〔一〕首部

1、判决书字号
黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院（2012）建民初字第556号。

2、案由：物权确认纠纷。

3、诉讼双方
原告张某。
委托代理人杜文波，黑龙江海天庆城律师事务所律师。
被告陈某。
委托代理人顾大全，黑龙江顾大全律师事务所律师。
被告刘某。
委托代理人顾伯艳，黑龙江铭昊律师事务所律师。
委托代理人金丽花，黑龙江铭昊律师事务所律师。

4、审级：一审。

5、涉农安机关和审判组织
审判机关：黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李福龙；人民陪审员周晶、张锐玲。

6、审结时间：2013年5月9日

〔二〕诉辩主张

原告张某诉称，2012年4月23日，在原告张某与被告刘某的离婚诉讼的庭审活动中，原告知悉被告刘某于2009年6月22日在原告不知情的情况下，单方将属于夫妻共同财产的房屋建华区XXX街道X建X号楼X单元XX3室房屋以明显低于市场价格出售给被告陈某。原告不认识被告陈某，也从未同意出售夫妻共有的房屋，况且2009年6月22日交易日后，原告与被告刘某仍在此房屋共同生活，双方的买卖根本没有进行实物交付。原告认为二被告之间的交易实为被告刘某转移变卖夫妻共同财产，损害原告合法权益的行为，因此依据相关法律规定主张追回房屋所有权。
被告陈某辩称，其与被告刘某签订的房屋买卖合同合法有效，符合法律规定。被告刘某是诉争房屋登记的产权人而不是原告张某。诉争房屋是1988年建设的，价值较低，买卖房屋时也进行了评估，交易产生的税费也由被告陈某承担，因此属于善意合理对价取得房屋。原告张某并未提供合同无效的证据，应当驳回原告张某的诉讼请求。

被告刘某辩称，诉争房屋是按照当时的市场价格出卖的，价格为102,000.00元，房屋已经交付。出卖房屋是原告张某的主张，当时原告张某在北京打工，是夫妻共同商量的，让被告刘某变卖房屋后去北京和原告共同生活。诉争房屋的所有权已经转移。诉讼中被告刘某自认诉争房屋为夫妻共同财产。

〔三〕事实与证据
黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院经公开开庭审理查明：齐齐哈尔市齐齐哈尔市建华区XXX街道X建X号楼X单元XX3室房屋为原告张某与被告刘某的夫妻共同财产。该房屋原系公房，1996年参加房改时，以原告张某和被告刘某的工龄折抵部分房款。1998年取得100%产权，房屋所有权证书上载明的所有权人为刘某。2009年6月22日，该房屋被被告刘某以100,000.00元的价格卖给被告陈某，并办理了产权转移登记手续。买卖房屋时经房产评估部门评估的价格为102,440.00元。房屋交易后被告刘某一直居住在诉争房屋，2012年6月搬出房屋。根据原告张某申请，经齐齐哈尔市中级人民法院指定的齐齐哈尔价格认证中心评估，诉争房屋在2009年6月22日时点上的市场价格为126,080.00元。
另查明，原告张某与被告刘某于1989年登记结婚，双方均系再婚，婚前均有子女。2012年3月21日，被告刘某提起离婚诉讼。该离婚诉讼正在审理中。
上述事实有下列证据证明：
原告张某向法院提供的证据有：
1、原告张某、被告刘某身份证复印件。用以证明原被告主体适格；
2、原告张某与被告刘某结婚证及户口薄。用以证明夫妻关系存续至今，二人仍在诉争房屋居住。
3、诉争房屋刘某名下原产权证复印件。用以证明涉案房屋为夫妻共同财产。
4、2009年6月22日房屋买卖协议书复印件。用以证明该协议违反了物权法106条规定，陈某对房屋的善意取得不成立，双方约定价格10万元明显低于当时的市场价格不符合合理对价的法律要求。
5、产权登记信息表。用以证明房屋已经过户到被告陈某名下。
6、职工购买共有住房工龄证明。用以证明涉案房屋在1996年参加房改时使用了原告张某与被告刘某的工龄，属于双方共有，该情况在房屋登记档案中有记载，陈某在买房时应该知道这个情况，说明陈某在买卖时候未尽到一般注意义务，善意不成立。
7、黑龙江省电力发票、燃气收据、自来水收费凭证、建华电业局的催收单。用以证明截止到诉前涉案房屋的水电燃气仍然是刘某和张某名下，被告陈某在买房后没有进行结算，不符合二手房买卖习惯，因此买卖善意不成立。
8、齐齐哈尔价格认证中心基于原告的申请作出的价格鉴定结论。用以证明实际交易价在市场价格的基础上打了七九折，不符合合理对价。
被告陈某向法院提交下列证据：
诉争房屋现所有权证复印件、房屋交易发生的税费、发票等。用以证明诉争房屋已经转移到被告陈某名下，并办理了产权登记手续。
被告刘某向法院提交下列证据：
诉争房屋产权档案材料。用以证明诉争房屋通过产权处价格评估为102,440.00元，与双方的交易价格相符。
原、被告各方提交的证据符合客观性、合法性、关联性，该院对上述证据予以确认。

〔四〕判案理由
黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院根据上述事实和证据认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条"一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。"的规定，本案中原告张某是否能追回房屋需具备三个条件，即被告陈某购买房屋时为善意还是恶意、是否支付合理对价以及是否办理产权登记手续。第一，恶意的证明责任在于原告张某，而其向法院提交的证据不足以证明被告陈某在与被告刘某买卖房屋时存在恶意串通或者其他损害原告张某财产权益的恶意；第二，被告陈某与被告刘某的交易价格与当时房产部门的评估价格基本一致。而《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条的规定"是否构成"明显不合理的低价"，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。"虽然该条是关于合同撤销权的规定，但对于合理市场价格的认定具有参考意义。本案中法院委托的价格评估部门作出的评估价格确实高于双方的交易价格，但交易价格已达该评估价格的79%，因此按照该鉴定结论，双方的交易价格也应当认定为合理的对价；第三，该房屋已经办理了房屋产权变更登记手续。综合上述三点，被告陈某购房时出于善意，支付了合理对价并办理了产权变更登记手续，已成为合法的房屋所有权人，原告张某关于认定二被告房屋买卖合同无效，追回房屋的主张不能成立。

〔五〕定案结论
黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条、参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决如下：
驳回原告张某的诉讼请求。
案件受理费100.00元，由原告张某负担。财产保全费1,150.00元及鉴定费1,800.00元由原告张某负担。

〔六〕解说
如果原告不能举证证明第三人取得房屋时出于恶意，就应当推定第三人为善意。因为房屋所有权证书载明的权利人内容具有物权的公示效力，第三人基于对房屋所有权登记的信任，与出卖人买卖房屋的合理注意义务已经完成。在具体案件的处理上，双方对合理对价往往争议较大，且处理案件时与买卖房屋也有一段时间，法官无从判断市场交易价格。在这种情况下可以通过委托价格评估部门进行评估，这种评估必须限定时间条件，即房屋交易时点上的市场价格。考虑到市场交易的个体性差异和交易行情的多变性，只要合同约定价格在评估价格的30%的范围内，即应认定为合理对价。
本案中，被告陈某购买房屋时出于善意，支付合理的对价并办理了产权变更登记手续，因此应当认定为善意取得，原告张某的诉讼请求不能得到支持。
（李福龙）