裁判要点： 承包地征收的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定：土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有；征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。市、县和乡（镇）人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。因此，被征收承包地的地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗所有者所有，土地补偿费归农村集体经济组织所有。安置补助费为集体土地被依法征收后，为了安置以土地为主要生产资料和生活来源的失地农民的基本生活而发给被征地农村集体经济组织的专属款项，安置人员为被征收土地的家庭承包方。 土地补偿费和地上附着物和青苗的补偿费的分配在我国现行法律中规定较明确，土地补偿费归集体所有，青苗补偿费归地上青苗所有者所有，本案中青苗补偿归属双方没有异议，争议焦点为土地补偿费、安置补助费。认定原告是否应分得征地补偿费用的关键在于确认原告的承包方式是否为家庭承包或其他方式承包（专业承包）。原告许某1与案外人许某5共同和市坡岭村村民委会员（原第五社）签订《合同书》为双方公开竞价达成，不符合《中华人民共和国农村土地承包法》第十八条规定的家庭承包"统一组织承包，本集体经济组织成员依法平等地行使承包土地的权利"的发包方式，也不符合"按户承包，人人有份"的家庭承包特征。《合同书》的承包方不是家庭，而是原告与他人合伙。合同的承包期限为100年，与家庭承包林地的期限30至70年不符。该《合同书》的内容、格式、承包金、承包期限以及双方的权利义务均与家庭承包方式不同，故该合同不属于家庭承包。不存在因该承包地被征用而丧失基本生产资料和生活来源的问题，原告许某1不属于该承包地被征收的安置对象。 因此，本案诉争的土地补偿费、安置补助费应由农村集体经济组织受领。再由农村集体经济组织依照法律规定的民主议定程序，决定该款在本集体经济组织内部使用或进行分配。原告要求二被告全额拨付土地补偿费、安置补助费人民币174263元及利息525元的主张法律依据不足，应不予支持，应驳回原告许某1的诉讼请求。

裁判要点： 本案争议的主要焦点是。 笔者认为，将宅基地以及其上建造的房屋转让给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；转让给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。 一、宅基地使用权具有特殊性。宅基地使用权是农民因建造自有房屋而对集体所有的土地享有占有、使用的权利。特点有：（一）宅基地的所有权归村集体或者村集体经济组织。（二）宅基地使用权的主体是特定的农民。使用权仅限于本集体经济组织内特定的成员享有，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地。（三）宅基地使用权具有有限性。即宅基地原则上只能由宅基地使用不能将宅基地转卖。（四）宅基地使用权具有福利性。即农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的，或只交纳了极少的费用。 二、转让宅基地使用权需具备的条件分析。依据《土地管理法》第62条、《物权法》第155条及有关政策，有条件的允许宅基地使用权转让不为法律所禁止。需具备的条件有：（一）转让人拥有二处以上的宅基地；（二）转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；（三）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；（四）转让行为征得集体经济组织同意。原则上禁止集体土地使用权进入市场用于非农业建设，转为建设土地使用权。本案中，原、被告双方所签订的《协议》第一条实质是单独的农村宅基地使用权转让协议，而非与合法建造的住房一并转让的协议。原、被告虽为同一集体经济组织成员，但被告施某1是在已拥有一处宅基地的情况下，又购了原告一处宅基地；其购买目的不是为自住建房，而是用于商品房开发；该转让行为未征得本集体经济组织同意。因此，该协议内容违反了禁止性规定，不具备转让条件，故协议第一条无效。 三、本集体经济组织以外的成员购买宅基地或其上房屋合同行为无效。我国人多地少，一直实行最严格的土地管理制度。国务院于《关于深化改革严格土地管理的决定》强调："加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。"《物权法》第152条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得，行使和转让，适用土地管理法及国家有关规定。农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯。宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。 根据农村宅基地上房屋转让合同主体的差异，可以将农村宅基地上房屋转让合同纠纷分为三类：一是农村本集体经济组织成员之间的纠纷；二是农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的纠纷；三是农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的纠纷。因为合同主体的不同，在适用法律认定宅基地上房屋转让合同效力时也会得出不同的结论。 （一）对农村本集体经济组织成员之间宅基地及房屋转让合同应认定有效。因购买者是本集体经济组织成员，宅基地使用权可以在本集体成员内部流转。因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋转让，只要转让双方所订立的转让合同符合合同法及相关土地管理法规关于有效合同的要件，就应当认定转让合同有效。 （二）本集体经济组织成员与外集体经济组织成员或城镇居民之间的宅基地或其上房屋转让合同应认定无效。相关政策虽无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定，但有关法法规明确禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让。根据"地随房走"的规定，不得单独转让房屋而不转让宅基地使用权。因此，向外集体经济组织成员转让宅基地或其上房屋应依法认定为无效合同。法律明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。因此，向城镇居民转让宅基地或其上房屋应依法认定为无效合同。

裁判要点： 土地使用权登记是指由国家专门机关依法对土地的各项权利实行登记的制度。根据《土地登记办法》第二条规定，我国的土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。其中国有土地使用权包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权。根据民法理论，登记是一项法律规定，物权一经登记，权利力即对物享有物上的排他权、绝对权。物权变动（设立、变更、转让、消灭）必须通过法定的方式才能产生法律效力。 本案中，原告叶某1与被告叶某2虽签有协议，在该协议签订后即涉及到土地使用权的变更，当事人之间也就产生了某种权力、义务关系，但此时的土地使用权尚未完成法律上的转移，根据《土地登记规则》第二十八条规定的土地使用权转移，只有在土地使用者办理变更土地登记手续，更换或更改土地证书后，土地使用权转移才具有法律效力。因此，本案双方当事人签订的土地转让协议，只有经过土地登记，才发生法律效力。

裁判要点： 本案虽系原告与被告之间订立的合同是否有效，实则是农村宅基地是否能在非同一村集体组织成员之间进行流转。宅基地是指农村集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规的定的标准无偿分配给本集体成员使用，用于建造自己居住房屋的农村集体所有的土地。农民对宅基地只有使用权，土地则属于农村集体所有。由此可推之，农村宅基地使用权的享有是与集体经济组织成员的资格联系在一起的，在一定程度上具有福利性质和社会保障的功能，这种福利性质和社会保障的功能主要表现在农民能够以廉价取得宅基地，获取基本的生活条件，从而享有的最低限度的福利，农村居民享有了基本稳定的居住条件，客观也维护了农村生活的稳定，但农民获得的这种福利和社会保障很大程度上是因为其是本集体经济组织的成员。 我国农村宅基地是否能够进行流转，法律亦没有明确的规定，在我国根本大法《宪法》第十条第四款规定："任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。"该条确立了宅基地所有权严格禁止买卖，宅基地使用权转让需依照法律规定的原则。在基本法律层面，《土地管理法》作为现行调整土地管理方面的专项法律，第八条确立了包括宅基地所有权在内的各种类型土地的所有权，规定："农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。"该法第六十二条对村民建房用地(宅基地)作了规定："农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。""农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。""农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。""农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。"该法第六十三条对涉及宅基地使用权在内的集体土地使用权的流转作了规定："农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。"关于宅基地能否抵押，我国《担保法》第三十七条规定："下列财产不得抵押：......(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外......。"第三十四条规定："下列财产可以抵押：......(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权......。"依据该法，宅基地使用权不能单独抵押。在行政法规和部门规章的层面，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定："依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。"表明包括宅基地使用权在内的土地使用权的变更需进行相应的变更登记。1995年，国家土地管理局印发了《确定土地所有权和使用权的若干规定》。其中关于农村房屋和宅基地买卖方面主要涉及流转完成后宅基地使用权面积超标的处理原则。第四十九条规定："接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权......。"第五十一条规定："按照本规定第四十五条至第四十九条的规定确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。"1996年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》为了加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发，明确了禁止农村房屋向城市市民出售。该通知第二条第二款规定："农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。"在司法解释层面，关于调整农村房屋、宅基地买卖行为的司法解释主要集中在最高人民法院审判委员会1984年8月30日讨论通过的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中。其中第60条规定："村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。"第64条规定："公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。"上述司法解释作为审判实践中确认农村房屋和宅基地买卖纠纷的法律依据，较为常用。 从上述规定来看，笔者认为宅基地取得权是一种基于身份的权利，失去集体经济组织成员这一身份，其宅基地取得权也就失去了存在基础。因此非成员不能取得宅基地使用权，也不能通过受让房屋所有权来取得宅基地使用权。

裁判要点： 被告横江村委会认为原告自愿放弃承包土地，主动交回村经济组织，且其户口早已迁出，并不在当地生活居住，其所有的请求均不应得到法律的支持，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 1、 关于土地交回程序的确认问题。 被告横江村委会辩称，原告从2000年开始多次找到村小组和村委会要求将承包地交回村集体，从而本案所涉土地已经交回给村委。诉争的2.85亩土地的所有权人和发包人是横江村第三村小组。原告对此予以否认。被告既未提供原告向横江村第三村小组自愿交回承包地的有效证据，也未提供原告向被告横江村委会退回该2.85亩承包地的有效证据。根据土地交回的程序，承包地的交回应当根据以下的程序进行：（1）承包人主动自愿放弃承包权交回土地的应当提前半年通知发包方。之所以应当提前半年通知发包方，是因为土地经营耕种生产周期长，季节性强，如果承包人不提前通知发包方，那么交回的土地将在一定的期间内闲置，不能及时耕种。（2）通知的形式，必须是书面通知。在通知中说明交回的原因，并签订交回土地的时间。（3）在通知中规定的时间内实际交回承包地。如果承包期内，承包方未提前半年以书面形式通知发包方并实际交回承包地的，不得认定其为自愿交回承包地。故从本案的事实来看，被告没有提供证据予以证实原告履行了土地交回的程序，故对其辩称意见不予以采纳。 2、 关于原告是否具有集体经济组织成员资格的问题。 被告横江村委会辩称，根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，"农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议定程序，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。征地补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人，请求支付相应份额的，应予支持"，由于原告在1999年就未在被告村委居住而到禾川镇学背村居住，2000年12月28日，原告由禾川镇横江村四小组迁入禾川镇学（合）背村四小组居住，2007年2月7日，原告的户籍迁入居住地，户籍性质仍为农业家庭户口，故原告户口不在本集体经济组织内部，不具有本集体经济组织成员的资格，从而不具备享有分配征地补偿分配主体资格。 对于被告的上述主张，我们认为，可以从两个方面进行分析。 （1）集体经济组织成员资格的认定问题。 农村集体经济组织成员资格问题，直接涉及农民权益。在司法实践中，争议最大，又最难确定的就是集体经济组织成员资格。在征地补偿费的分配、土地承包、宅基地建设和使用、社会救济和社会保障、土地承包合同纠纷的解决，无不涉及这一问题。但目前没有法律规定，因此，制定相关的法律规定用以解决当前日益突出的农村经济组织成员资格的界定问题十分必要。 对于农村集体经济组织成员资格的认定，有多种不同的认定，有以是否具有本集体经济组织所在地常住户口为标准，也有以符合标准的方法，即以户口标准为基础，并以是否在本集体经济组织所在地长期生产、生活来判断等等。 我们认为，鉴于目前法律和司法解释对于如何确定当事人是否具有集体经济组织成员资格没有明确规定，故对于该种资格的确定应从"集体经济组织"、"集体经济组织成员"等概念的内涵和两者之间的关系进行确定，并以是否具有土地承包经营权以及享有土地承包经营权是否为其基本生活来源为准为主要判断标准。 集体经济组织作为经济组织，对其成员的生存保障、就业渠道负有一定的保障和管理责任，而这种生存保障和就业保障主要是通过保障集体经济组织成员的土地承包经营权来进行。 因此，我们认为，对于是否具有集体经济组织成员资格，应以当事人是否具有集体土地承包经营权为准，而不应以是否以户口及居住地在集体经济组织内部为准。同时，对于在新居住地已经取得土地承包经营权的人员或以改变农业户口性质的人员，集体经济组织可以在取得当事人同意的基础上，可以通过法律程序予以收回土地承包经营权。 对于本案涉及原告迁移户口在永新县禾川镇后是否保留土地承包经营权的问题，从而是否具有集体经济组织成员资格，具有分配征地款资格的问题，《中华人民共和国农村土地承包法》第二十六条有相关规定，"承包期内，发包方不得收回承包地。承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。" 由此可见，原告虽已经在城镇居住，根据其本人意愿，仍然具有土地承包经营权，从而具有集体经济组织成员资格。 （2）《中华人民共和国农村土地承包法》第二十六条的立法背景 随着我国城乡经济结构的调整和城镇化的发展，农村剩余劳动力向城镇的转移会不断增加，对于承包方全家离开农村，迁入小城镇或者设区的市，转为非农业户口的，其承包地能否收回的问题，第二十六条第2款和第3款区别不同的情况分别做了规定，以避免发包方随意收回承包地。 《土地承包法》第二十六条所称的"小城镇"，包括县级市市区、县人民政府驻地镇和其他建制镇。关于承包方全家迁入小城镇落户，其承包地能否收回的问题，中央有关文件曾指出，要积极探索适合小城镇特点的社会保障制度。对进镇落户的农民，可根据本人意愿，保留其承包土地的经营权，也允许依法有偿转让。这一规定是从我国当前加快小城镇健康发展的政策出发的。在此之前，党的十五届三中全会的有关决定曾指出，发展小城镇，是带动农村经济和社会发展的一个大战略，有利于乡镇企业相对集中，更大规模地转移农业富余劳动力，避免向大中城市盲目流动，有利于提高农民素质，改善生活质量，也有利于扩大内需，推动国民经济更快增长。根据这一精神，国家制定和完善了促进小城镇健康发展的政策措施，加快了小城镇户籍管理制度的改革。为促进小城镇的健康发展，鼓励农民进入小城镇，自1997年开始试点，到2001年正式在全国推行的小城镇户籍管理制度改革，从允许一定条件的城镇暂住人口正式取得城镇户口，演变到基本解除对小城镇的迁移限制。这一改革在全国2万多个小城镇推行，小城镇居民基本实现了迁徙自由。从目前我国发展小城镇的政策出发，对承包方全家迁入小城镇落户的，如果允许收回其承包的土地，将会影响农民进入小城镇的积极性，使其产生后顾之忧，不利于实现我国加快城镇化进程的政策目标。 同时，对这一问题，还应当考虑到农民迁入小城镇后的社会保障问题。目前，我国的社会保障制度还不够健全和完善，特别是在小城镇，由于各地的社会经济发展不平衡，大部分地区经济还比较落后，许多小城镇还没有建立城市居民最低生活保障等社会保障制度。在这种情况下，进入小城镇落户的农民一旦失去非农职业或者生活来源，那么他在农村享有的土地承包经营权仍将是其基本的生活保障，集体经济组织对其生存保障仍负有一定的保障义务。 综上，对于承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。同时，在此情形下，承包方仍然具有原集体经济组织成员资格，享有对集体土地的承包经营权、参加集体生产、参与计提收益分配、土地征用补偿等权利。

裁判要点： 土地征收，是指国家为了社会公共利益的需要，以补偿为条件，强制取得他人的土地所有权，他人的土地所有权因国家的征收而消灭。在我国，土地征收实质上是国家对农村集体土地所有权的征收。由于我国实行农村土地承包经营制度，农村土地承包后，土地的所有权性质不变，故国家征收的农村集体所有的土地主要是承包地。对承包人而言，土地征收是国家的强制行为，核心问题是征收后的补偿问题，即承包人承包经营权及相关财产的丧失是以获得经济补偿为对价的。《物权法》第132条规定，承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照《物权法》第42条第2款的规定获得相应补偿。依照我国法律规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补偿费以及地上附着物和青苗的补偿费，土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物和青苗补偿费归所有者所有，安置补偿费根据是否需要安置人员来决定。 实践中存在着这么一种情况，即农村集体土地还没有发包给承包人。这一类别的土地（非承包地）被国家征收，农村集体经济组织依照法律规定有权获得相应的补偿。补偿费用主要是土地补偿费，不存在安置补偿费和青苗补偿费。如果地上有附着物，还应补偿地上附着物的补偿费。附着物属于农村集体的，地上附着物的补偿费归农村集体经济组织所有，通常是归所在村民委员会所有，再由村民委员会进行分配；附着物属于个体的，地上附着物的补偿费原则上归个体所有，也可以归农村集体经济组织所有，由农村集体经济组织视情况给予所有人适当的补偿。附着物属于农村集体的，地上附着物的补偿费归农村集体经济组织所有；附着物属于个体的，地上附着物的补偿费原则上归个体所有，视情况也可以给予所有人适当补偿。 本案涉案土地在上世纪五十年代虽然经原人民政府颁发的《土地房产所有证》确认归原告的父亲胡某7所有，但在土地公有化改造完成之后，原晋江县人民政府颁发的《土地所有证》、《土地房产所有证》已经没有了法律依据，不能作为土地所有权的法律凭证。《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地管理法》明确规定土地属于国家或者集体所有。本案涉案土地属蛟南村集体所有，土地补偿款115945元当然的归蛟南村委会所有，原告要求分配土地补偿款，因缺乏事实和法律依据，不能得到法院的支持。原告祖上曾在蛟南村顶官坪 头（王公宫附近）建有一个瓦窑，该瓦窑于1952年4月经当时晋江县人民政府确权归原告的父亲胡某7所有。大约在1958年人民公社化运动的时候，该瓦窑被无偿收归村集体所有，由顶官坪生产队对瓦窑进行翻建扩建，并在旁边增建一个瓦窑。因瓦窑收归村集体所有，其相应的补偿款也应由村集体受偿。因被征收的瓦窑洞系在原告父亲胡某7名下瓦窑洞的基础上进行翻建扩建形成的，原告的父母亲对现有的瓦窑洞的形成有一定的贡献，且被告蛟南村委会对收归胡某7名下瓦窑洞没有作出补偿，原审法院根据上述事实，综合历史情况、公平原则及双方当事人的利益确定被告蛟南村委会支付给胡某7的合法继承人即本案原告瓦窑洞以及挡土墙补偿款4万元。

裁判要点： ： 荒地指可供开发利用和建设而尚未开发利用和建设的一切土地，主要包括宜农、宜林和宜牧荒地等。狭义的荒地通常指宜农荒地。即宜于耕种而尚未开垦种植的土地和虽经耕垦利用，但荒废而停止耕种不久的土地。前者为生荒地，后者为熟荒地，两者均是农业用地中的一项重要后备土地资源。 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。可见农村荒地属于农村集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理、发包。荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地承包经营权折股给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。且土地承包经营应当按照以下程序进行：（一）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组；（二）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案；（三）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案；（四）公开组织实施承包方案；（五）签订承包合同。案例中，被告郭某1并非曲北村农民，且没有和该该村卜荷小组签订承包合同，因此被告不能取得7.76亩斜坡地的经营权。

裁判要点： 本案关键的问题是 宅基地使用权是农村居民因建造自有房屋而对集体所有土地的占有、使用的权利。主要有如下特点：所有权归农民集体所有；主体特定，即只能是农村集体经济组织的成员；有限性，即使用权人对宅基地仅享有占有、使用的权利，原则上只能利用宅基地建造住宅及附属设施供使用权人居住和使用，不能将宅基地使用权出卖或转让；无偿性和社会保障性，宅基地使用权是农民生产和生活的基本保障。 作为一种用益物权，关于宅基地使用权的取得、行使和转让，物权法未作具体规定，目前只有《土地管理法》、《担保法》和一些国家政策性规定对宅基地使用权作出规定：《土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。2004年10月21日起施行的国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中规定，"禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。"2005年10月1日起施行的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条规定，有下列情形之一的,集体建设用地使用权不得流转：（一)......(四)村民住宅用地使用权。因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。第七条规定，出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。2001年10月30日广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条也规定，当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。 根据上述相关规定，农村宅基地使用权不得单独转让。但宅基地使用权人经本集体经济组织同意的，可以将合法建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。即宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：1、出让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员，城镇居民、法人或其他组织均不得购买农村住房或宅基地使用权；2、受让人没有住宅或宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；3、转让行为必须征得本集体经济组织同意（经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意）；4、宅基地使用权必须与合法建造的住房一并转让。本案双方当事人签订的《转让房屋土地协议书》中约定转让的标的物为林某某所有的两间宅基地的使用权，且经庭审查明当时尚未筑建房屋，依据现有法律规定，宅基地使用权不能单独转让，即双方签订的合同违反了法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为无效合同。 一直以来，因我国地少人多，农村社会保障体系尚未全面建立，国家都实行严格的土地管理制度，严格限制宅基地使用权人对宅基地行使收益和处分的权利。虽然十八届三中全会《决定》提出，"保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道"，但宅基地使用权作为农民生产、生活的基本保障，在未有明确的法律法规颁布实施之前，审判实践中对涉宅基地流转的问题仍需审慎处理。

裁判要点： 农村房屋拆迁过程中，一些人为了获取非法利益，企图通过一些隐蔽的手段，蒙混拆迁工作人员的审查，骗取拆迁补偿利益。本案是一起典型案例，双方通过"合作"，成功获得各项拆迁补偿，但最终，双方因利益分配问题产生争议，进而引发纠纷。写作本案例，旨在通过法律分析，揭示农村房屋拆迁过程中的诸多违法现象。 一、农村房屋拆迁前的转让类型分析。 1、合作建房。农村合作建房主要表现为一方出地，一方出资新建房屋。出地一方的农民可能迫于自身财力无法自建房屋，为了可预期的将来获得拆迁补偿，便与他人合作建房，最后在拆迁补偿中按比例进行分配利益。本案原告汪某利用案外人王某3提供土地建设房屋一幢，其建设该房屋没有打地基，雇请10几个工人花几天时间完成，从其建筑情况来看，其目的明显不是为了自住，而是为了拆迁补偿。 2、房屋买卖。农村房屋买卖类型主要根据买房人的身份不同进行划分。主要区分为本集体经济组织成员之间；非本集体经济组织成员之间以及买房人为城镇居民三种类型。本案原告汪某系外村集体经济组织成员，其通过与案外人王某3合作建房，再把所建房屋出卖给与案外人同一集体经济组织成员的被告一家。原告汪某通过"合作"和"买卖"，使得房屋表面上实行本集体经济组织成员之间流转的假象。 二、农村房屋转让合同的效力认定。 1、本集体经济组织成员之间转让原则上认定合同有效。本集体经济组织成员之间的房屋转让在法律上没有障碍，所以司法实践中一般也承认其合同有效。原则之外，目前司法实践中仍存在一些争议的问题，主要体现于：出卖人仅有一处住宅，该买卖合同是否有效？买受人已有一处住宅，再向本集体经济组织成员购买房屋，该合同是否有效？上述问题主要聚焦的是农村宅基地审批中的"一户一宅"原则， 我国《土地管理法》第62条规定:"农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准......农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。"由于"房地合一"农村房屋买卖不单纯是房屋所有权的转让，还涉及宅基地使用权的转栘。正是由于这"一户一宅"，一些法官因此认为违背"一户一宅"原则的农村房屋买卖合同无效，其理由：卖方将自身仅有的一户住宅出卖后，无法再申请宅基地建房，其居住权无法得到保护？特别在卖方经济实力相对弱的情况下，而买方如果已有农村住宅，再买一处农村住宅，又明显违背"一户一宅"原则。甚至也有观点认为该合同属于效力待定的合同，"审理农村房屋买卖纠纷案件中， 在判断买卖合同效力时对于买受方是否符合申请宅基地的用地条件首先应予确定，故而农村房屋买卖合同应属要式的需通过行政许可效力待定的民事合同。" 2、非本集体经济组织成员之间转让原则上认定合同无效。虽然此种转让情形在实践中大量存在，理论界对此也存在一定争议，认为合同无效的观点如:王利明教授认为宅基地具有一定的身份性质，并不适合自由转让，而只能在集体经济组织成员之间进行自由转让。（2）孟勤国教授认为，允许农村私有房屋买卖就是开禁或变相开禁农村宅基地交易，不过是强势群体的利益诉求，不具有正当性和公平性。因此要禁止农村私有房屋的买卖，更何况是非集体经济组织的成员充当买主呢？认为合同并非无效的观点如：尹飞博士则认为，在我国目前迁徙自由将被承认，户籍制度已经放开的情况下，城市居民、农村居民的区分已经没有太大的实际意义。强行禁止城市居民取得农村房屋及其宅基地使用权，在操作上也十分困难。立法层面，《物权法》第153条规定:"宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。" 《土地管理法》第62条第1款规定："农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。"第62条第4款规定："农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。"从上述法条规定来看，并未禁止非本集体经济组织成员购买本集体农村房屋。政策层面，我国对于该问题的观点是相对明确的，如1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）明确要求："农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。'2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）指出："禁止城镇居民在农村购置宅基地。"虽然国家政策不是认定合同效力的依据，但在司法实践中,各地方法院对非本集体经济组织成员之间发生的农村房屋买卖原则上认定合同无效，观点上与国家政策规定是一致的。比如:北京市高级人民法院2004年12月针对此问题专门组织召开了研讨会,会议形成的《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》(京高法发〔2004〕391号)指出:农村私有房屋买卖合同的效力"以认定无效为原则,以认定有效为例外,如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效"。山东省高级人民法院2005年下发的《全省民事审判工作座谈会纪要》(鲁高法〔2005〕201号)规定:"农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则,以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的,可以认定合同有效。"山东省青岛市中级人民法院2006年下发的《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》(青中法〔2006〕232号)规定:"城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的,认定合同无效。非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的,认定买卖合同无效。" 三、探寻规避法律行为之效力认定。 透过本案背后因素分析，对于原告汪某而言，由于案外人王某3单独还有房屋拆迁，原告汪某共建部分的房屋如果以案外人王某3名义拆迁将获取较少的拆迁补偿；而对于被告一家而言，其属于无房户，借用原告汪某所建房屋可以"名正言顺"地获取拆迁补偿。为了双赢，双方便签订《协议》，由被告一家获取置换的房屋，而由原告汪某获取各类货币补偿。如果不严格审查，拆迁部门难以发现这房屋背后所发生的多重法律关系。通过前述合同类型及效力分析，不难发现，原、被告的转让行为属于以"合法形式掩盖非法目的，损害国家利益"之情形，应认定双方合同行为无效。

裁判要点： 这起因城镇居民购买农民在其宅基地上建设的房屋买卖合同纠纷案，由于两被告本身不是小产权房的所有人，两被告与原告签订房屋买卖合同应当认定为无效。但同时也产生了一个值得大家思考的法律问题，就是城镇居民购买农民宅基地房屋的效力问题。 该问题涉及到农村宅基地使用权的性质问题。宅基地使用权主要有以下四个特点：1.身份性。只有拥有集体经济组织成员这一身份，才有权利享有宅基地使用权。2.无偿性，宅基地使用权农民可无偿取得。3.有限性，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。4.无使用期限限制，在理论上，宅基地使用权一旦取得，使用权人可一直使用下去。但是，假如宅基地使用权因为自然灾害等具体原因灭失的，村民可通过重新分配获得宅基地。 我国虽然禁止宅基地使用权的流转，但农村村民对宅基地上的房屋享有所有权并可自由处分。依据房地一体的规则，尽管宅基地使用权本身不可以转让，但他可以随着房屋一同转让。假如村民自愿将其房屋转让给本集体经济组织的其他村民，由于双方的身份同一，可以认定这种转让行为有效。但是，假如村民将其房屋转让给非本集体经济组织的成员或者城镇居民，由于双方身份不具有同一性，并且宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，城镇居民不得享有，因此，一旦城镇居民购买农民的宅基地房屋，就会侵害集体经济组织的合法权益。所以，对于城镇居民购买农民的宅基地房屋纠纷，目前，法院 通行的做法是判决合同无效。 而在法律适用问题上，由于并没有任何一部法律明确规定禁止城镇居民购买农民的宅基地房屋，因此，在判决书引用法条时经常出现尴尬局面，法官不得不援引合同法第五十二条关于合同无效的条款来制作判决。

裁判要点： 本案事实较为清楚，之所以会出现原一、二审判决被告返还原告北房两间，再审发回重审后一审法院以超过二十年的最长保护期限为由判决驳回原告诉讼请求，二审以原告主张返还诉争房屋没有法律依据为由维持一审判决这些论理迥异的裁判，根本原因在于实践中对物权法关于物权凭证的理解存在偏差，本案中这类老旧房产证虽可以证明房产的历史渊源，但是并不能作为物权凭证来使用，同时也是因为我国农村的土地法律、法规及政策历史沿革较为复杂。 首先，关于我国农村土地法律、法规及政策沿革，从1947年始，人民政府开始在解放区进行土地改革，依据《中国土地法大纲》及1950年《中华人民共和国土地改革法》的规定，"土地制度改革以前的土地契约，一律作废"，"土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证"。从1953年开始的"三大改造"，将农民土地个体所有制变成集体所有制，在此后的集体化过程中，农村宅基地全部划归集体所有。此后农村基本上确立了宅基地所有权由集体所有、本集体组织成员对宅基地有使用权、非本集体经济组织成员在该集体经济组织不得拥有宅基地的原则。1985年，农村重新开始宅基地的颁证工作，当时的《北京市农村建房用地管理暂行办法》，"本办法公布实施前由当地人民政府发给村民的各种私有的地照或土地证自然失效。" 1986年，《中华人民共和国土地管理法》颁布实施。其中第八条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 通过对上述土地政策的分析可以看出，本案中李某4所持、由原中华民国察哈尔省政府于中华民国三十年（1941年）颁发的"土地执照存根"在经历了多次农村土地改革后，已失去作为不动产权属凭证的依据，故不为现行物权法所保护。在李某4已死亡的情况下，其包括李某1在内的其他旁系亲属，无法通过继承获取该宅基地的使用权，同时，也无法以集体经济组织成员的身份申请对诉争房屋的继承及翻、改建等活动。而李某4解放前后即已去世，且无后代。故形成了该房由原承租人张某3之后人世代居住之现状。而且，即使存在李某1所称于1950年所发给李某4的"土地执照"之说，依据《北京市农村建房用地管理暂行办法》的规定，亦无法作为权属依据。 其次，《中华人民共和国物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。我们通常所说的房屋所有权证，系不动产登记机关颁发的证明房屋所有权归属的书面凭证，是法律对权利人享有权利的确认和认可，由国家强制力保障其法律效力。《房屋登记办法》第二十五条亦规定：房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明。也就是说，在没有相反证据的情况下，房产证上记载的权利人就是房屋的法定权利人，其他任何人不得非法干涉和侵犯这种权利。而本案中，李某1所持有的是中华民国察哈尔省政府于中华民国三十年（1941年）颁发的"土地执照存根"，不可以作为不动产物权的权属证明。在我国经历历次的土地改革后，各种私有的地照或土地证自然失效，农村宅基地也全部划归集体所有。在这种情况下，李某1所持有的"土地执照存根"无法作为其要求返还原物的依据。因此本案原一审认定该房屋系原告祖辈的房屋，原告作为其祖辈合法的继承人，对该房屋享有所有权，对其要求被告返还诉争房屋的诉讼请求予以支持显然是错误的。 另外，本案一审以原告起诉超过了法律规定的二十年的最长保护期限为由判决驳回其诉讼请求。原告李某1以物权请求权不适用诉讼时效的规定为由提出上诉。关于物权请求权能否适用诉讼时效的规定，理论和实务界的大多数意见是认为物权请求权不适用诉讼时效的规定。笔者亦持此种观点，在此不加赘述。

裁判要点： 《中华人民共和国森林法》第三条第三款规定：森林、林木、林地的所有者和使用者的合法权益，受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。原告徐某要求被告返还林地、恢复原状具有法律依据。根据《中华人民共和国森林法》和《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，被告徐某1占用原告林地建房，未取得县级以上人民政府林业主管部门审核同意，也未办理建设用地审批手续，故违反了法律规定。被告辩称其已办理了用地审批手续，但未提供证据证明，本院不予采信。故原告徐某要求被告徐某1拆除其林地上的房屋，归还林地，符合法律规定，本院予以支持。但原告徐某同意被告徐某1在其林地上建房，双方对使用期限未作约定，故酿成本纠纷原告徐某也有过错。如果要将林地恢复原状，被告所建造的房屋势必要拆除，故原告应承担相应的赔偿责任。而关于房屋的具体价值，经专业评估机构评估为47457元。根据原告自身过错，原告徐某应承担该房屋价值47457元的损失为宜。

裁判要点： 本案是因为当地政府因城市发展需要向城市近郊、周边的农民土地进行征收，同时为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地，当时当地政府宾阳县土地开发整理中心作为甲方在其《征收土地协议书》时有一款写明：甲方"负责办理留置三产用地的国有土地（出让）使用权证......"，被征地农民就认为该地肯定可以转让，于是引起本案原、被告土地买卖纠纷大致背景，但宾阳县土地开发整理中心因为各种客观原因迟迟未能办理土地（出让）使用权证，该土地性质到案发时仍不符合到市场上转让的条件，才导致双方签订合同的无效。在审理过程中，原、被告双方存在几个争议较大的法律问题，笔者就有争议的问题谈谈自己一些粗浅的看法： （一）本案是属于定金合同纠纷还是买卖合同纠纷亦或租赁合同纠纷？ 被告何某在上诉答辩称，一审法院认定为买卖合同是错误的，而租赁合同。首先得利先纠正下被告的说法，一审法院对本案的定性上并没有认定双方是签订买卖合同，而是签订了定金合同，认定的理由是双方在收到定金的《收条》上载明："今收到韦某交来购买蒙田村三产留置地0.24亩至0.26亩（注每亩按贰佰陆拾万元整计）现预交定金伍万元整（￥50000.00元）。余下款项定于2012年5月1日前签订协议时一次付清，如有违约按地价双倍赔偿。特此声明......"。虽然双方在《收条》有转让土地的意思表示，但同时《收条》也写明了"余下款项定于2012年5月1日签订协议时一次付清"，说明了双方到2012年5月1日时才正式签订土地转让协议，而双方在2012年3月9日签写的《收条》只是表明原告愿意以每亩260万元的价格购买马池村三产用地意向，并预付了定金50000元。其内容和意思表示符合定金合同的实质要件，该《收条》实为原、被告双方为了将来签订"三产留置地"转让协议的一种担保，故一审法院认定为定金合同。"三产用地"确实可以通过出租或合作开发等方式获取收益，何某上诉辩称收条上"购买"实际上为租赁，但一审庭审查明时，双方均表示的是对该土地进行的买卖，由于客观原因无法办理土地使用权证而无法顺利达成买卖关系。且当事人对自己的诉讼主张应该提供证据加以证明，何某对于自己的主张没有证据提交，且《收条》上内容已经充分表明了双方是"三产用地"的转让协商，没有任何迹象是租赁，故二审法院不予认可何某的说法。 （二）关于合同的效力及双方责任如何分配的问题，在一审、二审法院审理过程当中均分析的很透彻了，双方交易标的物没有符合允许上市交易的条件，而双方的约定买卖的"三产留置地"是直接违反了法律、行政法规的强制性规定，故双方签订合同无效。对于合同无效，根据《合同法》有关规定，合同被认定无效后，因该合同所取得的财产，应该予以返还；如有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失；双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原、被告双方应知或明知"三产留置地"不能出卖或转让却仍约定买卖，才导致合同的无效，故双方均有过错，且责任相当，故各自损失由各自承担。所以原告不能主张双倍返还定金，而被告亦不能主张违约金。 （三）关于"三产留置地"即俗称的"三产用地"，是属于农村集体所有制土地，是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地，该类土地不能进入土地市场交易，不能直接用于房地产开发，可以通过出租或合作开发建设获取收益。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，原则上农村集体所有的土地的使用权不得出让，转让或出租非农业建设；而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条之规定，城市规划内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可出让。即只有将集体所有制土地转化为全民所有制土地之后方可转让交易。本案被告就是利用村民组长的身份，得知原告的购买意向，与村民沟通协调，将有意转让土地的几个村民联合成一片较大成块地统一出售，并由其出面并以其名义与原告签订买卖协议，赚取中间的差价，不曾想由于土地的性质不符合转让条件，才导致双方交易无法达成，并引起本案纠纷。

裁判要点： 本案的法律要点： 1、被告兴海县唐乃亥乡上鹿圈村村委会于1996年、2002年与原告父亲签订的两份协议是否有效？ 2、2009年11月28日被告兴海县唐乃亥乡上鹿圈村村委会与原告张某、张某1之间签订的土地补偿款分配协议是否有效？ 3、87亩林地补偿款、树木补偿款、32亩青苗补偿款是否归原告所有？ 农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。农村集体所有的土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。被告兴海县唐乃亥乡上鹿圈村村委会分别于1996年、2002年将荒地30亩和200亩承包给原告父亲张某2并签订《协议书》，此协议经村委会研究同意并报唐乃亥乡政府审批，程序合法有效，被告提出两份协议无效的抗辩理由无法律依据不能成立，本院不予采信。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。原告张某、张某1与兴海县唐乃亥乡上鹿圈村村委会签订的土地补偿款60℅归村委会，40℅归原告所有的协议书，未经全体村民同意，违背有关法律法规。 故兴海县唐乃亥乡上鹿圈村村委会要求认定此协议无效的抗辩理由成立，本院予以支持。 根据《中华人民共和国农村土地承包法》规定，承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。原告在开垦的87亩荒地上种植杨树、杏树等，并办理《林权证》，使用期限为70年。兴海县移民安置办出具的证明也证实征用的被告兴海县唐乃亥乡上鹿圈村集体1749.04亩林地中包括原告的87亩林地和32亩耕地。故原告开垦的87亩林地补偿款814320元应归兴海县唐乃亥乡上鹿圈村集体所有，87亩树木补偿款803880和32亩耕地的青苗补偿款149760元归原告张某、张某1所有。

裁判要点： 我国法律对于使用农民集体所有土地有严格限制，不符合法定条件使用农民集体所有土地属于违反法律强制性规定，涉及此内容的相关合同因而无效。合同无效将产生两个间接的法律效果：返还财产和赔偿损失。返还财产和赔偿损失请求权的诉讼时效期间的起算时间，应根据当事人是否知悉其权利受到侵害的具体情形确定。 一、不符合法定条件使用农民集体所有土地属于违反法律强制性规定 我国法律禁止土地买卖，且对于使用农民集体所有土地有严格限制。具体而言，可以使用农民集体所有土地的法定条件为：1、兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地；2、乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地。除此之外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，而不得使用农民集体所有土地。不符合法定条件使用农民集体所有土地属于违反法律强制性规定，涉及此内容的相关合同因而无效。 我国采取了"房地一体"、"地随房走"的原则，《中华人民物权法》亦作了相关规定。因此，建筑物的转让必然导致其占用范围内的建设用地使用权一并处分。厦门公路局购买农民集体土地的并非用于兴办乡镇企业、建设乡（镇）村公共设施或者公益事业，其行为不符合可以使用农民集体所有土地的法定条件，本案讼争《协议》因违反了法律的强制性规定而无效。 二、合同确认无效后返还财产赔偿损失请求权的诉讼时效期间起算 确认合同无效属于确认之诉，是法律对合同效力的价值评判，是对当事人之间法律关系效力的认识，仅仅起到确认的作用，不涉及给付请求权，不会改变当事人之间的财产关系，因此，确认合同无效之诉不是诉讼时效的客体，不受诉讼时效的限制。 合同无效将产生两个间接的法律效果：返还财产和赔偿损失。返还财产和赔偿损失请求权的诉讼时效期间的起算时间，应根据当事人是否知悉其权利受到侵害的具体情形确定。 （一）无效合同双方仅有一方已经履行合同义务，已经履行合同义务的一方主张返还财产、赔偿损失请求权的诉讼时效期间应从合同约定的对方义务履行期限届满时起算。合同义务履行期限届满，而对方尚未履行合同义务，合同权利无法实现，此时无论已经履行合同义务的一方主观上对合同的效力如何判断，其都应该知道其权利已被对方侵害，应该采取积极措施，维护自己的合法权益。最高人民法院相关民事判决中亦认可该观点。 （二）无效合同双方当事人均没有依约履行合同，一方请求对方赔偿缔约过失损失的诉讼时效期间应从合同约定的履行期限届满时开始计算。无效合同没有依约履行，同样可能存在缔约过失责任。当事人在合同被确认无效之前基于对合同效力的信赖，为签订和履行合同支出了相应的费用，如对方当事人未依约履行，受损失一方就应该知道自己的权利受到侵害，此时，其应该积极向对方主张权利，具体方式包括请求对方履行或者赔偿损失。 （三）无效合同双方当事人对合同均已履行完毕，任何一方主张返还财产、赔偿损失请求权的诉讼时效期间应从合同被法院或仲裁机构确认无效之日起算。由于合同效力的确定，不仅需要专门的法律知识，同时也只能由法院或仲裁机构依照法定程序进行，在确认合同无效的法院判决或仲裁裁决发生法律效力之前，当事人无法准确掌握合同的效力状况。合同双方当事人基于对合同效力的信赖，将无效合同当作有效合同履行完毕后，双方的权利均得以实现，只有合同被法定机构确认无效后，当事人主张返还财产、赔偿损失的权利才得以确定，在此之前，不能苛求当事人知道或应当知道其权利受到侵害，进而主张返还财产、赔偿损失请求权。 本案即属于第三种情形。讼争《协议》签订于1991年7月2日，且双方早已依约履行完毕。现凤山村委会发现《协议》可能涉及违法事项，进而诉至法院请求确认《协议》无效，在法院确认《协议》无效之前，凤山村委会并不享有返还财产请求权，因此，凤山村委会主张返还财产请求权的诉讼时效期间应自法院确认《无效》之日起算，凤山村委会现提出该项请求，并未超过诉讼时效。

裁判要点： 法院在审理上述类型案件中，对司法能否确认农村集体组织成员资格问题争议很大, 一种意见认为该问题属于村民自治的范围, 司法不应当介入，另一种意见认为当村民自治过程中侵害了部分村民的合法权益时, 司法应当提供救济的途径。上述争议的焦点在于。笔者认为，在新的社会发展形势下，村民自治的发展必须以法律为基础，以法律的力量完善村民自治的各项制度、规范村民自治运行中的异化现象。同时只有以宪法和法律为最高准则来协调不同主体间的利益关系，使各个治理主体尤其是公共权力的运行主体能够在法治的框架之内行动，接受法律、法规的监督与约束，只有这样才能维护农民的合法权益，促进村民自治的和谐。 1．村民自治的结构缺陷与司法介入的必要性 从村民自治的运作规则来看，其程序模型借鉴了现代民主政治的运作规则。但其却存在较为明显的缺陷：全体村民组成村庄最高权力机构村民会议，村民委员会由村民会议产生，为村民会议的执行机构；村民委员会按照少数服从多数原则进行民主管理。很显然，这种单向度的权力结构缺乏一种有效的监督机制以防止村庄权力失范。虽然2010年10月28日《中华人民共和国村民委员会组织法》修订后增设了第32条"村务监督机构"，但仍然是在村民会议和村民代表会议之下工作，并没有超越原有的政治结构，能否起到应有的效用尚不可知。由于自治体内部缺乏一个独立机构平衡村民会议的权力，外部的国家法律又没有提供司法救济的诉求渠道，所以村民实际上没有能力抵抗来自村规民约、自治章程或村民会议多数决议对自己权利的侵害。在村民自治权运行过程中，为了维护社会稳定、伦理习俗，或受到私人利益的驱动，经常会发生多数村民歧视、排斥少数个体的情形，村民自治权力并不必然体现公平原则。实践中一些村庄在征地补偿款分配、村庄公共事业筹资、生育指标发放、宅基地分配等问题上并未真正做到"民主决策、村务公开"，导致诸多矛盾和纠纷。而现行《村委会组织法》对第20条规定："村民会议可以制定和修改村民自治章程、村规民约，并报乡、民族乡、镇的人民政府备案。村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表讨论决定的事项不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容。村民小组制定的村规民约，同样不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容，不能违反法律和政策禁止性规定。"但是由于没有规定明确的救济途径、方式和具体的制裁措施，缺乏操作性规则，此类宣示性的条文无法产生强制性效力，权利受到侵害的村民只能诉诸信访或其他非制度渠道。因此，村民自治制度在防止权力失范和实施权利救济领域还存在某些缺失。而司法介入村民自治的民主进程，有助于规制民主模式对个体农民权利的损害、保障村庄自治体权利的完整。 2．司法介入农民自治的现实性、可行性 一直以来，农村社会内部的各类纠纷由于纠葛了转型时期的诸多利益因素，涉及面广、规则不明确、裁判执行难度大，易引发群体性事件，所以基层司法机关出于规避职业风险的考虑，往往采取一种保守主义态度，在法律没有明文规定的情况下，一般不予受理。譬如2006年7月公布实施的《北京市高级人民法院关于涉农纠纷受理问题的指导意见》和《江西省高级人民法院2004年全省法院民事审判工作座谈会纪要》都体现了这种倾向。在法律技术上，法院一般会对《行政诉讼法》第2条、第11条、第12条做出限制解释，将村民委员会和乡镇机构排除在行政诉讼受案范围之外，这一点和我国司法权习惯性的谦抑是一致的。但是2l世纪以来，面对农村社会不断增长的权利需求，以及法治国家话语的不断强势，我国司法机关开始转变司法导向，强调以能动主义的积极姿态介入社会发展。在这种背景下，司法机关也在尝试以法律的权威为村民自治开辟一条救济通道。较早的有最高人民法院《关于村民因土地补偿费、安置补助费问题与村民委员会发生纠纷人民法院应否受理问题的答复》(法研[2001]116号)、《关于人民法院对农村集体经济所得收益分配纠纷是否受理问题的答复》(法研[2001]51号)等司法意见。2005年实施的《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]6号)对农村土地承包纠纷作出了司法解释，其中涉及承包合同纠纷、承包经营权侵权纠纷、承包经营权流转纠纷、承包地征收补偿费用分配纠纷、承包经营权继承纠纷。2007年出台的《中华人民共和国物权法》第63条第2款规定："集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。"还有针对性较强的、2010年1月1日起开始实施的《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》，该法对因订立、履行、变更、解除和终止农村土地承包合同纠纷，作出了准司法的纠纷解决方式。一些地方法院还曾制定专门的意见解决村民自治中的权利冲突，例如2008年海南省高级人民法院专门制定了《关于处理"外嫁女"请求分配集体经济组织征地补偿款纠纷案件若干问题的意见》，就这一问题的司法适用提出了指导性意见。基于法院的中立性和权威性，以及程序主义所带来的信赖效应，从新农村建设的长期日标来看，有关村民自治事务范围内发生的纠纷，更适宜通过司法救济的方式解决。将村民自治实践中的权利冲突纳入司法救济，较之内部救济和行政救济更具有现实性、可行性、权威性。 3．司法介入的程序选择 根据村民自治过程中发生的纠纷种类，选择民事诉讼还是行政诉讼，是启动司法程序首先要解决的问题。除村民选举资格确认案件适用民事诉讼特别程序外，现行法律对此并没有明确的规定。我国《民事诉讼法》第3条对民事诉讼的受案范围作了界定："人民法院受理公民之间、法人之问、其他组织之间以及他们相互之问因财产关系和人身关系提起的民事诉讼"，其中诉讼标的明确限定为"财产关系和人身关系"，此外这一条文还与我国民法相呼应，将诉讼主体限定为平等民事主体。按照我国现行法律，村民委员会是农村集体土地的管理者，享有集体财产的经营管理权，当村民委员会以集体财产所有人的身份进行民事活动时，例如代表村庄与村民签订土地承包经营合同，即比较典型的民事法律关系。在此过程中引起的纠纷应适用民事诉讼程序。最高人民法院研究室在2001年《关于人民法院对农村集体经济所得收益分配纠纷是否受理问题的答复》也认为"农村集体经济组织与其成员之间因收益分配产生的纠纷，属平等民事主体之间的纠纷。当事人就该纠纷起诉到人民法院，只要符合《中华人民共和国民事诉讼法》第108条的规定，人民法院应当受理。" 但是需要注意的是，村民委员会作为村民集体授权的公共组织，代表村庄进行公共管理活动，其行为带有准行政性。所以应区分不同的事项，选择不同的救济方式。村民委员会进行社会集资、宅基地分配、村民集体成员资格确认等事项不宜适用民事诉讼。此时作为公共管理者的村民委员会，与村民个体之间发生的纠纷，如果选择民事诉讼程序至少在以下方面存在缺陷：①权力的不平等影响了民事诉讼介入的正当性。民事诉讼侧重于解决平等主体之间的民事纠纷，诉讼程序的构造也是以双方法律地位平等为根基，赋予诉讼双方以对等的诉讼权利。但很显然，村民委员会和村民之间的法律地位并不对等。村委会拥有的社会公权力是个人无法享有的。通过民事诉讼解决村委会与村民之问的纠纷必然面临司法介入的正当性诘问；②法院审查重点的不同影响了民事诉讼介入的适当性。民事诉讼以解决纠纷为目的，强调诉讼双方的意思自治；而司法审查的重点在于权力监督和制约。在村民自治的大部分权利冲突中，争议的关键点在于村民委员会的权力是否合法、合理行使，司法程序对村委会权力的审查处在一个相当低的水平。这种审查仅仅是附带性的，一般而言，只能是合法性审查，而难以做到合理性审查；③专业分工的不同影响了民事诉讼介入的合理性。从专业分工上来说，民事审判庭缺乏处理这一类与公共权力的行使相关纠纷所需的专业知识，进入实际操作后效果堪忧。 最后，虽然目前的村民自治尚没有形成完全自足的权利救济体系，但是基于村民的自治基础、自治事务的地域性，司法对于村民自治事项的介入和审查应当是有限而审慎的。村民自治权的健康发育和正当行使以及由此减少相关纠纷，最终依赖于基层民主制度建设的进展。只有不断完善村民民主选举制度、民主监督制度，进一步健全村民委员会组织法和相关法律，细化村民自治权的行使方式和界限，才能更有效地维护村民的合法权益，推进基层民主建设和社会主义新农村的发展。 本案中，村小组通过小组决议外嫁女不享有责任田分配权。虽然该决议是通过小组多数人同意通过的属于村民自治，但其自治内容已经违反了《中华人民共和国妇女权益保障法》第三十二条的规定，侵犯了作为"外嫁女"叶某的正当合法权益，故法院依法判决小组应支付叶某征地补偿款。