（一）首部

1．判决书或裁定书字号：
一审判决书：福建省安溪县人民法院（2010）安民初字第2196号民事判决书。
二审判决书：福建省泉州市中级人民法院（2011）泉民终字第363号民事判决书

2．案由：房屋买卖合同。

3．诉讼双方
原告(上诉人)：黄某，女，汉族，1963年2月3日出生。
委托代理人：李柏家，福建一心律师事务所律师。
被告（被上诉人）：吴某，男，汉族，1968年4月27日出生。
委托代理人：谢某，女，同以下被告谢某，与被告吴某系夫妻关系。
被告（被上诉人）：谢某，女，汉族，1967年3月17日出生。
以上两被告委托代理人：陈战英，福建联谊律师事务所律师。
被告：吴某2，男，汉族，1961年9月5日出生。（与原告黄某系夫妻关系）

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：福建省安溪县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：林山鸿；审判员：李溪洪；人民陪审员：谢巧丽。
二审法院：福建省泉州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：欧阳波；审判员：黄哲明、陈灿彬。

6．审结时间
一审审结时间：2010年12月20日；
二审审结时间：2011年3月15日。

(二)一审诉辩主张

1．原告及其委托代理人诉称：吴某2虽欠人家的债务，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定："共有房地产，未经其他共有人书面同意的"和"未依法登记领取权属证书的"房地产均不得转让。该规定系国家法律的强制性规定，夫或妻一方违反法律的强制性规定，擅自处分夫妻共有房屋的行为当然无效。何况，涉案房屋至今尚未登记取得房屋的权属证书，涉案房屋的买卖从未经过原告的书面同意，原告对此一无所知。因此，涉案房屋的买卖立约书应当认定无效，所卖房产两被告应予返还。故请求判令：一、确认被告吴某、谢某与被告吴某2所签订的房屋买卖合同无效。二、址于XX镇顶厝巷8号第二、六层房产为原告与吴某2共同所有，被告吴某、谢某应予返还。三、被告吴某承担本案诉讼费用。

2．被告吴某、谢某辩称：2001年间，吴某2和原告夫妇因开办的酒楼经营不善而负债累累，由于无力偿还债务，经双方协商一致，吴某2和原告同意将上述房产转让给吴某和谢某，并由吴某代为偿还其欠下的债务。双方并分别立下"立约书"，明确约定该房产所有权永远归吴某、谢某所有，"立约书"并有吴某2、吴某、谢某和父母吴某3、谢某2及中证人李某、谢某3、刘某等的签名捺印。之后，吴某和谢某分别替吴某2偿还谢某3、刘某、李某等人债务共65000多元及利息（月利率2％），并借给现金34300元。而后，吴某2和原告主动搬出涉案房产到外面租房居住，直至2005年下半年才搬回第7层楼房居住。涉案房产自2001年起就由吴某和谢某实际居住和使用至今。
涉案房产的转让是原告和吴某2夫妇共同真实的意思表示，吴某和谢某善意有偿取得该房产，该房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。2001年间，二套套房估值102000元，与当时的市场价格相当，吴某和谢某支付了合理的转让价款，双方是正常、真实、公平的交易。应当驳回原告的诉讼请求。

3．被告吴某2辩称：我确实欠吴某及他人的债务，但他利用黑社会吵得我不能居住，所以我才不得不签字给他们，自己搬到外面租厝居住。卖房立约书上虽然有我父母及中证人的签名捺印，但原告黄某没有在场，也没有在立约书上签名捺印。卖房时，我并未征得黄某的同意，她也不知道。

（三）一审事实和证据
福建省安溪县人民法院经审理查明：原告黄某与被告吴某2系夫妻，被告吴某与谢某系夫妻，吴某2与吴某系兄弟。1998年12月28日，原、被告全家经政府批准翻建址在XX镇东北居委会北街XX号XX称X层楼房。之后，全家对楼房各层次的归属进行了约定。其中第二、六层为吴某2所有，第五层为吴某所有。2001年1月4日并本别按上述各自所属楼层向房产管理部门申请房产所有权登记，但至今没有办理。2001年4月13日和10月15日，吴某2与吴某、谢某等分别签署立约书。自愿将上述二、六楼套房一套，共估值102000元，转让给弟弟吴某、谢某，并由吴某、谢某代还吴某2原结欠的债务102000元。确认该房屋所有权永远归吴某、谢某所有，吴某2及家属子女无权利再争执该套房。其父母及中证人在立约书上签名捺印。原告黄某没有在场，也没有在立约书上签名捺印。
上述事实有下列证据证明：
1．原告和被告吴某2的结婚证。
2．城镇建房动用土地申请审批表（申请人吴某3）、建筑许可证、房屋所有权登记申请书（XX镇东北街门牌X号）。
3．证人吴某3、谢某2（系吴某、吴某2之父母）、谢某4、刘某、李某证言。
4．立约书两份。
5.吴某2书写的借条、立字书、条据。

(四)一审判案理由
福建省安溪县人民法院经审理认为：1.关于吴某2与吴某、谢某等签订的涉案房产转让立约书的法律效力问题。
原告虽未在涉案房产的转让立约书上签名，但原告与吴某2系夫妻关系，始终居住一起。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定和《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十九条规定，应当确认原告和吴某2夫妻之间互有家事代理权，对夫或妻一方的民事行为，只要他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
本案中，签订立约书之前，顶厝巷6号二楼系原告夫妻装修并用于全家居住，直到签约之后才搬出，到外面租房居住。签订立约书时，原告虽不在场，居住于其娘家"深内"，但深内与原告房产的所在地顶厝巷6号，距离不过2、3 公里，原告与吴某2始终生活在一起，原告不可能不知道其全家搬出原居住房屋而在外租房居住的原因，原告关于其不知房产为其丈夫吴某2所卖的主张显然有悖于常理。被告吴某和谢某有理由相信原告和吴某2夫妻共同同意转让房产的意思表示。因此，应当认定吴某和谢某是该房产买卖行为中的善意第三人。且根据双方约定的二套套房的价格及其建筑面积（每层建筑面积均为83平方米），应当认为该价格与当时的房地产市场价值是相适应的，不存在恶意欺诈或显失公平的情形。故双方签订的涉案房产的转让约定应当认定为合法有效，对双方均具有法律约束力。虽本案中的转让标的物未办理物权登记，但不应影响该房产转让协议的法律效力。
2.原告的起诉是否超过诉讼时效？
原告在本案中的诉讼请求系属于物上请求权，在本质上应当属于要求相对人为一定行为或者不为一定行为的债权行为。该物上请求权针对的对象是特定义务主体及特定主体所为的特定给付行为，性质与债权相符，与物权的性质则大相径庭，故应当适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条所规定的诉讼时效规定。根据查明的事实，原告及其全家搬出涉案房屋在外租房居住，直至2005年下半年才搬回七楼居住。在此时间内，上述房产始终由吴某、谢某占有、装修和使用。故原告关于对卖房一事始终不知的主张显然有悖常理，不能成立。其如果认为自己的权利受到侵害，即应当及时主张自己的权利，但现有的证据无法体现其在此时间段内，曾向被告吴某、谢某或者有关部门主张过权利的事实。即使在原告等于2005年下半年搬回七楼居住，曾就转让房产的回赎问题与被告吴某、谢某等进行协商可以构成时效中断的情况下，原告在此之后至本案起诉前，同样没有证据证明其曾向被告吴某、谢某等主张权利或向有关部门主张过权利。故应当认为原告的起诉已经超过法律规定的诉讼时效，其的诉讼请求依法应予驳回。

(五)一审定案结论
福建省安溪县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第四十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定，作出如下判决：
驳回原告黄某的诉讼请求。
本案案件受理费4300元，由原告黄某负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人(原审原告)诉称：(1).两被上诉人和原审被告吴某2签订的房屋转让协议依法应认定无效。(2).本案并未超过诉讼时效。请求撤销一审判决，改判两被上诉人和原审被告吴某2签订的房屋转让立约书无效并由两被上诉人承担一、二审的诉讼费用。
被上诉人(原审被告)吴某、谢某二审辩称：一、两份立约书合法有效，应当依法确定。二、本案已经超过诉讼时效。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
原审被告吴某2答辩称：同意上诉人黄某的上诉意见。

2.二审事实和证据：
泉州市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3.二审判案理由
福建省泉州市中级人民法院经审理认为：原审被告吴某2于2001年间与被上诉人吴某、谢某签订的两份立约书，明确载明其系因经营酒楼倒闭，无力偿还债务而向两被上诉人转让诉争的房产，并由两被上诉人代为偿还其所欠的债务，这一事实，也得到了相关债权人及上诉人在一审中的确认，原审判决对此的认定并无错误。上诉人主张两被上诉人系因六合彩赌债而逼迫原审被告转让诉争房产，既无证据证实，也与其在一审中的自认不相符合，故对此不予采纳，上诉人于一审中还承认其夫妻因为没钱赎回，诉争房产一直由两被上诉人居住使用，结合其与原审被告吴某2主动搬出诉争房产、长期在外租房共同生活、且清楚吴某2财务情况这一事实，应认定其知悉诉争房产转让的事实，并实际上与原审被告吴某2共同履行了房产转让协议。鉴此，原审判决认定两被上诉人在受让诉争房产时，有理由相信原审被告吴某2的转让行为系其夫妻双方共同意思表示，并进而认定该转让协议合法有效是正确的，上诉人以其不知道且不同意为由提出的抗辩意见，不予采纳。
《中华人民共和国物权法》第十五条规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项虽规定"未依法登记领取权属证书的"房地产不得转让，但该规定并不属于效力性强制性规定，违反该规定并不必然导致合同无效或不成立，况且，本案诉争房产之内的七层楼房均已申请办理所有权登记手续，故上诉人另以诉争房产尚未办理所有权变更登记手续为由主张本案转让合同无效，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。

4.二审定案结论
福建省泉州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定作出如下判决：
驳回上诉人黄某的上诉，维持原判。
本案二审受理费4300元，由黄某负担。

(七)解说
该案案情并不复杂，但其中涉及到善意取得制度如何在实践中加以具体的认识和把握的问题，同时也涉及到对无权处分法律后果的认识问题，以及它们两者之间的关系，值得人们做一番认真的探讨。
1.无权处分行为与善意取得之间的法律平衡
所谓无权处分行为，是指无处分权人处分他人（包括共有财产）财产，并与相对人订立转让财产的合同。在无权处分行为中，行为人是在没有处分权的情况下，以自己的名义实施处分行为。这就意味着一方面，行为人没有处分权或者其处分权受到了限制，但又对他人财产（包括共有财产）做出了处置。由于处分权本质是所有权的一项权能，因此无权处分行为将可能直接损害所有人的利益。故一般情况下，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，该转让合同无效，所有权人有权追回。
无权处分制度的立法目的在于既要保护真正的权利人，又要保护善意的相对人，如果在保护真正的权利人与善意相对人之间发生冲突时，应当侧重于保护善意的相对人。不能简单的根据权利人拒绝追认而宣告合同无效。从维护交易的安全和秩序出发，权利人的拒绝追认不得对抗善意第三人，因为相对人在与无权处分人从事交易时，主观上可能是善意的无过失的，所以，权利人拒绝追认，不得对抗善意第三人。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定："无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。"善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。它是指无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时是善意，就可依法取得对该动产的所有权，受让人在取得动产的所有权后，原所有人不得要求受让人返还财产，只能请求转让人（占有人）赔偿损失。善意取得制度是基于对善意第三人利益和交易安全之保护所作出的一项重要法律制度，该制度的适用使善意第三人依法直接取得物之所有权，而使物之原所有人丧失所有权。
2.本案中，无权处分行为何以产生应有的法律效力
本案中，原告虽然在吴某2与被告吴某、谢某等签订有关房产转让立约书时，并未在场，也未在立约书上签名。但原告与吴某2系夫妻关系，且始终居住于一起。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定："婚姻法第十七条关于'夫或妻对夫妻共同财产，有平等的处理权'的规定，应当理解为：（1）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（2）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。"和《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十九条规定："共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益......"，应当确认原告和吴某2夫妻之间互有家事代理权，对夫或妻一方的民事行为，只要他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
另一方面，根据前述《物权法》第一百零六条关于善意取得的规定以及查明的事实，可以确认在涉案房产买卖立约书签订之前，顶厝巷6号二楼系原告夫妻装修并用于全家居住，直到签约之后才搬出，到外面租房居住。吴某2在与吴某、谢某等签订立约书时，原告虽不在场，但原告与吴某2始终生活在一起，原告不可能不知道其全家搬出原居住房屋而在外租房居住的原因，原告关于其不知房产为其丈夫所卖的主张有悖于常理。因此，虽然吴某2非房屋的唯一所有权人，其无权单独处分该房屋。但其在与被告吴某和谢某达成房屋买卖协议时，吴某和谢某为善意且无过失。被告吴某和谢某有理由相信原告和吴某2夫妻共同同意转让房产的意思表示。因此，应当认定吴某和谢某是该房产买卖行为中的善意第三人。且根据双方所约定的房产转让价格，应当认为该价格与当时的房地产市场价值是互相适应的，不存在恶意欺诈或显失公平的情形。故从保护善意第三人利益的角度出发，应确认签订的房屋买卖合同有效，对双方均具有法律的约束力。
3.违反管理性强制规定的合同效力判定
本案中，原告一直认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确规定："共有房地产，未经其他共有人书面同意的"和"未依法登记领取权属证书的"房地产均不得转让。该规定系国家法律的强制性规定，夫或妻一方违反法律的强制性规定，擅自处分夫妻共有房屋的行为当然无效。何况，涉案房屋至今尚未登记取得房屋的权属证书，涉案房屋的买卖从未经过原告的书面同意，原告对此一无所知。因此，涉案房屋的买卖立约书应当认定无效。那么，原告的主张为何无法得到一二审法院的支持呢？这就涉及如何正确认识法律的效力性强制性规范问题。
最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知（法发〔2009〕40号）第15条就明确指出："正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的'违反法律、行政法规的强制性规定'，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。"对此，又该如何正确理解《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条中"共有房地产，未经其他共有人书面同意的"和"未依法登记领取权属证书的"房地产均不得转让的规定呢？很明显，该规定的条文性质只是行政管理规范，而非效力性强制性规范，违反该规定并不必然导致合同无效或不成立。因为该法条内容中关于"共有房地产，未经其他共有人书面同意的"转让合同效力问题，如前所述，如果符合家事代理以及物权法中善意取得的规定条件的，应当确认相应转让合同的效力。而关于"未依法登记领取权属证书的"房地产不得转让的规定，同样不得据此确认本案争议的买卖关系无效。因为依法登记领取权属证书只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。何况，本案诉争房产之内的七层楼房均已申请办理所有权登记手续。也因此，原告在一、二审中认为本案转让合同无效的观点，不能得到法律上的支持，法院最终驳回原告的诉讼请求是正确的，也正因此，得到了二审法院的维持。
（李溪洪、周水金）