（一）首部

1．判决书字号：
一审判决书：北京市东城区人民法院（2011）东民初字第08295号判决书。
二审判决书：北京市第二中级人民法院（2012）二中民终字第00816号判决书。

2．案由：房屋买卖合同纠纷

3．诉讼双方：
原告（被上诉人）：王某，无业。
委托代理人：谢冬飞，北京市马玉兰律师事务所律师。
被告（上诉人）：白某，胜生体育商厦职工。
被告（上诉人）：郑某，无业。
第三人中国建设银行股份有限公司北京东四支行。
负责人王某2，行长。
委托代理人郑某，中国建设银行股份有限公司北京分行职员。
委托代理人康某，中国建设银行股份有限公司北京分行职员。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织：
一审法院：北京市东城区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：赵世浩；代理审判员：王轶楠；人民陪审员：戎开悦。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈妍；代理审判员：张清波；代理审判员：李珊。

6．审结时间：
一审审结时间：2011年11月11日。
二审审结时间：2012年2月20日。

（二）一审诉辩主张

1．原告诉称：
2001年8月6日，原告与郑某签订《购房协议书》，约定原告以每平方米5000元的价格购买被告位于交东危改回迁小区4号楼建筑面积为61.58平方米的一居室楼房一套。同月8日，原告向被告郑某支付购房款16万元。同日，被告郑某又向原告借款6000元。2003年，被告郑某与原告协商，将原告购买的房屋变更为同地址5号楼的两居室一套，房价款仍按每平方米5000元计算，被告郑某收回原卖给原告的一居室。2003年1月20日，原告又向被告郑某支付购房款18.4万元。2003年2月14日，二被告将上述房屋的钥匙交给原告，原告开始装修并居住至今，物业费一直由原告交纳。2004年9月23日，被告白某领取了诉争房屋的所有权证书，被告郑某将购房的相关手续及产权证书交予原告，原告才得知二被告使用诉争房屋办理了贷款并办理了抵押。2009年2月，原告曾起诉，要求二被告清偿银行贷款，并为原告办理房屋过户手续。经审理，法院认定原、被告之间的协议系双方真实意思表示，二被告应当协助原告办理房屋过户手续，故原告起诉要求二被告在原告为二被告垫资还请贷款并解除房屋抵押登记之后，协助原告将本市东城区土儿胡同3号楼9单元101号房屋过户至原告名下，诉讼费由被告承担。

2．被告辩称：
就本案的诉讼请求，原告曾经起诉过，法院已经进行过处理，驳回了原告的诉讼请求，现原告就同一事实再次提起诉讼，已经违反了一事不再理的原则。同时，原告主张代被告偿还贷款，无相关法律依据，被告不同意原告代被告偿还贷款。综上，不同意原告的诉讼请求。

3．第三人述称：
二被告将已经办理抵押登记的房屋出售给原告的事情第三人并不知情，由于被告在贷款合同期限内擅自转让抵押物，故第三人有权提前要求被告偿还贷款。现第三人同意原告代被告偿还贷款，贷款偿还完毕后，可以解除抵押登记。对于房屋权属一事，第三人不发表意见，服从法院判决。

（三）一审事实和证据
北京市东城区人民法院经公开审理查明：2001年8月6日，原告王某与被告郑某签订《购房协议书》。协议主要内容为，王某向郑某提出购买交东危改回迁房一事，经郑某同意，双方约定1、房室定成回迁后4号楼，一层一居室，建筑面积61.58平方米；2、王某愿意支付每建筑平方米5000元的购房款；3、房款由王某先交与郑某，再由郑某交于房产公司购买；4、回迁后，物业管理费、公共设施维修基金等相关费用全部由王某承担；5、回迁后，郑某应尽快协助王某办理产权证过户手续，产权证过户手续及相关费用全部由王某承担；6、此次购房中，郑某没有赚王某的钱，特此声明；7、本协议一式二份，双方各执一份，本协议由双方签字后生效，任何一方不得反悔，否则任何一方有权要求赔偿。同月8日，原告交予郑某16万元。郑某向原告出具了收条，内容为今收到王某交道口东大街以南地区危房改造回迁购房款16万元整。同日，郑某从原告处借款6000元，并给原告出具借条，内容为今借到王某人民币6000元整。同月22日，二被告为了购买上述一居室及同地址5号楼的两居室，在第三人处办理了购房贷款，贷款34万元，并以上述二套房屋作为抵押物，并于同日办理了抵押登记，抵押期限为2008年8月22日至2021年8月21日。2003年，经双方协商，原告购买的房屋变更为上述同地址5号楼的两居室，房价仍为每平方米5000元，郑某收回原卖给原告的一居室。2003年1月20日，原告又向郑某支付购房款18.4万元，郑某向原告出具了收条，内容为今收到王某购房款18.4万元整。同年2月14日，二被告与原告办理了诉争房屋的入住手续，并将6把钥匙交予原告。同年3月，原告开始装修该房。同年4月，原告及家人入住诉争房屋，并一直交纳物业费、供暖费等相关费用至今。2004年9月23日，白某领取了诉争房屋的房屋所有权证后，郑某将购房的相关手续及诉争房屋的产权证交予原告，原告才得知诉争房屋已办理了抵押登记。现房屋地址为本市东城区土儿胡同3号楼9单元101号，产权证载建筑面积为69.17平方米。
2009年2月，原告曾诉至本院，要求确认诉争房屋为原告所有，并要求被告协助原告办理上述房屋的过户手续，同时要求被告白某偿还贷款。白某在该案中答辩称郑某将房屋卖给原告之事，白某并不知情，而两套回迁安置房均登记在白某名下，郑某不是房屋所有人，其无权处分房产，故原告与郑某签订的购房协议书为无效合同。该案经审理，本院认为二被告作为诉争房屋的抵押人，在抵押期间将该房出售给原告前，并未告知原告该房已经办理了抵押登记。因此，双方所达成的房屋买卖口头协议，为无效协议，故判决驳回了原告的全部诉讼请求。原告不服提起上诉，经审理，北京市第二中级人民法院认为，王某与郑某签订《购房协议书》后，白某、郑某已将出售的房屋实际交付给王某使用，同时收取了王某支付的房价款，并将已领取的房屋所有权证书交付给王某，从上可以看出协议的签订是双方当事人真实的意思表示，以诚信的角度出发，白某、郑某应协助王某办理房屋过户手续。但本案白某、郑某出售给王某的房屋已办理了抵押，故驳回了原告的上诉，维持原判。现原告表示可代被告先行偿还银行贷款，以解除抵押登记。对此，第三人表示同意，故原告起诉要求二被告在原告垫资向第三人偿还贷款并解除抵押登记后，协助原告办理诉争房屋的过户手续。
另查，截止至2011年9月28日，被告白某尚欠第三人贷款本金206 105.76元，无违约金、罚息及应付利息。
诉讼中，原告王某于2011年7月13日向本院提出财产保全的申请，要求对被告白某、郑某名下位于本市东城区土儿胡同3号楼9单元101号房屋采取保全措施，案外人张爱军自愿以其名下的本市海淀区半壁店甲一号院2号楼4单元602号房屋提供担保。经审查，本院认为原告王某所提申请符合法律规定，故于2011年7月18日作出裁定：一、查封张爱军名下位于本市海淀区半壁店甲1号院2号楼4单元602号房屋；二、查封被告白某、郑某名下位于本市东城区土儿胡同3号楼9单元101号房屋。

（四）一审判决理由
北京市东城区人民法院经审理认为：依法订立的合同受法律保护。本案中，根据已生效民事判决书确认的事实，王某与郑某签订《购房协议书》后，白某、郑某已将出售的房屋实际交付给王某使用，同时收取了王某支付的房价款，并将已领取的房屋所有权证书交付给王某，从上可以看出协议的签订是双方当事人的真实意思表示，该《购房协议书》合法有效。以诚信的角度出发，白某、郑某应协助王某办理房屋过户手续，但由于诉争房屋已办理抵押登记，故原告要求办理过户手续的诉讼请求无法得到支持。因原、被告之间订立的《购房协议书》尚未解除，现原告提出代被告向第三人偿还贷款，要求二被告在抵押登记解除后协助原告办理诉争房屋的过户手续，第三人基于被告在贷款合同期限内擅自转让抵押物，对原告的意见表示接受，故《购房协议书》关于房屋过户的内容现已具备履行条件，原告的诉讼请求，本院应予支持。关于被告的答辩意见，因原告同意代被告偿还贷款且第三人表示接受的情况，属于该案件审理完毕后出现的新事实，故被告的答辩意见本院不予采纳。

（五）一审定案结论
北京市东城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告王某于本判决生效后七日内代被告白某向第三人中国建设银行股份有限公司北京东四支行偿还全部的剩余贷款本金及截止至贷款还清之日止的全部利息等；二、被告白某、郑某及第三人中国建设银行股份有限公司北京东四支行于原告王某代被告白某偿还全部剩余贷款本金及利息等后十日内，协助原告王某办理解除对本市东城区土儿胡同三号楼九单元一○一号房屋的抵押登记；三、被告白某、郑某于解除抵押登记后十日内将本市东城区土儿胡同三号楼九单元一○一号房屋过户至原告王某名下所有，产生的过户税费由原告王某负担。
案件受理费4025元，由二被告负担（于本判决生效后七日内交纳）。
诉讼保全费5000元，由二被告负担（于本判决生效后七日内交纳）

（六）二审情况

1．二审诉辩主张
上诉人诉称：原审法院判决王某代白某向东四支行偿还贷款违背了合同相对性和意思自治原则，且王某要求白某、郑某办理诉争房屋过户手续的诉讼请求已经在此前的诉讼中被判决驳回了，该判决已经生效，王某愿意代白某还钱的情况亦不属于新事实，故原审法院受理王某的起诉并作出判决违反了一事不再理原则；此外，诉争房屋的所有权人是白某不是郑某，白某并不知晓郑某将诉争房屋出售给了王某；另外，实际贷款人及抵押权人应当是中国建设银行股份有限公司北京朝内大街支行（以下简称朝内支行），而非东四支行，故东四支行不应作为第三人参加诉讼，现请求撤销原判，驳回起诉，一、二审诉讼费及保全费由王某承担。王某、东四支行均同意原判。
被上诉人王某辩称：同意原判。
第三人中国建设银行股份有限公司北京东四支行述称：同意原判。

2．二审事实和证据
二审查明事实基本与一审一致。

3．二审判决理由
北京市第二中级人民法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。根据已生效的民事判决书确认的事实，王某与郑某就买卖诉争房屋达成的协议系双方当事人的真实意思表示，从诚信的角度出发，白某、郑某理应协助王某办理房屋过户手续。由于诉争房屋已办理了抵押登记，在未还清银行贷款并解除抵押权的情况下，无法直接办理过户手续，故此前的诉讼中未支持王某要求过户的诉讼请求。因王某与郑某之间就买卖诉争房屋所达成的协议并未解除，现王某提出代白某、郑某向东四支行偿还贷款，要求白某、郑某在抵押登记解除后协助其办理诉争房屋的过户手续，东四支行基于白某、郑某在贷款合同期限内擅自转让抵押物，对王某的意见表示接受，故王某要求白某、郑某在自己代其二人向东四支行偿还贷款并解除抵押后履行过户义务的请求合法有据，原审法院予以支持并无不妥，本院予以维持。
关于白某、郑某上诉主张原审法院判决王某代白某向东四支行偿还贷款违背了合同相对性和意思自治原则，且原审法院受理王某的起诉并作出判决违反了一事不再理原则一节，由于王某提出代白某、郑某偿还贷款且东四支行表示接受的情况发生在该案审理完结之后，系该案审结后发生的新事实，故白某、郑某的该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于白某、郑某主张诉争房屋的所有权人是白某不是郑某，白某亦不知晓郑某将诉争房屋出售给王某一节，诉争房屋产权虽登记在白某名下，但该房屋产权取得系在白某与郑某夫妻关系存续期间，白某亦无充分证据证明该房屋系其个人财产，故对其该项主张本院难以采信。
关于白某、郑某主张实际贷款人及抵押权人应当是朝内支行，而非东四支行，故东四支行不应作为第三人参加诉讼一节，根据已查明的事实，借款合同上所载的贷款人为东四支行，诉争房屋他项权证上所载的他项权人亦为东四支行，故对白某、郑某的该项主张，本院不予采信。综上所述，原判正确，应予维持，白某、郑某的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

4．二审定案结论
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由白某、郑某负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
一审案件受理费4391元，由白某、郑某负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费4391元，由白某、郑某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。

（七）解说
本案例系房屋买卖合同的买受方起诉要求出卖方履行买卖合同，办理诉争房屋过户手续的案件，其特殊性在于二被告出售给原告的房屋已经办理抵押登记手续。故本案例在审理过程中，首先需要明确原、被告订立的买卖合同效力问题。
在提起本案诉讼前，就本案纠纷，原告曾以确认诉争房屋为原告所有，并要求办理过户手续为由提起诉讼，该案一审认定原、被告达成的买卖协议无效，驳回了原告的诉讼请求。而二审则认定原、被告达成的口头买卖协议是双方当事人真实的意思表示，以诚信的角度出发，白某、郑某应协助王某办理房屋过户手续。但由于涉诉房屋已办理抵押，故判决驳回了原告的诉讼请求。从二审认定的情况来看，确认了原、被告之间买卖合同的有效性，并指出二被告基于诚信，应当为原告办理过户手续。根据此后下发的《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第8条（以下简称为第8条）的规定来看，出卖人在未经抵押权人同意的情况下转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。故原、被告就诉争房屋达成的买卖合同合法有效。二被告基于诚信原则，应当协助原告办理过户手续。
在明确合同有效的情况下，合同是否可以继续履行，便是本案需要解决的第二个问题。在此需要介绍一下案件背景，原、被告的买卖合同形成与2001年，原告以每平米5000元的价格购买诉争房屋，在当时已经是合理价格。原告支付相关款项后，二被告亦将房屋交付原告使用，只是过户手续尚未办理。而本案纠纷发生在2011年，同地区的房屋价格已经增长数倍，在利益的趋势下，二被告肯定不愿继续履行买卖合同并办理过户手续。若仅仅以房屋存在抵押，过户手续无法办理为由，驳回原告要求继续履行合同的诉讼请求，会使得不诚信一方的当事人反而获益。在此情况下，为了使得当事人合法利益的最大化，避免守约方当事人的权益受到侵害，承办人员依据上述第8条的规定，基于诉争房屋抵押金额较小的实际情况，在征询了原告及抵押权人的意见后，本院依法追加抵押权人作为本案无独立请求权第三人参加了诉讼。第三人在庭审中亦表示，基于二被告擅自将已抵押房屋出售的不诚信行为，第三人有权提前要求被告偿还贷款。现原告愿意代被告偿还贷款，第三人予以接受，贷款偿还完毕后，可以解除抵押登记。在此情况下，合同履行的障碍已经消除，故本院作出如上判决。此判决作出后，取得了良好的社会效果，对于那些在房价上涨后，为了追求更大的利益而恶意违约，不诚信履行合同的当事人起到了教育作用。同时，也与《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》相关精神一致，达到了社会效果与法律效果的统一。
（王轶楠）