（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第06409号判决书。
二审判决书：北京市第二中级人民法院（2012）二中民终字第13712号判决书。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：姚某。
委托代理人：焦景收（一审），北京市盛峰律师事务所律师。李松，（一、二审）北京市盛峰律师事务所律师。姚双喜（二审）。
被告（上诉人）：赵某1。赵某2。刘某。
委托代理人：张仁藏（一审），北京市盈科律师事务所律师。陈东坡（一、二审），北京市盈科律师事务所律师。
被告（被上诉人）：北京望京新兴产业区综合开发有限公司。
法定代表人：张克斌，宋经理。
委托代理人：孙伟，北京市宏威律师事务所律师。
委托代理人：朱某。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市朝阳区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：高峰；代理审判员：吴克孟、刘定玉。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王金龙；审判员：林立、刁久豹。

6.审结时间
一审审结时间：2012年7月27日。
二审审结时间：2012年11月20日。

（二）一审诉辩主张

1.原告（被上诉人）姚某诉称
我于2004年向赵某1购买位于北京市朝阳区望京西园一区119楼604号房屋（以下简称涉诉房屋）。我向赵某1支付全部购房款后，对该房屋进行了装修并入住至今。由于被告出售该房屋时并未取得房屋产权证，故双方一直未能办理产权过户手续。目前，涉诉房屋已经具备办理房屋产权证条件，但赵某1并不予以配合。故诉至法院要求：三被告及望京综开公司配合我办理涉诉房屋产权证并将房屋产权登记在我名下。

2．三被告（上诉人）赵某1、赵某2、刘某辩称
本案适格被告应该是赵某2，姚某与赵某2之间曾有过房屋买卖意向。房屋买卖合同为要式合同，房屋买卖应签订书面合同，故姚某与赵某2之间房屋买卖行为无效，房屋买卖合同未成立。购房认购书上系赵某2名字，赵某2才是涉诉房屋产权人。赵某2对赵某1出售涉诉房屋并不知情。姚某与赵某1之间的权利义务关系并不影响赵某2的权利，姚某与赵某1之间并不存在房屋买卖合同。涉诉房屋系赵某1房屋被拆迁时，望京综开公司向赵某1及家人出售。姚某不是被拆迁人，无权享受优惠价格购买涉诉房屋。综上，不同意姚某诉讼请求。
被告（被上诉人）望京综开公司辩称：我公司应作为第三人参加诉讼，但具体应是何诉讼地位请法院确定。由于当年赵某1是被拆迁人，所以我公司将涉诉房屋以优惠价格出售给赵某1。涉诉房屋是商品房，可以面向社会销售，只是价格会有不同。现在涉诉房屋已经具备办理产权证的条件，至于房产证办给谁，需要姚某与赵某1协商确定后，我公司才能办理。我公司曾与姚某和赵某1签订过《望京产业区购房认购书》，该认购书确认了价格等房屋买卖要素，合法有效，符合合同成立要件。

（三）一审事实和证据
北京市朝阳区人民法院经公开审理查明：2004年12月15日，赵某1作为被拆迁人与北京市东湖房地产公司（以下简称东湖公司）作为拆迁人，签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》。双方约定，东湖公司拆迁赵某1来广营乡东湖渠二村134号所有的房屋共16间，建筑面积246.55平方米。拆迁协议上在册人口5人，实际居住人口5人，分别为赵某1、其妻子刘某、其子赵昆仑、其女赵某2以及李晶。协议约定拆迁补偿款及拆迁补助费共计1 038 635.5元。
2004年12月18日，赵某1签署两份《承诺书》，其中载明，赵某1承诺以赵某2、姚某作为买受人购买望京西园119楼0604室房屋，同意从其拆迁款中抵扣所有购房款、物业费、供暖费等。
同日，姚某和赵某1与望京综开公司签署《望京产业区购房认购书》，赵某1在认购书"被拆迁人签字"处签字。该认购书中， "买受人姓名"及"买受人确认签字"处均署名姚某及赵某2。对此姚某解释为，由于姚某并非拆迁户，姚某与赵某1担心望京综开公司不给姚某办理产权证，故将作为被拆迁安置人的赵某2名字写上。对于认购书上"买受人确认签字"处"赵某2"三字的签署，三被告称系赵某2委托赵某1代签。另，认购书载明，房款总价482 632元、物业费1225.66元、供暖费1599.42元，费用合计485 457.08元。2004年12月18日的《2004年12月拆迁结算单》中，"购房人、房号"处第一列为"姚某、望京西园119-0604"字样，且购房款、物业费、供暖费数额均与前述承诺书中所载一致，合计金额亦为485 457.08元。2004年12月19日，赵某1向姚某出具收条一张，其中载明"今日姚某已付赵某1先生望京西园一区119楼0604号购房款，共计肆拾捌万伍仟肆佰伍拾柒元零捌分（485 457.08元）"。对此，赵某1表示姚某当日仅向其支付475 460元。对此，赵某1提交账户存取款明细以证明。姚某表示，当时其向赵某1共支付485 457.08元，其中大部分为银行转账，还有一部分是现金。
2004年12月18日，姚某与北京燕晨物业管理中心办理涉诉房屋入住手续。
2010年10月14日，望京综开公司向赵某1开具以"刘某"为付款单位的房款发票。对此，望京综开公司称发票系应赵某1要求开具在刘某名下。
庭审中，望京综开公司表示，涉诉房屋已经具备办理产权证书的条件，但须提供购房发票。
上述事实有下列证据证明：
1.《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》。
2. 《望京产业区购房认购书》。
3.《承诺书》两份。
4.《2004年12月拆迁结算单》。
5.收条。
6.购房发票。
7、入住合约、供暖费及物业费发票。

（四）一审判案理由
北京市朝阳区人民法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
从前述拆迁货币补偿协议及望京综开公司陈述可知，赵某1作为拆迁安置人，得以优惠价格向望京综开公司购买涉诉房屋。即，涉诉房屋系望京综开公司向赵某1出售，而非他人。由于购房发票仅系望京综开公司应赵某1要求将发票开具在刘某名下，且刘某并未举证证明与本案关联性，故对刘某自称系本案利害关系人之陈述，法院不予采信。
从赵某1收取姚某涉诉房屋购房款485 457.08元及其承诺以姚某作为买受人购买涉诉房屋等行为可知，赵某1将自己向望京综开公司购买涉诉房屋的机会让渡于姚某。由于姚某在购房认购书上签字，且得到望京综开公司盖章确认，因此，可以认定姚某与望京综开公司之间，已形成以购房认购书为基础、事实上的房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同中，合同主体、标的、金额均可确定，且合同已经得到实际履行，合同内容不违反法律法规，且系当事人真实意思表示。因此，应认定姚某与望京综开公司之间的房屋买卖合同合法有效。
从查明的事实可知，姚某向望京综开公司支付购房款的方式为：姚某向赵某1支付购房款，望京综开公司以应付拆迁款与赵某1应付房款进行折抵。由于姚某是涉诉房屋的买受人，并已履行支付房款义务，且已入住涉诉房屋多年，因此，望京综开公司亦应履行相应义务，为姚某办理涉诉房屋产权证书，并将涉诉房屋产权登记在姚某名下。一审审理中，望京综开公司表示为涉诉房屋办理房屋产权证，需要出具涉诉房屋购房款发票。鉴于赵某1收取姚某购房款后，未将涉诉房屋购房款发票交付姚某。因此，在望京综开公司为姚某办理涉诉房屋产权证时赵某1负有配合义务。
本案中，虽然购房认购书及承诺书中均有赵某2的名字，但赵某2既非被拆迁人，也无证据表明其向望京综开公司支付过任何购房款，且赵某2并未实际入住涉诉房屋、亦从未向姚某就房屋产权问题进行交涉。反之，姚某在购买涉诉房屋过程中，对购房认购书上以及承诺书上载有赵某2名字的容忍，姚某解释是为了过户便利。结合涉诉房屋出售时对赵某1价格存在优惠这一情节，姚某的解释更符合常理，法院予以采信。综合前述，法院难以认定赵某2系涉诉房屋的实际买受人。但是，赵某2与赵某1就涉诉房屋如确有纠纷可另案解决。

（五）一审定案结论
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，作出如下判决：
1．被告赵某1于本判决生效后三十日内协助配合原告姚某办理北京市朝阳区望京西园119楼604号房屋的产权登记证书。
2．被告北京望京新兴产业区综合开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告姚某办理北京市朝阳区望京西园119楼604号房屋的产权登记证书。
案件受理费70元，由被告赵某1负担（于本判决生效后七日内交付原告姚某）。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人（原审三被告）赵某1、赵某2、刘某以原审判决认定事实不清、存在错误为由上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法发回重审或驳回姚某全部诉讼请求。
被上诉人（原审原告）姚某同意原判。被上诉人（原审被告）望京综开公司同意原判。

2.二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

3.二审判案理由
北京市第二中级人民法院经审理认为：依据本案相关证明，赵某1作为拆迁安置人，得以优惠价格向望京综开公司购买涉诉房屋，而购房发票系望京综开公司依赵某1要求将发票开具在刘某名下。从赵某1收取姚某涉诉房屋购房款485 457.08元及其承诺以姚某作为买受人购买涉诉房屋等行为看，赵某1认可姚某购买涉诉房屋，姚某在购房认购书上签字，且得到望京综开公司盖章确认，因此，应认定姚某与望京综开公司之间存在房屋买卖合同关系，且合同已经得到实际履行，合同内容不违反法律法规，系当事人真实意思表示。因此，姚某与望京综开公司之间的房屋买卖合同合法有效。虽然购房认购书及承诺书中均有赵某2的名字，但赵某2既非被拆迁人，也无证据表明其向望京综开公司支付过任何购房款，且赵某2并未实际入住涉诉房屋、亦从未向姚某就房屋产权问题进行交涉，赵某2不是涉诉房屋的实际买受人。

4.二审定案结论
北京市第二中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由赵某1、赵某2、刘某负担（于本判决生效后七日内交付姚某）；二审案件受理费70元，由赵某1、赵某2、刘某负担（已交纳）。

（七）解说
合同的成立须具备当事人、意思表示、标的三要件。意思表示须双方当事人表示一致（合意的达成）合同方能成立。合同具有相对性，合同一方仅向特定的当事人享有权利、履行义务，一般来讲，合同之外的人无权享有合同项下的权利（为第三人设定权利的合同除外）。通常状况下成立的合同，合同项下当事人主体关系是明确的。如甲购买乙房屋，然后出卖于丙；或者甲、乙共同购买丙的房屋。但本案合同当事人主体关系并不明确，至少，在当事人看来存在分歧。由于各方当事人之间并无明确约定，故只能通过认购书的签署、标的物及价金的支付以及交易的背景进行确定。本案中，开发商最终收取了房款并交付了房屋，故其应系房屋出售人无疑。问题是，赵某1、赵某2、刘某三人与姚某及开发商之间是否存在法律关系，如存在，是何法律关系？姚某与开发商之间是直接的法律关系抑或间接的法律关系。随着庭审的进行及证据的补充，我们了解到该案交易的背景，即赵某1因系被拆迁人得以优惠价格向开发商购买房屋，拆迁款折抵房款。因购房认购书有赵某1名字，故其有可能是涉诉房屋买受人。但该认购书亦有姚某名字，且房款最终由姚某支付且房屋为姚某占有。考虑到当时交易背景，应得认定当事人交易时的真实意思应为：赵某1将自己购买涉诉房屋的机会让渡于姚某，姚某与开发商之间形成房屋买卖合同关系。
反之，如果购房认购书上没有姚某的名字而仅有赵某1的名字，尽管开发商将房屋交付姚某也不能认定姚某与开发商之间形成房屋买卖合同关系。在此情况下，赵某1向开发商购买房屋并交纳房款形成房屋买卖合同关系，姚某与赵某1之间形成另一个房屋买卖关系。理论上讲，此时开发商应配合赵某1办理房屋产权证。然后，姚某再要求赵某1将房屋产权证过户至其名下。
根据证据可知，赵某2、刘某二人既未支付任何房款，且非开发商售房优惠对象。故其二人与本案并无实质关联，并非涉诉房屋买卖合同的当事人。
本案特点是，各方当事人交易过程缺乏规范性。这种交易方式依赖熟人社会彼此之间的极大信赖，一旦一方翻悔或存在恶意，纠纷则难以避免。审理中，赵某1代理人辩称房屋买卖合同属于"要式合同"，应以书面形式为之，否则无效。那么，什么是"要式合同"呢？姚新华老师认为，要式合同除当事人之间意思表示一致外，还需完备特定的手续，否则合同尚未成立，如签章、签署确认书。显然，签章及签署确认书是以存在书面文件为前提的。尽管日常生活中为方便计，更多存在的是"不要式合同"：即双方只要经过要约及承诺后，意思表示一致时合同即成立，不论合同形式是否为书面。但法律基于另外一种考虑，要求某类合同应以书面形式为之。如《中华人民共和国担保法》第十三条规定：保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。我国《合同法》规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式（第十条）。为什么法律会要求一些合同应以书面形式订立呢。通过对西方法史的了解我们知道，最早英国普通法并不要求合同以书面形式订立，但缺乏合同的书面证据滋生了大量的欺诈和其他伤害案件。显然，本案正是因为没有书面合同，导致一方当事人试图翻悔以获取不当利益。因此，法律规定合同的书面形式，在避免欺诈以及纠纷的发生方面具有重大意义。因此即使法律没有形式要求，当事人之间应尽量用明确、详细的书面条款约定各项权利义务。毕竟，裁判机构运用裁量权范围有限，没有书面合同的缺乏必然使当事人面临极大的交易风险。但是，考虑到我国现阶段国情，社会发展尚未达到将法律作为"生活必需品"的水平，片面要求合同形式并不现实。如裁判机构仅因合同形式上的瑕疵而否认合同的成立，在我国现阶段只能引起更多的不公及浪费。因此，作为补充，我国《合同法》第三十六条又规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
（高峰）