（一）首部

1.判决书字号：江苏省扬中市人民法院（2001）扬民一初字第290号。

2.案由：买卖合同定金纠纷。

3.诉讼双方
原告：郭某，女，39岁，汉族，扬中市人，住扬中市。
诉讼代理人：张家法，扬中市城镇法律事务所法律工作者。
被告：杨某，男，66岁，汉族，扬中市人，住扬中市。
诉讼代理人：黄良斌，江苏镇江正新律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：江苏省扬中市人民法院。
独任审判：代理审判员：姚圣羽。

6.审结时间：2001年11月8日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称：我与被告在2001年7月29日签订了售房协议一份，约定将被告坐落在三茅镇文化北路24幢102室的住房以16.5万元的价格出售给我，8月10日左右交付钥匙，协议当天我给付了定金1万元，其余房款日后分期给付。但被告未按约在8月10日左右交给我钥匙，经多次协商未果，故我诉至法院请求解除与被告签订的售房协议，判令被告双倍返还定金2万元并承担诉讼费用。

2.被告辩称：我与原告签订售房协议属实，但我收的是原告预付的订房款1万元并非定金，不存在双倍返还的问题。况且协议上写8月10日左右交钥匙，事后，原告曾答应我延期半年交付，故我没有违约，不承担违约责任，原告应继续履行售房协议。

（三）事实和证据
江苏省扬中市人民法院经审理查明：2001年7月29日，原、被告签订售房协议一份，该协议约定：被告将其坐落在三茅镇文化北路24幢102室的住房出售给原告，原告给付购房款16.5万元，先预交“订”金1万元，待被告将住房钥匙全部交出后，原告再付房款13.5万元，所欠2万元于今年底全部付清，被告将房产证交给原告办理过户手续，所需费用由原告承担。协议左下方注明：钥匙在8月10日左右由协议甲方（即本案被告）交给乙方（即本案原告）。协议签订后，原告按约交给被告“订”金1万元，被告在8月10日逾期后未能将钥匙交付给原告。双方协商未果，原告于2001年8月起诉至本院要求被告双倍返还定金2万元并承担本案诉讼费。庭审中，被告提供了于德林证词一份，证明与原告就钥匙延期交付曾达成一致意见，要求原告继续履行协议；原告对此不予认可，要求解除协议，因双方意见分歧较大致法庭调解未果。
双方当事人分别提供了相关证据。

（四）判案理由
江苏省扬中市人民法院根据上述事实和证据认为：原、被告双方对2001年7月29日签订的协议无争议，协议内容明确、具体，无违法约定，合法有效，应予认定。双方均应按约正确、全面履行各自义务。被告在约定的8月10日左右未能合理履行钥匙交付义务，其提出就此与原告曾达成一致协议的抗辩理由，原告予以否认，被告本人亦未能向法庭提供其他证据以证明双方曾就此达成一致意见，故本院对该理由不予采纳，被告应承担延期交付钥匙的违约责任，其提出继续履行协议的要求因该协议主要部分尚未履行，且被告已有违约行为，原告亦不同意继续履行，故该协议已无履行之必要，应予解除。原告要求被告双倍返还定金计2万元的请求，因双方所订协议中载明的“订”金从其文字表述及协议内容来看不具备法定定金的含义和性质，故不能适用定金罚则，但被告应将原告的1万元订房款予以退还并承担一定的违约责任。原告的诉讼请求超出此部分的不予支持。

（五）定案结论
江苏省扬中市人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条的规定，判决如下：
1.原、被告于2001年7月29日签订的售房协议终止履行。
2.被告应退还原告订房款10000元并承担相应的违约金（自2001年7月29日至判决确定的给付之日按同期银行存款利率计算利息），限于判决生效后10日内给付完毕。
3.驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费920元，由原告负担450元，被告负担470元。

（六）解说
本案在处理上必须把握如下两个关键问题：
1.本案在事实上争议的焦点是被告延期交付钥匙有无构成违约。
2001年7月29日，原、被告签订的售房协议内容明确、具体，并未违反法律的禁止性规定，双方对之均无异议，合法有效，依法应予认定。该售房协议约定被告于同年8月10日交给原告房屋钥匙，但被告未能按期践约，审理中，其仅提供证人于德林的一份证词证明曾与原告就钥匙延期交付达成了一致意见，但原告对此不予认可，从证据学的角度看，被告提供的一份证人证言属孤证，又无其他证据佐证，该证言不足以推翻双方的售房协议约定，依法不应支持，被告延期交付钥匙构成违约是显而易见的，其应对原告承担延期交付钥匙的违约责任。原告提出解除售房协议的协议请求，该售房协议的主要部分尚未履行，且被告在履行过程中已有违约行为，故原、被告双方签订的售房协议已无履行必要，依法应予终止履行。
2.如何适用法律追究本案被告的违约责任是一个难点，司法实践中常存在误区，导致适用的不正确。
（1）被告构成违约已成事实，本案是否应适用定金罚则。
定金是金钱质的一种，指当事人约定交付一定数额的金钱作为质物，以作担保之用。定金依其功能分为成约定金、定约定金、解约定金、违约定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”定金作为金钱质的一种，因法律的规定而有自己的特殊效力，当事人在合同中明确约定有定金条款或定金合同的，当然不存在异议；如果合同约定的金钱质没有冠以“定金”的名称，则应当按合同约定的内容考察是否存在对定金的约定。如虽然约定中没有出现“定金”字样，但合同内容有符合定金特性的定金罚则，也应当认定为定金。对于约定中没有冠以“定金”并且合同内容也没有定金的意思的以其他金钱质论，一律不应按照定金对待。由此可见，本案中原、被告所订协议中载明的“订”金1万元从其文字表述及协议内容来看并不具备上列法定定金的含义和性质，虽被告已构成违约，但不应适用定金罚则。
（2）本案被告应承担何种违约责任，是支付违约金抑或损害赔偿。
我国《合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”当事人意思表示一致是近代合同法一切制度的核心，也是合同能被遵守和履行的前提条件。但本案中原、被告并未对违约方应支付违约金这一事项作出意思表示并达成一致协议，未对违约金作出任何约定，那么在被告违约迟延交付钥匙，客观上给原告造成了损失的情况下，依法应如何追究被告的违约责任呢?
我国《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”损害赔偿是指合同一方因违反合同给对方造成损失，对方有权请求违约方对因违约所产生的损失给予赔偿，它是承担违约责任的一种重要形式。我国合同法对损害赔偿采取的是实际损失和可得利益之说，规定对可得利益也应予以赔偿。但对可得利益的解释是严格的和有限制的，也就是说，实际损失和可得利益损失都必须是能够证明的，而且可得利益的损失赔偿额不得超过违约方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由此可见，合同当事人没有事先约定以违约金承担违约责任的前提下，非违约方往往只能请求违约方以损害赔偿的方式承担违约责任。就本案而言，被告迟延交付钥匙构成违约，原告要求被告承担违约责任，但未能提供赔偿可得利益的相关证据，故法院依法应判令被告赔偿原告实际损失，即原告已交付订房款1万元的同期银行存款利息，从而追究被告的违约责任，一审法院判令被告支付违约金承担违约责任可能是值得商榷的。
（陈启贤　陆学兵）