（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：北京市丰台区人民法院（2010）丰民初字第3238号。
二审判决书：北京市第二中级人民法院（2010）二中民终字第233305号。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：李某，女，汉族，北京建工集团七建公司退休工人，住北京市丰台区。
委托代理人：傅德刚，北京市一法律师事务所律师。
被告（上诉人）：张某，男，汉族，中博经济信息发展中心总裁，住北京市海淀区。
委托代理人：张丽华，北京市法鸿律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市丰台区人民法院。
独立审判员：代理审判员：杨筝。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈妍；审判员：刁久豹；代理审判员：张清波。

6.审结时间
一审审结时间：2010年10月20日。
二审审结时间：2010年12月14日。

（二）一审诉辩主张

1.原告李某诉称
1998年12月9日，原告和前夫刘某与被告之父张某1签订买卖房屋协议书一份，合同约定，被告之父张某1将其所有的坐落于北京市丰台区南苑镇东长街10号房屋（东房两间），以4万元的价格出卖给原告和刘某。当日双方房款已全部结清，张某1将此房交付给原告入住至今。此合同已被生效的法律文书确认有效。原告与其前夫刘某于2000年6月25日离婚，双方协议此房归本案原告所有。此房由于被告之父张某1长期无法联系的单方原因，至今没有为原告办理房屋所有权转移登记。2006年7月7日被告之父张某1被法院宣告死亡，被告于2006年12月8日法定继承此房。原告与张某1签订的房屋买卖合同合法有效，双方约定的房款已全部结清，所买卖的房屋已实际交付转移占有，房屋买卖合同的主要义务已履行完毕，此房屋所有权转移登记过户的附随义务，由于张某1的原因没有及时完成，原告在房屋买卖合同的签订和履行过程中没有任何过错。原告购买被告之父的房屋由被告继承，被告应当继续履行其父张某1已出卖房屋的义务，即登记过户的附随义务。为此原告向法院提起诉讼：（1）要求被告继续履行张某1与李某、刘某于1998年12月9日签订的房屋买卖合同，被告协助原告办理坐落于北京市丰台区南苑镇东长街10号、建筑面积32.19平方米房屋所有权转移登记过户手续；（2）判令被告承担本案诉讼费用。

2.被告张某辩称
原告要求被告履行协助过户义务，无事实及法律依据，我方不同意原告的诉讼请求。（1）原告所称涉诉房屋所有权归被告所有，即原告没有所有权；（2）被告已经依法继承涉诉房屋，并应依法得到法律保护；（3）原告让作为继承人的被告履行协助过户义务，没有法律依据，我国没有任何法律规定继承人有代替被继承人履行房屋过户手续行为的义务。

（三）一审事实和证据
北京市丰台区人民法院经公开审理查明：1998年12月9日，张某1与刘某、李某签订《买卖房屋协议书》约定：张某1将其位于北京市丰台区南苑镇东长街10号（东房两间）出卖给刘某、李某。房屋价款为4万元。本协议自签字之日起即生效，如有一方违约，将负违约金1万元。自协议签订当日，刘某、李某支付房款4万元。协议签订后，李某、刘某一直居住在此。2003年6月17日，张某1被法院宣告失踪，2006年7月7日，张某1被法院宣告死亡，张某1所有房屋由张某继承，2006年12月张某取得继承房屋产权。2000年6月25日，李某与刘某离婚，双方协议此房归李某所有。李某与其女儿刘某1居住此房屋至今。
2009年3月3日，北京市丰台区人民法院作出（2008）丰民初字第19244号民事判决书，确认张某1与刘某、李某签订买卖房屋协议为有效合同。后张某向北京市丰台区人民法院提起诉讼，要求李某、刘某1腾退涉诉房屋。2009年12月17日，北京市丰台区人民法院作出（2009）丰民再字第21436号民事判决书，查明张某1被宣告死亡后，张某作为张某1唯一的继承人办理了涉诉房屋产权证书。张某1与李某、刘某签订的买卖房屋协议为有效合同，该合同已履行完毕，张某以张某1被宣告死亡后取得该房屋产权证书为由要求李某、刘某1腾房的诉讼请求证据不足，判决予以驳回。
上述事实有下列证据证明：
1.《买卖房屋协议书》，证明买卖双方的权利义务内容。
2.《离婚证》，证明李某与刘某离婚，双方协议涉诉房屋归李某所有。
3.北京市丰台区人民法院（2008）丰民初字第19244号民事判决书，证明法院已经确认张某1与刘某、李某签订的买卖房屋协议为有效合同。
4.北京市丰台区人民法院（2009）丰民再字第21436号民事判决书，证明法院查明张某1被宣告死亡后，张某作为张某1唯一的继承人办理了涉诉房屋产权证书。张某1与李某、刘某签订的买卖房屋协议为有效合同，该合同已履行完毕，张某以张某1被宣告死亡后取得该房屋产权证书为由要求李某、刘某1腾房的诉讼请求证据不足，法院最后判决驳回了张某的诉讼请求。

（四）一审判案理由
北京市丰台区人民法院根据上述事实和证据认为：（1）坐落于北京市丰台区南苑镇东长街10号（东房两间）系张某1个人合法财产。张某1与刘某、李某于1998年12月9日签订的《买卖房屋协议书》系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规之规定，应为有效合同。该合同已履行完毕，房屋已交与李某居住至今。（2）张某1被宣告死亡后，其因买卖房屋而产生的债权债务应由继承人一并继承。张某继承张某1所有的房屋后，应当以其继承的财产清偿张某1尚未履行的合同义务，即为原告办理房屋产权过户手续。

（五）一审定案结论
北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，作出如下判决：
被告张某继续履行张某1与李某、刘某于1998年12月9日签订的买卖房屋协议，并于本判决生效后十五日内协助原告李某办理北京市丰台区南苑镇东长街10号（东房两间）房屋所有权转移登记过户手续。
案件受理费35元，由被告张某负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人诉称
与一审答辩意见一致。请求撤销原判，依法改判。
（2）被上诉人李某辩称
同意原判。

2.二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3.二审判案理由
北京市第二中级人民法院经审理认为：（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。张某1依生效民事判决书取得诉争房屋所有权，有权对诉争房屋进行处分。张某1与刘某、李某于1998年12月9日签订的《买卖房屋协议书》系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规之规定，应为有效合同，且该协议已被生效民事判决书确定为有效合同。（2）刘某、李某作为买方，已支付了全部价款并入住诉争房屋。张某1被宣告死亡后，其因买卖房屋而产生的债权债务应由继承人一并继承。故原审法院认为，张某继承张某1所有的诉争房屋后，应当以其继承的财产清偿张某1尚未履行的合同义务，为李某办理诉争房屋所有权过户手续，系正确的，本院予以维持。

4.二审定案结论
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由张某负担。二审案件受理费70元，由张某负担。

（七）解说
本案中双方争议的焦点是房屋继承人代为清偿被继承人所欠的债务，是否包括为买受人办理其所继承房屋的产权转移登记手续这一行为义务。为了解决这一问题，我们从以下三点进行分析：（1）房屋继承人所拥有的物权与买受人享有的债权之间优先性的问题；（2）对房屋过户登记行为的法律性质如何进行认定；（3）继承人应否履行为买受人办理过户登记手续这一行为义务。
首先，房屋继承人所拥有的物权与买受人享有的债权之间，不应适用物权优先于债权的普通民法理论。我国传统民法理论认为，物权（本文仅指所有权）优先于债权，物权具有绝对性、直接支配性和排他性，当债权的标的物是特定物，且该物上又有物权存在时，无论物权成立在先或在后，均有优先于债权的效力，该标的物不论辗转于何人之手，物权人均得追及物之所在而行使其权利。但这一原则，并非在任何情况下都完全适用。《继承法》第三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。从该条规定可以看出，继承了遗产的继承人，虽然已经拥有了该部分遗产的所有权，仍应以其所继承遗产为限偿还被继承人生前所负的债务。在这种情况下，债权人所享有的债权与继承人的物权相比，是具有优先性的，继承人既要继承被继承人所享有的债权，也要继承被继承人所欠下的债务，权利与义务是并存的，只享有权利不承担义务，或只承担义务不享有权利，都是违背民法基本原则的。继承人在继承遗产后，理应以该遗产为限偿还被继承人欠下的债务，而债权人也有权要求继承了遗产的继承人，偿还被继承人生前对债权人所负的债务。
其次，房屋过户登记行为是房屋这一不动产物权变动的公示方法，是不动产物权变动的核心。《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律的规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”这是我国物权法确立的公示制度，亦称为公示原则。如果某种物权已经发生了变动，但没有在登记簿上予以记载，则在法律上视为并没有真正完成物权的变动。从法律效果来看，只要作为公示内容的物权现状没有变动，便可以视为未曾发生物权变动。反之，如果登记记载的某项物权已经发生变动，但事实上并没有变动，在法律上则推定物权已经发生了变动。
登记作为不动产物权变动的公示方法，是行政行为还是民事行为，理论界存在着争论。一般认为，登记是一种民事行为，具有私法性，类似于婚姻登记，其性质是发生私法效果的行为。但将登记仅仅理解为民事行为无法解释司法实践中为数众多的要求撤销登记的行政纠纷，所以笔者认为，登记应当是同时具备民事行为和行政行为特征的一种公示行为。
最后，房屋继承人应当履行为买受人办理房屋过户手续的行为义务。前面我们已经论述过，不动产登记是一种物权公示方法，其目的在于将不动产物权变动的事实公之于众，是对法律事实的一种确认。本案中，张某1在将涉诉房屋过户到刘某、李某名下前，经法院生效判决宣告死亡，涉诉房屋由张某继承，后张某将房屋变更到自己名下。张某作为涉诉房屋的继承人，应当以其所继承的房屋偿还张某1被宣告死亡前所欠下的债务，该债务不仅包括传统意义上的交付义务，也包括为不动产办理过户登记等公示行为义务，以实现不动产产权的变更。故张某应为刘某、李某办理涉诉房屋的过户手续。因李某已与刘某约定涉诉房屋归李某所有，故张某应将涉诉房屋过户到李某的名下。
综上，一、二审法院的判决是正确的。
（北京市丰台区人民法院　杨筝）