（一）首部

1.判决书字号：天津市河东区人民法院（2013）东民初字第5913号判决书

2．案由：居间合同纠纷

3.诉讼双方
原告：天津中原物业顾问有限公司。
法定代表人：赖国强，总经理。
委托代理人：孙国亮，法务专员。
委托代理人：张旭，该单位经理。
被告：陈某。
委托代理人：宋莉莉（妻姐关系），开发区华泰集团退休职员。
委托代理人：宋雁（被告陈某之妻），无职业。
第三人：张世维，天津市华泰建设监理有限公司职员（未到庭）。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：天津市河东区人民法院
合议庭组成人员：审判长杨磊；审判员张永琪；人民陪审员王欣。

6．审结时间：2014年6月3日。

(二)诉辩主张

1.原告天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）诉称：2011年12月11日经原告中原公司居间介绍，被告陈某于与张世维签订《房地产买卖居间合同》，出售名下坐落于天津市河东区万东路红顶花园7-2-401室房屋，成交价为1410000元。依约定，被告应向原告支付居间报酬14100元。我国《合同法》第三十二条规定，"当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。"、第六十条规定，"当事人应当按照约定全面履行自己的义务。"第四百二十四条规定，"居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。"、第四百二十六条规定，"居间人促成合同成立的，委托人应按照约定支付报酬。" 《房地产买卖居间合同》为复合合同，除"居间合同"外，主要内容为被告和张世维之间的"房屋买卖合同"约定。买卖合同的法律关系明确，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，经当事人签署后及成立生效。本案中，原告作为居间人不仅向被告报告了订约机会，更通过媒介居间服务实际促成合同的成立，故原告已完成居间任务，有权依约定收取全部居间报酬。被告至今仍拖欠原告居间报酬，其行为已构成违约。现诉请法院依法判令被告向原告支付居间报酬14100元；诉讼费用由被告负担。

2.被告陈某辩称：原告诉求严重违背事实，恳请法院驳回原告诉请。在2011年12月10日经原告介绍被告与第三人签订房产买卖居间合同，在该合同中第二条第六款相关税费一栏中约定，全部税费由第三人负担，第九项其他里面页注明以实际产生的费用为准。在当时签订合同时候，原告经办人也是明确告知，卖方不承担任何费用。本案事实是该房并未成交，故不应当支付佣金。现该房至今没有和任何人成交，所以被告认为原告诉请不应支持。

(三)事实和证据
天津市河东区人民法院经公开审理查明： 2011年12月10日中原公司、陈某与张世维签订《房地产买卖居间合同》约定，陈某将自己名下坐落河东区万东路红顶花园房屋以1410000元价格出售给张世维，中原公司为中介方，张世维交付定金20000元。该合同第二条第六项约定相关税费由张世维承担；第五条约定买卖双方应于签署本合同之时各向中介方支付该房地产成交价的1%作为中介方已提供居间服务的报酬。当日中原公司、陈某以中原公司为乙方、陈某为甲方，又签订《房地产出售居间协议》约定，甲方与乙方介绍的求购方签订房地产买卖居间合同等证明买卖关系已经成立的合同后，非因乙方原因导致该合同最终无法履行或无法完全履行；乙方收取的佣金不予退还，乙方并保留向相对方请求支付未收取佣金的权利。合同签订时，陈某与张世维协商中介费用由张世维全部承担，中原公司经办人在场并未表异议。合同签订后陈某用张世维给付的40万元清偿了涉诉房屋的贷款，之后双方协商解除合同，陈某将40万元退还张世维，定金未予退还。2012年4月原告诉至本院要求张世维给付中介费，后双方达成和解，张世维给付原告中介费7000元，中原公司撤诉。
上述事实有下列证据证明：
1. 房地产买卖居间合同一份，证明原告中原公司与被告陈某签订居间服务合同，被告陈某与第三人张世维签订房屋买卖合同的事实。
2.房地产出售居间协议一份，证明原告中原公司与被告陈某约定房屋买卖合同成立后，非因原告中原公司原因导致合同最终无法履行或无法完全履行；中原公司收取的佣金不予退还，并保留向相对方请求支付未收取佣金的权利。
3. 房屋产权证复印件一份，证明涉案房屋的基本情况。
4.买卖双方身份证复印件各一份，证明买卖双方的身份情况。

(四)判案理由
天津市河东区人民法院经审理认为：中原公司与陈某系中介合同关系，中原公司为陈某提供中介服务，陈某支付报酬，中原公司应提供的中介服务期间应包括自开始寻找购房者直至房屋过户完毕被告取得房款止的全部过程。中原公司现依据双方签订的《房地产买卖居间合同》、《房地产出售居间协议》主张陈某支付约定的报酬，陈某认为合同虽签订，但未能实际履行，涉诉房屋至今仍未出售，陈某也未取得房款，且签合同时约定中介费由张世维承担，故不同意支付。双方所签《房地产买卖居间合同》、《房地产出售居间协议》系原告方提供的格式合同，依据《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。合同法第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。中原公司诉请所依据为上述合同约定的条款，即中原公司促成合同成立，陈某即应支付全部报酬。该条款为格式条款，中原公司方所应承担的中介义务并非仅为合同成立中介服务即为结束，而是在合同成立后中原公司作为中介方仍应向被告提供相关中介服务，故关于合同成立，陈某即应支付全部报酬的约定，明显加重陈某责任，减轻中原公司责任，有失公平，中原公司不能提供证据证实在签订合同时已采取合理的方式提请对方注意该条款，故该格式条款应属无效。陈某与中原公司签署居间合同的目的为出卖其房屋以取得房款，现中原公司房屋并未卖出，合同目的未实现，陈某就中原公司为陈某提供的服务应当支付相应的报酬，综上，酌情考虑陈某支付3000元中介费为宜。关于张世维向中原公司支付中介费7000元系其自愿行为，本院不做调整。

(五)定案结论
天津市河东区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定，作出如下判决：
一、本判决生效之日起十日内，被告陈某给付原告天津中原物业顾问有限公司中介服务费3000元；
二、驳回原告天津中原物业顾问有限公司其他诉讼请求。

（六）解说
本案双方的争议焦点在于，居间人已促成房屋买卖合同成立，但房屋买卖合同最终被合意解除，居间人是否能够按照约定获得报酬。
一、居间人是否享有报酬请求权
房产中介合同，其法律性质为居间合同，是指居间人、中介公司，向委托人报告订立的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同为有偿合同，根据《合同法》第四百二十六条的规定，只有居间人促成合同成立，才可以请求委托人支付报酬。本案中，中原公司、陈某与张世维三方签订的《房地产买卖居间合同》在买卖合同的基础上增加了居间方与买卖双方的权利义务，但这并不影响买卖双方的权利义务，反而更能保障交易安全和节省交易成本，因此三方合同并不为法律所禁止，房屋买卖合同关系与居间合同关系两个合同关系均应受到法律的保护。合同有无成立的标准是看合同当事人是否就合同的具体内容达成一致的意思表示。本案合同包含了三方的基本信息、标的、价款、定金、违约责任等主要条款，并且三方都签字认可，故陈某与张世维的房屋买卖合同及三方的居间合同均依法成立。中原公司与陈某系居间合同关系，中原公司为陈某提供中介服务，陈某支付报酬。中原公司作为居间人促成了委托人合同的订立，应当享有报酬请求权，因此，本案判决陈某支付中原公司中介费用是符合法律规定的。
二、居间合同格式条款的效力审查
中原公司与陈某所签《房地产买卖居间合同》、《房地产出售居间协议》系中原公司方提供的格式合同，依据《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。中原公司、陈某与张世维三方签订的《房地产买卖居间合同》第五条约定"买卖双方应于签署本合同之时各向中介方支付该房地产成交价的1%作为中介方已提供居间服务的报酬"。中原公司、陈某签订的《房地产出售居间协议》约定"甲方与乙方介绍的求购方签订房地产买卖居间合同等证明买卖关系已经成立的合同后，非因乙方原因导致该合同最终无法履行或无法完全履行；乙方收取的佣金不予退还，乙方并保留向相对方请求支付未收取佣金的权利"。两份文件均做了只要合同一经签订成立，陈某即应支付全部报酬的约定，明显加重陈某责任，减轻中原公司责任，有失公平，且中原公司不能提供证据证实在签订合同时已采取合理的方式提请对方注意该条款，故该格式条款应属无效。
三、居间人是否能够按照约定获得全部报酬
本案最终判决被告陈某给付原告中原物公司中介服务费3000元而非中原公司诉请的14100元，也是公平合理的。作为居间人，其职责是向委托人报告订立合同的机会或者其他的媒介服务，并以促成交易成功为前提收取委托人支付的报酬。因此，居间的功用在于提供交易机会，辅助性地为交易双方的合同订立创造条件，而不能通过特别约定限制交易当事人的自由缔约权利。本案中，由于三方签订的是《房地产买卖居间合同》，居间合同和买卖合同均在三方签字时一同成立，后买卖双方又合意解除合同，陈某的房屋并未成功卖出，约定居间报酬为该房地产成交价的1%的支付条件也未能成就。但该格式条款的设置意味着房屋买卖合同一经签字成立，中原公司必收取全部中介费用，且非因中原公司的原因致合同无法履行或无法完全履行，中原公司不予退还中介费用。也就是说，房产中介公司利用格式条款使自己居于无论委托人目的是否实现均可获得全部报酬的有利地位，而增加了委托人的负担，限制了委托人与出卖人进一步协商和自由缔约的权利，该格式条款应归于无效。因此，酌情考虑判决陈某支付3000元中介费合理合法。　
审理居间合同纠纷类案件，应当充分考虑到格式条款效力的审查问题。为适应社会化大生产的需要，居间合同多由中介公司事先拟定，提供给不特定的相对人，因此房地产居间合同大多为格式合同，并且大多数格式条款都是中介公司使自己居于无论委托人目的是否实现均可获得全部报酬的有利地位的约定。依据《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
《合同法》第四百二十六条规定居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因此居间人促成买卖双方合同成立，即享有报酬请求权。但是，如果仅仅按照只要居间人促成合同成立，即应按照约定获得全部报酬，而不论合同最终目的是否实现来理解法律规定，显然是片面的、有失公允的。促成合同成立的居间人是否能够按照约定获得全部居间费用应取决于合同关于报酬一节的约定，大部分居间合同为格式合同，对于提供条款方应做不利解释，如提供格式条款方未能提供证据证实在签订合同时已采取合理的方式提请对方注意该条款或提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该格式条款应属无效。因此，若约定报酬的格式条款经审查被认定为无效，那么居间人的报酬请求数额应考虑酌情支持而非全部支持。
（赵东姣）