（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：北京市东城区人民法院（2013）东民初字第3907号民事判决书。
二审判决书：北京市第二中级人民法院（2014）二中民终字第3140号民事判决书。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（反诉被告、被上诉人）：张某。
委托代理人：张袁，北京市东城区东花市街道法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告、上诉人）：覃某。
委托代理人：陈建文，北京市天平律师事务所律师。
被告（被上诉人）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地：北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人：左某，董事长。
委托代理人：孙某，北京链家房地产经纪有限公司法务专员。
委托代理人：钱某，北京链家房地产经纪有限公司法务专员。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市东城区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘钧强；代理审判员：任宇飞；人民陪审员：王祖铠。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李馨；代理审判员：李俊晔、张洁。

6.审结时间
一审审结时间：2014年1月16日。
二审审结时间：2014年3月27日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称
原告张某诉称：2013年1月17日，我与覃某经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我购买覃某所有的北京市东城区兴隆都市馨园×号楼XXX号房屋（以下简称涉案房屋），房屋价款为126万元。双方约定于2013年2月28日前办理房屋所有权转移手续，我于同日支付剩余房屋价款。合同签订当日，我给付覃某定金5万元。但此后，我得知覃某在合同签订前已将房屋出售他人并办理网签手续，覃某的行为构成违约，对此其应承担违约责任。现我起诉要求：（1）解除我与覃某签订的《北京市存量房屋买卖合同》；（2）解除我与覃某、链家公司签订的《补充协议》；（3）覃某返还我定金5万元；（4）覃某赔偿我房屋差价损失244625元；（5）覃某赔偿我支付的居间服务费2.7万元；（6）评估费12400元、保全费5000元及诉讼费由覃某承担。

2.被告辩称
被告覃某辩称：我同意解除与张某签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并同意解除与张某、链家公司签订的《补充协议》，同意返还张某定金5万元，不同意赔偿张某房屋差价损失及承担居间服务费、保全费、诉讼费。因为合同解除系张某的责任造成，我与他人网签的事实不足以构成解除合同的理由，对此张某也没有行使合同抗辩权。而且，张某未按约定期限给付我剩余购房款，亦构成根本违约。我在开庭前向张某送达解约通知书，对此我行使的是合法解除合同的权利。而张某要求解除合同，属于违法解除合同，其应承担相应损失。我出售给张某的房屋多年来一直处于出租状态，张某在购房前未查验房屋，对房屋情况并不了解。张某与我在合同中约定的房屋价款是86万元，并不是126万元，故交易价格虚假，张某存在避税行为，有主观过错。根据现有证据，无法显示房屋承租人已放弃优先购房权。在我与张某签订合同过程中，我未见到链家公司的经纪人。而且，我与张某各自的合同在相同条款下有不同约定。对此，应由链家公司承担相应损失。现我提出反诉，要求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》已于2013年12月10日解除，本案诉讼费和反诉费由张某承担。
原告张某就被告覃某的反诉辩称：覃某的反诉请求涵盖了我要求解除合同的诉讼请求。但我不同意确认合同已于2013年12月10日解除，因为覃某没有给我合理的期限。现我不同意承担诉讼费及反诉费。
被告链家公司辩称：由于覃某在与张某签订合同之前已将房屋出售给他人并办理网签手续，致使其与张某签订的合同不能履行。关于覃某所称张某未按照合同约定办理资金托管手续支付购房款的问题，因资金托管需要张某、覃某、我公司与光大银行四方共同到场办理，并签订监管协议，同时由覃某提供收款账号，但覃某始终拒绝配合办理，致使合同无法继续履行。现张某与覃某均同意解除《补充协议》，我公司对此没有异议。

（三）一审事实和证据
北京市东城区人民法院经公开审理查明：2013年1月17日，张某与覃某经链家公司提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定：张某购买覃某所有的涉案房屋，建筑面积为31.15平方米；成交价格为86万元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为40万元，上述价款由张某一并支付给覃某；张某于合同签订的同时向覃某支付定金5万元。
同日，张某、覃某与链家公司签订《补充协议》。三方约定：张某购买覃某所有的涉案房屋；房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为126万元，此价格为覃某净得价，不含税；张某应在2013年2月28日前将扣除定金外的剩余房款一次性全额以资金托管的方式支付给覃某；张某与覃某于2013年2月28日前共同办理房屋所有权转移登记手续；覃某若将该房屋出售给第三方，其构成根本违约，张某有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；覃某出现根本违约情形的，其应在违约行为发生之日起15日内以相当于该房屋总价款的20%向张某支付违约金，链家公司收取张某的所有费用不予退还，由覃某直接赔付张某。
同日，张某、覃某与链家公司签订《居间服务合同》。三方约定：张某与覃某在链家公司居间服务下就购买涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》；因本次交易涉及网签过户等复杂事宜或手续的办理，张某向链家公司支付居间代理费2.7万元。
另，张某、覃某于同日在链家公司提供的交易资金监管提示函的下方分别签字，确认已清楚知晓交易资金监管服务的内容。
同日，张某给付覃某定金5万元，并向链家公司支付居间代理费2.7万元。
2013年2月16日，链家公司在为张某与覃某办理房屋买卖合同网签手续时，发现北京市住房和城乡建设委员会的系统显示该房屋已被网签。
2013年2月28日，张某向法院提起诉讼。
一审审理中，覃某称：在与张某签订房屋买卖合同前，其已与他人就所出售房屋签订买卖合同并办理网签手续；其告知张某该房屋已网签的事实，双方同意在办理房屋交易过户过程中解除之前的网签手续。对此，张某称覃某从未告知其房屋已网签的事实。张某另称，因发现覃某与他人就涉案房屋已办理网签的情况，故未向覃某支付剩余购房款。
张某、覃某各自出示了已签订的《北京市存量房屋买卖合同》。经比对，在合同中关于房屋租赁情况的条款中，张某的合同表述为该房屋出租，承租人已放弃优先购买权；覃某的合同表述为出卖人未将该房屋出租。在定金支付方式的条款中，张某的合同未选择支付方式；覃某的合同表述为直接支付给出卖人。在通过存量房交易结算资金专用存款账户划转的条款中，张某的合同表述为买受人应将房价款存入双方共同委托的链家公司在光大银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户；覃某的合同对双方共同委托经纪机构的名称未填写。就上述合同条款内容不同的问题，链家公司称系其工作人员在抄写合同中出现笔误造成。
在本案一审审理中，张某向法院提出财产保全申请，要求依法查封覃某名下的涉案房屋，案外人张永胜自愿提供其名下的北京市东城区兴隆都市馨园×号楼6单元602号房屋为张某的申请提供担保。法院经审查，作出裁定：（1）查封张永胜名下的北京市东城区兴隆都市馨园×号楼6单元602号房屋；（2）查封覃某名下的北京市东城区兴隆都市馨园×号楼XXX号房屋。
因双方之间的买卖合同无法履行，张某申请对其主张的房屋差价损失进行评估。经北京市高级人民法院随机选择，确定由北京华天通房地产评估有限公司进行评估。该公司经评估，向法院出具了《房地产估价报告》，其结果载明：东城区兴隆都市馨园×号楼2层XXX号房屋：（1）2013年1月17日房地产市场价值贴现至估价时点为：房地产市场价值：1322189元；（2）2013年9月9日的房地产市场价值为：房地产市场价值：1566814元；（3）2013年9月9日与2013年1月17日的市场价值差价为，房地产市场价值：244625元。张某同意该估价结果，覃某不认可该估价报告，链家公司对估价结果没有异议。
另，在法院2013年8月21日的庭审中，覃某明确表示同意张某要求解除《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求。
在法院2013年12月10日的庭审前，覃某向张某当庭送达《解约通知书》，要求解除《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》。
上述事实有下列证据证明：
《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》，收条，收据，房屋所有权证，证明，房地产估价报告及当事人的陈述等。

（四）一审判案理由
北京市东城区人民法院经审理认为：依法成立的合同，合同双方均应按照约定全面、及时地履行各自的义务，违约方应承担违约责任。本案中，张某与覃某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及张某、覃某与链家公司签订的《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。覃某在与张某签订房屋买卖合同前，已与他人就该房屋签订买卖合同并办理了网签手续，根据《补充协议》的约定，覃某将房屋出售给第三方的行为已构成根本违约，对此覃某应承担违约责任并应赔偿张某的损失。因双方之间的买卖合同已无法履行，张某要求解除《北京市存量房屋买卖合同》，覃某亦明确表示同意，对此予以准许。现张某、覃某、链家公司均同意解除所签订的《补充协议》，亦准许。在合同解除后，张某要求覃某返还定金5万元并赔偿居间服务费2.7万元的诉讼请求，有合同依据，予以支持。因覃某存在过错，其根本违约行为造成张某无法购买该房屋并造成实际损失，对此张某按估价结果要求覃某赔偿房屋差价损失244625元，符合法律规定，予以支持。关于覃某辩称张某未办理资金托管手续，未给付剩余购房款已构成违约的主张，根据合同约定，张某应将扣除定金外的剩余房款一次性全额以资金托管的方式支付给覃某，但张某、覃某、链家公司及托管银行在付款期限届满之前未签订资金监管协议。依据法律规定，合同的签订系经当事人的自愿，根据目前的证据无法证明资金监管协议未签订系由张某的行为造成，故覃某以此主张张某构成违约，缺乏事实依据，不予采信。覃某的其他抗辩意见，均缺乏依据，不予采信。关于覃某反诉要求确认其与张某签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2013年12月10日解除的反诉请求，因覃某的行为已构成违约，其要求解除合同不应得到支持，故对其反诉请求不予支持。

（五）一审定案结论
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
（1）解除张某与覃某签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
（2）解除张某与覃某及被告北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；
（3）覃某于判决生效后10日内返还张某定金5万元；
（4）覃某于判决生效后10日内赔偿张某房屋差价损失244625元；
（5）覃某于判决生效后10日内赔偿张某居间服务费2.7万元；
（6）驳回覃某的反诉请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人覃某上诉称：原审判决认定违约责任错误，确定房屋差价损失没有考虑必要因素，认定房屋差价有失公允，而且差价损失依据的《房地产估价报告》存在原则性错误，不应作为确定房屋差价的基本依据；张某没有因违约行为及过错承担法律责任；链家公司因工作严重失职，应当承担全部法律责任。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回张某的全部诉讼请求并支持覃某的全部反诉请求。
被上诉人覃某、链家公司均同意原审判决。

2.二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3.二审判案理由
北京市第二中级人民法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张某与覃某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及张某、覃某与链家公司签订的《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。覃某在与张某签订房屋买卖合同前，已与他人就涉案房屋签订买卖合同并办理了网签手续。根据《补充协议》的约定，覃某将房屋出售给第三方的行为已构成根本违约，对此覃某应承担违约责任并应赔偿张某的损失。因双方之间的买卖合同已无法履行，张某要求解除《北京市存量房屋买卖合同》，依据充分，原审法院对此予以准许，于法有据，本院予以维持。因《北京市存量房屋买卖合同》被解除，且张某、覃某、链家公司均同意解除所签订的《补充协议》，故原审法院对张某要求解除《补充协议》的诉讼请求予以支持亦正确，本院予以维持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除后，张某要求覃某返还定金5万元并赔偿居间服务费2.7万元的诉讼请求，具有合同依据，原审法院予以支持，符合合同约定及法律规定，本院予以维持。
关于张某主张的损失赔偿问题，因覃某的根本违约行为造成张某无法购买涉案房屋并造成实际损失，故覃某理应对张某予以赔偿。对此，张某按估价结果要求覃某赔偿房屋差价损失244625元，原审法院予以支持，并无不妥之处，本院予以维持。
关于覃某辩称张某未办理资金托管手续，未给付剩余购房款已构成违约的主张，根据合同约定，张某应将扣除定金外的剩余房款一次性全额以资金托管的方式支付给覃某，但张某、覃某、链家公司及托管银行在付款期限届满之前未签订资金监管协议。依据法律规定，合同的签订应当以当事人自愿为基础，目前尚无证据证明资金监管协议未签订系由张某的行为造成，故覃某以此主张张某构成违约，缺乏事实依据，原审法院未予采信，并无不当，本院予以确认。覃某的其他抗辩意见，均缺乏事实和法律依据，不宜采信。
关于覃某反诉要求确认其与张某签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2013年12月10日解除的反诉请求，因覃某的行为已构成违约，且无证据证明张某存在违约情形，故覃某无合同解除权，其要求解除合同，于法无据，故原审法院依法驳回其反诉请求，适用法律正确，本院亦予维持。

4.二审定案结论
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
1.二手商品房交易中损害赔偿现象、原因及观点争议
（1）现象
损害赔偿是一个在二手商品房买卖纠纷中常见的问题，一般发生在合同履行时因违约产生的赔偿责任中与在合同被撤销或被宣告无效后产生的缔约过失责任中。这一问题与二手商品房交易中的其他问题交织并存，在一房多卖、连环买卖、阴阳合同、共有房屋、无证售房、中介问题、承租人优先购买权等问题中都有可能出现损害赔偿的问题。在二手商品房交易的损害赔偿诸问题中，由于近年来房价波动较大，房屋差价损失遂成为司法实践中的一个焦点问题。
（2）原因
从原因上分析，损害赔偿发生的原因即房屋买卖合同违约与归于无效的原因，主要包括：
首先，经济利益不当驱使。这是引发纠纷的根本祸水。有人说，天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。不论是恶意违约，还是一房数卖，抑或是阴阳合同，都是受获取高额非法利益动机的驱使。当房价暴涨，卖房人宁可承担违约责任也不愿履行合同。房价波动，刺激投机者放弃诚信，为获取不当利益不择手段，因而引发大量纠纷。
其次，中介机构管理失位。大多数的二手房交易都是经中介居间促成的，中介机构参与交易整个过程。在此过程中，由于监管不力，中介机构工作人员违规违法操作频发，导致阴阳合同、双方意思表示送达不畅等问题。
再次，供求关系长期失衡。北京城市房屋与土地属稀缺资源，房地产市场处于供不应求的状态，卖方在供求关系中的优势较为明显，导致卖方违约现象较多；且近一年来受房价较大波动影响，供求关系在短期内剧烈震荡，难以平衡，易导致买卖双方交易基础失衡，诱发随行就市之失信谋利行为。
最后，诚信意识严重缺失。一些买卖合同的当事人严格履约意识淡薄。房屋买卖合同签订后，经常出现双方当事人不按合同约定的义务严格履行的情况。一些情况下，双方均存在程度不同的违约行为；而不愿履行合同的一方当事人又常常以对方存在违约行为为由要求解除合同。
（3）观点争议
第一，缔约过失责任中的信赖利益与违约责任中的可得利益的关系。有人认为，二者不同，前者仅包括缔约过程中所付出的费用，后者则包括如履行合同可获得的利益；有人认为，二者没有太大区别，尤其在房屋差价赔偿问题上二者一致；有人认为，虽然二者法律关系与请求权基础不同，但在个案处理上可能出现相同的赔偿范围。
第二，存在约定违约赔偿计算标准情况下的赔偿计算方法。有人认为，应当严格按照合同约定的计算方法进行计算；有人认为，如果该约定实际上是违约金，则适用违约金酌增酌减规则；有人认为，如果该约定计算出的数额不足以抵偿实际损失时，当事人还可以主张损失赔偿。
2.二手商品房交易中损害赔偿若干法律问题
根据合同严守原则，在二手房交易过程中，房屋买卖合同只要是双方的真实意思表示，任何一方就不得拒绝履行。房屋价格变动属于商业风险，即使房屋价格上涨过猛，也不能认为是情势变更的情形，卖房人不能以此为由拒绝履行合同，善意的买房人向卖房人主张因其违约行为或者恶意的缔约过失行为造成的经济损失而请求予以赔偿的，人民法院应当支持。关于损害赔偿发生的情形，在实践中有两大类：一是违约责任中的损害赔偿，二是缔约过失责任中的损害赔偿，二者有所区别。在司法实践中，区别主要体现在利益赔偿范围上：违约责任通常要求赔偿期待利益的损失，包括实际损失与可得利益损失，并以可预见性规则为限制，目的在于使合同违约行为受害方达到合同如履行一样的状态；缔约过失责任中，当事人只能根据信赖利益的损失要求赔偿，旨在使受害方因信赖合同履行所支付的费用得到补偿。二者相比，在实践中违约损害赔偿的情形较多，问题也较为复杂。在司法实践中有以下一些问题需要阐明：
（1）损害赔偿范围与计算
违约损失计算的关键在于守约方的可得利益损失。《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房屋买卖合同中，因一方违约，造成另一方订立合同的目的落空，另一方期待的合同利益无法实现。房屋买卖与其他买卖合同不同的一个特点在于，守约方如要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入或卖出房屋。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价款之间存在差价。这种差价既是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。因此，守约方主张可得利益损失的，应予支持；否则，不利于保护守约方的合法利益，维护诚实信用的交易道德，并将引发道德风险。
（2）房屋差价损失的计算
在房价上涨情况下，如果因卖方违约导致合同不能履行或者由于卖方的缔约行为导致合同无效，均会使买方不可能再以同样的价格购买到同等地段同等面积的住房。随着房价上涨，因卖房人违约导致合同解除时的房屋价格与签订房屋买卖合同时的房屋价格之间存在的差额，俗称为房屋差价，属于卖房人违约使买房人遭受的经济损失。这种经济损失是违约行为造成的实际损失，应当由卖房人进行赔偿。
房屋涨跌损失的确定，可参照以下方法：如双方对房屋差价有约定或事后达成一致的，应尊重当事人的意思自治，从其约定。双方不能协商确定的，原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。上述方法中，由专业机构进行评估是认定损失的最为客观的方法，本案中即为如此。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。另外，房屋差价适用范围不仅包括违约责任，也同时适用于缔约过失责任。如合同被撤销或宣告无效，无过错的买方丧失在房价较低时成交的机会，无过错的卖方丧失在房价较高时成交的机会的，有关房屋差价的诉求也应得到支持。
（3）法律对约定赔偿方式的干预
首先，调整违约金。违约金过高或者过低的主张应当由当事人提出。一般说来，当事人因为法律知识、诉讼技巧或表达能力等方面的欠缺而没有明确提出调整违约金的申请，但表达了相应的意思，法官应行使释明权，询问当事人是否申请调整违约金。如果当事人没有调整违约金的意思表示，法院是否行使释明权，或主动调整违约金，对此有两种不同的意见。一种意见认为，违约金是否过高或过低，由当事人根据利益及自身能力自行决定是否需要调整，法官不能代替当事人作出判断。民事活动应遵循当事人意思自治原则，当事人没有调整违约金的意思表示，法院就不应行使释明权或主动调整违约金。另一种意见认为，应视个案具体情况而定。在被告被公告送达或被告属于法律知识匮乏且没有聘请律师的弱势群体的情况下，如果违约金明显过高，为平衡各方利益和个案处理的实体公平，法院应主动行使释明权或主动调整违约金。至于过高与过低的幅度的认定，《最高人民法院关于适用〈中华人民合同法〉若干问题的解释（二）》作出了明确规定，以实际损失上下30%为标准。同时，也可以借鉴商品房买卖的相关内容，即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。其次，定金赔偿方式也同样受法律的干预。一是《担保法》第九十一条规定定金的数额不得超过合同标的额的20%；二是对于数额过高或过低的，法院和仲裁机关根据当事人的请求有权予以适当增减。
（4）约定赔偿责任与法定赔偿责任之间的适用关系
《合同法》第一百一十三条第一款规定的是法定违约损害赔偿。违约金与违约定金都是当事人约定的违约赔偿方式。此外，在有的房屋买卖合同中，当事人还有可能约定其他非典型的违约损害赔偿方式。约定赔偿责任与法定赔偿责任在适用关系上有如下一些问题：首先，关于适用顺序。在存在约定赔偿责任的情况下，应当依意思自治原则优先适用合同中的约定赔偿责任。约定赔偿责任往往有其特有功能：违约金是预先确定的责任计算方式，可避免计算损失的范围和举证的困难；定金除了填补违约损失外，还具有预付款和惩罚性赔偿的功能。其次，是否可以并用。违约金与定金在功能上存在竞合，不可并用，可以选择适用，但约定赔偿责任与法定赔偿责任可以并用。并用的前提是违约金、定金以及其他非典型约定赔偿责任不足以弥补实际损失，受害方仍可要求赔偿损失。再次，是否可以约定排除法定赔偿责任。在审判实践中，经常遇到房地产买卖合同约定：违约方承担定金责任后，守约方不可进一步追究违约方其他违约责任。对此，按照合同意思自治的原则，当事人有权在法律允许的范围内处分权利，当事人在合同中承诺今后互不追究对方其他违约责任的，实际上是预先抛弃追究对方当事人其他违约责任的权利，属于权利处分行为，处分后果只涉及当事人双方的利益，不存在损害社会公益和第三人的权利的情况；并且，该约定在买卖双方任何一方违约的情况下都同样适用，双方的权利义务是对等的，也不存在利用格式条款限制对方主要权利的嫌疑，该约定应为有效约定。
（5）违约赔偿所生债权的诉讼时效问题
不论是约定赔偿责任还是法定赔偿责任，其所生债权同样适用诉讼时效制度。在司法实践中值得关注的是，有些违约赔偿是一次性产生的，有些则是持续的。对于前者，有些合同中约定了固定的违约金，或者违约行为产生的损失是固定的。该类违约责任损害赔偿的诉讼时效就从违约行为发生时计算。对于后者，有些违约行为是持续性的。当事人在合同中约定例如日万分之几损害赔偿计算方法，或者实际损失随违约行为的持续而不断扩大。在司法裁判中，经常以起诉为时间点向前倒推两年，只计算此后的违约行为所产生的损害赔偿数额。
3.解决现存问题的思路与对策
二手房交易市场秩序涉及国计与民生。因房价上涨导致的卖房人失信违约的案件层出不穷，成为一段时期内的典型案例。相关案件的审理，折射出一些现实问题，需要引起百姓注意。在进行二手商品房交易时，作为普通百姓，应当注意树立如下三个意识：
第一，应当强化遵法守约的诚信意识。一份份判决书彰显着社会公正的价值。随行就市、希图谋利者，不可能因失信行为得到非法利益，反而付出了赔偿守约者损失的代价。对于一些不诚信的卖房人而言，购房人的实际损失和房屋上涨的预期差价损失都是违约失信者付出的沉重代价。
第二，应当强化慎重交易的严谨意识。由于一些二手房买卖当事人欠缺谨慎交易的意识，出现诸多问题，如签订合同不明确或有遗漏，对房屋权属与抵押登记疏于审查，过分依赖个别不诚信的中介机构的工作人员等。如此，给纠纷的产生埋下了隐患。不诚信的卖房人往往利用这些隐患钻空子、牟私利。
第三，应当强化自我保护的维权意识。一方面，签订合同、钱房交付、贷款抵押、办理过户等环节均应依法进行，避免违法违规行为给自己的权利造成隐患；另一方面，注意留存相关票据书证，在纠纷发生时以正当的法律途径维护自己的合法权益。
（北京市第二中级人民法院　李俊晔）