（一）首部

1.判决书字号：
一审判决书：南京市栖霞区人民法院（2011）栖民初字第121号判决书
二审判决书：南京市中级人民法院（2012）宁民终字第02656号判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.诉讼双方：
原告（被上诉人）：熊某
原告（被上诉人）：陈某
一审委托代理人：曹义怀，江苏维世德律师事务所律师。
二审委托代理人：曹义怀，北京盈科（南京）律师事务所律师。
二审委托代理人：苏聪聪，北京盈科（南京）律师事务所律师。
被告（上诉人）：马某
一审委托代理人：何兴驰，江苏明弘律师事务所律师。
一审委托代理人：奚洁虹，江苏明弘律师事务所律师。
二审委托代理人：罗利军，江苏熙典律师事务所律师。
被告（上诉人）：孙某
委托代理人：庄荣华，江苏格非律师事务所律师。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：南京市栖霞区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：邢小平；人民陪审员：俞福才、李建荣。
二审法院：南京市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：孙伟；审判员：曹艳、马岱熙。

6、审结时间：
一审审结时间：2012年5月18日。
二审审结时间：2012年11月16日。

（二）一审诉辩主张

1、原告诉称：
位于南京市栖霞区××仙居××苑××幢×单元608室房产属于经济适用房。被告马某于2007年2月3日以21万元的价格将该房产出售给原告，并签订《房地产买卖契约》。合同签订后，原告按约定支付了19万元房款，被告也将房产交付原告使用。此后，原告多次询问被告马某能否办理产权过户手续，被告总是推脱。2010年12月底，原告接到中国邮政储蓄银行一份关于被告孙某的催款通知书。经查询，原告才得知两被告于2010年3月29日就该房产签订了一份《南京市经济适用住房买卖合同》，并办理了过户手续，以该房产为抵押，从银行贷款40万元。原告事后找到被告马某，其承认孙某的确没有看过房，也没有支付首付款，且明知两原告居住于该房。原告认为两被告恶意串通，损害原告合法权益，据此诉至法院，请求判令：1、两被告（马某、孙某）于2010年3月29日就南京市栖霞区××仙居××苑××幢×单元608室所签订的《南京市经济适用住房买卖合同》属于无效，并清除设置在该房产的抵押权。2、被告赔偿原告损失50000元。3、本案诉讼费由被告承担。

2、被告辩称：
被告马某辩称：1、原告和我签订的房屋买卖合同是无效的，因为我卖的房子是经济适用房，我购买该房当时不满5年，按规定不得上市交易。对于合同的无效，原被告都有责任，我愿意将购房款19万元退给原告，并按银行同期贷款利率的一半，承担从2007年2月13日至判决生效之日的利息。2、原告仅以孙某没有看过房、没有支付首付款就认定两被告恶意串通，理由不充分，孙某有权支配自己的购买行为。两被告办理了产权变更登记，孙某按市场价支付了全部购房款。3、在我出卖诉争房屋之前的2010年1月6日，原告通过短信的方式明确表示同意我卖房，然后分割卖房款。我没有违约。综上，请求确认原被告签订的房屋买卖合同无效，驳回原告诉请。
被告孙某辩称，本案交易属于正常交易，没有恶意串通，请求驳回原告诉请。

（三）一审事实和证据
南京市栖霞区人民法院经公开审理查明：原告熊某、陈某系夫妻。2007年1月23日，原告陈某与被告马某签订房屋买卖协议（中介方为南京楼外楼房地产有限公司）；2007年2月3日，熊某、陈某又与马某签订了房地产买卖契约。两份合同均约定马某将其所有的南京市栖霞区××仙居××苑××幢×单元608室房产（以下简称诉争房产）作价21万元出卖给原告。该房属拆迁安置房，在本市属经济适用房，由马某于2004年2月从南京仙林房地产开发有限公司购买。合同签订后，原告按约定支付了19万元房款，并于当年入住。
马某于2008年8月16日领取了诉争房产所有权证；于2010年3月29日与被告孙某签订了《房地产买卖中介合同》，约定马某将诉争房产作价60万元出卖给孙某，首付款18万，2010年5月31日交房。同日，两被告还签订了两份《南京市经济适用住房买卖合同》（一份留存南京市房改办，约定房价60万元，含定金10万元；一份留存南京市房产局档案馆，没有定金），一份《南京市存量房屋买卖合同》（留存银行，约定房价70万元）。
孙某于2010年4月14日领取了房产证；于2010年5月14日与中国邮政储蓄银行（以下简称银行）签订了二手房贷款合同，用诉争房产做抵押贷款40万元，于同年5月20日汇入马某账户。孙某银行贷款资料中借款申请表上写明首付款30万，社会保障卡号码虚假。马某于同年9月15日偿还了孙某的部分银行贷款。
2010年12月21日，银行以诉争房屋为地址向孙某发出贷款逾期催收函，被原告收到。原告陈某当月28日、29日与被告马某三次会面交涉，并就双方谈话进行了录音。第一次谈话中，马某陈述，因为自己没有二套房，所以按政策不能给原告办理房屋过户；第二次谈话中，马某认可房屋已经卖给了孙某，孙某的工资证明是自己开出的。陈某询问孙某是否看过房，马某回答："嗯，这里面很复杂。"第三次谈话中，马某陈述孙某看过房，陈某询问："那她知道我住在里头？"马某回答："她也知道你这个事。"陈某陈述："那她还敢买这个房？"马某回答："这有什么不敢买的呢，一切以产权证为准，她要过来收房很简单的。""...带着房产证带着110就来收了。"对上述谈话录音，马某认可其真实性，但认为与本案无关。马某另陈述：诉争房产作价60万卖给孙某，其中40万由银行贷款支付；首付18万，与自己以前欠孙某的债务相抵消；其余2万元，因约定向孙某租赁诉争房屋2年，与租金抵消。
审理过程中，原被告均提交了经公证机关公证的手机短信。其中熊某2010年1月6日发给马某的短信显示："还有一个办法，我能找人将房子卖掉，你我各拿钱走人。""正因为烫手，我才想办法，或者你能过户给我，手续简单更安全些。或者你能凑到现金。或者不相信我，就卖给第三方，你我各分钱。"马某2010年1月30日发给熊某的短信显示："在房子过不了户的情况下你们是不是不打算解决就这样住下去。""那你就慢慢等着吧！"3月29日发给熊某的短信显示："房子的事不能总这样拖着、如果你同意我把钱还你、你把房还我，我会想办法凑钱给你。"
孙某在审理过程中未到庭，但到法院作了谈话笔录。孙某陈述：我原来在南京和马某开快餐店，马某每月给我3000元工资，我不管财务。此前我做销售工作，具体销售什么不想说。我2010年10月离开南京，当时买房子不知道会有这么多问题，否则不会买。我2008年看过诉争房产，马某当时住在里面，没有什么异常。马某曾借给我18万，借款折抵房款。房子钥匙没有给我。
上述事实有下列证据证明：
1、原被告的当庭陈述。
2、原告与马某2007年1月23日签订的房屋买卖协议、2007年2月3日房地产买卖契约；
3、收条4份（总金额19万元）；
4、居住证明；
5、南京市房屋权利证书颁发记录、南京市经济适用住房权属登记申请书、两被告之间的南京市经济适用住房买卖合同、销售不动产统一发票、现金完税证；
6、马某三次录音资料（含根据录音内容整理的光盘、书面记录）；
7、关于马某向原告发短信的内容的公证书；
8、两被告于2010年3月29日签订的三份不同的房产买卖合同（来自南京市房改办、档案馆，孙某的贷款银行）；9、孙某银行贷款资料（借款申请表、收入证明、社会保障卡复印件及社会保险个人缴费记录情况表）；
10、2010年9月15日银行还款凭单（上有马某签名）；
11、关于原告向被告发短信内容的公证书；
12、两被告之间房屋买卖中介合同；
13、南京市房屋所有权登记表、经济适用住房买卖契约、完税凭证、维修费缴款凭证；
14、40万元房款存款凭证。

（四）判案理由
南京市栖霞区人民法院经审理认为：原被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，南京市政府相关政策允许此类住房购买后满五年上市交易，被告马某已将诉争房产过户给了孙某，说明此类房屋的交易已具备政策条件，不存在障碍。马某已按约定领取了购房款，应向原告继续履行合同其他义务。
马某提交的短信等证据缺乏证明力，不能证实原告同意其再将诉争房屋卖给他人。原告的谈话录音也证实，马某在2010年12月28日还在告知原告没有二套房、过不了户，但其实房屋早已过户给孙某。原告上述行为构成欺诈，严重侵害了原告的合法权益。
而被告孙某陈述其2008年就看过了诉争房屋，当时马某住在那里，但事实上原告已于2007年入住诉争房屋，孙某的陈述明显虚假。不仅如此，孙某取得房产证后也没有向马某要求房屋交付，没有领取房屋钥匙。而马某的谈话录音可间接证明孙某买房前已知道原告已购买同一房屋的事实。虽然没有规定要求买房人购买二手房时需先看房，但对于这种违反常情、常理的行为，买房人主张善意取得，需提交相反证据，但被告孙某未向法院提供相应证据。
其次，孙某虽然取得了产权登记，但并未支付合理对价。虽然两被告合同约定房价600000元，但是其中400000元系银行抵押贷款，原告证据证明孙某拒付银行贷款，马某在替孙某支付银行贷款。被告对孙某偿还银行贷款的事实未提交任何证据，应承担举证不能的责任。结合孙某提交虚假社会保障卡资料、马某为孙某开具收入证明的事实，故一审法院尚不能确定贷款由被告孙某偿付的事实成立。对于被告所称的首付款180000元，孙某实际也未支付。双方陈述该款已由马某的欠款冲抵，但是没有向法院提交任何证据。孙某1985年出生，即便如其陈述与马某合作开店，月收入也只有3000元，孙某也未向法院提供18万元首付款的资金来源。此外，还有20000元房款，两被告陈述抵作租金，也未提交相关证据。法院认为对上述债权债务的存在，被告应承担举证责任。

（五）定案结论
一审法院认为，现有证据不足以证明孙某系善意取得本案诉争房产，且两被告间的合同行为已严重损害他人的合法权益，应属无效。关于原告主张的清除设置在诉争房产的抵押权，因本案是确权之诉，银行不是本案的当事人，法院对该诉请不予处理，原告可另案主张。关于原告主张的损失赔偿，因原告未提交相关证据，故不予采信。
南京市栖霞区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，作出如下判决：
1、确认被告马某、被告孙某于2010年3月29日就南京市栖霞区××仙居××苑××幢×单元608室所签订的《南京市经济适用住房买卖合同》为无效合同。
2、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费5500元，保全费4270元，合计9770元，由被告马某负担4885元，被告孙某负担4885元。

（七）二审情况

1、二审诉辩主张
上诉人马某（原审被告）诉称：
（1）本案不存在恶意串通的情形，上诉人不具有主观恶意，且就该房产处置与被上诉人之间进行了多次协商，被上诉人也给出了对房屋的处理意见。将该房屋卖掉也是被上诉人的意思表示，双方对此达成了共识，只是对卖房后款项如何分配未作说明。上诉人卖房也未从中牟利，并没有侵犯被上诉人的合法权益，被上诉人如以违约起诉，其合法权益仍可得到保障；（2）原审法院适用举证责任倒置分配举证责任，没有法律依据；（3）在该房屋存在第三方抵押的情况下，认定上诉人与孙某的合同无效，不利于判决的执行。（4）归还银行贷款的钱是孙某委托其代为归还。故认为原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求：1、撤销原审判决，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审费用由被上诉人承担。
上诉人（原审被告）孙某诉称：
（1）原审判决认定事实不清，通过其取得房产证后没有要求交付房屋、首付款以租金及债权抵销等情况认定其否买房屋非善意，明显错误；（2）原审法院对于举证责任的分配以及法律推定的适用不符合法律规定；（3）以孙某名义办理贷款后，款项下发至马某处，应视为孙某已支付房屋全部款项，原审认定与事实不符。且马某是应其要求代为归还贷款，其已经将该款项还给马某。认定恶意串通应有强有力证据，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人（原审原告）辩称：
马某与孙某签订买卖合同，实际上是通过买卖方式套取银行贷款，双方之间并没有发生房款和房屋交付，从银行调取的资料显示，归还贷款的手续都是马某在办理，马某与孙某之间在诉讼期间的银行往来不能证明该款项是代为归还，熊某与马某之间的短信不能证明已协商一致终止合同。马某与孙某之间构成恶意串通，请求驳回上诉，维持原判。

2、二审事实和证据
南京市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3、二审判案理由
南京市中级人民法院经审理认为：（1）上诉人马某与二被上诉人之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且涉案房屋已具备上市交易条件，应认定该合同合法有效，合同签订后，双方已履行了合同的基本义务，马某取得房屋所有权证后，未按约定办理房屋过户手续，而是将房屋卖给上诉人孙某并过户，主观上存在恶意，侵害了被上诉人的权利。（2）关于上诉人马某与孙某签订房屋买卖合同是否构成恶意串通的问题，首先，从孙某在一审和二审中关于其看房时间的陈述来看，其买房时不查看房屋的现状有悖常理。其次，其未能提供证据证明支付了首付款，也未提供证据证明其与马某之间存在债权债务关系，其银行贷款有马某归还的记录，也与常理不符。最后，双方在合同中约定了房屋交付时间，但至今未交付，孙某也未主张，与常理不符。另外，根据本案已查明事实，应当认定孙某在签订合同时明知被上诉人已购买了涉案房屋。故在上诉人不能提供充分反证抗辩的情况下，应当认定马某与孙某签订房屋买卖合同的行为属于恶意串通，损害了在线购买人熊某、陈某的合法权益，故一审法院认定马某与孙某于2010年3月29日签订的《南京市经济适用房买卖合同》无效并无不当。

4、二审定案结论
二审法院认为，上诉人马某、孙某的上诉请求不能成立，不予支持。南京市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费5500元，由马某负担2750元，孙某负担2750元。

（六）解说
在本案中，双方的争议焦点实际上主要在于二被告之间签订房屋买卖合同的行为是否构成恶意串通。在本案中，原告提供的证据已能够初步证明二被告之间可能存在恶意串通情形，此时，被告即有举证反驳抗辩的义务，即如果其不能提供有效的反证，将承担不利后果，这并不是法律意义上的举证责任倒置。所谓举证责任的倒置，是指基于法律规定，提出主张的一方当事人（一般是原告）就某种事由不负担举证责任，而由他方当事人（一般是被告）就某种事实存在或不存在承担举证责任，如果该方当事人不能就此举证证明，则推定原告的事实主张成立的一种举证责任分配制度，实际上突破了"谁主张谁举证"的规则，免除了提出主张一方的举证责任，而将这种责任置于反对的一方身上。本案中对于举证责任的分配，实际上是在诉辩对抗过程中，为平衡双方的权利义务，更好的查明真相，而在当事人之间进行的一种举证责任的转换，这种转换在诉讼的进行过程中常常是在当事人中间反复发生的，它并没有免除任何一方的举证责任，而是法官为实现公平正义的目的，更好的查明案件事实，运用自由裁量权对举证责任做出的一种合理分配。当然，为防止自由裁量权的滥用，这种举证责任的分配或者转换的适用应慎之又慎，如果法定举证责任的适用即可公平合理地分配败诉风险，则不存在举证责任转换的必要。而如果依据法定举证责任分配将导致裁判显失公平的情况下，则应考虑对举证责任做出部分的转移。
（李慧珠）