（一）首部
1、判决书字号：
一审判决书：福建省闽侯县人民法院（2011）侯民初字第43号
二审判决书：福建省福州市中级人民法院（2011）榕民终字第1624号
3、诉讼双方
上诉人（原审原告）福州榕霞物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区八一七北路15号红霞新城。
法定代表人许某，总经理。
一审委托代理人：郑磊、左平，福建格律律师事务所律师。
二审委托代理人：郑磊、左平，福建格律律师事务所律师。
上诉人（原审被告）游某，男，1955年6月5日出生，汉族。
一审委托代理人：陈壮，福建君立律师事务所律师。
二审委托代理人：陈壮，福建君立律师事务所律师。
5、审判机关和审判组织
一审法院：福建省闽侯县人民法院
合议庭组成人员：审判长：叶遵义；审判员：吴东升；人民陪审员：洪居锋。
二审法院：福建省福州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：袁文伟；代理审判员：庄彩虹；代理审判员：李文颖。
6、审结时间：
一审审结时间：2011年5月19日。
二审审结时间：2011年12月30日。
（二）一审诉辩主张
1、原告福州榕霞物业管理有限公司诉称：2004年12月7日，原、被告签订了一份《房屋转让合同》，约定：1、被告将坐落于闽侯县XX镇XX度假村XX山庄的8C、7C、2A、6R四座别墅转让给原告，转让总价为人民币2055989.6元。2、付款方式：合同签订后三日内，原告向被告支付房价的50%即1027995元，2005年2月底支付房价的25%，4月30日前支付余款。3、被告保证在买卖时，上述房产没有产权纠纷，有关按揭、债务、税务、租金等均在房屋买卖前已办妥，买卖后如有未清事项，由被告承担全部责任。双方还对其他事项作了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款的50%。但在合同履行过程中，原告得知被告在签订本案合同前，已将本案所转让的房产抵押给案外人中国农业银行股份有限公司福州市鼓楼支行（以下简称鼓楼农行），为有关借款提供抵押担保，被告在未通知抵押权人也未征得抵押权人同意的情况下，恶意隐瞒抵押事实，与原告签订了本案买卖合同，且始终未能解除抵押，原告为此暂停向被告支付余下的购房款，被告也多次向原告承诺尽快办理房产过户手续并愿意承担经济赔偿责任。因本案四座别墅已向鼓楼农行承担抵押担保责任，后被福州市中级人民法院在执行程序中依法查封、冻结。原告认为，被告欺骗原告与之订立房屋买卖合同，因该合同所涉房产未通知抵押权人及征得其同意，且至今未解除抵押而归于无效。原告为此向法院起诉，请求：1、依法确认原被告双方于2004年12月7日签订的《房屋转让合同》无效。2、被告向原告返还购房款1027995元及被告占用该款期间的利息377479.76元（该利息按银行同期贷款利率计算，自2004年12月8日暂计至起诉之日止，实际请求至被告全部返还上述购房款之日止）。3、被告赔偿原告损失人民币5544010.4元（该损失包括讼争房现值与原约定购房价的差额以及原告进行房屋现值评估所支出的评估费用）。
2、被告游某辩称：对于本案合同的效力，由法院依法判定，我方同意返还购房款。原告诉请赔偿损失额按讼争房的现值与原约定的购房价的差额以及评估费用，于法无据，受原告委托出售本案房屋的达嘉公司的损失不能作为原告的损失。
（三）一审事实和证据
福建省闽侯县人民法院经公开开庭审理查明：
2004年8月12日，被告游某及其妻马某与鼓楼农行订立了一份《抵押合同》，将包括本案讼争的闽侯县XX镇荔园渡假村XX山庄的8C、7C、2A、6R四座别墅在内的六座别墅作为抵押物为福建龙宇企业集团有限公司向鼓楼农行借款提供抵押担保，并于同日办理了抵押登记。同年12月7日，被告游某在未通知抵押权人和未经抵押权人同意的情况下，与原告榕霞公司签订了《房屋转让合同》，将先前已经设定抵押的8C、7C、2A、6R别墅转卖榕霞公司，转让总金额2055989.6元，双方在合同中约定：榕霞公司在合同签订后三日内支付房价的50%即1027995元，2005年2月底前付25%，4月30日前支付余款，在全部购房款付清后十个工作日内办理过户更名手续。被告游某在合同中保证在买卖时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、债务、税项、租金等均已在买卖前办妥。
在本合同订立后的次日，原告向被告游某支付了1027995元。因原告在第二次付款时间到期前，知悉游某将本案房屋设定抵押的事实，为此拒绝付款，并与之进行交涉，被告在2006年至2007年间多次以书面形式作出承诺，保证及时办理解除抵押手续，并愿意承担违约责任。
经查，2004年4月20日、7月15日、8月12日，被告游某所经营的福建龙宇企业集团有限公司先后三次向鼓楼农行借款，借款总金额共计1270万元，被告将本案讼争房屋用于抵押担保，并办理了抵押登记。借款到期后，龙宇公司未能还款，鼓楼农行诉至福州中院，福州中院经审理后，于2007年8月10日作出（2007）榕民初字第200号民事判决，判决龙宇公司偿还借款本息，游某等人承担抵押担保责任及连带清偿责任。因该案各方当事人均未提起上诉，该判决已发生法律效力。目前该案已进入执行程序，由福州中院负责执行。
另查，受原告榕霞公司的委托，达嘉（福州）房地产开发有限公司于2005年1月、2月将本案讼争的部分别墅出售给陈某、王某、潘某等人，后因发现游某将讼争房屋用于抵押担保的事实，导致房屋未能办理过户手续，陈某、王某、潘某向原审法院起诉，陈某等人提交了不追究榕霞公司、游某连带责任的声明，原审法院予以准许。经审理后，原审法院于2010年6月28日分别作出（2010）侯民初字第5、6、7号民事判决书，判决达嘉公司返还陈某等人的购房款，并赔偿损失及评估费（其中：陈某的损失1066520元及评估费3695元、王某的损失927930元及评估费3407元、潘某的损失999600元及评估费3639元），三案的诉讼费分别为19557元、17163元、19196元，均由达嘉公司负担。达嘉公司不服，提起上诉，福州市中级人民法院经二审后，终审判决：驳回上诉，维持原判。
上述事实有下列证据证明：
1、房屋转让合同；
2、收款收据；
3、承诺函；
4、福州市中级人民法院（2007）榕民初字第200号民事判决书、法律文书生效证明书、（2008）榕执行字第43号协助执行通知书、（2008）榕执行字第43号民事裁定书；
5、房地产评估报告及评估费发票；
6、闽侯县人民法院（2010）侯民初字第5、6、7号民事判决书、福州市中级人民法院（2010）榕民终字第2583号民事判决书。
（四）一审判案理由
福建省闽侯县人民法院根据上述事实和证据认为：
被告游某将其所有的坐落于闽侯县XX镇荔园渡假村XX山庄的8C、7C、2A、6R四套别墅作为抵押物，为福建龙宇企业集团有限公司向鼓楼农行提供抵押担保，并依法办理抵押登记，抵押合同已生效。而被告游某在未告知、也未征得抵押权人鼓楼农行同意的情况下，将用于抵押的四套别墅转让给原告榕霞公司，事后也未得到抵押权人的追认，本案原、被告双方所订立的房屋买卖合同违反了《担保法》第四十九条及《合同法》第一百三十二条的规定，应认定为无效合同。被告游某应将因该合同收取的1027995元购房款返还给原告榕霞公司。因本案讼争房屋已被福州中院依法查封，本案当事人对该房屋不再有支配权利，故原告无须向被告承担返还房屋的义务。
关于原告主张的损失请求，原告在要求被告返还占用购房款期间的利息的同时，又要求被告赔偿房屋的市场差价，两项请求具有重合性，根据原审法院以往审理的王某、陈某、潘某诉达嘉公司房屋买卖合同系列案件情况来看，由于该系列案件的义务人在履行完义务后，最终要向榕霞公司、游某进行追偿，所以原审法院对原告提出的市场差价损失予以支持，对其主张的购房款的利息损失不予支持。原审法院已生效的（2010）侯民初字第5号、（2010）侯民初字第6号、（2010）侯民初字第7号民事判决所认定的陈某、王某、潘某三个购房人的损失、评估费、诉讼费共计3060707元，该费用最终向原告追偿，可以作为原告向被告主张的损失依据。
（五）一审定案结论
福建省闽侯县人民法院依照《中华人民共和国担保法》第四十九第一款、《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款、第五十八条的规定，判决如下：
原告福州榕霞物业管理有限公司与被告游某于2004年12月7日订立的《房屋转让合同》无效；
被告游某应于本判决生效之日起十日内返还原告福州榕霞物业管理有限公司购房款1027995元，并赔偿原告福州榕霞物业管理有限公司损失3060707元；
驳回原告福州榕霞物业管理有限公司的其他诉讼请求；
本案诉讼费60546元，由原告福州榕霞物业管理有限公司负担21036元，被告游某负担39510元。
（六）二审情况
1、二审诉辩主张
（1）上诉人福州榕霞物业管理有限公司上诉称：一、原审判决在判令被上诉人应向上诉人返还已付购房款的同时未支持上诉人关于该款项被占用期间利息损失的请求属适用法律不当，二审法院应当予以纠正。1、既然原审判决认定了讼争《房屋转让合同》无效，且被上诉人应返还上诉人已付购房款，则对于该笔购房款被游某占用期间，上诉人因丧失该款项所有权而导致的必然利息损失，原审判决理应予以支持。2、原审判决中关于上诉人在要求被上诉人返还占用购房款期间的利息的同时，又要求被上诉人赔偿房屋的市场差价，两项请求具有重合性"的认定显然于法无据，属于适用法律不当。根据本案查明的事实，被上诉人游某恶意向上诉人榕霞公司隐瞒所转让房产已设定抵押的事实清楚，被上诉人应根据上述规定承担全部赔偿责任。因此，二审法院应当予以改判，支持上诉人关于已付购房款被占用期间利息损失的请求。二、原审判决对于上诉人因讼争合同无效所产生的损失范围没有进行正确认定，导致错误判决，致使上诉人因合同无效所产生的损失未能得到完全赔偿。首先、上诉人一审提交的证据《房地产评估报告》应当予以认定，作为计算上诉人因讼争合同无效所产生损失的合法依据，而原审判决中关于"本院认为该评估是在本院相关判决已经生效的情况下，由上诉人自行委托评估，且被上诉人对此不予认可，该评估结果不能作为上诉人主张损失的依据。"的认定显然违背了相关司法解释中的规定，二审法院应当予以纠正。其次、原审判决忽略了本案讼争合同中2A别墅所产生的损失。原审法院不顾该处房产的实际损失，仅以榕霞公司转让给予王某等三人的三处房产，王某等三人的损失作为榕霞公司主张的损失依据，显然没有完整的考虑榕霞公司的全部实际损失，所作出判决没有保护榕霞公司依法应享有的该2A别墅所致损失的赔偿请求权。综上，请求：一、撤销原审判决，并依法改判支持上诉人原审的全部诉讼请求；二、由被上诉人游某承担本案一、二审诉讼费用。
（2）被上诉人游某辩称：一、原审判决未支持上诉人关于已付购房款被占用期间利息损失的请求是正确的。游某将房屋交给上诉人后，上诉人也将房屋交给案外人陈某、王某、潘某等购房人占有并使用长达数年，游某也存在损失。因双方当事人之间存在房屋、财产交付、转移行为，合同无效后，上诉人亦存在过错，原审判决各自返还财产是公平的。二、榕霞公司主张经济损失按诉争房屋经评估的现市场价值减去原购房价的市场差价的赔偿于法无据。依榕霞公司一审中的抗辩理由，其主张2005年2月就行使不安抗辩，并拒付余下的购房款。故榕霞公司的财产损失应以其知道房屋抵押的事实这一时点后的一段合理时间加以确定，不应以五年后（2009年10月）案外人陈某、王某、潘某主张权利时评估报告的时间作为榕霞公司财产损失的计算点。原审判决未考虑榕霞公司在2005年1、2月就已经将房屋转售牟利的事实、不考虑榕霞公司有能力防止损失继续扩大的因素，直接将案外人陈某、王某、潘某三个购房人的购房差价损失作为榕霞公司的损失，认定明显不当。其次，若上诉人不能实现购房目的，仍愿意继续履行合同而未及时采取措施防止损失扩大，其自身亦存在过错。上诉人主张的损失，因合同无效双方均有过错，损失应各自承担责任。综上，请求驳回榕霞公司的上诉请求。
（3）上诉人游某上诉称：一、原审判决对本案损失数额的确定欠妥。1、原审判决将案外人陈某、王某、潘某三个购房人的购房差价损失作为榕霞公司的损失认定不当。 达嘉公司与陈某、王某、潘某三个购房人之间因房屋转让合同无效应由达嘉公司承担赔偿三个购房人的购房差价损失，不能等同于榕霞公司的财产损失。在闽侯县人民法院审理的（2010）侯民初字第5、6、7号系列案件中，法院是根据陈某、王某、潘某三个购房人财产损失的性质，基于达嘉公司是控制主体、达嘉公司的单方过错，结合发生的原因，确定达嘉公司承担的财产损失数额，以及应负担的诉讼费用。即闽侯县人民法院已生效的（2010）侯民初字第5、6、7号判决书认定达嘉公司作为专业房地产开发经营企业，在接受委托后未能核实拟售房产权属的真实情况，对合同标的不具有实际处分权，在得知所售房屋已被设定抵押后未及时告知购买人却仍然继续向购买人收取购房款，致使购买人的损失扩大，严重背离了诚实信用原则，具有明显的欺诈故意，确定按照购房差价赔偿三个购房人的数额，损失界定的时点为2009年10月。在本案，榕霞公司在2005年2月前就已获悉上诉人将房屋抵押，并拒绝向上诉人继续付款，故榕霞公司的财产损失应以其知道房屋抵押的事实这一时点后的一段合理时间加以确定，不应以五年后（2009年10月）案外人陈某、王某、潘某主张权利时评估报告的时间作为榕霞公司财产损失的计算点。2、原审判决对本案损失数额包含评估费10741元的确定不当。该评估费是因达嘉公司的欺诈行为及过错而产生的费用，理当自负。3、原审判决对本案损失数额包含诉讼费的确定超出榕霞公司诉讼请求的范围。4、原审法院以"本院以往审理的陈某、王某、潘某诉达嘉公司房屋买卖合同系列案件的义务人在履行完义务后，最终要向榕霞公司、上诉人追偿损失3060707元，可以作为榕霞公司向上诉人主张的依据"，但达嘉公司是否履行了义务、是否已向榕霞公司追偿，是否能够足额地已向榕霞公司追偿，均有待证明，原审法院将该数额不加分析地直接确定为榕霞公司的损失数额，是错误的。二、原审判决对本案民事责任的分担确定欠妥，判决上诉人单方对本案的损失承担全部责任的处理结果，不公平、不公正。1、榕霞公司在未取得房屋产权时即委托达嘉公司出售四处别墅，存在过错。2、榕霞公司在获悉房屋已抵押，反而仍然收取陈某、王某、潘某购房款，未及时采取措施防止损失扩大，其自身亦存在过错。3、榕霞公司不顾经营风险执意购买和接受房产，应对自己的行为后果和投资风险承担责任。综上，请求撤销原审判决主文第二项中"并赔偿原告福州榕霞物业管理有限公司损失3060707元"的内容，改判上诉人游某承担不超过已收购房款一倍的赔偿责任。
（4）被上诉人福州榕霞物业管理有限公司辩称：一、陈某、王某、潘某三个购房人的购房差价损失应包含于被上诉人损失总额内。因为王某、陈某、潘某三个购房人在购房过程中所遭受的损失的根本原因在于上诉人游某的过错行为。二、原审判决对本案损失数额包含评估费10741元、诉讼费的认定并未超出被上诉人榕霞公司的诉讼请求范围，并无不当。该评估费、诉讼费是由于上诉人游某对其自身承诺不履行的过错导致陈某、王某、潘某等三个购房人诉请达嘉公司赔偿损失而产生的费用。三、被上诉人榕霞公司在本案中不存在任何应承担损失责任的过错。上诉人游某存在刻意隐瞒讼争房产的抵押状况的明显意图。由于上诉人游某出具的保证及时办理解除抵押手续等承诺内容的书面承诺，被上诉人有充分理由认为在委托达嘉公司将讼争房屋部分售予王某等三个购房人后能够及时取得对讼争房屋的处分权，因此才收取陈某、王某、潘某三个购房人的购房款。此后，由于上诉人游某迟迟不履行其承诺，致使被上诉人遭受损失。综上，请求支持榕霞公司原审的全部诉讼请求并驳回上诉人游某的上诉请求，以维护榕霞公司之合法权益。
2、二审事实和证据
在二审审理过程，上诉人福州榕霞物业管理有限公司提交了三份证据：闽侯县人民法院《执行通知书》、《关于要求承担返还及赔偿责任的函》、《复函》。
经二审审理查明，根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证及原审法院的认证，以及二审诉讼过程中上诉人福州榕霞物业管理有限公司提供的证据的认证，本院认定原审认定的主要事实清楚。
3、二审判案理由
福州市中级人民法院根据上述事实认为：上诉人游某将其所有的坐落于闽侯县XX镇荔园渡假村XX山庄的8C、7C、2A、6R四套别墅作为抵押物，为福建龙宇企业集团有限公司向鼓楼农行提供抵押担保，并依法办理抵押登记，抵押合同已生效。游某在未告知、也未征得抵押权人鼓楼农行同意的情况下，将用于抵押的四套别墅转让给上诉人榕霞公司，事后也未得到抵押权人的追认，本案双方所订立的《房屋转让合同》违反了《中华人民共和国担保法》第四十九条及《中华人民共和国合同法》第一百三十二条的规定，应认定为无效合同，游某应将因该合同收取的1027995元购房款返还给榕霞公司。本案讼争房屋已被本院依法查封，原审法院已生效的（2010）侯民初字第5号、（2010）侯民初字第6号、（2010）侯民初字第7号民事判决涉及本案讼争的闽侯县XX镇荔园渡假村XX山庄的8C、7C、6R三座别墅，上述判决对陈某等人不追究榕霞公司、游某连带责任的声明予以准许，并认定陈某等购房人的损失、评估费、诉讼费共计3060707元，该费用最终向榕霞公司追偿，可以作为榕霞公司向游某主张的损失依据，榕霞公司在未取得本案讼争别墅产权时即委托达嘉（福州）房地产开发有限公司将上述三座别墅出售给陈某、王某、潘某，未尽审慎审查注意义务，对此应承担相应的责任；但游某在未告知、也未征得抵押权人同意，就将用于抵押的别墅转让给榕霞公司，事后也未得到抵押权人的追认，严重背离了诚实信用原则，对合同无效的后果具有重大过错，且事后多次向榕霞公司书面承诺："解决产权过户手续，承担经济责任。"显然，游某应对此负主要责任，本院酌定游某对此承担90%的责任、榕霞公司自行承担10%的责任，即游某对此应赔偿榕霞公司的损失为：3060707元×90%=2754636元。
至于游某主张的闽侯县XX镇荔园渡假村XX山庄2A别墅的房屋差价损失，原审对此未予处理，违反相关法律规定，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。"由于榕霞公司购房后房地产价格有了较大幅度的上涨，现榕霞公司要实现其当初的购房，就应支付与评估价相当的价格才能实现，榕霞公司提交的房地产评估报告的评估市值，是具有相应评估资质的评估机构作出，可以反映评估时点的房屋市场价值，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本案亦无推翻该评估报告的相关证据，故可参照该评估报告的评估市值，以其与原购房金额的价差确定榕霞公司的损失，即2637600元-1988元∕平方米×362.6平方米=1916751元。另外，榕霞公司在本案中对讼争的四座别墅进行房屋现值评估所支出的评估费用14000元，由于原审法院已生效的（2010）侯民初字第5号、（2010）侯民初字第6号、（2010）侯民初字第7号民事判决中对闽侯县XX镇荔园渡假村XX山庄的8C、7C、6R三座别墅的房屋现值评估费用计10741元的负担已作出判决，因此，游某只需要再承担的评估费用为14000元-10741元=3259元。另外根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，榕霞公司亦应将闽侯县XX镇荔园渡假村XX山庄的2A别墅返还产权人游某。至于榕霞公司还主张游某支付其购房款被占用期间的利息，依据不足，本院不予支持。游某上诉要求承担不超过已收购房款一倍的赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。游某除返还榕霞公司购房款1027995元，还应赔偿榕霞公司损失总计2754636元+1916751元+3259元=4674626元。
4、二审定案结论
福州市中级人民法院依据依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项的规定，判决如下：
维持闽侯县人民法院（2011）侯民初字第43号民事判决第一项；
撤销闽侯县人民法院（2011）侯民初字第43号民事判决第二、三项；
上诉人游某应于本判决生效之日起十日内返还上诉人福州榕霞物业管理有限公司购房款1027995元，并赔偿上诉人福州榕霞物业管理有限公司损失4674626元；上诉人福州榕霞物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将闽侯县XX镇荔园渡假村XX山庄的2A别墅返还上诉人游某；
驳回上诉人福州榕霞物业管理有限公司的其他上诉请求；
驳回上诉人游某的上诉请求。
本案一审案件受理费60546元，由上诉人福州榕霞物业管理有限公司负担10863元，上诉人游某负担49683元；二审案件受理费60546元，由上诉人福州榕霞物业管理有限公司负担10863元，上诉人游某负担49683元。
（七）解说
本案涉及抵押房产转让行为的效力问题。根据《担保法》第四十九条关于"抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效"的规定，抵押人转让经抵押登记的抵押物的，不仅对抵押权人具有通知义务，而且对受让人也具有相应的告知义务，两者需同时具备，否则将直接导致转让行为无效。
在本案，上诉人游某在将坐落于闽侯县XX镇荔园渡假村XX山庄的8C、7C、2A、6R四套别墅转让给上诉人榕霞公司之前就已将该四套别墅作为抵押物，为福建龙宇企业集团有限公司向鼓楼农行提供抵押担保，并依法办理抵押登记。而上诉人游某与榕霞公司订立《房屋转让合同》时不仅未通知抵押权人鼓楼农行、也未告知受让人榕霞公司转让别墅已设立抵押的事实，其与榕霞公司所订立的《房屋转让合同》依法应属无效合同。无效的民事行为自始无效，上诉人游某应将因该合同收取的1027995元购房款返还给榕霞公司，榕霞公司将应讼争别墅返还给游某。同时，由于本案《房屋转让合同》的无效主要系由游某背离了诚实信用原则，未通知鼓楼农行、未告知榕霞公司造成的，其对合同无效的后果具有重大过错，根据《合同法》第一百一十三条关于"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失"的规定，游某还应赔偿榕霞公司因其违约行为所遭受的房屋时价上的差价损失。
另外，需补充说明的是，因本案抵押房产转让行为发生在2004年，所以适用的是1995年的《担保法》第四十九条的规定，该条规定的只是通知及告知义务，根据该条规定，房产抵押人转让被抵押房产时只需通知抵押权人和告知受让人，并不需要得到抵押权人的同意。而2007年通过的《物权法》第一百九十一条第二款规定："抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。"相较于《担保法》而言，《物权法》在抵押人对抵押权人履行的通知义务上做了更为严格的规定，将简单的通知义务改为必须经抵押权人同意，据此规定，除非受让人代为清偿债务消灭抵押权，否则如果房产抵押人未经抵押权人同意而出卖抵押房产，其行为将属于违反法律强制性规定的行为，根据法律规定属于无效的民事行为。
（袁文伟）
【裁判要旨】抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
