(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:北京市朝阳区人民法院(2013)朝民初字第09972号民事判决书。
二审判决书:北京市第二中级人民法院(2013)二中民终字第14036号民事判决书。
3.诉讼双方
原告(上诉人):王某,女,1963年出生,汉族,无业。
委托代理人:林某(系王某之子),1988年出生,深圳市某网络技术有限公司北京分公司销售经理。
委托代理人:李洪东,北京子英律师事务所律师。
被告(被上诉人):刘某,男,1983年出生,汉族,无业。
被告(被上诉人):刘某1,女,1983年出生,汉族,北京市西城区某政府机构职员。
5.审判机关和审判组织
一审法院:北京市朝阳区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:欧阳华;审判员:张莉;代理审判员:孙琪。
二审法院:北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:李馨;代理审判员:李俊晔、张洁。
6.审结时间
一审审结时间:2013年7月19日。
二审审结时间:2013年9月18日。
(二)一审情况
1.一审诉辩主张
原告王某诉称:刘某系我胞姐之子。我长期在日本工作,办理国内房屋购买手续不方便。2009年4月9日,我通过银行转账给付刘某1364680元办理房屋购买事宜。2009年4月16日,我与刘某达成协议,约定:我出资购买位于北京市朝阳区XXX里A园7号楼22层2205号房屋(以下简称涉案房屋)一套;因我长期居住在国外,所以将涉案房屋所有权人写为刘某;因刘某结婚无房,我同意其在此居住,如没有我本人同意,刘某无权将该房屋更名过户、出售、出租。如有违约,刘某按房屋现值金额赔偿我,并给付同期银行贷款4倍利息;双方签名并签署日期,该协议生效。当日,我以现金形式一次性给付刘某35320元,共计给付刘某140万元,由刘某办理购买涉案房屋的全部手续。协议签订后,刘某以其个人名义购买了该房屋,并于2009年4月30日将涉案房屋所有权人登记为刘某。2009年9月9日,刘某与刘某1结婚。2011年3月28日,未经我知晓并同意,刘某与刘某1以夫妻关系将涉案房屋所有权人名称变更,由刘某单独享有变更为夫妻按份共有,刘某享有40%,刘某1享有60%。2011年6月3日,刘某、刘某1协议离婚,“离婚协议书”约定:双方确认在婚姻关系存续期间由男方亲属(王某)赠送房屋一套,地址如下北京市朝阳区XXX里A园7号楼22层2205号,双方协商如下:将该房屋出售,所得款项归还男方亲属(王某)140万元;余下款项男女双方平均分配,各拿归还我款项后的50%,归各自所有。该“离婚协议书”已经北京市西城区民政局婚姻登记机关确认。我借用刘某名义购买涉案房屋并登记在刘某名下,是在刘某1、刘某登记结婚之前发生。对于涉案房屋,我从未表示过赠送给刘某,更没有表示过赠送给刘某和刘某1。两人违反我与刘某签订的借名购买房屋协议的约定,未经我知晓并同意便在两人夫妻关系存续期间擅自变更房屋所有权人,且刘某1持有60%的所有权份额后,又私下签订“离婚协议书”出售涉案房屋。这属于两人的非善意行为,严重侵犯了我的权利。故我诉至法院,请求人民法院判令确认涉案房屋所有权归我所有,刘某、刘某1协助我办理涉案房屋过户事宜。
被告刘某辩称:王某陈述属实。2009年4月9日,王某转账到我中国银行账户,当时是王某的客户给王某还钱,王某就将钱直接汇入我的中国银行账户中。拿到钱后,我与王某书写协议购买房屋。王某当时看房、定房,我办理的产权手续,王某陪我去办理的契税。2009年4月16日左右,当时“链家地产”的人陪着看房,当时王某给房主2万元定金,这些钱包含在王某给我的3万元现金中。交完定金以后做“网签”、过户。办理契税的钱是王某的钱,王某给了3万元,给了房主2万元,其他钱用于交契税等费用了。之后,涉案房屋给我和前妻刘某1居住。后来房屋价格上涨了,我说把钱给王某,房屋算我和刘某1的,但是刘某1不同意,说要把涉案房屋出售,再把钱给王某。当时,我跟刘某1说有协议,刘某1说以后再说。当时刘某1可以报销60%的税,所以把刘某1的名字加在房产证上。之后两个月,我与刘某1吵架,协议离婚,当时就想把房屋卖了,还给王某钱,剩余款项平分。离婚后,双方还居住了一段时间,还想着复婚。后来刘某1找了另外一个男人,当时我很生气,就没有联系。
被告刘某1辩称:涉案房屋属于我和刘某按份共有。我取得涉案房屋所有权是基于刘某的有权处分,该取得方式合法有效,且所有权已经转移,不存在任何权属争议。我已经合法取得上述房屋之房屋所有权证。我与刘某签订的“离婚协议书”中约定上述房屋我占60%,刘某占40%。该协议已经北京市西城区民政局备案,双方已经取得了离婚证。王某提交的“协议书”明显是为达到侵占目的而事后倒签,不具有任何合法性和真实性。2009年,北京没有“限购”政策,王某为北京户口,其可以将房屋登记在自己名下,再交给刘某居住使用。同时,“协议书”显示,王某具有相当的法律水平,也应该明白房屋所有权证系房屋所有权人行使占有、使用、收益、处分权能的唯一合法凭证。根据“离婚协议书”,刘某明确承认涉案房屋系王某赠送的,而不是借名买房。涉案房屋已经经北京市朝阳区房管局依法确认为我与刘某按份所有,此具有对外公示的效力,任何私下的约定不能对抗上述行为。综上,我不同意王某的全部诉讼请求。
2.一审事实和证据
北京市朝阳区人民法院经公开审理查明:刘某以王某名义购买涉案房屋。2009年4月16日,涉案房屋登记至刘某名下。2009年4月30日,刘某领取涉案房屋的所有权证书。
2011年3月28日,刘某申请涉案房屋所有权人由刘某变更为刘某(份额为40%)、刘某1(份额为60%)。同日,刘某1取得涉案房屋的权属证书,共有人刘某占40%的份额,刘某1占60%的份额。
2011年6月3日,刘某与刘某1签订“离婚协议书”,约定:双方自愿离婚;夫妻共同所有的涉案房屋所有权归刘某160%、刘某40%;房地产权证的业主姓名变更后的手续自离婚后1个月内办理,刘某必须协助办理变更的一切手续,过户费用由刘某1负责;双方确认在婚姻关系存续期间由刘某亲属王某赠送一套房屋,地址为北京市朝阳区XXX里7号楼22层2205室,双方经协商一致如下:将上述房屋出售,所得款项归还王某140万元;余下款项双方平均分配,各拿归还王某款项后的50%,归各自所有。
一审审理中,王某提交协议书一份,该协议书载明:“王某出资购买位于北京市朝阳区XXX里A园7号楼2205室房屋一套。因本人长期居住国外,所以将该房屋产权人写为刘某。因刘某结婚无房,王某同意其在此居住。如没有王某本人同意,刘某无权将该房屋更名过户,出售出租。如有违约,刘某按房屋现值金额赔偿王某,并付给同期银行贷款4倍利息。双方共同达成以上协议,签字生效。”签字人为王某、刘某,落款时间为2009年4月16日。刘某认可上述协议书的真实性,并表示告知过刘某1。刘某1对上述协议书的真实性、合法性、关联性均不认可,认为:上述文件系王某为侵占刘某1份额而倒签,2009年北京没有实行“限购”政策,完全可以以王某名义购买。
3.一审判案理由
北京市朝阳区人民法院经审理认为:本案的争议在于涉案房屋为何登记于刘某名下。刘某1认为涉案房屋系王某赠与给刘某所有。事实上,通过刘某、刘某1签署的“离婚协议书”可以看出刘某亦确认涉案房屋系王某赠与。王某提供“协议书”以证明涉案房屋系其出资,为其所有。事实上,涉案房屋登记于刘某名下,刘某亦确认涉案房屋系王某赠与,王某、刘某也没有提供证据证明其告知刘某1上述“协议书”。另结合“协议书”的内容和涉案房屋的登记变更时间,法院认为王某非为涉案房屋的所有权人。
4.一审定案结论
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条,《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百九十二条之规定作出如下判决:
驳回王某的全部诉讼请求。
(三)二审诉辩主张
上诉人王某诉称:第一,一审判决认定王某、刘某并未提供证据证明告知刘某1借名购房行为,从而认定王某非为涉案房屋所有权人是错误的;第二,一审判决认定王某将涉案房屋赠与刘某的事实是错误的,王某是涉案房屋的合法的产权享有人;第三,刘某与刘某1将涉案房屋由刘某的名下过户登记到二人名下是恶意的,并非善意所为,侵犯了王某的合法权益。综上,王某借用刘某的名义购买涉案房屋并登记在刘某名下是在刘某与刘某1结婚登记之前发生,双方有借名购房协议,且均由王某自己出资购买,因此,王某对涉案房屋享有所有权。鉴于借用名义购买涉案房屋的行为发生在刘某与刘某1结婚之前,该行为发生时与刘某1并无任何关联,故王某没有义务和必要将借名购房的事实告知刘某1,这一未告知义务不能成为王某失去对涉案房屋所有权的理由。王某从未口头或者书面表示将涉案房屋赠送给刘某和刘某1;刘某与刘某1未经王某知晓并同意,在其二人夫妻关系存续期间擅自变更房屋所有权人,且刘某1持有60%的所有权份额后,又私下签订“离婚协议书”出售涉案房屋,属于非善意行为,赠与行为不成立。故请求二审法院撤销原审判决,依法改判支持王某的全部诉讼请求。
(四)二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经公开审理,确认一审法院认定的事实和证据。
另:二审审理中,关于协议书签订问题,王某称:因我在日本工作,办理手续不方便,所以借刘某名义购房,在刘某和刘某1面说了。经再询问,王某又称:当时其正与前夫闹离婚,不便写自己的名字,才借刘某的名字购买涉案房屋。刘某称其已将其与王某就借名购房事宜签订“协议书”的事实告知刘某1。刘某1对此不予认可,认为王某将涉案房屋赠与其与刘某,并称:刘某是为王某工作,王某也表示过,刘某和王某的侄女都为她工作,两个人结婚都送一套房;王某给刘某的工资很低,但刘某对王某的事业和个人帮助都很大。
关于刘某申请涉案房屋所有权人由刘某变更为刘某(份额为40%)、刘某1(份额为60%)的问题,刘某称,加上刘某1的名字就是为了报销。加完名字后,刘某1就提出离婚和卖房,卖房各拿一半。刘某1称,上述权属变更是其与刘某两人为了婚姻稳定,对双方有个约束。
关于“离婚协议书”中有关涉案房屋的问题,法庭询问刘某1:“既然是赠送,为什么在离婚协议中约定还王某140万元?”刘某1称:“这个是刘某当时这么提的,我也是为了尽快离婚。是刘某写的协议,我只能这么签。这140万元确实不是我出的,不管是他出还是他姨王某出的,我先给他留出来。这140万元留出来,不论是给她姨还是刘某自己要不清楚。”
(五)二审判案理由
北京市第二中级人民法院经审理认为:本案的基本争议在于王某与刘某之间是否存在借名购房的合同关系。为此,王某提交其与刘某于2009年4月16日签订的“协议书”予以证明。刘某认可“协议书”的真实性,并称告知过刘某1。刘某1对协议书的真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为,虽不宜仅以该协议书作为认定王某与刘某之间存在借名购房的合同关系的唯一证据,但结合以下事实与证据,可以认定王某与刘某之间存在借名购房的合同关系。首先,虽然各方当事人对王某与刘某之间系借名购房合同关系还是房屋赠与关系存在争议,但均对王某实际出资购买涉案房屋的事实不持异议。其次,刘某与刘某1的“离婚协议书”亦确认王某实际出资数额为140万元的事实。再次,虽涉案房屋的现值已非140万元,但刘某与刘某1在“离婚协议书”中关于归还王某140万元的意思表示亦和王某与刘某签订的“协议书”中“如有违约,刘某按房屋现值金额赔偿王某,并付给同期银行贷4倍利息”的内容互相印证。最后,上述“离婚协议书”中载明刘某与刘某1归还王某140万元的意思表示,该意思表示与刘某1主张王某赠与涉案房屋的事实相悖,且刘某1未能作出充分合理的解释,故刘某1所持涉案房屋来源于王某赠与的意见既无依据又与事实不符,本院难以采纳。综上,本院对王某与刘某之间就涉案房屋存在借名购房的合同关系予以确认。据此,本院对王某要求确认涉案房屋所有权归其所有,刘某、刘某1协助其办理涉案房屋权属转移登记手续的两项诉讼请求作出如下认定:
关于王某要求确认涉案房屋所有权归其所有的请求:《中华人民共和国物权法》第十六条规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。刘某以其自己的名义购买涉案房屋,涉案房屋登记至刘某名下,在没有相反证据予以否定的情况下,刘某的所有权人身份应当受到尊重。王某以其与刘某就涉案房屋借名购房事宜签订的协议书主张涉案房屋归其所有,但其与刘某之间的约定不足以对抗物权登记的效力,故其该项主张不能成立,本院对其此项诉讼请求不予支持。
关于王某要求刘某、刘某1办理涉案房屋权属转移登记手续的请求:首先,根据相关规定,当事人约定一方以他人名义购买房屋并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。现王某以“协议书”为依据主张刘某、刘某1办理涉案房屋权属转移登记手续,但王某与刘某之间的借名购房合同关系仅约束王某与刘某二人。因涉案房屋登记在刘某与刘某1二人名下,故王某无权以其与刘某之间存在借名购房合同关系为由主张刘某、刘某1办理涉案房屋权属转移登记手续。其次,王某认为刘某、刘某1违反其与刘某的借名购房协议,在未经其知晓并同意的情况下,擅自将涉案房屋所有权人由刘某变更为刘某、刘某1二人共有的行为侵害了其权益。刘某、刘某1的更名行为并非本案争议的法律关系,不宜在本案中直接审查,王某应当就该问题另行主张。在权属登记现状尚未被否定的情况下,王某主张刘某、刘某1为其办理涉案房屋的权属转移登记手续,于法无据,本院难以支持。
(六)二审定案结论
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,作如如下判决:
驳回上诉,维持原判。
(七)解说
本案的基础争议在于事实的认定,即刘某与王某之间是否存在借名购房法律关系。一审法院结合王某的出资事实、刘某和刘某1的“离婚协议书”提到赠与以及“协议书”的内容和涉案房屋的登记变更时间,驳回了王某的诉讼请求,但未就借名事实进行回应,言语之间给人以赠与法律关系存在的印象。二审法院认可“协议书”的客观存在,再结合“离婚协议书”中关于归还王某140万元的表述以及刘某1未给予合理解释,采纳了借名购房法律关系成立的意见。
王某是否可依据“协议书”要求确认对涉案房屋的所有权,若涉案房屋仍在刘某名下,王某与刘某的关系到底如何认定?第一种认定结论是,刘某购买涉案房屋后,与王某约定将涉案房屋过户至王某名下,即双方的借名购房关系,实应为房屋买卖合同关系,此时王某所享有的权利应与普通买受人的权利一致,即享有合同性权利而非物权性权利;第二种认定结论是,刘某代理王某以自己的名义购买涉案房屋,而实际的购买人应为王某,涉案房屋登记在刘某名下仅为权宜之计,实际权利人应为王某。二审法院依据物权法就物权登记的效力性确定的规定,认可第一种认定结论,即王某仅享有要求刘某依据协议过户,若履行不能,可以要求刘某赔偿的权利。
在涉案房屋更名在刘某1名下时,王某要求刘某依据协议过户是否履行不能?借名协议的效力仅及于合同双方,即刘某和王某,对刘某1不生效力,进而直接要求刘某、刘某1协助办理过户,不应予以支持。王某可以要求刘某赔偿,或者进而对刘某1与刘某的更名行为要求确认无效,理由主要是刘某1知晓借名协议的客观存在,但这些均应另案解决。在涉案房屋未恢复至刘某名下时,王某的该项诉讼请求不应予以支持。
综上,王某要求涉案房屋直接过户至其名下的诉讼请求未得到支持,但是二审法院改变了驳回的理由,并非否定王某的权利,为王某下一步选择赔偿还是间接过户至自己名下留下了余地。
(北京市第二中级人民法院 高磊)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2014年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第10 - 16 页