一、首部

（一）判决书字号
一审判决书：北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第01111号判决书
二审判决书：北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第14506号判决书

（二）案由：房屋买卖合同纠纷

（三）诉讼双方
原告（被上诉人）北京结识朋图书中心。
法定代表人朱某，总经理。
委托代理人张某，男，该公司职工，住公司宿舍。
委托代理人李某1，女，该公司职工，住公司宿舍。
被告（上诉人）北京华银京华房地产开发有限责任公司。
法定代表人解某，董事长。
委托代理人杨莫野，北京市大地律师事务所律师。
二审委托代理人李某2，男，1973年12月12日出生，北京华银京华房地产开发有限责任公司经理。
被告金某1（上诉人），女，1955年3月2日出生，汉族，北京铁路局多元管理中心退休职工。
委托代理人李维，北京市东易律师事务所律师。

（四）审级：二审。

（五）审判机关和审判组织
一审法院：北京市丰台区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：付强，人民陪审员：欧裕法、李静。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈妍，代理审判员：周梦峰、李俊晔

（六）审结时间：
一审审结时间：2013年6月21日。
二审审结时间：2013年12月19日。

二、一审情况

（一）一审诉辩主张
1、原告诉称
结识朋中心诉称：原告在申请执行被告华银京华公司位于丰台区马家堡东路XX号楼XXXX室房屋的过程中，被告金某1对法院的执行查封提出异议，贵院以（2012）丰执异字第00111号执行裁定书，认定被告金某1提出的异议理由成立，裁定中止对该争议房屋的执行。原告认为被告华银京华公司与被告金某1签订的该购房合同与发票的时间不符，业主与开发公司有利害关系，其双方的购房行为有规避法院对该房产的执行，侵害原告的执行财产利益之嫌。现原告诉至法院，请求依法确认二被告订立的位于北京市丰台区马家堡东路XX号楼XXXX室房屋的《内销商品房预售契约》无效。
2、被告辩称
华银京华公司辩称：金某12000年2月16日与我公司签订合同，且于2月17日交纳房款、公维及相关税费，且一直占有诉争房屋，合同合法有效，不同意原告诉求。
金某1辩称：诉争的XXXX号房屋已于2000年以合法合同卖给我，该行为合法有效，故请求依法驳回原告诉求。

（二）一审事实和证据
北京市丰台区人民法院经审理查明：2004年6月11日，原告结识朋中心因租赁被告华银京华公司的房屋跑水造成其财产损害，将被告华银京华公司诉至本院，要求被告华银京华公司赔偿损失4 832 071.20元。该案中，华银京华公司提出反诉，要求解除双方签订的2份《租房协议书》，并要求结识朋中心按合同约定给付所欠房租和供暖费。2006年8月9日，本院作出（2004）丰民初字第11125号民事判决书，判决：一、解除北京华银京华房地产开发有限责任公司与北京结识朋图书中心分别于二○○三年十月十八日、二○○四年二月二十六日签订的《租房协议书》。二、北京结识朋图书中心于本判决生效后十五日内将其承租的丰台区马家堡东路九十二号楼一○七号房屋、地下二层房屋六间腾退给北京华银京华房地产开发有限责任公司。三、北京结识朋图书中心于本判决生效后十五日内按每月二千三百元的标准给付北京华银京华房地产开发有限责任公司其承租的丰台区马家堡东路九十二号楼一○七号房屋自二○○四年四月二十二日至腾退之日的租金。四、北京结识朋图书中心于本判决生效后十五日内给付北京华银京华房地产开发有限责任公司其承租的丰台区马家堡东路九十二号楼一○七号房屋二○○四至二○○五年度、二○○五至二○○六年度供暖费六千八百七十五元四角。五、北京结识朋图书中心于本判决生效后十五日内按每月一千七百七十元的标准给付北京华银京华房地产开发有限责任公司其承租的丰台区马家堡东路九十二号楼地下二层房屋六间自二○○四年九月十日至腾退之日的租金。六、北京华银京华房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内赔偿北京结识朋图书中心损失二百四十一万六千零三十五元六角。该判决作出后，被告华银京华公司不服判决提出上诉。2006年12月15日，北京市第二中级人民法院作出（2006）二中民终字第16412号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
上述判决作出后，原告结识朋图书中心于2007年1月22日向本院申请强制执行，要求被告华银京华公司履行义务。本院于2012年7月17日依法将产权登记为被告华银京华公司的位于丰台区马家堡东路XX号楼XXXX号房屋予以查封。2012年11月9日，被告金某1向本院提出执行异议，认为该房屋属其个人财产，不应被法院查封，故请求法院解除对该房屋的查封。2012年11月12日，本院作出(2012)丰执异字第00111号执行裁定书，裁定：案外人金某1所提异议理由成立。法院中止对北京市丰台区马家堡东路XX号楼XXXX号房屋的执行。
以上事实，有以下证据证明：
1、《北京市内销商品房预售契约》
2、购房款450 000元收据
3、2012年9月10日购房款450 000元的发票
4、2012年9月10日公共维修基金9000元的收据
5、2012年9月11日契税6750元的完税证
6、燃气设备维修任务单
7、联通业务受理单
8、2009年家具、装饰买卖合同3份
9、2009年7月5日电费凭证
10、2011年8月22日歌华有线专用发票

（三）一审判案理由
根据当事人提交的证据，二被告之间的买卖合同虽显示于2000年签订，但该合同至今未进行商品房预售备案登记。金某1称其以45万元现金方式支付房款，但未提供45万元现金合法来源的凭证及实际交付的其它证据，亦未就家中何以存留45万元现金予以合理解释。被告华银京华公司在2000年2月收取房款后，迟至2012年9月才为被告金某1开具发票。金某1至今未取得涉案房屋所有权证书，但却未提供证据证明其主张过权利。上述情形均有悖常理。另被告虽提交燃气设备维修任务单、联通业务受理单、买卖合同、电费凭证、歌华有线专用发票欲证明其实际入住，但却未提供相应物业、供暖等证明，证明其实际入住情况。且其提交的购房发票、公共维修基金发票上显示的时间均为涉案房屋被查封后出具。综合上述情况，本院认为二被告存在恶意串通转移财产，损害债权人利益的情节。故原告以二被告恶意串通损害其权利为由，要求确认二被告之间订立的位于北京市丰台区马家堡东路XX号楼XXXX室房屋的《内销商品房预售契约》无效的请求，并无不当，本院应予支持。

（四）一审定案结论
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，判决如下：
被告北京华银京华房地产开发有限责任公司与被告金某1订立的位于北京市丰台区马家堡东路XX号楼XXXX室房屋的《内销商品房预售契约》无效。

三、二审诉辩主张
华银公司请求撤销原判，改判驳回结识朋中心的诉讼请求或将本案发回重审，其主要上诉理由为：原审法院以"上述情形均有悖常理"，认定我公司与金某1之间存在恶意串通，属认定事实错误；原审法院以金某1"未提供相应物业、供暖等证明，证明其实际入住情况"，属于认定事实不清；原判在案件的证据采纳、事实查明认定上存在明显错误，已严重侵犯我公司的合法权益，特此上诉。
金某1请求撤销原判，改判驳回结识朋中心的诉讼请求，其主要上诉理由为：原审法院在认定事实上存在明显错误，房屋是否进行预售备案登记，是华银公司的义务和责任，至于没有取得产权证书，此责任是华银公司的，我一直在催促开发商办理；我家中有45万元现金未违反国家法律规定，也没有影响社会安定团结；我已提交充分证据证明了我的实际入住情况，我正是以不缴纳物业、供暖费的方式逼迫华银公司尽快办理房屋所有权证书；我于2000年2月17日就交纳了房款等费用，也有华银公司出具的收据予以证明，华银公司一直未给开发票，这与我无关；原判在证据采纳、事实查明认定上存在明显错误，已严重侵害我的合法权益，特此上诉。
结识朋中心同意原判。

四、二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。另，二审审理中，金某1为反驳结识朋中心的诉讼主张，另提交书面证人证言、北京华银京华房地产开发有限责任公司物业管理分公司出具的证明，以及北京市丰台区西罗园街道鑫福里社区居民委员会出具的居住证明，其中载明：经物业核实，金某1于2000年购买了位于北京市丰台区马家堡东路XX号楼XXXX室，并在此居住至今，特此证明（此证明仅限办理房产证相关事宜之用）。结识朋中心对上述证据的真实性不予认可，对其证明目的亦不予认可。华银公司认可上述证据的真实性及证明目的。就结识朋中心主张金某1与华银公司之间存在利害关系一节。金某1与华银公司均认可金某1之父金某2曾于涉案房屋的物业公司任职，但否认双方之间存在利害关系。经本院询问，华银公司称该物业公司系其下属分公司，金某1之父金某2于该公司主管物业工作，金某1对华银公司的上述陈述予以认可。金某1与华银公司均认可金某2曾负责处理结识朋中心的跑水事故。
另查一，涉诉房屋所在楼栋原工程名称为"京华商住楼工程（B栋）"，于2000年6月经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位同意竣工验收，并于2000年9月在相关行政管理部门进行竣工验收备案。同年5月24日，经公安机关审批，涉诉房屋所在楼栋的楼号门牌地址确定为"北京市丰台区马家堡东路XX号楼"。
另查二，经本院审查，金某1于本案中提交的《内销商品房预售契约》，未粘贴印花税票，未加盖预售登记机关备案章。另，该契约第一条约定：建筑面积99.02平方米、该建筑面积为暂测面积；附件一所附房屋平面图记载的户型为"B反"、面积为70.48㎡。就上述面积差，华银公司解释为平面图粘贴有误。经本院要求，华银公司未能出具涉案房屋所在楼栋的实测面积报告书，亦未说明准确的实测时间。就此事实，本院赴测绘单位北京市丰台区房屋经营管理中心测绘队调查。经查，涉诉房屋所在楼栋系该单位2001年实测项目，涉案房屋的实测建筑面积为99.02平方米。
另查三，就涉案房屋的契税缴纳问题，经本院询问，金某1称其于合同签订时一并将契税款项交予华银公司，交纳的数额与其提交证据中载明的数额一致，为6750元。华银公司亦对此金额予以认可。另经本院询问，金某1与华银公司均称，除本案《内销商品房预售契约》外，二者之间再无其他合同关系。
另查四，二审审理中，本院赴涉案房屋进行勘验，拍摄了现场照片并制作勘验笔录，华银公司、金某1及结识朋中心三方当事人均到场参加。

五、二审判案理由
合同无效是法律对当事人一致意思表示的否定性评价，无效合同自始不发生法律效力。本案中，案件争议焦点在于金某1与华银公司是否存在恶意串通，损害结识朋中心利益的情节。根据现已经查明的事实，金某1与华银公司所陈述的交易过程具有以下特点：第一、金某1提交的《内销商品房预售契约》载明的合同签订日期为2000年2月，但该合同始终未在相关行政管理部门进行预售登记备案，亦未有征收印花税的记载；第二、根据金某1与华银公司的陈述，金某1系以现金方式向华银公司一次性支付了45万元房款，但对于支付此数额较大款项的事实，仅有华银公司提供的收据及时隔十余年、涉案房屋已被查封后开具的发票予以证明，金某1及华银公司均未提供上述款项来源或走向的相关记录；第三，华银公司称金某1于2000年签订《内销商品房预售契约》时，已经交纳了涉案房屋的公共维修基金、契税，但相应的公共维修基金收据、契税完税凭证，即须由买卖双方以外第三方出具的款项交纳证明，均形成于2012年涉案房屋被依法查封之后；第四、《内销商品房预售契约》载明的签订时间距今已逾十年，但涉诉房屋现仍登记在华银公司名下，在并无客观履行障碍的情况下，出卖人长期不履行合同主要义务，却未见买受人以积极方式主张权利；第五、根据金某1与华银公司的陈述，金某1长期未缴纳涉案房屋的物业费、供暖费，但始终未见华银公司就此提出异议。从一般常理理解，如房屋交易过程中出现上述现象的某一点，尚可如金某1、华银公司的上诉理由，解释为个案的特殊性。但诸如本案一并出现在同一交易过程中，则难以偶然性自圆其说。原审法院据此认定上述交易过程有悖常理，具有事实依据，本院予以确认。
另，经本院进一步核实，金某1与华银公司所主张的事实存在下列明显疑点：第一、金某1坚持主张其于签订合同时一并将契税款项交予华银公司，金某1与华银公司亦均陈述当时交付的契税款项金额为6750元，但此金额所对应的税率与2000年施行的契税税率并不相符，反与现行的契税税率相符；第二、《内销商品房预售契约》直接写明涉案房屋的房号为"XX号楼XXXX号"，但"XX号楼"这一具体楼号门牌地址于2000年5月方才被公安机关核准确定，在此之前应以工程名称为准；第三、《内销商品房预售契约》第一条所约定的建筑面积与其后平面图所显示的面积并不相符，反与房屋最终实测面积相符，换言之，在涉案房屋尚未竣工验收、面积实测报告迟至一年后才出具的情况下，该合同已载明准确的实测面积，并以此作为合同对价的计价依据。据此，根据本案现已查明的事实足以认定本案《内销商品房预售契约》存在虚假成分。金某1持此合同提起执行异议，阻却结识朋中心依法申请对华银公司的强制执行程序，显有恶意串通损害结识朋中心利益之意。原审法院结合本案案情，认定本案《内销商品房预售契约》无效，处理正确，本院予以确认。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。金某1与华银公司的上诉请求，均无事实和法律依据，本院不予支持。

六、二审定案结论
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。

七、解说
社会生活中，债务人往往采取多种方式逃避履行债务，而恶意转移财产是其中的主要方式之一。此时，债权人则只能通过诉讼主张该转移行为无效。本案是典型的债务人通过恶意串通签订合同转移财产方式逃避债务导致债权人起诉合同无效的案例。
《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，具有恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益情形的合同无效。按照上述法律规定，此情形下的合同无效需具备两个要件，即恶意串通的主观状态和损害国家、集体或者第三人利益的客观表现。司法实践中，损害国家、集体或者第三人利益通常容易证实，但恶意串通的主观状态往往无法直接查明，需要通过当事人在签订合同、履行合同中的行为加以推测。本文将结合本案案情，探讨涉嫌开发商为逃避履行债务，与第三人签订的商品房预售（销售）合同确定是否存在恶意串通的处理原则。
开发商与第三人签订的商品房预售（销售）合同是否存在恶意串通的情节通常无法直接查明，只能依据双方在签订、履行合同时出现的一些疑点进行综合判断，下面将简述部分出现较多的疑点以及这些疑点的认定
（一）签约过程中存在的疑点与认定
开发商与第三人的商品房预售（销售）合同在签订时可能存在的质疑主要有两点，其一，开发商与第三人的关系可疑；其二，开发商与第三人的签约时间作假。
1、开发商与第三人存在利害关系
此类案件中，债权人通常主张开发商与第三人存在劳动或其他的利害关系。首先，开发商与第三人是否存在其他利害关系，通常是债权人无法举证证明的。其次，针对主张开发商与第三人存在劳动的情况，因现今社会一手房的销售主体绝大多数均为开发商，开发公司的工作人员如欲购房亦不可避免与开发商进行交易，此情形下是否与自己公司进行交易只是一种选择问题，显然不能仅凭此点就认定开发商与第三人存在恶意串通的情形。因此，即使开发商与第三人存在一定的利害关系，也不能直接认定开发商与第三人存在恶意串通，但可以作为认定恶意串通的参考因素。
2、开发商与第三人的签约时间在债权形成之后。
此类案件中，债权人通常会主张开发商与第三人签订的商品房预售（销售）合同时间造假，把签约时间提前，将本在债务形成之后的合同提前到债务形成之前。关于此问题，鉴于现有科技技术水平无法鉴定笔迹形成时间，因此实际上债权人的该项主张无法证明。
（二）开发商在履行合同过程中的疑点与认定
开发商在履行商品房预售（销售）合同中的主要义务为合同备案、开具发票、交付房屋、办理过户。欲判断开发商需将与购房人是否为恶意串通，需要对开发商履行上述义务的情形进行判断。
1、合同备案
按照现行政策的规定，开发商需将与购房人签订的合同向房地产主管部门进行备案，而商品房预售（销售）合同中也有关于开发商进行合同备案的约定，因此进行合同备案是开发商销售商品房必经程序。换言之正常的商品房销售中开发商应当进行合同备案。如果开发商未进行合同备案则双方的交易行为存在一定疑点。
2、开具发票
按照现行税收政策的规定，开发商在收取购房人购房款时应当开具发票，而非收据。如果开发商未开具发票，或者收取购房款与开具发票时间相隔时间较长，而第三人未提异议未进行诉讼主张权利，则双方的交易行为存在一定疑点。
3、交付房屋
按照通常的交易习惯，开发商在向购房人交付房屋时应办理相应的手续，如：签订收房确认单、交纳公共维修基金契税、签订物业管理协议等。如果开发商未正常履行上述手续，则双方的交易行为存在一定疑点。需要注意的是，实际占用不等同于交房。交付房屋是一个过程，期间需要办理相应的手续，而实际占用是一种状态，占用可能基于赠予、借用、租赁等多种情况，而且如果在开发商和第三人之间确存在恶意串通的情况，更有可能是开发商帮助第三人办理占用的相关材料，但此情形下一般不会办理正常的入住手续。因此即便证实第三人实际居住在涉案房屋内，也不能免除开发商举证交付房屋的义务。
4、办理过户
通常的商品房预售（销售）合同都会约定一个办理过户的时限，即在该时限前开发商理应协助购房人办理房屋所有权过户手续。当过户时限届满后，开发商仍未办理过户手续，尤其是该商品房项目其他购房人早已办理了房屋过户手续时，第三人却未提异议未进行诉讼主张权利，则双方的交易行为存在一定疑点。
（三）第三人在履行合同过程中的疑点与认定
第三人作为购房人其主要义务为付款义务，如第三人未履行付款义务，则双方的交易行为存在一定疑点。需要注意的是，审查第三人是否实际支付购房款，不能仅以开发商开具的发票、收据做出认定，应当审查其支付购房款的转账凭证、取款证明等证据。如第三人提出其以借款方式凑齐现金支付，则应审查其有无借款凭证和借款人的取款证明。如第三人提出其以家中现金支付，则应结合第三人支付钱款的数额及其所称付款时间的社会经济状况，综合判断第三人主张的合理性。
综上所述，要判断开发商与第三人签订的商品房预售（销售）合同是否存在恶意串通，需要认真审查开发商与第三人在履行合同过程中，是否存在上述疑点，并参考开发商与第三人在签约过程中是否存在其他疑点，进行综合判断。如本案中，北京华银京华房地产开发有限责任公司与金某1提供证据显示双方签约时间为2000年2月16日，北京华银京华房地产开发有限责任公司未依约在签订合同后一月内进行合同备案，在2012年9月10日才给金某1开具购房发票，至今未办理房屋过户手续，金某1对此从未进行诉讼主张其权利。金某1主张其在2000年以家中现金支付购房款45万元，但拒绝表明其当时职业。且北京华银京华房地产开发有限责任公司与金某1均未提供正常办理入住手续的证据。双方在付款、交房、过户等问题上，均存在严重疑点。结合金某1持此合同提起执行异议，阻却北京结识朋图书中心依法申请对北京华银京华房地产开发有限责任公司的强制执行程序，可以推定双方显有恶意串通损害北京结识朋图书中心利益之意，因此本院判决认定北京华银京华房地产开发有限责任公司与金某1所签《内销商品房预售契约》无效。
(魏亚南、付强)