买受人。网签合同可以排斥其他买受人就同一房屋再行签订买卖合同，故在各买受人均未支付房款、既存在网签合同又存在非网签合同时，优先保护签订网签合同的买受人；在均未签订网签合同时，优先保护签订合同在先的买受人。 本案中，因系争房屋登记在案外人名下，原告、第三人均无法办理过户登记或预告登记。第三人购房款已付清，原告房款尚余1万元。但原告系首先入住系争房屋并进行了装饰装修，对外具有一定的公示性，故虽然第三人房款已全部付清且签订买卖合同在先，仍应优先保护先行占有房屋的原告。

裁判要点： 真意保留，也称心理保留，是指表意人故意隐匿其真意，而表示与其真意不同之意思表示。本案原告接受扣除117,000元违约金后的购房余款行为即为典型的真意保留。本案争议焦点即该真意保留意思表示是否有效。 一、 真意保留的构成要件 真意保留系德国民法上的概念，并为日本、韩国及我国台湾、澳门地区的民法典所继受。我国民法对真意保留并没有明确的规定。 从各国立法以及民法理论对真意保留的规定和界定来看，真意保留应具备以下构成要件：第一，表意人要有意思表示。表意人要把具有法律意义的内容用一定方式表示于外部为他人知晓。第二，表意人的外部表示行为与保留的内心真实意思不一致。第三，表意人明知其外部表示行为与其真实意思不一致。至于表意人为何故意隐藏真实意思而为不真实的意思表示的原因则在所不问。第四，表意人没有受其意思表示约束的意思。也即表意人并不希望其外部表示行为发生法律效力。 本案中，原告对被告出具的明确载明"违约金为117,000元"的收据予以接受，并未提出异议，同时将剩余房款723,000元收回，并与被告共同办理了撤销网签、取回发票等手续，其外部表示出来的意思即对支付117,000元违约金无异议，对合同解除的其他后果也与被告履行完毕，双方无其他争议。但事后原告又诉至法院要求判令被告返还117,000元房款，可见其故意隐藏了真实意思，即虽同意解除合同，但并不同意117,000元作为违约金予以没收，为切实保护自身利益其先行接受被告退还的723,000元房款，对剩余117,000元则通过其他途径另行主张。从以上分析可以看出，本案原告作出的外部表示行为与其内心意思不一致，原告对此是明知的，且不希望其外部表示行为发生法律效力，满足真意保留的所有构成要件。 二、真意保留的法律效力 在真意保留情形下，应当以表意人的内心意思还是外部表示内容为依据发生相应的法律效力？对此问题，学说上有意思主义、表示主义、折中主义三种主张，各国立法对真意保留的法律效力也持这三种态度。意思主义强调内心意思与表示行为的一致性，在真意保留情形下，表意人的意思表示并不真实，因此真意保留意思表示无效。其强调表意人意志的优先性，但不利于保护善意第三人利益以及交易安全和预期。表示主义认为无论相对人是否知晓表意人存在真意保留，真意保留意思表示均为有效。该种观点虽然重在保护交易安全和第三人利益，但不利于保护表意人的意思自治，在相对人知晓表意人意思与表示不一致时，再行规定表意行为有效无疑违背了诚信原则。折中主义认为真意保留并不导致意思表示无效，但若相对人知道表意人存在真意保留，则真意保留意思表示无效。该种观点扬长避短、趋利避害，既尊重了表意人的意思自治，也兼顾了善意相对人的利益，更为可取。 三、 我国立法对真意保留的态度 我国《民法通则》和《合同法》均未规定真意保留及其效力。仅仅在《民法通则》第55条将"意思表示真实"规定为民事法律行为应当具备的条件之一。 本案中，一审法院认为，即使原告当时接受扣除117,000元后的购房余款属于心理保留，但在被告对该保留的意思不明知、且已形成信赖，即将余款返还给原告并将合同解除的其他后果处理完毕的情况下，被告将117,000元作为违约金予以没收的行为亦属有效。在目前我国民事立法对真意保留没有明确规定，且《民法通则》第55条将"意思表示真实"规定为民事法律行为应当具备的条件之一的情况下，一审法院的该判决是对民法精神的正确阐述和对现行民事法律正确理解与适用的典范。《民法通则》第55条不应作僵化的理解，意思表示不真实的民事行为并非一定无效。无论出于何种动机，表意人故意将真实意思隐匿于内心而为不真实的意思表示，其行为本身具有一定的可归责性。法律应当从维护交易安全和交易秩序的角度，对不知表意人真实意思而误信表意人意思表示的善意相对人予以保护。 笔者建议，在我们民事立法中应明确规定真意保留及其效力，完善我国的意思表示制度，一方面在出现类似纠纷时可以有法可依，另一方面也让普通民众对真意保留有所了解。我国《民法典（草案）》总则编第66条对真意保留有所规定，该条规定："虚假的意思表示，表意人不得主张该意思表示无效，但相对人知道或应当知道该意思表示与其真实意思不一致的除外"。该规定对真意保留的态度与德国等大陆法系国家民法典相同，亦采折中主义，值得肯定。笔者认为，真意保留毕竟是表意人故意使其表意与其内心真实意思不相符，不管出于何种动机，本身具有一定过错。因此不应当对相对人施加"应当知道"的注意义务，在因相对人由于过失应当知道而未知道表意人真意保留时，亦不使得该表意行为无效，更为妥当。纵观各国立法，对于相对人"知晓"的程度，除日本民法典以外，德国民法典、我国台湾地区民法典、澳门民法典对相对人"知晓"的程度均规定为明知。我国《民法典（草案）》总则编第66条对真意保留行为的相对人施加了相对严格的注意义务，建议在正式立法中将"应当知道"予以删除，这样更为公平合理。

裁判要点： 本案处理重点主要在于：。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条："当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果"的规定。"具体到本案中，王某仅提供某一天的测温记录来证实供热公司在整个供热期内供热温度都不达标，未能提供其他证据予以佐证，故应由其承担不利后果。。供热公司主张多次向王某催交热费未果的情况下将关栓通知张贴于王某门上，对王某住宅停止供热，王某则称照片不能证明供热公司将停热情况通知给王某本人，供热公司未履行停热提前通知的义务。我院认为供热公司向王某发出的催交热费关栓通知，张贴在其家门上，其本人确实在此居住，因此，对于王某称其并不知道该份通知的说法不符合客观实际，该份通知可以证明供热公司曾于2013年3月1日向王某发出催交热费关栓通知。综上，对王某要求的免除2012-2013年度整个供热期的供热费不予支持。 民事争议是。因此，解决民事争议的一个重要前提是了解争议的案件事实，在充分了解案件事实的基础上正确运用法律。做到用正确的法律知识，严密的逻辑思维和丰富的审判经验，查清案件事实方面存在的疑点，消除当事人双方在法律意见上的分歧，从实体、程序、时效上体现维护社会公平正义的要求，真正做到严格、公正、文明司法。

裁判要点： 本案中，原告周某诉请要求林某与梁某共同偿还借款29000元，其依据是（2012）南民初一字第1200号案件的庭审笔录，在该庭审笔录中，林某对借款29000元的事实予以认可，而本案中梁某对该借款也予以认可，所以，本案的关键就在于林某当时的认可是否构成了我国民事诉讼中的自认，其效力如何认定的问题，下面对此进行分析。 自认是指在诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人所陈述的于己不利的案件事实的明确承认。根据是否发生于法律规定的一定程序中，自认可以区分为诉讼上的自认与诉讼外的自认。诉讼上的自认具有同时拘束法院和双方当事人的效力。在当事人主张的事实被对方当事人承认的情况下，法官就应当把该事实作为裁判的基础。大陆法系国家所指的自认即是指诉讼程序中的自认，大陆法系国家的民事诉讼证据制度基本都确立了自认的对方当事人对于自认事实无须举证的规则。英美法系国家也有关于自认的相关规定，但多是指诉讼外的自认，而且，英美法系国家多将自认规定于证据法中的"传闻证据"一章中，允许当事人提交法庭。 我国对民事诉讼中自认制度的认识是逐渐深入的。1991年的《中华人民共和国民事诉讼法》七十一条规定，人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。这是确立自认制度的基础。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第75条第1款规定，"一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实和提出的诉讼请求，明确表示承认的，另一方当事人无需举证。"这是关于自认的首次明确规定。但这些规定均较为笼统，其适用范围不够明确。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》则对自认有了详细规定。其中，第八条第一款规定，"诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。"这就对自认的条件、范围、效力进行了明确规定。其中确定了自认的空间限定于"诉讼过程中"，自认对象是"一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实"。所以，我国民事诉讼中的自认规则与大陆法系保持了一致，指的是对于所陈述事实的诉讼上自认。对于其他过程中发生的自认，包括另一案中的自认均属于诉讼外自认，我国对此没有进行规定，故诉讼外自认不在我国民事诉讼所确立的自认规则范围内，不能直接依法产生无须举证的效力。 但是，在审判实践中，对于其证明力如何认定的问题，笔者认为，可以吸收英美法系有关诉讼外自认研究的合理因素，即参照证据法中"传闻证据"的相关规则予以运用，即在无足够证明力的原始证据的情况下，以诉讼外自认作为传来证据，结合自认过程以及与案件事实的相互关系予以综合判断。其中，具体可以从三点进行判定：第一，从诉讼外自认的产生过程进行判定，自认过程正式、严格程度越高的证明力越强，比如法院庭审笔录是在法官主持、书记员记录之下产生，公安机关的笔录也是在专业调查人员的调查过程中产生，其证明力应当较强；第二，从诉讼外自认的整体陈述进行判定，对于诉讼外自认应当分析自认的语言是否明确，自认过程中的陈述是否存在前后不一的地方，切忌断章取义；第三，从案件中是否有其他向关联的证据进行判定，尤其是自认的过程不明确或者自认中存在含糊、前后不一时，相关联的证据至关重要。 本案中，（2012）南民初一字第1200号案件的庭审笔录载明的林某的认可属于诉讼外自认，所以不能依法产生免除当事人举证责任的法律效果，笔录中的自认在本案中只能作为证据使用，法院应当结合自认过程以及与案件事实的相互关系予以综合判断。对此，虽然林某在（2012）南民初一字第1200号案件中对借款29000元的事实予以认可，但林某同时表示该款已经还清，而当时该案的另一方当事人梁某也称对外不存在债务，所以该诉讼外自认虽然产生于法院审理中，但是否偿还借款并不明确，原告对此断章取义，仅依据林某认可的前半句诉请要求还款，而且本案中原告未提交其他任何相关联的证据，故应当视为原告未完成举证责任，原告的诉讼请求不应当得到支持。