（一）首部
1、判决书字号
一审判决书：潮州市饶平县人民法院（2012）潮平法民一初字第376号判决书。
二审判决书：潮州市中级人民法院（2013）潮中法民一终字第62号判决书。
3、诉讼双方
原告（被上诉人）：江某某1。
委托代理人：余海松，广东腾翔律师事务所律师。
被告（上诉人）：林某某。
委托代理人：黄贤畅，广东新安律师事务所律师。
5、审判机关和审判组织
一审法院：潮州市饶平县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：许再华；审判员：吴潮元、林耀文。
二审法院：潮州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：吴芳；审判员：陈映葵、李照雄。
6、审结时间：
一审审结时间：2012年12月13日。
二审审结时间：2013年3月28日。
（二）一审情况
1、一审诉辩主张
原告江某某1诉称：2007年8月12日，原告与被告签订《转让房屋土地协议书》，向被告受让位于饶平县洪西寮村小莲池宅地二间，使用面积98㎡[土地使用证号列：饶集建（1991）字第0522012900126号]，土地转让价为2万元。双方立约之日起，款、房屋土地两交清完讫。原告受让被告的宅地后于2007年8月13日将该宅地转让给同村的江某某2，双方到国土局办理变更登记手续。后被告以转让行为未经其授权签名为由向潮州市人民政府申请复议。潮州市人民政府经调查复议，以原告将土地转让给江某某2程序不合法为由撤销江某某2的集体土地使用证，被告又重新办理土地使用证并将转让给原告的宅基地占为己有不予归还。据此请求依法确认原、被告宅基地转让行为有效，判令被告将转让的宅基地归还原告。
被告林某某辩称：1、原告之诉属土地使用权争议，不属于人民法院审理范围，应裁定驳回原告之起诉。2、原告之诉讼请求不合法，不应支持。涉案宅基地是被告于1986年按人口分配的宅基地，被告系该宅基地唯一合法使用人。3、原告非法放贷，原、被告的非法借贷关系不受法律保护。被告因欠原告款项将涉案宅基地抵押、买卖均违反法律禁止性规定。
2、一审事实和证据
饶平县人民法院经公开审理查明：被告林某某系饶平县黄冈镇洪西寮村村民，1986年洪西寮村按人口分配宅基地，林某某分得位于该村"水莲池"宅基地两间，面积为97.5㎡，土地使用证号列：饶集建（1991）第0XXXX6号。2001年，林某某因经营养殖业资金短缺，向同村村民江某某1借款20000元，后因未能按时还清欠款，于2003年将上述宅基地作为抵押，并将土地使用证原件和身份证复印件交江某某1存执。2007年8月12日，江某某1与林某某签订《转让房屋土地协议书》，并以被告儿子林烁鑫作为证人，将该宅基地以20000元的价格转让给江某某1。次日（2007年8月13日）江某某1将该宅基地以26000元转让给同村村民江某某2。2007年8月15日，江某某2持林某某的饶集建（1991）第0XXXX6号《集体土地使用证》原件和身份证复印件以及2007年8月2日签名为"林某某"和"江某某2"的《转让房屋协议书》、洪西寮村委会《调整集体土地使用权证明》等有关材料，到饶平县黄冈镇国土资源所申请集体土地使用权变更。2007年8月30日，饶平县国土资源局审核准予变更登记，并向江某某2核发饶府集用（2007）第0XXXX9号《集体土地使用证》。2011年4月26日，被告林某某以从来未将宅基地转让给江某某2为由向潮州市人民政府申请行政复议。潮州市人民政府于2011年9月1日作出潮府行复（2011）4号行政复议决定：撤销江某某2的饶府集用（2007）第0XXXX9号《集体土地使用证》。2012年6月15日，江某某1遂向本院起诉，请求确认原告与被告宅基地转让行为合法有效，请求判决被告将转让的宅基地归还原告。2012年9月12日，洪西寮村委会应原告要求出具一份证明："兹有我村民林某某转让给江某某1住宅土地，在双方签约协议同意的前提下，同意该宗住宅土地转让。"
上述事实由下列证据证明：
（1）江某某1、林某某身份证。证明原、被告双方的身份情况。
（2）《转让房屋土地协议书》。证明原、被告于2007年8月12日签订协议，约定被告林某某自愿将涉案宅基地转让给原告江某某1，"立约之日起，款、房屋土地两交清完讫"等事实。
（3）潮府行复[2011]4号行政复议决定书。证明江某某1把涉案宅基地转让给江某某2并办理变更登记，变更后的《集体土地使用证》因违反程序而被撤销。
（4）饶府集用（1991）第0XXXX6号《集体土地使用证》。证明被告系涉案宅基地的合法使用权人。
3、一审判案理由
饶平县人民法院经审理认为：涉案宅基地由洪西寮村于1986年按人口分配给林某某，林某某于1991年依法取得《集体土地使用权证》，依法对涉案宅基地享有土地使用权。对于原、被告签订的《转让房屋土地协议书》是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定："民事行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律规定或者社会公共利益。"又根据广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条规定："1991年1月1日《土地管理法》修订后，农村村民将依法取得宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可以认定转让合同有效。"再根据我国法律有关转让宅基地使用权必须具备条件：（1）转让人与受让人为同一集体经济组织内部成员可以转让；（2）转让行为须征得集体组织的同意。原、被告均系具有民事行为能力人，属同一村村民，被告向原告借款期届，未能按时偿还借款，以自愿、公平原则，将已依法取得具备转让条件《集体土地使用权》转让给同村村民，双方签订《转让房屋土地协议书》，并有被告之子林烁鑫作为证人证实，并征得洪西寮村民委员会的同意，其转让合同有效。广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农建设纠纷案件若干问题的指导意见》第15条规定，双方当事人在签订合同后，应按法律、行政法规规定和合同约定，到行政主管部门办理土地使用权变更登记手续。一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记为由主张合同无效，人民法院不予支持，应责令当事人办理土地使用权变更登记或其他手续。被告林某某把涉案宅基地使用权转让给原告江某某1，应当主动办理变更登记手续。被告林某某称签订《转让房屋土地协议书》是受原告所威胁签订的，理由不成立，不予支持。
4、一审定案结论
饶平县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十六条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，作出如下判决：
一、原告江某某1与被告林某某签订的《转让房屋土地协议书》有效；
二、位于黄冈镇洪西寮"水莲池"宅基地二间使用权归原告使用，被告林某某应于本判决生效之日起十日内配合原告到相关部门办理集体土地使用权变更登记手续。
（三）二审诉辩主张
上诉人（原审被告）林某某诉称：1、原审判决认定事实错误，与客观事实不符。被上诉人所据《转让房屋土地协议书》中的"房屋土地"就是宅基地。涉案标的物至今也是空宅基地，不存在任何形式建筑物，更不存在"房屋"。2、原审判决适用法律错误。广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条规定，"当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。"据此，请求二审法院依法查清事实，撤销原审判决，发回原审法院重审或查清事实后依法改判。
被上诉人（原审原告）辩称：上诉人与被上诉人均系同一集体经济组织的成员，转让涉案宅基地的行为已得到村集体经济组织的同意，且双方签订的《转让房屋土地协议》是双方平等自愿的真实意思表示，并没有一方胁迫另一方或者有欺诈行为，故双方转让宅基地的行为内容和形式符合我国法律的规定。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法予以维持，驳回上诉人的上诉请求。
（四）二审事实和证据
潮州市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
（五）二审判案理由
潮州市中级人民法院经审理认为：本案为宅基地使用权纠纷，本案争议焦点是双方于2007年8月12日所签订的《转让房屋土地协议书》是否合法有效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。"及《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条"有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：......（四）村民住宅用地使用权。"的规定，当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。本案中，上诉人依法取得涉案宅基地使用权后没有进行建房即将宅基地使用权转让给被上诉人，双方签订的转让协议违反了上述法律法规的强制性规定，应认定为无效。广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条虽规定"1999年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效。"，但本案宅基地转让协议并不存在符合上述可以认定有效的情形，故原审法院认定本案转让协议有效并判决支持被上诉人的诉讼请求是错误的，依法应予纠正；上诉人请求撤销原审判决与法有据，可予支持。
（六）二审定案结论
潮州市中级人民法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，作出如下判决：
一、撤销饶平县人民法院（2012）潮平法民一初字第376号民事判决；
二、驳回被上诉人江某某1的诉讼请求。
（七）解说
本案关键的问题是农村宅基地使用权能否转让？江某某1与林某某于2007年8月12日所签订的《转让房屋土地协议书》是否有效？
宅基地使用权是农村居民因建造自有房屋而对集体所有土地的占有、使用的权利。主要有如下特点：所有权归农民集体所有；主体特定，即只能是农村集体经济组织的成员；有限性，即使用权人对宅基地仅享有占有、使用的权利，原则上只能利用宅基地建造住宅及附属设施供使用权人居住和使用，不能将宅基地使用权出卖或转让；无偿性和社会保障性，宅基地使用权是农民生产和生活的基本保障。
作为一种用益物权，关于宅基地使用权的取得、行使和转让，物权法未作具体规定，目前只有《土地管理法》、《担保法》和一些国家政策性规定对宅基地使用权作出规定：《土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。2004年10月21日起施行的国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中规定，"禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。"2005年10月1日起施行的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条规定，有下列情形之一的,集体建设用地使用权不得流转：（一)......(四)村民住宅用地使用权。因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。第七条规定，出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。2001年10月30日广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条也规定，当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。
根据上述相关规定，农村宅基地使用权不得单独转让。但宅基地使用权人经本集体经济组织同意的，可以将合法建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。即宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：1、出让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员，城镇居民、法人或其他组织均不得购买农村住房或宅基地使用权；2、受让人没有住宅或宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；3、转让行为必须征得本集体经济组织同意（经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意）；4、宅基地使用权必须与合法建造的住房一并转让。本案双方当事人签订的《转让房屋土地协议书》中约定转让的标的物为林某某所有的两间宅基地的使用权，且经庭审查明当时尚未筑建房屋，依据现有法律规定，宅基地使用权不能单独转让，即双方签订的合同违反了法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为无效合同。
一直以来，因我国地少人多，农村社会保障体系尚未全面建立，国家都实行严格的土地管理制度，严格限制宅基地使用权人对宅基地行使收益和处分的权利。虽然十八届三中全会《决定》提出，"保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道"，但宅基地使用权作为农民生产、生活的基本保障，在未有明确的法律法规颁布实施之前，审判实践中对涉宅基地流转的问题仍需审慎处理。
（张杰慧）
【裁判要旨】农村宅基地使用权不得单独转让。但宅基地使用权人经本集体经济组织同意的，可以将合法建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。
