张淑芬诉覃东房屋买卖合同纠纷案

(一房二卖的差价损失赔偿问题)

法官观点

1.二手商品房交易中损害赔偿现象、原因及观点争议

(1)现象

损害赔偿是一个在二手商品房买卖纠纷中常见的问题,一般发生在合同履行时因违约产生的赔偿责任中与在合同被撤销或被宣告无效后产生的缔约过失责任中。这一问题与二手商品房交易中的其他问题交织并存,在一房多卖、连环买卖、阴阳合同、共有房屋、无证售房、中介问题、承租人优先购买权等问题中都有可能出现损害赔偿的问题。在二手商品房交易的损害赔偿诸问题中,由于近年来房价波动较大,房屋差价损失遂成为司法实践中的一个焦点问题。

(2)原因

从原因上分析,损害赔偿发生的原因即房屋买卖合同违约与归于无效的原因,主要包括:

首先,经济利益不当驱使。这是引发纠纷的根本祸水。有人说,天下熙熙,皆为利来;天下攘攘,皆为利往。不论是恶意违约,还是一房数卖,抑或是阴阳合同,都是受获取高额非法利益动机的驱使。当房价暴涨,卖房人宁可承担违约责任也不愿履行合同。房价波动,刺激投机者放弃诚信,为获取不当利益不择手段,因而引发大量纠纷。

其次,中介机构管理失位。大多数的二手房交易都是经中介居间促成的,中介机构参与交易整个过程。在此过程中,由于监管不力,中介机构工作人员违规违法操作频发,导致阴阳合同、双方意思表示送达不畅等问题。

再次,供求关系长期失衡。北京城市房屋与土地属稀缺资源,房地产市场处于供不应求的状态,卖方在供求关系中的优势较为明显,导致卖方违约现象较多;且近一年来受房价较大波动影响,供求关系在短期内剧烈震荡,难以平衡,易导致买卖双方交易基础失衡,诱发随行就市之失信谋利行为。

最后,诚信意识严重缺失。一些买卖合同的当事人严格履约意识淡薄。房屋买卖合同签订后,经常出现双方当事人不按合同约定的义务严格履行的情况。一些情况下,双方均存在程度不同的违约行为;而不愿履行合同的一方当事人又常常以对方存在违约行为为由要求解除合同。

(3)观点争议

第一,缔约过失责任中的信赖利益与违约责任中的可得利益的关系。有人认为,二者不同,前者仅包括缔约过程中所付出的费用,后者则包括如履行合同可获得的利益;有人认为,二者没有太大区别,尤其在房屋差价赔偿问题上二者一致;有人认为,虽然二者法律关系与请求权基础不同,但在个案处理上可能出现相同的赔偿范围。

第二,存在约定违约赔偿计算标准情况下的赔偿计算方法。有人认为,应当严格按照合同约定的计算方法进行计算;有人认为,如果该约定实际上是违约金,则适用违约金酌增酌减规则;有人认为,如果该约定计算出的数额不足以抵偿实际损失时,当事人还可以主张损失赔偿。

2.二手商品房交易中损害赔偿若干法律问题

根据合同严守原则,在二手房交易过程中,房屋买卖合同只要是双方的真实意思表示,任何一方就不得拒绝履行。房屋价格变动属于商业风险,即使房屋价格上涨过猛,也不能认为是情势变更的情形,卖房人不能以此为由拒绝履行合同,善意的买房人向卖房人主张因其违约行为或者恶意的缔约过失行为造成的经济损失而请求予以赔偿的,人民法院应当支持。关于损害赔偿发生的情形,在实践中有两大类:一是违约责任中的损害赔偿,二是缔约过失责任中的损害赔偿,二者有所区别。在司法实践中,区别主要体现在利益赔偿范围上:违约责任通常要求赔偿期待利益的损失,包括实际损失与可得利益损失,并以可预见性规则为限制,目的在于使合同违约行为受害方达到合同如履行一样的状态;缔约过失责任中,当事人只能根据信赖利益的损失要求赔偿,旨在使受害方因信赖合同履行所支付的费用得到补偿。二者相比,在实践中违约损害赔偿的情形较多,问题也较为复杂。在司法实践中有以下一些问题需要阐明:

(1)损害赔偿范围与计算

违约损失计算的关键在于守约方的可得利益损失。《合同法》第一百一十三条第一款规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房屋买卖合同中,因一方违约,造成另一方订立合同的目的落空,另一方期待的合同利益无法实现。房屋买卖与其他买卖合同不同的一个特点在于,守约方如要达到合同履行后的利益状态,必然要以当前市场价购入或卖出房屋。由于房地产市场是波动的,当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价款之间存在差价。这种差价既是守约方的期待利益损失,也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。因此,守约方主张可得利益损失的,应予支持;否则,不利于保护守约方的合法利益,维护诚实信用的交易道德,并将引发道德风险。

(2)房屋差价损失的计算

在房价上涨情况下,如果因卖方违约导致合同不能履行或者由于卖方的缔约行为导致合同无效,均会使买方不可能再以同样的价格购买到同等地段同等面积的住房。随着房价上涨,因卖房人违约导致合同解除时的房屋价格与签订房屋买卖合同时的房屋价格之间存在的差额,俗称为房屋差价,属于卖房人违约使买房人遭受的经济损失。这种经济损失是违约行为造成的实际损失,应当由卖房人进行赔偿。

房屋涨跌损失的确定,可参照以下方法:如双方对房屋差价有约定或事后达成一致的,应尊重当事人的意思自治,从其约定。双方不能协商确定的,原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。上述方法中,由专业机构进行评估是认定损失的最为客观的方法,本案中即为如此。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。另外,房屋差价适用范围不仅包括违约责任,也同时适用于缔约过失责任。如合同被撤销或宣告无效,无过错的买方丧失在房价较低时成交的机会,无过错的卖方丧失在房价较高时成交的机会的,有关房屋差价的诉求也应得到支持。

(3)法律对约定赔偿方式的干预

首先,调整违约金。违约金过高或者过低的主张应当由当事人提出。一般说来,当事人因为法律知识、诉讼技巧或表达能力等方面的欠缺而没有明确提出调整违约金的申请,但表达了相应的意思,法官应行使释明权,询问当事人是否申请调整违约金。如果当事人没有调整违约金的意思表示,法院是否行使释明权,或主动调整违约金,对此有两种不同的意见。一种意见认为,违约金是否过高或过低,由当事人根据利益及自身能力自行决定是否需要调整,法官不能代替当事人作出判断。民事活动应遵循当事人意思自治原则,当事人没有调整违约金的意思表示,法院就不应行使释明权或主动调整违约金。另一种意见认为,应视个案具体情况而定。在被告被公告送达或被告属于法律知识匮乏且没有聘请律师的弱势群体的情况下,如果违约金明显过高,为平衡各方利益和个案处理的实体公平,法院应主动行使释明权或主动调整违约金。至于过高与过低的幅度的认定,《最高人民法院关于适用〈中华人民合同法〉若干问题的解释(二)》作出了明确规定,以实际损失上下30%为标准。同时,也可以借鉴商品房买卖的相关内容,即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。其次,定金赔偿方式也同样受法律的干预。一是《担保法》第九十一条规定定金的数额不得超过合同标的额的20%;二是对于数额过高或过低的,法院和仲裁机关根据当事人的请求有权予以适当增减。

(4)约定赔偿责任与法定赔偿责任之间的适用关系

《合同法》第一百一十三条第一款规定的是法定违约损害赔偿。违约金与违约定金都是当事人约定的违约赔偿方式。此外,在有的房屋买卖合同中,当事人还有可能约定其他非典型的违约损害赔偿方式。约定赔偿责任与法定赔偿责任在适用关系上有如下一些问题:首先,关于适用顺序。在存在约定赔偿责任的情况下,应当依意思自治原则优先适用合同中的约定赔偿责任。约定赔偿责任往往有其特有功能:违约金是预先确定的责任计算方式,可避免计算损失的范围和举证的困难;定金除了填补违约损失外,还具有预付款和惩罚性赔偿的功能。其次,是否可以并用。违约金与定金在功能上存在竞合,不可并用,可以选择适用,但约定赔偿责任与法定赔偿责任可以并用。并用的前提是违约金、定金以及其他非典型约定赔偿责任不足以弥补实际损失,受害方仍可要求赔偿损失。再次,是否可以约定排除法定赔偿责任。在审判实践中,经常遇到房地产买卖合同约定:违约方承担定金责任后,守约方不可进一步追究违约方其他违约责任。对此,按照合同意思自治的原则,当事人有权在法律允许的范围内处分权利,当事人在合同中承诺今后互不追究对方其他违约责任的,实际上是预先抛弃追究对方当事人其他违约责任的权利,属于权利处分行为,处分后果只涉及当事人双方的利益,不存在损害社会公益和第三人的权利的情况;并且,该约定在买卖双方任何一方违约的情况下都同样适用,双方的权利义务是对等的,也不存在利用格式条款限制对方主要权利的嫌疑,该约定应为有效约定。

(5)违约赔偿所生债权的诉讼时效问题

不论是约定赔偿责任还是法定赔偿责任,其所生债权同样适用诉讼时效制度。在司法实践中值得关注的是,有些违约赔偿是一次性产生的,有些则是持续的。对于前者,有些合同中约定了固定的违约金,或者违约行为产生的损失是固定的。该类违约责任损害赔偿的诉讼时效就从违约行为发生时计算。对于后者,有些违约行为是持续性的。当事人在合同中约定例如日万分之几损害赔偿计算方法,或者实际损失随违约行为的持续而不断扩大。在司法裁判中,经常以起诉为时间点向前倒推两年,只计算此后的违约行为所产生的损害赔偿数额。

3.解决现存问题的思路与对策

二手房交易市场秩序涉及国计与民生。因房价上涨导致的卖房人失信违约的案件层出不穷,成为一段时期内的典型案例。相关案件的审理,折射出一些现实问题,需要引起百姓注意。在进行二手商品房交易时,作为普通百姓,应当注意树立如下三个意识:

第一,应当强化遵法守约的诚信意识。一份份判决书彰显着社会公正的价值。随行就市、希图谋利者,不可能因失信行为得到非法利益,反而付出了赔偿守约者损失的代价。对于一些不诚信的卖房人而言,购房人的实际损失和房屋上涨的预期差价损失都是违约失信者付出的沉重代价。

第二,应当强化慎重交易的严谨意识。由于一些二手房买卖当事人欠缺谨慎交易的意识,出现诸多问题,如签订合同不明确或有遗漏,对房屋权属与抵押登记疏于审查,过分依赖个别不诚信的中介机构的工作人员等。如此,给纠纷的产生埋下了隐患。不诚信的卖房人往往利用这些隐患钻空子、牟私利。

第三,应当强化自我保护的维权意识。一方面,签订合同、钱房交付、贷款抵押、办理过户等环节均应依法进行,避免违法违规行为给自己的权利造成隐患;另一方面,注意留存相关票据书证,在纠纷发生时以正当的法律途径维护自己的合法权益。

1.判决书字号

一审判决书 :北京市东城区人民法院(2013)东民初字第3907号民事判决书

二审判决书 :北京市第二中级人民法院(2014)二中民终字第3140号民事判决书

2.案由 :房屋买卖合同纠纷  

3.诉讼双方

原告(反诉被告、被上诉人):张淑芬。

委托代理人:张袁,北京市东城区东花市街道法律服务所法律工作者。

被告(反诉原告、上诉人):覃东。

委托代理人:陈建文北京市天平律师事务所律师。

被告(被上诉人):北京链家房地产经纪有限公司,住所地:北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。

法定代表人:左晖,董事长。

委托代理人:孙笑竹,北京链家房地产经纪有限公司法务专员。

委托代理人:钱焕章,北京链家房地产经纪有限公司法务专员。

4.审级 :二审

5.审判机关和审判组织

一审法院:北京市东城区人民法院

合议庭组成人员:审判长:刘钧强;代理审判员:任宇飞;人民陪审员:王祖铠

二审法院:北京市第二中级人民法院

合议庭组成人员:审判长:李馨;代理审判员:李俊晔张洁

6.审结时间

一审审结时间 :2014年1月16日

二审审结时间 :2014年3月27日

引用

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  • 参考文献格式:[1]国家法官学院,中国人民大学法学院.中国审判案例要览.2015年民事审判案例卷[M].北京:中国人民大学出版社.2017

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法律条文

第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

法律条文

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法律条文

第九十一条 定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。

法律条文

第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

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