（一）首部

1、判决书字号：（2011）眉东民初字第1748号

2、案由：租赁合同纠纷

3、诉讼双方
原告：林某，男，汉族，1974年5月20日出生，四川省仁寿县人，住仁寿县。
委托代理人：王正贤，四川达宽律师事务所律师。
委托代理人：刘科，四川达宽律师事务所律师。
被告：四川省眉山市多友房地产开发有限公司。住所地：眉山市东坡区红星路。
法定代表人：刘志多，公司总经理。
被告：眉山市利民物业管理有限公司。住所地：眉山市东坡区红星路。
法定代表人：刘志友，公司总经理。
被告：周某，男，汉族，1974年1月16日出生，眉山市东坡区人，住眉山市东坡区。
三被告的共同委托代理人：欧大俊，四川欧大俊律师事务所律师。

4、审级：一审

5、审判机关和审判组织
审判机关：四川省眉山市东坡区人民法院
合议庭组成人员：审判长：刘晓丽；审判员：杨文俐、龙跃明

6、审结时间：2012年4月17日

（二）诉辩主张

1、原告诉称
原告林某诉称：2007年5月31日，原告在第一被告多友公司设立在东坡湖广场的售楼部与第二被告利民公司（统一进行眉山市东坡湖广场物业出租和物业管理）签订《眉山市东坡湖广场商品房租赁合同》，合同约定由第二被告将位于眉山市东坡大道的东坡湖广场二期一栋一层19-22号和第三层房产共计2658.7平方米的商品房（清水房）出租给原告用于宾馆经营，租期从2007年6月1日起至2012年5月31日止。合同签订后，原告投入约300万元的装饰装修费将租赁房装修后，用于经营眉山市东坡区月光外滩商务酒店。原告本计划在第一、第二被告转让租赁房屋时将租赁房买下，以便长期稳定经营。但第二被告于2011年6月中旬突然告知原告，所租的房屋已经转让给第三被告周某，并要求原告与周某协商续租事宜。后原告得知，第一、第二被告作为开发商和出租人，在未对原告进行过任何通知的情况下，早已于2010年5月将租赁房转让给了第三被告。原告认为，第一、第二被告的行为侵害了原告的优先购买权，致使原告计划购买租赁房屋的目的无法实现，其应赔偿原告房屋差价、装修及租金等各项损失。第三被告在购买租赁房时未尽合理注意义务，其主观存在过错，应与第一、第二被告连带赔偿原告损失。请求判令：一、确认原告对承租的眉山市东坡大道的东坡湖广场二期一栋一层19-22号和第三层共2658.7平方米的房屋在同等条件下享有优先购买的权利。二、被告利民公司赔偿原告房屋差价损失60万元、装修损失10万元、租金损失296928元、评估费3万元，共计1026928元；被告多友公司及周某承担连带赔偿责任。

2、被告辩称
被告多友公司辩称：被告作为依法从事房地产开发销售经营的合法企业，向社会公开销售自己开发的商品房是正当合法行为。被告在销售过程中将待销的商品房交给小区物业管理公司利民公司管理或出租并不违法，将出租的待销商品房继续公开销售也属合法。本案诉称的商品房，被告从取得商品房预售许可证后，一直都在面向社会公开销售，且专门设立有售楼部，销售的商品房包括本案所涉商品房的价格等均公布于售楼部内的销售展板上。被告公开销售本案所涉商品房过程中无需另行通知原告，且原告与被告利民公司就本案所涉商品房签订租赁合同时，双方均在多友公司专门设立的售楼部签订。租赁合同第二条第2项约定"租赁期内，如甲方出让该商品房，乙方继续租赁到期，租赁期满后，乙方与业主协商。"据此可证明：原告明知承租的房屋是销售中的商品房；原告无购买的意思表示；原告的要求是该商品房出售后，要求继续租赁到期，期满后与购买业主协商。原告诉称其对承租的商品房有购买计划，然而原告自2007年5月承租该房起至2010年5月长达3年的时间里明知该商品房在销售，却不到被告售楼部联系表达购买本案商品房的意愿，更未到售楼部进行商谈或购买。原告自己放弃了对承租房屋的购买，即放弃了优先购买权。原告放弃购买，也就不能妨碍他人购买。现被告将本案所涉商品房销售给他人后，原告才主张优先购买权，这是对民事权利的滥用，是恶意诉讼。被告将原告承租的商品房销售后，对原告在承租期内的使用经营并未造成任何影响，更未造成原告任何损失。原告要求被告赔偿其房屋差价、装修、租金等损失，没有事实和法律依据。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告利民公司辩称：利民公司不是本案所涉商品房的所有权人，仅是作为多友公司开发的商品房包括本案所涉商品房的物业管理人，为多友公司待售的本案所涉商品房与原告签订租赁合同，收取租金和物业管理相关水、电费用。多友公司对本案所涉商品房一直在其售楼部长期公开进行销售。原告在签订租赁合同时，被告利民公司便告知了原告这一情况，且合同就是在多友公司的售楼部签订的，该涉案商品房的出售信息内容在售楼部有明确公示，利民公司和多友公司的工作人员都明确告知原告其所租赁的房屋正在对外销售，且当时还劝原告购买。原告明确表示只租不买，并在签合同时特别提出"租期内，如甲方出让该商品房，乙方继续租赁到期"的要求。该要求在双方签订的合同第二条第2项作了约定。在租赁合同履行过程中，利民公司在向原告催收租金、物管水电费时多次告知原告该租赁房在对外销售，如原告要购买，到多友公司的售楼部联系。而原告却从未提出和表达过要购买的意思，从未到过多友公司售楼部联系、商谈购买该商品房。原告在履行租赁合同过程中，因没有足够的经济实力，经常违约逾期缴付租金、物管费和水电费。有时利民公司只有被迫采取停电、停水措施才能收到。原告连租金、水电费用等都无力支付，哪有能力购买上千万元的承租房？原告在签订合同时以及在长达3年的承租期内从未提出过购买要求，其行为明显表明放弃了优先购买权。之后在多友公司依法对涉案承租商品房公开销售后，原告却以被告侵犯其优先购买权为由起诉赔偿，显然是滥用民事权利，恶意诉讼。根据租赁合同的约定，租期从2007年6月1日起至2012年5月31日止，期满后，原告投入的装修及固定设备的处理原则为来修去丢。现被告利民公司按合同约定保证了原告对承租商品房继续租赁到合同期满。租赁合同的履行并未受到影响，更未造成原告任何损失。原告要求被告赔偿其房屋差价、装修、租金等损失，没有事实和法律依据。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告周某辩称：被告取得原告承租的商品房的所有权，属善意购买取得，并已办理产权登记，取得了房屋的所有权和土地的使用权证。原告承租的该涉案商品房是多友公司售楼部公开对外销售的商品房，其房屋的情况、价格、销售等相关资料，在售楼部有展示，都是公开的。被告周某也是自己到售楼部了解、咨询、联系、协商，最后购买。2010年4月间，被告在尚未与多友公司签订购房合同之前，利民公司物管人员陪同被告去找过原告进行接洽，明确表达了购买该承租房的愿望，在5月份正式签订购房合同后，又找原告进行交接。在整个过程中，原告对被告的购买行为均未提出过异议，更未提出或主张其所谓优先购买权问题。被告的购买行为并无任何过错。原告于2007年5月与利民公司签订租赁合同时就明知该承租商品房在对外销售，且在三年的承租期内不去购买，也未明确表示购买，根据法律规定，原告早已放弃了对承租房屋的优先购买权。多友公司的销售行为不违法，周某购买也无过错。被告周某在购房后，对原告与利民公司所签的租赁合同仍继续履行，并没有产生任何不利于原告的影响。原告起诉被告周某无事实依据的法律依据。请求驳回原告对周某的全部诉讼请求。

（三）事实和证据
眉山市东坡区人民法院经公开审理查明：被告多友公司系依法成立的从事房地产开发的有限责任公司，被告利民公司系依法成立的从事物业管理的有限责任公司。2003年，多友公司在眉山市东坡大道东侧开发名为"东坡湖广场"商品房，并于2003年9月9日取得该项目商品房预售许可证，许可证号为（2003）房预售证第3号，许可证上载明：房屋用途性质为商住，预售总建筑面积为50000平方米，预售对象为市场，商品房屋为公开预售。多友公司为此设立了"东坡湖广场"售楼部，其销售的房屋情况、销售价格、付款方式、优惠条件等内容均公布于售房部。在开发和销售"东坡湖广场"商品房过程中，多友公司将此开发和销售的商品房交给利民公司代为出租和进行物业管理。2007年5月31日，原告林某（乙方）与利民公司（甲方）在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方租赁甲方商品房事宜，双方在多友公司的售楼部签订了"眉山市东坡湖广场商品房租赁合同"。合同主要约定：甲方同意将位于眉山市东坡大道的东坡湖广场二期一栋一层19至20号、二期一栋三层的商品房出租给乙方从事宾馆经营活动，面积为2658.7平方米；租赁期限为60个月，租期从2007年6月1日起至2012年5月31日止；每月租金为每平方米5.155元，每月物业管理费为每平方米0.528元；租赁期内，如甲方出让该商品房，乙方继续租赁到期，租赁期满后，乙方与业主协商；乙方根据经营需要，在保证房屋结构和消防安全且不影响房屋整体美观的基础上，对房屋进行装修、安装相关设施所产生的全部费用由乙方承担；租赁关系结束时，乙方除活动设备及甲方要求拆卸部份外，其余所有装修及固定设备均不能拆卸带走。合同还对租金、物业管理费的缴纳方式，双方的其他权利义务，合同的变更、终止，违约责任等进行了约定。合同签订后，林某即对承租房进行装修后用于经营眉山市东坡区"月光外滩商务酒店"。租赁期内，自2008年5月起至2011年5月，林某均未按合同约定按时交纳租金、物管费、水电费等，林某曾就拖欠租金、物管费、水电费向利民公司作出过"若逾期不交，则利民公司可采取停水停电等措施，本人无条件退房"的承诺。
2010年4月，被告周某与利民公司的工作人员到林某经营的"月光外滩商务酒店"实地看房，并向酒店工作人员表示将要购买该商品房。2010年5月22日，周某与多友公司签订了商品房买卖合同，周某以每平方米1600元的价格且以一次性付款的方式购买了该涉案商品房，并于2010年6月12日办理了房屋产权登记手续。
庭审中，对于原告林某是否知道其承租的商品房在对外销售的问题和是否向多友公司或利民公司主张过优先购买权的问题，利民公司陈述"双方在售楼部签订租赁合同时，利民公司明确告知原告其所租赁的商品房在对外销售，且当时还劝原告购买。原告明确表示只租不买，并在签合同时特别提出'租期内，如甲方出让该商品房，乙方继续租赁到期'的要求"；原告方陈述"知道该商品房在销售，但不知道销售给周某"和"在销售期间没有主张过优先购买权"。
多友公司与利民公司就买受人周某及双方协商的成交价1600元的情况未告之原告林某。周某购房后，多友公司、利民公司通知原告林某，说以后的房租交给周某，期满后的续租问题与周某协商。当时，林某因无钱交纳房租，多友公司的法定代表人刘志多帮其垫交了房租。庭审中，原告方陈述"在周某实际买房后与周某谈过续租问题"。
现原告林某以多友公司、利民公司在未履行任何通知的情况下，将原告所承租的商品房转让给被告周某，而被告周某主观上存在过错，侵害了原告的优先购买权为由诉至本院，要求确认其享有优先购买权，并要求三被告连带赔偿其房屋差价损失、装修损失、租金损失等，且坚持申请对涉案承租商品房在2011年6月中旬的市场价值进行评估。本院根据原告的申请，委托了四川省久源房地产估价有限公司对涉案承租商品房在2011年6月中旬的市场价值进行了评估。2011年12月8日，该估价公司向本院出具了估价报告书，评估结果为"评估对象在估价时点2011年6月15日的评估总价为1262.39万元。"原告为此支出评估费3万元。
另查明，该涉案承租商品房目前仍由原告林某承租使用，其承租期至2012年5月31日止。
上述事实由下列证据证明：
1、企业法人营业执照、组织机构代码证，证实第一被告四省眉山市多友房地产开发有限公司、第二被告眉山市利民物业管理有限公司的主体资格及其股东构成。
2、商品房预售许可证、商品房租赁合同、商品房买卖合同，证实2001年5月31日，原告在第一被告多友公司东坡湖广场售楼部与统一进行东坡湖广场出租和物业管理的第二被告眉山市利民物业管理有限公司签订了《眉山市东坡湖广场商品房租赁合同》，约定由第二被告利民公司将位于东坡大道东坡湖广场二期一楼一层19-22号和三层共计2658.7平方米的商品房出租给原告用于宾馆经营，租期60个月，每月租金为每平方米5.155元，每月物业管理费为每平方米0.528元；租赁期内，如甲方出让该商品房，乙方继续租赁到期，租赁期满后，乙方与业主协商；乙方根据经营需要，在保证房屋结构和消防安全且不影响房屋整体美观的基础上，对房屋进行装修、安装相关设施所产生的全部费用由乙方承担；租赁关系结束时，乙方除活动设备及甲方要求拆卸部份外，其余所有装修及固定设备均不能拆卸带走。合同还对租金、物业管理费的缴纳方式，双方的其他权利义务，合同的变更、终止，违约责任等进行了约定。
3、房屋登记信息摘要，证实第一、二被告作为开放商和出租人，在未对原告进行任何通知的情况下，蒋原告租赁的第三层擅自转让给了第三被告周某，售价为1600元／米，双方并于2010年6月12日办理了房屋产权登记手续。
4、估价报告书，证实原告坚持申请对涉案承租商品房在2011年6月中旬的市场价值进行评估，东坡区人民法院根据原告的申请，委托了四川省久源房地产估价有限公司对涉案承租商品房在2011年6月中旬的市场价值进行了评估。2011年12月8日，该估价公司出具了估价报告书，评估结果为"评估对象在估价时点2011年6月15日的评估总价为1262.39万元"，且原告为此支出评估费3万元
5、原、被告的当庭陈述证实了双方所主张的基本事实。

（四）判案理由
眉山市东坡区人民法院经审理认为：依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条"出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利"的规定，本案被告多友公司和利民公司在出卖该承租商品房前是否向承租人林某履行了通知义务是本案的争议焦点。对此，本院认为，依照合同法的规定，承租人的优先购买权是一种法定的权利，是承租人所享有的对出租人出卖房屋的请求权，因此，出租人出卖租赁的房屋时必须及时通知承租人。这种请求权是一种请求债权，不是直接对物享有权利，也不能直接对抗第三人，优先权行使前不影响出卖人与其他人进行协商。而同等条件指的是承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括买卖的价格、付款的期限和方式等等。本案中，原告林某作为承租人，其承租的是被告多友公司开发的面向市场公开销售的商品房，多友公司专门对外设立有售楼部，其商品房的价格、支付方式、优惠条件等情况公布在售楼部。从林某在售楼部签订租赁合同及合同的内容，以及其当庭陈述"知道该商品房在销售"可得出，利民公司告之了林某该承租商品房正在对外公开销售，林某知道该销售情况。而该商品房在售楼部公开的价格、支付方式、优惠条件等则是对林某和其他购买人在买卖条件上的等同。由此可表明：多友公司和利民公司对要出卖该租赁商品房向原告履行了通知义务，原告林某享有以在售楼部公开的价格、支付方式、优惠条件等同等条件优先购买的权利。原告林某享有优先购买权的实现必须在一定期限内行使。同时，在林某行使优先权前不影响多友公司与其他购买人进行协商，即不影响多友公司与购买人周某进行协商。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条 "具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：......（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的。（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的"的规定和庭审中原告陈述"在销售期间没有主张过优先购买权"可得出，多友公司及利民公司在向原告履行了出卖通知义务的情况下，原告林某在以后近三年的租期内未向多友公司或利民公司明确表示购买该承租房，依照法律规定，承租人林某在合理期限内没有购买的意思表示，其优先购买权丧失。此后周某就购买该商品房与多友公司进行协商，多友公司将该租赁商品房出卖给周某，其出卖行为合法，多友公司或利民公司无须再向原告履行通知义务。另外，庭审查明的事实，即周某购房后，多友公司、利民公司通知原告林某，说以后的房租交给周某，期满后的续租问题与周某协商。当时，林某因无钱交纳房租，多友公司的法定代表人刘志多帮其垫交了房租和原告方陈述"在周某实际买房后与周某谈过续租问题"，亦表明了原告林某无意购买该承租商品房。综上所述，本院认为，多友公司、利民公司向林某履行了通知义务，原告林某在合理期限内未行使优先购买权，其优先购买权丧失。周某购房后，租赁物在租赁期间发生了所有权的变动，但未影响林某与利民公司签订的租赁合同的效力，林某现仍按租赁合同的约定在承租期内使用租赁房屋。周某购买多友公司公开销售的商品房并已经办理登记手续，属善意购买，其并无过错。综上所述，原告林某在丧失了优先购买权后请求确认优先购买权及要求利民公司承担赔偿责任，多友公司及周某承担连带赔偿责任的诉讼请求均不符合法律规定，本院不予支持。

（五）定案结论
眉山市东坡区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（三）、第（四）项的规定，作出如下判决：
驳回原告林某的诉讼请求。
案件受理费14042元，由原告林某负担。

（六）解说
依照合同法的规定，承租人的优先购买权是一种法定的权利，是承租人所享有的对出租人出卖房屋的请求权，因此，出租人出卖租赁的房屋时必须及时通知承租人。这种请求权是一种请求债权，不是直接对物享有权利，也不能直接对抗第三人，优先权行使前不影响出卖人与其他人进行协商。而同等条件指的是承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括买卖的价格、付款的期限和方式等等。共本案的证据和审理查明的事实可以看出，原告早已知道所讼争的房屋正在对外进行销售，可以认为第一、二被告对原告履行了通知义务，但是原告在租期满后，并无意购买该房屋，所以，原告在合理期限内未行使优先购买权，其优先购买权丧失。虽然第三被告购房后，租赁物在租赁期间发生了所有权的变动，但根据"买卖不破租赁"的原则，这并未影响原告与第二被告签订的租赁合同的效力，原告现仍可按租赁合同的约定在承租期内使用租赁房屋。第三被告购买的商品房已经办理了登记手续，其行为属善意购买，其并无过错。
（周颖）