（一）首部

1.判决书字号：北京市通州区人民法院（2010）通民初字第7497号。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：吕某。
被告：彭某。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司。
第三人：李某。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：北京市通州区人民法院。
独任审判人员：审判员：李民。

6.审结时间：2010年7月2日。

（二）诉辩主张

1.原告吕某诉称
2010年2月22日，我购买为被告彭某所有的北京通州区西马庄28号楼2层6单元621号房产，通过第三人链家房地产公司与彭某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，并与彭某及链家房地产公司签订了《居间成交确认书》、《公积金贷款补充协议》和《补充协议》。合同签订后我向彭某支付定金20 000元，并向链家房地产公司支付了中介费用。我多次催促彭某按合同约定履行合同义务，彭某以种种理由拒不履行，我得知彭某已欲将该房屋高价卖与他人，根据我国相关法律规定，彭某的行为已侵害了我的合法权益，应承担相应的法律责任。诉讼请求：（1）依法判令被告彭某及第三人链家房地产公司继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》；（2）请求判决被告彭某将诉争房屋北京市通州区西马庄28号楼6单元621室房屋过户到原告名下；（3）请求法院判令被告彭某接受我的全额房款；（4）依法判令被告彭某赔偿我违约金124 000元；（5）诉讼费用由被告彭某承担。

2.被告彭某辩称
不同意原告的诉讼请求，应该依法解除合同，对于原告吕某的第二项诉讼请求，要求过户到吕某名下也不成立，原告吕某的第三项诉讼请求没有合同依据。2010年2月22日，我与吕某签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《委托办理个人住房公积金贷款补充协议》等，双方约定：我将位于北京市通州区西马庄28幢6单元621室房屋（以下简称房屋）出售给吕某，成交价为620 000元，签订合同之目支付20 000元定金，吕某在签订公积金贷款《补充协议》之后三个工作日内即2010年2月26日之前将230 000元首付款自行支付给我，我应在签署房屋买卖合同《补充协议》后26个工作日内向该房屋的贷款银行预约一次性提前还款。签署上述合同后，我于3月8日就向贷款银行招商银行预约一次性提前还款，并支付了提前还款的违约金，完全履行了合同义务。但吕某只支付了20 000元定金，没有按期支付首付款，致使后续工作难以进行。我多次催告，但吕某以出国等各种理由推脱。我给了吕某20余天的合理期限仍不见其履行合同的诚意，我认为这是吕某以自己的行为明确表示不再履行上述合同，所以无奈将该房屋出售给了李某，并办理了合同网签和交付房屋的手续。目前，李某已经获得银行贷款申请，并实际占有、使用该房屋。因此，我与吕某签订的房屋买卖合同已实际上无法履行，应当解除，而这样的后果完全是因为吕某违约在先即没有按期支付首付款所致，吕某应当承担违约责任。现提起反诉，要求：（1）判令解除2010年2月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及三方签订《补充协议》、《公积金贷款补充协议》；（2）判令我不予退还吕某支付的20 000元定金；（3）判令吕某承担本案诉讼费。

3.第三人链家房地产公司辩称
我们认为原告吕某的诉讼请求符合法律规定，请求人民法院予以支持。

4.第三人李某诉称
2010年3月24日，我向被告彭某购买其名下的通州区西马庄28号楼2层6单元621室房屋。3月26日，我向彭某支付房屋定金及首付款128 000元，并进行了网签。之后，我缴纳了房屋买卖契税，并向上海浦东发展银行北京分行申请贷款，于2010年4月9日获批。4月13日，彭某向我交付了房屋。4月25日，我和胡宗南签订房屋租赁合同，将该房屋租赁给胡宗南使用。4月13日，我办理过户手续时被告知，该房屋在出售给我之前，彭某已经和本案原告吕某签订房屋买卖合同，吕某向法院起诉彭某违约一房两卖，要求彭某交付房屋，在吕某的申请下，法院将该房屋查封，无法办理过户手续。相对于吕某只交纳了20 000元房屋定金，我履行了更多的合同义务，与彭某之间的房屋买卖合同履行得更加深入，发生了更为深远的法律关系。并且，吕某未在合同约定的期限内交付房屋首付款，本身已经违反了合同约定，这才造成彭某又将房屋出售给了我。我认为，两份买卖合同皆是基于被告彭某名下同一房产产生，属于对同一物权的争议，法院对此案的处理结果对我有法律上的利害关系，故申请作为第三人参加诉讼。诉讼请求：（1）法院判决继续履行我与被告彭某间的房屋买卖合同；（2）请求法院撤销原告吕某与被告彭某间的房屋买卖合同；（3）请求判决被告彭某按照我已付房款128 000元的一倍支付违约金，并支付契税31 722元及中介费31 000元。

（三）事实和证据
北京市通州区人民法院经公开审理查明：2010年2月22日，原告吕某作为买受人与被告彭某作为出卖人经第三人链家房地产公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称合同），由吕某购买彭某所有的坐落于北京市通州区西马庄小区28幢6单元621号房屋（以下简称621号房屋）一套，建筑面积56.39平方米，房屋总价款为620 000元。当日，吕某、彭某及链家房地产公司签订《补充协议》一份。《补充协议》第二条第二项约定，彭某应在签署本协议后26个工作日内向该房屋的贷款银行预约一次性提前还款，并应于该贷款银行通知提前还贷之日（并不迟于2010年3月29日前）将其原贷款一次性还清。《补充协议》第二条第二项同时约定，彭某应在接到链家房地产公司的评估通知3日内配合评估公司对房屋进行评估，吕某应在出具评估报告3日内或去银行办理面签手续当日将首付款250 000元（含前期交付的定金20 000元）以自行支付的方式支付彭某，彭某须同时出具同等金额的首付款收到证明。《补充协议》第二条第三项约定，彭某应在提前还贷后，按照贷款银行的要求办理完解除抵押手续。彭某于房屋解除抵押后10个工作日内，必须配合吕某共同前往银行办理面签手续；双方协商一致在吕某所申请的贷款获得批准后5个工作日内共同前往办理权属过户手续。《补充协议》第二条第四项约定，彭某同意在2010年4月28日将房屋交付吕某，彭某与吕某在房屋交付当日自行办理物业交割，链家房地产公司陪同。《补充协议》第二条第五项约定，彭某同意吕某以商业贷款的方式支付剩余款项，吕某同意由贷款机构见契税票、领证通知单和物业结清证明后给彭某放款。《补充协议》第二条第六项约定，以上事项若任何一方拖延办理，每延期一日违约方需向守约方支付200元整的违约金（延期在30日内），若延期超过30日，则按照本《补充协议》的第四条赔偿标准执行。《补充协议》第四条约定，如果因彭某提供的相关房屋产权手续、合同或相关产权过户手续不真实、不完整、无效或房屋被查封等，导致房屋产权无法过户或无法领取新的产权证；或者在签订本协议后彭某不将该房屋出售给吕某；或者在签订本协议后，彭某提高房屋交易价格；或者彭某将房屋出售给第三方的情形，均为彭某违约。若彭某违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内以相当于房屋总价款20%数额向吕某支付违约金，链家房地产公司收取吕某的费用不予退还，由彭某直接赔付吕某。《补充协议》第六条第三项约定，如该协议与《北京市存量房屋买卖合同》发生冲突，均以该协议为准。2010年2月22日，吕某、彭某及链家房地产公司还签署《公积金贷款补充协议》一份，该协议第二条第一项约定，购房首付款即除贷款申请额之外的剩余房款，由吕某在签署本协议3个工作日内自行支付给彭某（已付定金转为房款）。彭某应向吕某及贷款审核机构出具首付款收到证明。2010年2月22日，吕某支付彭某购房定金20 000元。同日，吕某支付给链家房地产公司信息服务费、代书费、贷款服务费、过户服务费共计20 880元。在本案审理过程中，被告链家房地产公司称，根据2010年2月22日《补充协议》的约定，吕某应在签订《补充协议》26个工作日即2010年3月29日前将首付款250 000元（含定金20 000元）交付给彭某，在2010年3月初该公司工作人员通知彭某于2010年3月23日接收首付款，但3月22日晚彭某称要出差把首付款交付时间改在2010年3月29日，在2010年3月27日彭某称不能接收首付款，约定清明节之日接收首付款，后彭某、吕某及该公司进行协商，彭某要求吕某出具保证书，保证其在2010年4月28日之前拿到房款，吕某不答应。后该公司上网查询，发现彭某已将621号房屋出售给他人。链家房地产公司同时称，621号房屋未进行评估，虽然《公积金贷款补充协议》中约定3个工作日内吕某将首付款给彭某，但吕某、彭某及链家房地产公司一直按2010年2月22日的《补充协议》来履行合同。
2010年3月24日，彭某作为出卖人与第三人李某作为买受人签订《北京市房屋买卖合同》，将621号房屋出售给李某，房屋总价款为618 000元。该《北京市房屋买卖合同》第七条第二项约定，出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知下达之日起十日内退还买受人全部已付款，按照银行同期利率支付利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金（如该违约金低于总价款的20%的，出卖人应按照总房价款的20%向买受人支付违约金）。该《北京市房屋买卖合同》第八条约定，出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本合同第七条约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。2010年3月26日，彭某收到李某621号房屋的首付款128 000元，其中包括定金20 000元，当日彭某与李某网签了621号房屋《北京市存量房屋买卖合同》。后彭某与李某在上海浦东发展银行北京分行进行了面签手续。2010年4月9日，上海浦东发展银行北京分行向李某发出《个人贷款审批通知书》，同意就李某购买621号房屋向李某贷款490 000元。2010年4月13日，李某缴纳购买621号房屋契税31 722元，彭某与李某办理了621号房屋的物业交割手续，彭某将621号房屋交付给李某使用。
在本案庭审过程中，彭某表示愿意将621号房屋出售给李某，且接受李某继续申请银行贷款给付其放款，其愿意协助李某办理621号房屋的产权变更登记手续并愿意承担李某贷款购房的风险。吕某称李某恶意购买621号房屋，但未就其主张提供相应证据。吕某称如法院判决解除其与彭某的房屋买卖合同，其要求彭某承担违约责任，要求彭某赔偿违约金124 000元并退还其定金20 000元。彭某认为吕某要求的违约金过高，请求对违约金数额予以降低。

（四）判案理由
北京市通州区人民法院经审理认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。原告吕某与被告彭某于2010年2月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告吕某与被告彭某及被告链家房地产公司2010年2月22日签订的《补充协议》属于双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同依法成立并生效。2010年3月24日，被告彭某与第三人李某签订的《北京市房屋买卖合同》及二人网签的《北京市存量房屋买卖合同》亦属于双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同亦依法成立并生效。对于第三人李某要求撤销原告吕某与被告彭某间的房屋买卖合同的诉讼请求，本院依法不予支持。因第三人李某已将购房首付款128 000元交付彭某，并实际办理了621号房屋的交付手续，李某实际履行了合同的主要义务，且该义务大于吕某所履行的义务，在吕某、李某与彭某均未办理产权登记的情况下，本院认为，彭某应继续履行与李某的房屋买卖合同，协助李某办理621号房屋的过户手续。对于李某要求继续履行与被告彭某间的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。因此，吕某与彭某之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及《公积金贷款补充协议》无法继续履行，应当予以解除。对于吕某要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》、请求法院判决被告彭某将诉争房屋北京市通州区西马庄28号楼6单元621室房屋过户到吕某名下及请求法院判令被告彭某接受其全额房款的诉讼请求，本院依法不予支持。对于彭某反诉要求判令解除2010年2月22日与吕某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及三方签订的《补充协议》、《公积金贷款补充协议》的反诉请求，本院依法予以支持。虽然2010年2月22日吕某与彭某、链家房地产公司签订的《公积金贷款补充协议》中约定购房首付款由吕某在签署该协议3个工作日内自行支付给彭某，但同日吕某与彭某、链家房地产公司签订的《补充协议》中约定吕某应在出具评估报告3日内或去银行办理面签手续当日将首付款250 000元（含前期交付的定金20 000元）以自行支付的方式支付彭某。根据链家房地产公司的庭审陈述，应该以《补充协议》约定的为准，且吕某通过链家房地产公司积极给付彭某首付款，彭某拒不接受，故吕某并无违约情形，对于彭某不予退还吕某支付的20 000元定金的反诉请求，本院依法不予支持。彭某在与吕某房屋买卖合同履行期间又将621号房屋另售给李某，彭某对吕某构成违约，应该对吕某承担违约责任，对于吕某要求彭某赔偿违约金的诉讼请求，本院依法予以支持，但《补充协议》约定的违约金过高且彭某要求予以降低，本院将违约金的数额酌定为90 000元，对于吕某该项诉讼请求的过高部分，本院依法不予支持。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，故对于吕某要求彭某返还定金20 000元的请求，本院依法予以支持。因彭某积极履行与李某之间的房屋买卖合同，并未对李某造成损失，故对于李某要求彭某赔偿违约金190 922元的诉讼请求，本院依法不予支持。对于吕某称李某恶意购买621号房屋的答辩意见，因其未提供相应证据，故对于吕某的该项答辩意见本院依法不予采纳。

（五）定案结论
北京市通州区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二款第二项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：
1.解除原告吕某与被告彭某于2010年2月22日签订的关于北京市通州区西马庄小区二十八幢六单元六二一号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及原告吕某与被告彭某、第三人北京链家房地产经纪有限公司于2010年2月22日签订的《补充协议》、《公积金贷款补充协议》。
2.被告彭某继续履行与第三人李某于2010年3月24日签订的关于北京市通州区西马庄小区二十八幢六单元六二一号房屋的《北京市房屋买卖合同》及2010年3月26日网签的《北京市存量房屋买卖合同》。
3.被告彭某于本判决生效之日起九十日内协助第三人李某办理完毕北京市通州区西马庄小区二十八幢六单元六二一号房屋的产权过户登记手续。
4.被告彭某于本判决书生效之日起七日内给付原告吕某违约金人民币九万元。
5.被告彭某于本判决书生效之日起七日内返还原告吕某定金人民币二万元。
6.驳回原告吕某的其他诉讼请求。
7.驳回被告彭某的其他反诉请求。
8.驳回第三人李某的其他诉讼请求。

（六）解说
本案属于一起典型的因同一房屋存在两个买卖合同导致的纠纷案件。本案需要分析的法律问题有三个：（1）关于同一房屋的两个房屋买卖合同的效力如何?（2）如何协调解决前后买受人之间的权利冲突，诉争房屋应该过户给哪一个买受人?（3）如何保护得不到房屋的买受人的利益?
1.房屋所有权最终是否发生转移属于合同履行的问题，并不影响买卖合同的效力，符合合同生效要件的关于同一房屋签订的数个买卖合同均为有效合同
依照我国相关法律的规定，房屋买卖合同是出卖人与买受人合意创设的对房屋占有、使用、收益、处分的合同，即所有权转让的合同，故判断同一房屋订立多个买卖合同的情况下各个买卖合同的效力，须联系物权变动模式。目前大陆法系主要存在三种物权变动模式，分别为：以法国为代表的债权意思主义、以德国为代表的物权形式主义及债权形式主义。我国《民法通则》第七十二条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，我国法律采用债权形式主义物权变动模式。债权形式主义物权变动模式下，当事人之间生效的债权合同只有结合交付或登记才能发生物权变动的法律效果，交付和登记不是合同的生效要件，而是物权变动的公示方法。房屋属于不动产，当事人之间转让时除订立房屋买卖合同外，还需到房屋权属管理部门办理房屋所有权权属变更登记手续后方可发生物权变动的效力。根据《合同法》的有关规定，债权合同生效应当具备以下条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益。只要符合上述三个条件的房屋买卖合同均为有效合同，最终房屋所有权是否发生转移属于合同履行的问题，并不影响房屋买卖合同本身的效力。
本案中，彭某与吕某签订房屋买卖合同之后并未与吕某办理诉争房屋的产权变更登记手续，诉争房屋登记的所有权人仍为彭某，彭某对诉争房屋仍享有处分权，不论是吕某与彭某之间签订的房屋买卖合同，还是彭某与李某之间签订的房屋买卖合同均属于双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故两个房屋买卖合同均为有效合同。
2.买受人均未办理房屋权属转移变更登记的，由先行占有的买受人取得房屋所有权
如前所述，登记是不动产物权变动的典型公示方法和生效要件，因此，当出卖人已为某一买受人办理了房屋登记过户手续时，该买受人便依登记现实取得了房屋的所有权，此种情况下，不论出卖人与其他买受人签订房屋买卖合同是在办理登记手续之前还是之后，其他买受人均不能再取得房屋的所有权。
出卖人将房屋交付于某一买受人占有使用，并不能发生房屋所有权变动的法律效果，但此时该买受人基于买卖合同事实上管领该房屋，形成一种有权占有，这种占有是应该受法律保护的。另外，房屋的交付是房屋出卖人对合同的部分履行，为了减少合同履行的费用，由占有人取得房屋所有权最符合“效益最大化”的经济原则。房屋交付给其中一个买受人占有后，若再将房屋确权给其他买受人，势必引起该买受人与占有人之间的纠纷，导致新的纠纷的产生，不利于及时稳定财产关系。根据“债务人任意履行规则”，作为债务人的出卖人向哪个债权人（买受人）履行债务及如何履行，原则上应取决于其自由意志，出卖人选择向某一买受人交付房屋而没有向其他买受人履行债务交付房屋，只要其没有以此加害于该买受人的意思，法律无须也无权限制，应允许出卖人自主决定将标的物的所有权转移给某一买受人，这样做符合意思自治原则和提高财产的利用价值。综上所述，在买受人均未办理房屋权属转移变更登记的情况下，应由先行占有的买受人取得房屋所有权。
本案中，彭某已经将诉争房屋交付给李某居住使用，并和李某办理完毕物业交割手续，配合李某成功申请到银行贷款，李某亦已实际交纳办理房屋产权变更登记手续所需的契税，彭某本人亦愿意将诉争房屋出售给李某，故法院应判决继续履行彭某与李某之间的合同，将诉争房屋过户给李某。
3.出卖人应对未取得房屋所有权的买受人承担违约责任
一房两卖案件中，买受人在通过请求出卖人继续履行合同，仍无法取得房屋，致使房屋买卖合同的目的无法实现时，出卖人的行为即构成根本违约，符合《合同法》第九十四条第四款法定解除条件，这时无法取得房屋的买受人可以解除与出卖人的房屋买卖合同，要求出卖人退还购房款本金及利息，并可根据《合同法》笫九十七条之规定，请求出卖人赔偿因合同解除而给自己造成的损失。《最高人民法院关于运用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条亦规定：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”由此，房屋的买受人在无法得到房屋时，可以依据有效的房屋买卖合同要求出卖人承担相应的违约责任，赔偿因其违约而给自己造成的损失。合同约定有违约金的，以约定的违约金确定赔偿数额，未有约定的，违约人应赔偿买受人实际遭受的全部损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不应超过违反合同一方订立合同时预见或可能预见到的因违反合同可能造成的损失。
本案中，彭某在就诉争房屋与吕某签订买卖合同后又将诉争房屋出售给李某，彭某的违约行为构成根本违约，虽然依据法律规定应该解除其与吕某之间的买卖合同，但彭某应返还吕某购房定金，并应该支付吕某违约金。
综上，法院的判决是正确的。
（北京市通州区人民法院　李民）