裁判要点： 本案是一起较为典型的小产权土地转让纠纷案件，虽然法律、法规、政策严格明确此类交易为非法交易，但从全国范围来看，仍有许多此类纠纷发生。本案中诉争的宅基地位于当地的河西新区，因新车站的建设需要，征用了原告（反诉被告、上诉人）吴某、杨某所在村的土地，并就近划出320间宅基地对村民予以安置。至纠纷发生时，该村已有96间宅基地进行了转让，其中65间房屋已建成或者在建。吴某的起诉，无疑在该地区引起了不小的轰动，人们也在密切关注案件的最终结果，正因该案深远的社会影响力，如若处理不好，不仅可能引发大规模的诉讼，更可能影响该地区的稳定，办案法官对此也非常慎重。 在我国，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，有着特定的身份条件限制，非集体经济组织成员无权取得。按照《合同法》规定，此类非法交易的合同自始无效，如果本案据此简单地予以解除合同，势必引发不稳定因素，也不利于保护买受人的利益，因此本案考虑了信赖利益损失的问题。一审法院认为原告作为出卖人，在出卖宅基地时明知其所出卖的宅基地属我国法律禁止流转范围，其在出卖宅基地多年后又反悔，以违法出售为由主张合同无效，应对合同无效承担主要责任，即70%的责任，被告承担30%的责任。二审则认为双方的过错程度相当，各自承担50%的责任更为合理，故予以改判，显然这样更符合公平原则。 本案另一难点问题是信赖利益损失数额的确定。一、二审法院均认为信赖利益损失应为升值后的诉争宅基地区位总价值与宅基地转让时的转让价之间的价格差，因此，宅基地的区位总价值的确定就尤为重要。为此，一审法院先后委托多家房产土地评估机构对诉争的宅基地区位总价值进行评估，得到的答复都是无法评估，原因是诉争的宅基地为集体土地，估价法律依据不足。《土地管理法》明确规定农民集体所有的土地使用权禁止流转，无法对其进行市场价值的量化，另外技术规范也不明晰，国土资源部的执行标准是《城镇土地估价规程》，没有规定针对集体土地价格评估的土地估价规程，行内对此尚在探讨中，技术线路及相关参数不明确，由此可能会导致估价结果失实。无奈，一审法院只能退而求其次，考虑到诉争宅基地所在的河西新区已经进行大规模开发，附近有中学、小学、车站、水果批发市场及众多商品房小区，该片宅基地也被批准为安置拆迁农户的住宅用地，与城镇土地十分接近，如果根据土地估价行内的《城镇土地估价规程》进行评估，所得结果与实际价值应该误差不大，故将土地性质假定为国有划拨土地进行评估，以此得出区位总价值，在审理期限内顺利结案。

裁判要点： 本案是一起较为典型的小产权土地转让纠纷案件，虽然法律、法规、政策严格明确此类交易为非法交易，但从全国范围来看，仍有许多此类纠纷发生。本案中诉争的宅基地位于当地的河西新区，因新车站的建设需要，征用了原告（反诉被告、上诉人）吴某、杨某所在村的土地，并就近划出320间宅基地对村民予以安置。至纠纷发生时，该村已有96间宅基地进行了转让，其中65间房屋已建成或者在建。吴某的起诉，无疑在该地区引起了不小的轰动，人们也在密切关注案件的最终结果，正因该案深远的社会影响力，如若处理不好，不仅可能引发大规模的诉讼，更可能影响该地区的稳定，办案法官对此也非常慎重。 在我国，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，有着特定的身份条件限制，非集体经济组织成员无权取得。按照《合同法》规定，此类非法交易的合同自始无效，如果本案据此简单地予以解除合同，势必引发不稳定因素，也不利于保护买受人的利益，因此本案考虑了信赖利益损失的问题。一审法院认为原告作为出卖人，在出卖宅基地时明知其所出卖的宅基地属我国法律禁止流转范围，其在出卖宅基地多年后又反悔，以违法出售为由主张合同无效，应对合同无效承担主要责任，即70%的责任，被告承担30%的责任。二审则认为双方的过错程度相当，各自承担50%的责任更为合理，故予以改判，显然这样更符合公平原则。 本案另一难点问题是信赖利益损失数额的确定。一、二审法院均认为信赖利益损失应为升值后的诉争宅基地区位总价值与宅基地转让时的转让价之间的价格差，因此，宅基地的区位总价值的确定就尤为重要。为此，一审法院先后委托多家房产土地评估机构对诉争的宅基地区位总价值进行评估，得到的答复都是无法评估，原因是诉争的宅基地为集体土地，估价法律依据不足。《土地管理法》明确规定农民集体所有的土地使用权禁止流转，无法对其进行市场价值的量化，另外技术规范也不明晰，国土资源部的执行标准是《城镇土地估价规程》，没有规定针对集体土地价格评估的土地估价规程，行内对此尚在探讨中，技术线路及相关参数不明确，由此可能会导致估价结果失实。无奈，一审法院只能退而求其次，考虑到诉争宅基地所在的河西新区已经进行大规模开发，附近有中学、小学、车站、水果批发市场及众多商品房小区，该片宅基地也被批准为安置拆迁农户的住宅用地，与城镇土地十分接近，如果根据土地估价行内的《城镇土地估价规程》进行评估，所得结果与实际价值应该误差不大，故将土地性质假定为国有划拨土地进行评估，以此得出区位总价值，在审理期限内顺利结案。

裁判要点： 一些当事人为了更加安全，往往在借款抵押过程中，就抵押物签订一个买卖合同，以便在借款到期借款人不能清偿时，直接依买卖合同取得抵押物的所有权。那么，这种买卖契约的性质与效力如何认定呢?是附条件的买卖合同还是流质抵押合同，也因此成为审理本案的一个焦点。一种意见认为，该合同是附生效条件的房屋买卖合同，合同约定了如果原告无法还清借款，则将密云城关季庄大队8建平房一个整院产权归被告所有，且村委会出具一份证明，确认同意双方的借款及出卖房屋的协议书效力，故该合同属于双方自愿签订，是真实意思表示，现所附条件已经成就，买卖契约也应该有效。另一种意见则认为，原被告双方在订立借款合同的同时，签订了抵押流质条款，违反了《担保法》第40条的规定，是流质契约，应为无效。《担保法》第40条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”这条是关于禁止流质抵押的规定。那么原告可否要回房屋?下面我们从理论和法律规定两方面进行分析和解读。 1.理论分析：附条件的买卖合同与流质抵押的性质界定 附生效条件的买卖合同与流质抵押的区别：（1）标的物与价款价值相当。买卖合同的双方当事人互负给付义务，因此买卖合同是双务合同、有偿合同，当事人双方的权利义务呈现彼此对等的关系，双方权利义务的交换价值具有当事人主观上等价的特点，所以买卖合同是对价合同。然而本案中，原告为了尽快获得被告的借款，以估价为418 786元的房屋，为明显低价的130 000元的借款进行担保，显然不是等价交换的买卖合同。（2）目的不同。买卖合同中，出卖人转移标的物的所有权于买受人，目的是取得买受人的价款的所有权。同理，买受人支付价款，是为了得到标的物的所有权，这是买卖合同成立的前提。然而本案中，原告同意将房屋的所有权转移给被告的目的是给被告的借款提供保障，并非是赚钱，不是标的物的价款。 2.法律解读：现行《担保法》的相关规定 我国《担保法》第40条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”这是我国关于流质条款的禁止性规定。流质条款是转移抵押物所有权的预先约定。法律禁止流质契约是因为：（1）从债务人的角度看，债务人为经济所迫，债权人乘人之危，以抵押人价值较大的抵押物担保小额债权，与债务人签订抵押流质条款，损害抵押人利益。（2）从债权人角度看，抵押权设定后，如抵押物价值下降，低于所担保的债权，对债权人也不公平。禁止抵押流质条款，是为了保护双方当事人利益，体现民法的公平、等价有偿的原则。而因显失公平、重大误解签订的流质抵押，债权人虽然可以行使撤销权，但债务人很难举证，禁止流质抵押能更好地保护抵押人的合法权益。（3）抵押权的本质属性是优先受偿权，未经折价或者变价预先移转抵押物的所有权，与抵押权的根本特征和价值属性相违背。综上，原、被告签订流质抵押条款，目的是债务履行期限届满被告未受清偿时，通过私利转移抵押物的所有权实现债权，该约定违反了《担保法》的禁止性规定，不能有效保护当事人的利益，该条款无效。此外，原、被告双方抵押的房屋为农村居民的私有房屋，被告的户籍性质为非农业家庭户，不具备购买农村居民私有房屋的主体资格，我国《担保法》第37条同时也规定宅基地使用权禁止抵押。因此，双方签订的上述条款也为无效。通过从理论及《担保法》相关规定进行分析，我们发现原、被告双方签订的抵押流质条款是无效的，本案的房屋应当返还给原告夫妇，但应给被告合理的腾退时间，并且因房屋价值明显升高，原告违背诚信要回房屋，存在一定过错，其二人应当返还借款并赔偿被告因此受到的合理损失。因此，在双方借款时，不可签订抵押流质条款，以防止损害双方当事人利益。

裁判要点： 本案原告与厦航之间存在多种不同性质的纠纷，双方矛盾由来已久，本案所涉纠纷从本质上均由双方劳动争议纠纷衍生而来，在诉辩过程中，形成如下时间有序但主次有别的诉讼焦点：。其中焦点三无论是作为诉讼的缘起事件，还是作为社会所广泛关注的聚焦点，无疑是整个案件的重心。下文将从上述焦点出发逐一论述。 关于焦点一。《民法通则》第101条规定：“公民、法人享有名誉权，公民的人格尊严受法律保护，禁止用侮辱、诽谤等方式损害公民、法人的名誉。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第140条第1款规定：“以书面、口头等形式宣扬他人的隐私，或者捏造事实公然丑化他人人格，以及用侮辱、诽谤等方式损害他人名誉，造成一定影响的，应当认定为侵害公民名誉权的行为。”根据上述规定和我国的司法实践，侵害名誉权责任的构成要件为：（1）行为人实施了侮辱、诽谤等违法行为；（2）行为人的行为指向特定的人；（3）侵害名誉权的损害事实；（4）行为人具有过错。本案中，厦航2005年的发函行为是否侵犯名誉权，应重点查明所发函件有无侮辱、诽谤内容；如有上述内容，是否造成损害事实即当事人社会评价的降低。本案中，厦航所发函件内容并无明显失实及不当之处，且只是一种建议，其他航空公司亦未执行函件内容，难以认定发函导致原告社会评价降低，故不应认定为侵权。关于原告与厦航于2006年签订调解意见书的行为，原告称其受厦航胁迫而签署，但未能举证，考虑到：（1）该协议是在劳动仲裁机构介入后在劳动仲裁期间签署，具有合法性；（2）双方对调解意见书中部分条款有实质磋商，具有合意性；（3）双方实质履行了该调解意见书，原告并未要求撤销，具有遵从性。故原告所持受胁迫而签署的意见，无事实依据，难以为法院采信，亦难以认定厦航签订调解意见书的行为侵犯了原告的人格尊严。 关于焦点二。本案被称为“国内航空黑名单第一案”，其审理受到媒体和舆论的广泛关注，双方的行为均受到社会各方的传播和评价，均从中获取支持或承受压力，这是由现代社会信息传播的迅捷性、广泛性和交互性决定的，也是每个社会成员可能会遭遇的现实情况，非仅因厦航原因所致，其后果亦非厦航所能控制。由于厦航在媒体上对此次事件的陈述，在一定程度上具有被动性，其内容无明显不实或恶意诋毁原告名誉之处；且媒体的报道也反映了范某对此次事件的言论态度，给予了普通大众多层面的信息选择；另外，就社会影响而言，双方行为所受社会评价是多重社会因素共同作用的结果，难以一一甄别。故范某以此主张厦航侵犯其名誉权，依据不足，法院有理由不予支持。 关于焦点三。厦航对原告多次拒载，由于双方在此过程中曾经于2006年3月20日达成调解意见书，原告承诺在女儿出生前放弃选择乘坐厦航航班的权利，而厦航于2008年9月9日才确认原告女儿出生的事实，据此，厦航于2006年3月20日至2008年9月9日期间的拒载行为是建立在原告同意的基础上，具有合同依据。而2008年9月11日，厦航以人工换取登机牌的方式同意原告登机，未构成实际拒载，考虑到原告此前与厦航的矛盾，且原告登机时正值北京残奥会期间，航空安全等级较高，故厦航出于安全考虑，对原告采用人工换取登机牌的方式允许其登机并无不当，该行为并未侵犯范某的人格尊严。故本案应重点判断2005年4月30日及2008年9月15日两次拒载行为是否具有法律依据。 首先，我国航空公司能否基于安全原因对乘客进行拒载?我国《合同法》第289条规定：从事公共运输的承运人不得拒绝旅客、托运人通常、合理的运输。根据该规定，公共运输承运人负有强制缔约义务，本案被告厦航作为公共运输承运人也不例外。但与此同时，我国民用航空法规定，公共航空运输企业应当保证飞行安全和航班正常。据此，公共航空运输企业负有保障航空安全的法定义务。上述两个规定在实践中存在冲突的情形，也就是说，承运人在承载特定旅客时可能不利于保障飞行安全，但我国目前的法律并未对该冲突的情形作更加细致的规定。如果要求承运人在不得违反强制缔约义务的前提下保障飞行安全，将会大大加大承运人的负担，不符合效益原则。另外，航空安全所应关注的问题绝不仅限于承运人的合同缔约义务和安全保障义务，而是关系到航空器上所有乘客的生命财产安全。根据法律的基本原则，相比于财产权或者消费者权益，生命权无疑应得到优先保护。相对于其他运输行业而言，在民用航空领域，足以对航空安全造成威胁的因素更多，航空事故对乘客生命财产权利造成的损害更加严重，社会对航空安全的标准要求更高，航空安全也显得更加脆弱，因此民用航空领域有其特殊性，社会理应对航空安全问题给予更多的制度供给，以最大限度地做到防患于未然。此外，我国民航业的发展早已跨越了所谓自然垄断或寡头垄断竞争的阶段，已经成为一个可完全竞争的产业，民航企业的竞争行为和市场竞争规则与其他竞争性产业也几无差别，这在一定程度上削弱了课以航空承运人强制缔约义务的意义。在这种情况下，赋予航空承运人基于安全原因的合理拒载权就具有了正当性，即航空承运人如认为旅客的运输要求可能构成对航空安全的影响，其应有权作出判断并基于合理的判断拒绝承运，此种拒绝既是对其他旅客合法利益的维护，亦是对其法定义务的履行，是其安全保障义务的法律延伸。我国现行的法律、法规虽然尚未对航空器的所有人、经营人限制乘客登机作出明确的规定，但国际民航组织对可能影响航空安全的人拒绝登机是有规定的，国内航空公司也有相应的行业管理规范对此予以规制。 其次，2005年4月30日及2008年9月15日两次拒载是否符合条件。必须明确的是，航空承运人如果认为旅客的运输要求可能构成对航空安全的影响，其应有权作出判断并基于合理的判断拒绝承运，但对安全原因的甄别应当有合理的限度，以防止承运人滥用权利并给弱势群体造成侵害。如果承运人根据其航空经验或者对特定乘客以往行为的了解，对其在航空器上可能出现的状况或可能实施的行为产生合理的预判，且这种预判符合社会公众的一般思维习惯和心理接受程度，而预判结果是该乘客可能会对航空安全带来难以控制的影响，那么上述安全原因就构成了拒载的合理事由。因此，安全原因所指的是一种可能性而非现实性。关于2005年4月30日的拒载行为，该次拒载发生在双方劳动争议发生过程中，因原告未能采取恰当的方式正确处理双方之间的纠纷且自认存在过激言论，多次向组织和他人讲恐吓威胁言语，严重违纪，打人致伤，鉴于原告表现出的非理性行为，厦航据此对原告能否正常乘坐厦航航班产生怀疑是合理的，且此后双方已就范某乘坐厦航航班问题达成了协议，应视为对此次拒载达成了共识并作实际处理，故该次拒载不应认定为侵权。关于2008年9月15日的拒载，鉴于原告在2008年9月11日厦航允许其登机后又拒绝登机，且此前曾在短时间内多次要求乘坐厦航航班，综合此前范某与厦航之间产生的矛盾冲突，厦航在无法排除原告的行为对航空安全产生威胁的可能性的前提下，拒绝其登机，具有一定的合理性。因此，厦航的上述两次拒载均具有合理事由，是其法律权利的行使，不应认定为侵权。 最后，应着重注意的是，从制度设计的角度，为防止拒载、侵犯旅客合理运输要求的情况出现，应当给被拒载的乘客以司法救济的渠道，在允许航空承运人对旅客运输要求的合理性先行判断的同时，其应就其判断的合理性作出正当解释，否则应当承担非法拒载的法律责任。否则，航空承运人的拒载权利可能会存在滥用的危险，如此一来，消费者正当的运输要求可能会面临漠视或践踏，而无从救济，众所周知的法谚告诉人们，“无救济则无权利”。从这个角度而言，本案的处理无疑是对此类事件的法律构建提供了制度化的尝试。 综上，一、二审的判决是正确的。

裁判要点： 夫或妻一方未经对方同意擅自将共同所有的房屋出售他人并已经过户完毕，房屋买卖合同的效力如何认定。对于这类案件，应当从出卖人是否构成无权处分以及买受人是否构成善意取得两个方面进行分析。 1.无权处分的认定问题 按照物权法和婚姻法的相关规定，共同共有人未经其他共同共有人同意，处分共有财产的，处分行为无效。在婚姻关系存续期间取得的房屋，系夫妻共同共有的财产，因此一方在处分过程中，应当征得对方的同意，否则构成无权处分。在审理过程中，应着重查明夫妻对共有财产的处分是否达成了一致意见，举证责任应分配给主张积极事实一方，即对共有财产作出处分的一方。本案中，涉案房屋系张某1和刘某婚姻关系存续期间取得，系二人共有之财产。张某1出售涉案房屋，应当征得刘某的同意，并对此负有举证责任。在审理过程中，法院查明了张某1在出售涉案房屋后，伪造涉案房屋的房屋所有权证书放在家中的事实，表明了其有向刘某隐瞒出售涉案房屋的故意，且其亦未能就出售涉案房屋经过刘某的同意一节提交相关证据证明，可以认定其在出售涉案房屋过程中，未取得刘某的同意，构成对涉案房屋的无权处分。退一步讲，即使没有伪造房屋所有权证书的事实，若刘某主张张某1出售涉案房屋未经其同意，张某1若未能举证证明其当初出售涉案房屋过程中经过刘某的同意，亦应当认定张某1的行为系无权处分。 2.善意取得的认定问题 张某1出售涉案房屋的合同相对方赵某，购买涉案房屋是否构成善意取得，需要以如下标准来一一衡量：（1）赵某在购买涉案房屋时对涉案房屋的权属状况是否为善意不知情。认定这个问题需要结合案情综合考量，根据本案查明的事实，赵某在购买涉案房屋过程中，没有到涉案房屋进行查看，在购买后亦没有要求张某1交付涉案房屋，违背一般善意购房的常理。虽然涉案房屋登记于张某1一人名下，但作为善意购房人的一般常识，应当对张某1的配偶状况等问题进行一般询问，或要求张某1出具相关承诺证明涉案房屋的处分权利没有瑕疵，但赵某并无这方面的要求和意见。综上，难以认定赵某在购买涉案房屋过程中是善意不知情的。（2）赵某在购买涉案房屋时是否支付合理对价。根据本案查明的事实，赵某与张某1签订的用于过户涉案房屋的备案登记合同标的价格为395 000元，而涉案房屋系五十余平方米的完全所有权房屋，在双方2009年交易时，该房屋的市场价值远高于这个价格。赵某主张双方实际交易价格高于备案登记合同上显示的价格，对此负有举证责任，但其未就此向本院提交相关证据证明，故难以认定其主张的事实成立，进而不能认定赵某购买涉案房屋已经支付了合理对价。结合以上两点，可以确定赵某的行为未达到对涉案房屋构成善意取得的标准。 通过上述两个方面的分析，可以认定在涉案房屋的出售过程中，张某1系无权处分，在出卖房屋过程中存在侵犯共同共有权人刘某的主观恶意；赵某亦不构成善意取得，在购买涉案房屋过程中，有与张某1进行串通，损害共同共有权人刘某权益的故意，二人的行为符合合同法关于恶意串通，损害他人利益，合同应该属无效的规定，故双方就涉案房屋订立之买卖合同无效。 此外，对于夫或妻一方未经对方同意擅自将共同所有的房屋出售他人但尚未过户，房屋买卖合同的效力如何认定的问题，笔者认为可以比照上述分析方法进行处理，只不过因为房屋尚未过户，在审查买受人是否善意的过程中，不必严格按照善意取得的构成要件进行审查，但是对于善意且已经支付了合理对价的买受人，应当予以保护，不应仅因出卖人构成无权处分就确认买卖合同无效。 综上，我认为法院的判决是正确的。

裁判要点： 本案为一起典型的因搭乘超市免费班车发生交通事故案例，而原、被告对责任承担又存在重大分歧，此类案件的责任如何分担成为消费者无法回避的隐忧。本文对以下问题试作探讨： 1.请求权基础竞合的选择 请求权基础是指一方当事人得向他方当事人主张权利的法律规范。而请求权基础竞合，是指一个自然事实，符合多个法律构成要件，从而产生多个请求权的情形。 《合同法》第60条第1款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《消费者权益保护法》第41条则规定：“经营者提供商品或者服务，造成消费者或者其他受害人人身伤害的，应当支付医疗费、治疗期间的护理费、因误工减少的收入等费用，造成残疾的，还应当支付残疾者生活自助具费、生活补助费、残疾赔偿金以及由其扶养的人所必需的生活费等费用……”原告在被告处购买商品并乘坐其服务班车，双方形成买卖与服务合同关系。现原告在接受服务过程中受到侵害，根据上述法律，其享有合同不当履行的损害赔偿请求权。而根据《民法通则》第98条和最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第17条的规定，原告的生命健康权因被告与案外人叶建淮发生交通事故而受到侵害，故原告对被告和叶建淮又享有人身损害赔偿的请求权。可见，本案存在合同不当履行的损害赔偿请求权与人身损害赔偿请求权竞合的情况，在此情形下，《合同法》第122条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”即权利人可以自由选择行使其中的一项请求权。本案原告陈某基于买卖合同关系提起违约之诉，要求被告采莲超市承担合同不当履行的损害赔偿责任合法合理，是其请求权选择的结果，法院应予支持。至于被告抗辩，其在交通事故中没有过错，原告的损害应由事故责任人叶建淮承担一节；法院认为，根据《合同法》相关规定，被告采莲超市在承担了违约责任后，可就交通事故的赔偿责任向案外人叶建淮另行追偿。 2.免费班车服务的行为定性 原告提起的是违约之诉，即认为被告在履行合同过程中存在违约行为，而原告损害发生在乘坐被告提供的免费班车过程中，因而对免费班车服务的行为定性即案件审理的另一关键。 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告陈某到被告采莲超市购买商品，采莲超市依约交付商品，原告支付价款，至此合同似乎已经履行完毕。但是，《合同法》还规定合同双方除了履行主合同义务外，还要根据实际情况履行相应的附随义务。合同的附随义务是指，在法律无明文规定，当事人之间亦无明确约定的情况下，为了确保合同目的的实现并维护对方当事人的利益，遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯所承担的作为或不作为的义务。本案中，被告采莲超市为提升自己商业竞争力、招揽更多客户，为超市的顾客提供免费的班车接送服务，该义务虽不是法律明文规定亦非当事人之间约定，但却属于超市基于交易习惯所自愿承担的一项合同附随义务。故法院认定，采莲超市免费班车系被告经营场所的合理延伸，被告提供免费班车服务是其商业经营活动的组成部分，现原告因乘坐班车致害说明被告未尽到保护顾客人身、财产安全的义务，故应该承担相应的违约赔偿责任。 3.责任竞合的辨析与精神损害赔偿的承担 请求权竞合并不意味着法律责任必然竞合。请求权竞合的选择主体是权利人，是指权利人有多个实现权利的依据；法律责任竞合的承担主体则是义务人，是指义务人可能因权利人的不同请求承担不同责任，但不能同时承担。一般认为，法律责任竞合要满足以下几个条件：数个法律责任的主体为同一主体、责任主体实施了一个行为、该行为符合两个或两个以上的法律责任构成要件、数个法律责任之间相互冲突。 本案被告因履行合同不当造成原告损失，应承担相应的违约责任。但是本案被告是否构成侵权，要不要对原告承担侵权责任则不无疑问。根据我国侵权责任法的基本原理，侵权责任的构成要件有四个：侵权行为、损害后果、侵权行为与损害后果之间的因果关系、主观过错。本案中，原告因超市免费班车紧急刹车而跌倒受伤，刹车属于侵权行为，跌倒受伤属于损害后果，刹车与跌倒之间存在因果关系，这都符合侵权责任的构成要件。然本案被告为避免两车相撞可能造成的更大损失而采取了紧急刹车的行为并无不妥，属紧急避险行为，主观上没有过错。这一点从交警对事故的认定：“案外人叶建淮负全责，被告在本起事故中无事故责任”可以得到证实。因此，从侵权的角度看，被告无须对原告的人身损害承担侵权责任，相应地，本案也就不存在违约责任与侵权责任竞合的问题。如果原告提起侵权之诉，则最后承担责任的是案外人叶建淮而不是被告。从本案的实际情况看，叶建淮的经济条件较差，即便原告胜诉也很难得到实际的赔偿。正是基于这样的考虑，原告坚持提起违约之诉，应该说原告的做法合情、合理，也合法。 本案还有一个问题值得探讨，即原告选择违约之诉后其主张的精神损害赔偿还能否得到支持?通说认为，违约责任只是一种财产性的补救措施，不包括精神损害赔偿。理由是：违约精神损害赔偿不符合合同法的可预见性原则，因为精神损害在订立合同时难以预见；且精神损害赔偿具有惩罚属性，不符合违约责任的补偿属性。因此，法院审理后，驳回了原告对精神损害赔偿的要求。那么，原告能否针对未获赔偿的精神损失另行提起一个侵权之诉?在目前立法机关和司法解释未对此作出明确改变的前提下，为保持法律适用的统一性，当事人若再就此事另行提起侵权之诉，法院宜根据一事不再理原则裁定不予受理。

裁判要点： 关于债权转让通知义务的履行是否影响债权转让协议的效力问题，《合同法》第80条第1款规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”据此，债权人未通知债务人的，则该转让对债务人不发生效力，但并不影响该债权转让的效力。就是说，债权转让通知义务未及时履行只是使债务人享有对抗受让人的抗辩权，它并不影响债权转让人与受让人之间债权转让协议的效力。因此，向债务人发出债权转让通知并非债权转让协议的生效要件，债权人没有及时向债务人发出债权转让通知并不影响该债权转让协议的效力，也不能以此认为债权受让人未取得该债权。但是，受让人将转让债权的事实通知债务人的，该通知是否有效呢?《合同法》第80条第1款的规定排除了受让债权人可以为让与通知的情形，系法律空白。在本案中，原告按照被告给第三人出具的含有债权转让内容的欠据向第三人付清了欠款，该过程完成了受让人对债务人的通知，债务人按债权人与受让人的协议内容对受让人履行还款义务，债权人的意思表示已完全实现，此时，被告作为债权人主张转让协议无效，则损害了债务人的利益。因此，为填补这方面的法律空白，从保护债务人履行安全的角度考虑，受让人为让与通知时，必须已经取得了债权受让的证据，如债权转让协议、让与公证书等，否则，债务人可以拒绝履行。

裁判要点： 本案处理重点在于合同添加条款的效力及合同违约责任的处理。我国《合同法》第77条规定，“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。第107条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第113条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。 具体到本案中，首先，一、二审法院在对合同添加条款的效力认定一致，都认为当事人在协商一致情况下可以变更合同，增加相应的条款，即使在添加内容处无双方签章，但并不影响所增加内容的效力。其次，一、二审法院在处理违约责任时出现分歧，主要原因是对于违约损失赔偿的不同理解。一审法院认为王某、王某1并没有实际占有使用安置房屋，实际损失并没有发生，其不能对所提每月3 000元损失提供证据，故不应支持其主张。但二审法院认为，违约方承担的损害赔偿范围不仅包括实际发生的损失，还包括可期待的利益。房开公司一直未按协议交付王某、王某1营业用房，王某、王某1不能使用房屋进行经营，合同履行后可以获得的利益受到损失，房开公司应当予以赔偿。由于王某、王某1并未提交每月经营利润的证据，故二审法院酌定予以赔偿合情合法，遂对一审判决予以改判。从保护交易及社会公平角度来看，合同一方违约是对正常交易秩序的破坏，法律应当保护守约方的利益。《合同法》明确规定违约赔偿应当包括实际发生的损失以及合同履行后可以获得的利益，故房开公司对王某、王某1本来在合同履行后可以经营获得的利益应当赔偿。 因此，在处理合同违约带来的损害赔偿纠纷时，应考虑守约方的实际损失和可期待利益的损失。本案二审法院即是在考虑了实际损失与可期待利益损失的情况下，作出终审判决，有利于保证当事人的合法利益得到保护，获得公平公正的良好社会效果。

裁判要点： 本案处理重点主要在于奥运会、残运会的召开对企业施工有何影响，能否因此酌减违约金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。2008年奥运期间，北京市政府采取的相关限行、限工措施，虽然不属于不可抗力的规定，但属于情势变更，应对违约责任一节予以变更。一审判决对该解释未予足够重视。 本案的典型性意义在于：审判实践中出现了许多因奥运施工限制导致迟延交房案件的疑难复杂问题。这些问题的处理对业主和公司的利益都有重要的影响。在公司迟延交房系违约行为，应承担相应违约责任的同时，也应当从大局出发，考虑到由于奥运施工限制措施对施工确有明显影响，故对此原则上不判令解除合同，而应不仅考虑到开发商的违约责任，也考虑到奥运会对施工进程的影响，对违约金予以酌减。 本案二审判决的两大特点在于：第一，注重对新司法解释的适用，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》于2009年5月13日施行，该解释对情势变更作了规定。第二，二审判决书查明事实清楚，文字表述简明扼要。一方面，一审判决对事实认定过于冗长，对单价、交付标准、交付方式、迟延交付超过90天的违约责任等与当事人诉讼请求无关的事实均作了表述；另一方面，一审判决对于是否属于情势变更的事实未予认定，而只是表述为强佑房公司提出相关证据，业主认为与本案无关。针对一审判决在事实认定上存在的上述问题，本案二审判决重新对事实进行了认定。从字数上看，由1 226字减少到540字；从内容上看，剔除了无关事实，突出了基本事实，明确了是否属于情势变更的事实。

裁判要点： 本案处理重点主要在于奥运会、残运会的召开对企业施工有何影响，能否因此酌减违约金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。2008年奥运期间，北京市政府采取的相关限行、限工措施，虽然不属于不可抗力的规定，但属于情势变更，应对违约责任一节予以变更。一审判决对该解释未予足够重视。 本案的典型性意义在于：审判实践中出现了许多因奥运施工限制导致迟延交房案件的疑难复杂问题。这些问题的处理对业主和公司的利益都有重要的影响。在公司迟延交房系违约行为，应承担相应违约责任的同时，也应当从大局出发，考虑到由于奥运施工限制措施对施工确有明显影响，故对此原则上不判令解除合同，而应不仅考虑到开发商的违约责任，也考虑到奥运会对施工进程的影响，对违约金予以酌减。 本案二审判决的两大特点在于：第一，注重对新司法解释的适用，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》于2009年5月13日施行，该解释对情势变更作了规定。第二，二审判决书查明事实清楚，文字表述简明扼要。一方面，一审判决对事实认定过于冗长，对单价、交付标准、交付方式、迟延交付超过90天的违约责任等与当事人诉讼请求无关的事实均作了表述；另一方面，一审判决对于是否属于情势变更的事实未予认定，而只是表述为强佑房公司提出相关证据，业主认为与本案无关。针对一审判决在事实认定上存在的上述问题，本案二审判决重新对事实进行了认定。从字数上看，由1 226字减少到540字；从内容上看，剔除了无关事实，突出了基本事实，明确了是否属于情势变更的事实。

裁判要点： 本案双方当事人的争议焦点是，。这涉及对限制合同违约赔偿责任的“可预见规则”的理解和适用问题。 所谓可预见规则，是指合同当事人一方因违约给另一方当事人造成损害时，只就违约方在缔约时预见到或者应当预见到的因违约造成的损失负责赔偿，超过预见范围的损失不予赔偿。可预见规则的价值之一就是为法官应对丰富的案件事实提供一种技术性的手段。但是在具体适用过程中必定还会面临着各式各样的问题和挑战。因此，在理解和适用可预见规则时应当注意以下几点： 第一，预见主体为违约方。可预见规则是基于公平的理念，它必须站在赔偿义务人立场上，以赔偿义务人为标准确定预见主体，使其免于承担赔偿全部损失的责任。我们理解的违约方是抽象的违约方，即以一个抽象的合理人作为参照标准，如果这个抽象的一般人处于违约方的地位能够预见或应当预见的，就判定违约方能够或应当预见。 第二，预见时间为合同订立之时。可预见与否以合同订立时的情形为准，不受合同订立之后事态发展的影响，即关键问题在于订立合同时是否预见违约后果，而不是在违约行为发生之时。这样就督促当事人在订立合同之时或之前应尽量相互了解与合同相关的情况，以便更好地分配交易风险。以合同订立之时所预见到的损害来确定违约时实际发生的损害，其原因在于：当一项损失在订约时并不能预见，而在违约时能够预见，如果让违约方对其负责，就等于修改了合同成立的基础，并且破坏了意思自治原则。至于在合同订立后出现了双方了解到的新情况，当事人可以通过变更合同的方式加以解决。本案中三江航天公司对合同缔约的对方当事人的损失的预见如果不是在订立合同时，而是在财税字（1999）278号文出台之后，则使三江航天公司承担责任显然是不公平的。 第三，预见的程度是违约发生时很可能产生的损失。可预见规则对预见的可能性要求较高，其理由在于：违约责任发生在预先有密切联系的当事人之间，即当事人双方预先通过自愿协商，建立合法有效的合同关系，约定双方的权利义务。因此合同当事人之间存在意思联络，彼此了解的程度较高，这就为他们对违约损害的预见提供了比较充分的条件。也可以说，违约责任取决于一方当事人在订约时对对方的目的和意图的一定程度的了解和接受，责任是随着了解程度的增加而增加的。当然，不管是“很可能”，还是“并非不可能”，它们都不是一个精确的标准，无法用数字计算，这就有赖于法官公平的裁判。 第四，预见的内容。根据我国《合同法》第113条的规定，预见可分为两类，一是实际预见，二是应当预见。实际上，不论是“应当预见”还是“实际预见”都是一个事实认定问题，法官在适用这一规则时应坚持下列原则：如果违约方已经预见到了自己的违约行为会给对方造成该种损失，那么违约方应对此种损失承担责任；如果违约方实际未预见到该种损失时，法官应判断该种损失是否属于应当预见到的范围，其判断标准是一个抽象的合理人处于违约方的位置上是否能够预见到，如果能够预见到，违约方应承担损害赔偿责任；如果一个抽象的合理之人不能预见到，但是根据违约方的实际情况是应当能够预见到的，也应视为预见到，违约方应承担损害赔偿责任。本案中三江航天公司与周某、向某于2009年5月签订商品房买卖合同时，是不能预见到2010年政府会出台“出售现住房1年内重新购房的”个人可以享受退税优惠政策的。 本案一审、二审法院认定三江航天公司在签订合同时不能预见到其违约可能使周某、向某因不能享受退税优惠政策而致利益损失，是对合同法可预见规则的正确运用。一审法院径行驳回原告周某、向某要求三江航天公司承担违约责任的诉讼请求，确属不当。二审法院依双方的合同约定，判令三江航天公司按已付房款的0.5%承担逾期办证而应承担的违约金，是正确的。

裁判要点： 代理行为客观上存在足以使相对人相信其有代理权，且相对人主观上为善意且无过失，由此产生的法律效果依法归于被代理人承担的代理，谓之表见代理制度。该制度乃民商法上的重要制度，它标志着代理制度的成熟与完善，其设立初衷在于保护善意第三人的合法利益，维护交易的安全和鼓励交易，最初源于19世纪初的德国民法典，后在世界范围内被广泛运用。 一种制度作为一种行为规则，会对社会产生一定的积极影响，表见代理制度也不例外。其虽能够最大限度地实现社会公平，提高交易的效率，但表见代理一旦成立，就会导致代理结果归被代理人承担，因此，认定是否构成表见代理不能仅仅考察推定代理权存在的客观表象。若只关注相对人的意志和利益，而忽略被代理人的意志和利益，便会导致表见代理的适用范围被恣意地扩大甚至滥用，反而与该制度所追求的公平价值目标相背离，最终可能导致被代理人陷入债务泥潭，无法自拔。这对被代理人而言，是极其不公平的。因此，表见代理制度在适用中如何坚持“宽严适度”的原则，已成为考验裁判者法律智慧的技术问题。 本案原告就是以《合同法》第49条为由，主张被告郑某的借款行为构成表见代理，代理结果归被告福建省泉州市建筑工程有限公司，即被告福建省泉州市建筑工程有限公司应当对本案借款承担责任。值得注意的是，作为表见代理制度相对人的原告，应就自己已尽到合理的谨慎审查的原则与注意义务承担举证责任，否则，应自行承担相应的法律后果。因此，判断原告是否尽到合理审慎的管理人义务，成为法院审理此案的关键。那么，如何判断原告是否已尽到合理的谨慎审查的原则与注意义务? 笔者以为，认定原告是否已经尽到合理的谨慎审查的原则与注意义务，应当结合具体交易中的标的物性质、金额大小、交易用途、标的物交付、交易习惯等因素进行综合判断。这也符合最高人民法院从严认定表见代理行为的精神实质。2009年7月7日，最高人民法院发布《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发［2009］40号），该指导意见第13条明确规定：“合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。”该《指导意见》第14条同时规定：“人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务，此外还要考虑合同的缔结时间、以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪、标的物的交付方式与地点、购买的材料、租赁的器材、所借款项的用途、建筑单位是否知道项目经理的行为、是否参与合同履行等各种因素，作出综合分析判断。” 具体而言，本案原告主张构成表见代理的交易是金额高达人民币800 000元的民间借贷，这不仅是一种经济现象，更是一种法律现象。从法律性质上看，民间借贷是通过出借人与借款人订立合约形成的一种民事法律行为，民间借贷关系的成立前提是出借人将属于个人所有或支配的货币、其他有价证券交付给借款人。原告主张被告郑某的借款行为构成表见代理，代理结果应归被告福建省泉州市建筑工程有限公司承担，对此，应结合原告提供的证据，综合考察其是否尽到谨慎审查的原则与注意义务： 1.借款合同订立过程 本案借款合同订立过程中郑某所携的委托书，并未明确郑某在福建省泉州市建筑工程有限公司中所任的职务，庄某在借款行为发生前，没有尽到审慎义务，未向福建省泉州市建筑工程有限公司对郑某的身份加以核实。即使庄某事先知道郑某与福建省泉州市建筑工程有限公司存在挂靠关系，负责雄进（厦门）纤维有限公司项目，但对涉及公司借款尤其是巨额借款等涉及公司重大利益的事项，应有福建省泉州市建筑工程有限公司明确的授权或者追认，而事后福建省泉州市建筑工程有限公司并未追认郑某的借款行为。 2.货币的实际交付情况 从借款的交付对象上看，该款项直接由庄某交付郑某本人违背了庄某应有的注意义务。作为出借人，庄某如果善意认为郑某向其借款系郑某代理福建省泉州市建筑工程有限公司为雄进（厦门）纤维有限公司项目向其借款，也应当通过银行转账、票据或现金解款等方式交付至福建省泉州市建筑工程有限公司的账户，而非将借款通过转账的方式向郑某的私人账户支付。 3.借款用途 借款合同上明确载明借款用途为资金周转需要，亦即补足流动资金的不足，而资金流向是不确定的，且郑某并未提供该借款用于雄进（厦门）纤维有限公司项目的证据，福建省泉州市建筑工程有限公司又对郑某所述的该笔款项的借款用途予以否认，故本案不能以借款用途印证福建省泉州市建筑工程有限公司是借款资金的使用人。 就现有证据而言，无论是在借款合同的订立过程中、借款的实际交付，还是在借款用途的审查方面，均无法体现原告庄某作为出借巨款者所应具备的谨慎审查原则和注意义务，作为表见代理制度的相对人，庄某存在明显疏忽，丝毫未尽合理的审查义务，只能说是对郑某的个人行为产生了错误的认识和判断，不构成表见代理。 值得欣慰的是，法院在该案的处理过程中，对表见代理制度并非简单而盲目地适用，法院也不仅仅考察代理权存在的客观表象，还从借款合同订立、借款用途、借款实际交付等问题上对原告的合理注意义务进行综合考察权衡，最终作出了公平的判决。

裁判要点： 本案争议的焦点有两个： 关于租赁合同的构成要件，一般认为应当依据《合同法》第212条，213条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。具体到房屋租赁合同，《城市房屋租赁管理办法》第9条规定房屋租赁应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：（1）当事人姓名或者名称及住所；（2）房屋的坐落、面积、装修及设施状况；（3）租赁用途；（4）租赁期限；（5）租金及支付方式；（6）房屋修缮责任；（7）转租的约定；（8）违约责任；（9）当事人约定的其他条款。依据上述规定，本案中经原告王某确认由潘某书写的“协议”，只对三年内如遇拆迁如何处理以及房屋租金的调整进行约定，对主要合同条款的约定不齐备，无法直接按约履行，不能将该“协议”认定为一份房屋租赁合同。双方之间的纠纷只能按照《合同法》第236条的规定处理。 程某使用租赁房屋开办春秧浴室，春秧浴室内因有服务员存在卖淫嫖娼行为，不到两年时间内被公安部门处罚三次，关于这三次违法行为是否属于合同中约定的承租方利用房屋从事违法行为，我们可以从以下两个方面加以分析，一是公安机关处罚的对象；二是浴室内的服务员从事违法行为浴室应负何种责任。第一个方面，我们可以依据公安机关的处罚决定清楚地看到，公安机关的处罚决定书上清楚地写明是因浴室经营人对卖淫嫖娼活动放任不管，不采取措施制止，所以处罚的对象是浴室经营人。第二个方面，浴室的服务员在浴室内从事卖淫嫖娼活动，与浴室的经营活动有紧密联系，浴室经营人本身应该负有对其员工监督、管理，保证其经营行为符合法律规定的义务，但是在短短的不到两年时间内，就被公安机关因相同的事项处罚三次，不能不说浴室经营人对服务员的卖淫嫖娼行为没有尽到相应的管理义务，没有采取相应的措施加以制止。综上所述，可以认定程某的行为符合双方租赁合同约定的，承租方存在违法行为，也符合法定的即《城市房屋租赁管理办法》关于承租人利用房屋进行违法行为，出租人有权终止合同的规定。

裁判要点： 近年来，商业房产的房租看涨，一些商铺出租人在高额利益的驱动下，利用合同的瑕疵和漏洞，特别是滥用亲属“无权处分”这一理由，主张相应合同无效，达到毁约的目的，期待从中获取利益。该类案件反映出，诚信这一基本道德准则正在受到挑战，法院对这起案件的处理对正确引导民众行为、保障诚实信用的交易原则、维护市场的健康发展具有较为积极的意义。 此类纠纷大多源于父母子女等直系亲属、配偶或者亲密朋友的处分行为。基于亲密的身份关系，他们大多长期保管有权利人的商铺等产业的相关证明文件，双方之间也达成了管理与被管理的信任与默契。承租方因处分人与处分权人之间的特殊身份原因，而未严格要求对方提供出租商铺的授权委托书，或者认为有处分权人的口头承诺等，从而轻信能够避免风险，导致发生纠纷时无据可依。 在审理此类案件时，由于权利人与受托方之间存在亲密的身份关系，对该双方的陈述应详细甄别，从双方的身份关系、相处情况、案涉房屋来源、自始的使用管理情况、房屋收益的分配、房屋权属证书的保管、权利人所解释的其为何疏于管理案涉房屋的理由等方面进行审查分析，辨别其中是否存在疑点及不合理之处。若存在明显的矛盾之处，一般情况下应认定权利人以其实际行为对受托方进行了概括授权，对租赁合同的效力进行有效确认，以维护市场交易的安全性及民事活动中的诚信信用原则，避免权利人与受托人滥用权利以规避合同义务。

裁判要点： 1.案件发生的特定历史背景 本案房屋买卖关系发生在2010年10月份，当时正值房屋价格飞涨、投机性购房及炒卖商品房现象极度活跃之时，市场上不仅存在大批专业炒房人士，中介机构也利用其优势地位参与炒卖商品房，推动了商品房市场价格的过快上涨，影响了房地产市场的平稳健康发展。针对该情况，国务院及广州市政府于2010年及2011年密集出台了相关房地产市场调控政策及限购政策，并取得了一定的效果。 本案中，原告通过中介机构的服务与被告劳某签订房屋买卖合同，将房屋出售给劳某。而中介人刘某却利用原告签署的全权委托书及交付的全部办证原件，私自又将房屋出售给案外人古某、古某1，这种行为让原告有理由怀疑中介人存在联合原买方炒卖其商品房的事实。而现实生活中，也确实存在中介执业人员以自己名义或其他亲属朋友与出卖人签订房屋买卖合同后，再在市场上寻找真正的买家，然后直接将房屋过户至真正买家名下，这样不仅可以赚取差价，而且免除了一般炒房存在的交纳两重税费问题。因此，本案原告在得知房屋最终被出售给案外人时，就产生了强烈的被欺骗的感觉，进而到法院起诉主张权利。 2.涉案合同的性质 一般来说，一个合同往往只约定一个法律关系，而具体属于何种性质的合同不能只看合同的名称，而应根据双方的真实意思表示进行判断。本案原告汪某与两被告签订的《房屋买卖合同》，虽然合同名称明确写明是房屋买卖合同，但根据合同条款的约定，可以看出三方共成立了两方面的法律关系，包括：汪某与劳某之间的房屋买卖合同关系，汪某、劳某与刘某之间的居间合同关系。另外汪某与刘某根据买卖合同的约定，签署了公证委托书，则汪某与刘某之间又形成委托合同关系。 3.合同的实际履行情况 （1）关于房屋买卖合同关系。因讼争房屋最终出售给案外人，故汪某与劳某之间的房屋买卖合同并未真正履行，劳某已从汪某的代理人刘某处取回定金10 000元，即该房屋买卖合同关系实际已经解除。 （2）关于居间合同关系。根据合同法的规定，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。本案中，居间人已保存买卖双方签订房屋买卖合同，即其作为居间人的义务已经履行完毕，委托人也已实际支付了居间费用，故三方之间的居间合同关系已经履行完毕。 （3）关于委托合同关系。两原告出具给刘某的公证委托书虽然只记载委托刘某代为办理的是讼争房屋的买卖手续，并未明确限定只委托刘某办理出售房屋给劳某的手续。但根据《房屋买卖合同》及《三方协议》的约定及出具公证委托书的时间可以看出，两原告的公证委托书是委托刘某代为办理与劳某签订的《房屋买卖合同》约定的提前还贷及办理房屋过户至劳某名下等手续。实际上，刘某最终却将房屋出售给案外人，超越了委托权限，且未就变更房屋买受人及延期办理提前还贷手续通知原告并取得原告的同意，故刘某的行为构成对原告的欺诈，致使原告未能及时收取到购房余款235 780元，客观上造成了原告延期收到购房余款的损失。 4.违反约定的责任承担及赔偿损失的计算依据 合同法规定，受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。虽然原告最终从受托人刘某处收取了《房屋买卖合同》及《补充协议》约定的售房款，但因受托人的越权及欺诈行为，客观上造成了原告延迟收取尾款235 780元的损失，故原告要求刘某赔偿损失合理，应予以支持。另外，虽然原告根据案情及市场炒房现象提出原买受人劳某配合刘某实施欺诈的怀疑，但其没有提供证据予以证明，因此原告要求劳某承担连带赔偿责任没有依据。 关于赔偿损失的金额。原告在起诉时直接要求刘某按照房屋买卖合同中关于买方逾期支付购房款违约金的约定向其支付违约金，因该违约金条款是针对房屋买卖合同关系中买方违约的约定，不能适用于委托合同关系中受托人违约的情形，故原告该项请求没有依据。原告后来变更该项请求要求参照该约定由刘某赔偿损失，而赔偿损失数额应以实际产生的损失金额为依据，原告要求参照买方逾期付款违约金计算损失也依据不足。原告在本案中所受到的损失实际上就是延迟收取尾款235 780元的损失，因银行发放贷款的时间不能完全确定，故本院根据原告延迟收取尾款的大概时间及中国人民银行同期贷款利率酌情确定刘某应赔偿原告的损失金额为5 000元是合理的。

裁判要点： 婚姻介绍服务国家标准实施以来，对规范婚介行业、促进婚介机构和从业人员自我约束、指导征婚者选择正规婚介机构起了一定作用。本案是征婚者对婚姻介绍服务国家标准的某些条文的片面理解引发的纠纷。本案主要涉及三个方面的争议： 第一，。婚姻介绍服务国家标准规定，婚介服务应规定服务期限，不应提供无限期或介绍到成功为止的服务。本案中，原告称，合同约定的“若第一年不成功，免费服务至成功为止”违反婚姻介绍服务国家标准的相关规定，故要求解除《婚姻介绍服务合同》。纵观2009年7月31日原、被告签订的《婚姻介绍服务合同》，约定了服务期限、服务内容、权利和义务、违约责任等，这些条款系双方真实的意思表示，且于法不悖，应认定合法有效。2009年8月5日双方签订的补充条款，即“若第一年不成功，免费服务至成功为止”，该条款并未损害原告的合法权益，且被告亦愿意遵守，并不影响合同的效力。 第二，。婚介机构的服务质量历来是引发婚介机构和征婚者纠纷的原因，而衡量婚介机构服务质量的好坏一直是审判实践中难以把握的问题。本案中，被告如何为原告介绍对象双方未曾有详细的约定。被告的具体做法是：被告打电话给原告告知男性会员的相关情况，原告如有意向，被告即约双方到被告处见面。被告通过这样的方式先后为原告介绍了三位男性会员，尽管被告的这种介绍对象的方式存在一定的瑕疵，但原告未提出异议，应视为原告对被告的服务方式的认可。2009年8月起至2009年12月（原告与案外人登记结婚），被告在履行合同过程中并不存在原告所称的违约情况。 第三，。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。在婚姻介绍过程中，原告应当如实告知被告自己的婚姻史，以便被告根据原告的以往婚姻状况为之挑选适合的对象。原、被告履行合同期间，原告短暂结婚后又离婚，但原告隐瞒短暂婚史，未及时告知被告，原告自身存在过错。 综上，《合同法》第94条规定了当事人可以解除合同的五种情形：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形。本案中，被告并不存在以上可以解除合同的情形之一，故法院对原告的全部诉讼请求，均不予支持。