（一）首部

1．判决书字号：广西壮族自治区罗城仫佬族自治县人民法院（2012）罗民初字第139号判决书

2．案由：房屋租赁合同纠纷

3．诉讼双方
原告：宋某。
委托代理人:张昌干，罗城仫佬族自治县法律事务中心法律工作者。
被告：覃某。
被告：韦某，系覃某之夫。
上列二被告的共同委托代理人：欧阳娜，女，罗城仫佬族自治县法律事务中心法律工作者。
第三人：陈某。

4.审级：一审

6.审结时间：2012年5月8日

(二)诉辩主张

1.原告诉称：被告覃某与被告韦某系夫妻关系，覃某于2009年8月10日租用第三人陈某位于东门镇民族商业街X号的房屋，租用期限为六年，即自2009年8月1日起至2015年7月31日止。2011年6月29日经双方协商达成协议：被告将门面转给原告，转让金为17,000.00元 。当日，原告即支付被告转让金17,000.00元（有韦某写的收条为凭）。原告接该门面只经营得两个月，房东就以被告违约为由要回门面，致使原告无法经营。尔后，原告多次找被告退还转让金，被告只退7000元，尚有10,000.00元不予退还。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法判令被告退回原告押金10,000.00元，支付原告追款两次请车费700元，本案诉讼费由被告承担。

2.被告辩称：原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。（1）原告要求被告退回押金10,000.00元缺乏事实根据，被告在转租过程中，并没有收到原告的押金。（2）被告出具给原告一张收条，只写明收到原告的现金，原告以此收条作为诉请的唯一证据，显然不足以证实其主张。因为收条并不是债权文书，同时依据"谁主张，谁举证"的民事证据规则，原告对其所谓的"押金"应提交证据证实，因此，原告在没有证据证明被告收到押金的情况下，要求被告退回押金，不应得到支持。综上，请求人民法院驳回原告的诉请。

3.第三人述称：本案与第三人无关联。第三人与被告覃某于2009年8月1日签订了一份《房屋租赁合同》，约定将属第三人所有的位于罗城县东门镇民族商业街X号房屋出租给被告作经商使用，租期自2009年8月1日起至2015年7月31日止，期限为6年。第三人将所出租房屋交付被告使用后，被告于2011年6月不告知第三人，擅自将该租赁的房屋转租给原告宋某。被告的行为明显违反了原合同约定的第四条第3项和国家《城市房屋租赁管理办法》第二十八条"房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按本办法的规定办理登记备案手续"的规定，属典型的违约、违法行为。第三人知道被告擅自将房屋转租他人后，于2011年9月依《城市房屋租赁管理办法》第二十四条的规定将所出租的房屋收回，2011年11月1日起才另租给他人。由于被告的违约行为，造成第三人房屋闲置两个月，租金损失3000元，第三人保留对该损失提起诉讼，主张由被告赔偿的权利。原告诉请被告退回押金10,000.00元和两次请车费用700元，系原、被告之间的关系，与第三人无关。请人民法院依据本案事实，判决第三人不承担任何责任。

（三）事实和证据
罗城仫佬族自治县人民法院经公开审理查明：被告覃某与被告韦某系夫妻关系。2009年8月1日，被告覃某与第三人陈某签订《房屋租赁合同》约定：第三人将属其所有的位于罗城县东门镇民族商业街X号门面出租给被告覃某使用；租期自2009年8月1日起至2015年7月31日止；其中2009年8月1日至2010年7月31日的门面租金为每季度2000元，2010年7月31日至2015年7月31日的门面租金随市场增减而定；如需转租他人使用或与他人互换房屋使用时，必须取得第三人同意。尔后，被告覃某、韦某即共同承租该门面经营药店。2011年6月29日，二被告未经第三人同意擅自与原告宋某达成口头转租协议：被告将该门面转租给原告使用，原告支付二被告门面转让费17,000.00元，同时，二被告将被告覃某与第三人签订的《房屋租赁合同》交给原告看，当日，原告即将转让费17,000.00元交付被告韦某。原告使用该门面一个月（即至2011年7月底）,第三人得知二被告擅自将其门面转租原告，立即要求二被告将门面锁匙交还第三人，并要求原告搬出门面；二被告于同年7月底已将门面锁匙交还第三人，同时退回原告转让费7000元，尚有10,000.00元未退还。原告追索未果，遂于2012年2月20日诉至本院，请求如诉称。2011年6月份被告韦某已将2011年7月份的房租1000元交给第三人，原告则将2011年7月份的房租1000元交给被告韦某。第三人收回门面锁匙后，原告与第三人协商租用该门面一个月，并将租金1500元交给第三人，2011年8月底，原告搬出该门面。原告曾包车到本县天河镇屯相村找二被告要求其退回转让费。庭审中，原告承认未向二被告交过押金，只要求二被告退回门面转让费而不是押金。
上述事实有下列证据证明：
1．原告宋某的身份证复印件一份，用以证明原告的身份情况；
2．房屋租赁合同复印件一份，用以证明被告与第三人签订过房屋租赁合同；
3．被告韦某出具的收条一份，用以证明被告韦某收到原告的现金17,000.00元；
4．吴某出具的两份收条，用以证明原告请车去找被告两次，车费共计700元；
5．个体工商户营业执照复印件一份，用以证明被告转租门面给原告后，原告用被告的身份证复印件去办理营业执照；
6．第三人陈某身份证复印件一份，用以证明第三人的身份情况；
7．房屋租赁合同复印件一份，用以证明第三人与被告签订有房屋租赁合同。

（四）判案理由
罗城仫佬族自治县人民法院经审理认为：被告覃某与第三人陈某于2009年8月1日签订的《房屋租房合同》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，合法有效，双方应自觉履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定："承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人......承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。"被告覃某与第三人陈某签订的《房屋租赁合同》第四条第3款约定："如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时，必须取得甲方同意"，承租人覃某、韦某未经出租人陈某同意私自将承租的门面转租给原告，违反法律的明确规定及与出租人的约定，故被告覃某、韦某与原告达成的口头转租协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定："合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"因二被告与原告达成的口头转租协议无效，二被告基于该口头协议获得的门面转让费17,000.00元应当退还给原告，但二被告仅返还门面转让费7000元，原告要求二被告返还余下的10,000.00元，有事实及法律依据，本院予以支持。原告要求二被告支付追款两次包车费用700元，但仅提供两次追款包车费用（每次包车费用350元）共计700元的收条，而无其他证据证实，二被告认可原告去追款一次，包车费用为150元至200元，本院认定原告去追款一次，包车费用为200元，该费用属口头转租协议无效产生的经济损失。因二被告与原告达成口头转租协议时，已将被告覃某与第三人签订的《房屋租赁合同》交给原告看过，据此，可推定原告对被告覃某与第三人签订的《房屋租赁合同》内容是有一定了解的，双方在出租人未在场，亦未征得出租人同意的情况下私自达成无效的口头转租协议，故对上述经济损失应承担同等的过错责任，即各自承担50％的责任，二被告应支付原告包车费100元（200元×50%）。被告辩称原告未交押金，原告诉请无事实及法律依据，请求驳回原告诉讼请求的抗辩理由不成立。

（五）定案结论
罗城仫佬族自治县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：
1.被告覃某、韦某于本判决生效之日起十日内共同返还原告宋某门面转让费10,000.00元。
2.被告覃某、韦某于本判决生效之日起十日内共同支付原告宋某包车费100元。
3.驳回原告宋某的其他诉讼请求。
案件受理费67元，减半收取33.50元，由原告宋某负担3.50元，被告覃某、韦某共同负担30元。

（六）解说
本案涉及房屋转租的法律效力。
房屋转租的法律效力的主要法律依据是：《合同法》第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人于出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成的损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼，且应坚持两个原则：1、承租人转租房屋要经过出租人同意承租人转租房屋要经过出租人同意承租人转租房屋要经过出租人同意承租人转租房屋要经过出租人同意。这是基本原则。承租人在签订转租合同之前必须要取得出租人的同意，否则出租人有权解除合同。那么，出租人的解除权针对的是第一个合同还是第二个合同？由于出租人和次承租人没有建立合同关系，因此他只能解除和承租人的合同。如本案的第三人收回其门面即是行使了解除权，并且是针对其与被告所签订的合同行使解除权，其与原告之间没有建立合同关系，并且本案也是以上述原则为依据作出判决。2、承租人未经出租人同意擅自转租房屋的承租人未经出租人同意擅自转租房屋的承租人未经出租人同意擅自转租房屋的承租人未经出租人同意擅自转租房屋的，并不必然导致合同无效。针对此原则，司法解释为我们提供了一个解决方案，最高法院的法官们认为，出租人要行使解除权必须限定在一定的期限内。如果出租人发现承租人擅自转租后一年，才表示不许转租，那么这个时候很可能转租的期限已到，那么出租人再行使解除权已经没有意义了。所以，出租人必须在6个月内提出异议，否则，他就丧失了解除合同的权利，其要求认定转租合同无效的请求也不能得到法官的采纳。法官们的态度也非常明朗，出租人有权利通过诉讼解除原合同，来达到收回房屋的目的，前提同样是他必须在知道或者应当知道转租行为后6个月内向承租人提出异议。那么，出租人是否有权利请求转租合同无效呢？表面上看起来是不行的，因为出租人没有和次承租人建立合同关系，他无权直接把次承租人列为被告进行诉讼。但是次承租人可以被列为第三人，当次承租人参加到诉讼的时候，出租人就可以请求认定转租合同无效了。虽然本案并未涉及此原则的运用，但由于此原则也有为重要，所以，趁此予以陈述。
从司法解释第16条第1款并结合本案，可以得出一个结论：无权处分行为（包括出租）在得不到权利人追认的情况下是无效的。一个无权处分行为在被权利人追认前效力待定，当权利人追认了或者行为人作出处分行为后取得了处分权利，那么他的行为就是有效的。但是当权利人表示不予追认时，无权处分行为的效力怎样呢？司法解释第16条第1款就给出了答案，承租人在未经出租人同意的情况下签订了转租合同，那么出租人有权起诉承租人并申请把次承租人追加为第三人来宣告转租合同的无效。本案即是类似的案例，涉案房产被被告私自转租后，原承租人作为第三人，表示不同意转租，且第三人原已行使解除权收回门面，结果该份转租合同被判无效。
（卢甫霖）