（一）首部

1．判决书字号：四川省郫县人民法院（2012）成郫民初字第256号判决书。

2．案由：房屋租赁合同纠纷。

3．诉讼双方
原告：高某。
委托代理人：俞扬，四川蜀西律师事务所律师。
被告：胡某。
委托代理人：杨昌发，郫县蜀兴法律服务所法律工作者。
第三人：郫县国有资产投资经营公司。
委托代理人：展某，该公司员工。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织
审判机关：四川省郫县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：任洪伟；
人民陪审员：张天福；人民陪审员：吴岚。

6．审结时间：2012年12月7日。

（二）诉辩主张

1．原告诉称
原告高某诉称，2011年3月29日，原、被告签订了《铺面房使用协议书》，约定被告将其所承租的铺面转租给原告使用，租期从2011年5月1日起长期使用，未约定中止期限。被告于当日出具收条，约定铺面装修转让费为130 000元，该款已由原告在被告交房时付清。双方口头约定了租金为每月1984.5元，合同中载明一次交清一年房屋使用费，被告交房时由原告支付了2011年5月至2011年12月共计8个月的租金给被告。2011年10月后，原告多次收到国投公司通知，商铺租赁期限将于2011年12月31日到期，并将该铺面进行拍卖。原告才知道被告与国投公司所签订的租赁合同仅一年，2011年12月31日就到期，且合同约定被告不得转租，但被告却使用欺诈手段在租赁期将满时，将铺面转租给原告长期使用，并未得到出租人的同意，出租人也不知其转租的事实。现原告认为其与被告签订的《铺面房使用协议书》系无效合同，为维护自身合法权益，特诉至本院，请求判令：1、确认原、被告签订的《铺面房使用协议书》无效；2、被告返还原告转让费及租金145 876元，货款7 210元，合计153 086元并按照银行同期贷款利率计算从2011年3月29日起计算至还清止的利息；3、被告赔偿原告装修费用32 000元并支付利息；4、本案诉讼费由被告承担。

2.被告辩称
被告胡某辩称，其与原告签订的铺面房使用协议是双方真实意思表示，且已履行，不存在无效的问题；其不存在欺诈行为，与原告之间没有转让铺面的关系，签订的协议系使用权的转让，所收租金已按协议交付房主，收取的是装饰以及店铺货架、货柜、电器设施转让的费用。其未收取原告转让费，对原告返还转让费的请求，不予认可；其在双方签订房屋使用中不存在违约，也不存在侵权，对原告赔偿装修费的请求，不予认可。综上，请求驳回原告诉讼请求。

3.第三人述称
对原、被告间铺面使用转让事宜不知情、不同意，对双方装修事宜不清楚，营业铺面租赁合同届满后，就该铺面，未与原、被告任何一方签订租赁合同。

（三）事实和证据
郫县人民法院经公开审理查明：2010年12月期间，被告胡某作为乙方，与甲方国投公司签订了一份营业铺面租赁合同，约定第三人将其坐落在郫县郫筒镇南大街102号，面积为28.35平方米的营业铺面租给被告用作箱包销售营业使用，时间从2011年1月1日起至2011年12月31日止，月租金1 984.5元。合同期满后，如被告继续租赁本营业铺面，房租根据市场价格制定，一年一交。合同第8条约定，"营业铺面只能乙方使用，一但发现有转租情况（租赁合同的承租户与营业执照的经营户不一致），甲方将立刻无条件收回营业铺面，不予退还乙方已缴房租并且承担不低于 10 000元的违约金。"2011年3月29日，被告胡某作为甲方，与乙方即本案原告，签订了一份铺面房使用协议书，约定甲方将其从国投公司承租的该铺面交由乙方使用，其中，协议第2条约定，"乙方使用时间：从2011年5月1日起至长期使用。"第3条约定，"乙方使用期间，其费用根据市场价格和房主要求进行调增，......由乙方交给甲方，再由甲方向房主交付，每年由甲方向房主签订租房合同。"合同签订后，原告向被告支付了装修转让费共计130 000元以及从2011年5月至2011年12月的8个月房租15 876元。2011年9月10日，原告委托郫县万明广告设计部对铺面进行装修，于2011年10月10日支付了装修费用 32 000元。2011年12月13日，第三人发出通知，因被告未在2011年12月8日的铺面租赁权公开竞拍中拍得所租赁铺面，需于2012年1月4日前腾退目前承租的铺面。2012年1月1日起，第三人未将该铺面租与原、被告。
上述事实有下列证据证明：
1.常住人口登记表，证明原、被告的主体资格。
2.营业铺面租赁合同一份，证明被告与第三人签订了房屋租赁合同。
3.铺面房使用协议书一份，证明被告将房屋交由原告使用。
4.收条一份，证明被告将房屋交由原告使用时，原告支付了转让费用。
5.装修合同及发票联一份，证明被告接收房屋后产生了装修费用。
6.通知一份，证明房屋已由第三人收回。

（四）判案理由
郫县人民法院根据上述事实和证据认为：本案争议焦点在于：1、原、被告签订的铺面房使用协议，效力如何认定？2、原告要求被告返还转让费、租金、货款、装修费及利息的请求能否得到支持？原、被告之间签定的铺面房使用协议实质为转租协议。被告在事先未得到第三人同意的情况下擅自转租房屋，其合同效力处于不确定状态，即如果出租人行使追认权，那么转租合同就自始有效，如果转租人不予追认，那么转租合同就归于自始无效。本案中，被告的转租行为事前未得到第三人的同意，事后也未得到追认，因此，本案原、被告签订的铺面房使用协议无效。本案被告收取的装修转让费130 000元与铺面房使用协议不可分割，应认定为店面转让费，即次承租人为获得剩余的租赁权而向转租人所支付租金之外的一种对价，包含承租人对门面进行装修而添附的固定物无法收回投资成本产生的无形资产的费用、次承租人为获得良好的经营环境、商业信誉、人脉资源、供货渠道等无形资产而支付的对价以及次承租人为获得剩余的租赁期限而向承租人所支付的对价。关于转让费用的返还，依照《中华人民共和国合同法》第58条之规定，被告在明知铺面不能转租的情形下，未得到出租人同意，通过收取被告租金代为向第三人缴纳的方式予以规避，擅自将房屋交由他人使用，具有主要的过错。二原告在签订铺面使用协议书时，未尽到审慎的注意义务，明知被告铺面系承租情形下，对其能否转租使用缺乏明确的认知，结合协议书对房屋使用费的交付约定以及对租赁铺面房条件允许情况下的过户约定，其存在疏忽大意的过失，对合同无效导致的转让费损失，应当承担一定的责任。根据公平原则，结合双方过错、转租合同已履行近8个月的实际情况，酌情确定承租人承担65%、次承租人分摊35%的转让费损失的合理比例，对原告返还转让费的请求，支持84 500元，对原告要求返还转让费利息的请求，因合同无效且被告方存在一定过错，不予支持；2、对货款返还请求。结合双方一致陈述，被告将部分货物作价后由原告取得，现原告要求返还资金及利息，没有合同和法律依据及相应证据，不予支持；3、租金返还。原告交付的租金已通过被告由第三人取得，原告已实际使用了该铺面，现原告要求返还租金及利息，没有合同和法律依据，不予支持；4、对32 000元装修费用的赔偿请求，被告表示对原告的装修行为并未同意，原告也并举出充分的证据证明其装修经过了被告或第三人的许可，故应由其自行承担铺面装修费用。对其要求被告赔偿装修费及利息的主张，不予支持。

（五）定案结论
郫县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十八条、六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决如下：
被告胡某于本判决生效后十五日内返还原告高某人民币84 500元；驳回原告高某的其他诉讼请求。本案收取案件受理费3 858元，由原告高某承担2 058元，被告胡某负担1 800元。

（六）解说
随着社会经济的发展，房屋转租成为了普遍的现象，在房屋转租过程中，往往涉及费用的支付，特别是营业铺面剩余租赁期限的转租，承租方往往向次承租人收取一定的费用作为代价。若剩余期限履行完毕，各方均受益，不会产生纠纷，一旦出租方提前收回房屋或承租人无法履行转租协议，导致支付的转让费用存在能否主张返还的问题。如何正确认识转让费的性质，怎样处理剩余期限未履行导致的金额返还，成为了当前房屋租赁市场亟需面对的问题。
本案即是此问题的集中反映。承租方在未得到出租人同意下与次承租人签订的转让合同，承租方的行为属于无权处分，存在效力上的不确定性。现第三人未予以追认，故转让合同是无效的。此情形下，转让费如何返还，涉及对其的定性。一般认为，转让费是次承租人为获得剩余的租赁权而向转租人所支付租金之外的一种对价，包含有形资产（如装修、桌椅等）、无形资产（如口岸、人脉）以及剩余租赁期限。在私法领域未禁止情形下，转让费符合市场经济发展的规律，能够在一定程度上促进的流通，有利于实现市场主体、经济要素的优化配置，应当认定为合法。但因为现在转让合同无效，该案在综合考虑双方过错的情形下，确定由双方分别承担该转让费损失。
随着市场经济地快速发展，一系列经济纠纷产生，转让费作为目前经济环境中一个较为突出的现象，对其法律性质界定和相关权利义务的明确具有重要意义。合议庭经综合考虑案情、双方过错、责任分摊问题，作出了判决，双方均表示接受，并按判决内容及时予以了履行、该案得到了案结事了人和的效果，在房屋租赁纠纷方面起到了一定的示范意义。
（冉垠）