（一）首部

1．判决书字号：广西壮族自治区忻城县人民法院（2013）忻民初字第86号判决书。

2．案由：物业服务合同纠纷案。

3．诉讼双方
原告：广州珠江物业酒店管理有限公司南宁分公司。
委托代理人邱某，广州珠江物业酒店管理有限公司南宁分公司忻城X管理处负责人。
委托代理人郭荣军，广西天际律师事务所律师。
被告：韦某。
委托代理人韦某2。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织。
审判机关：广西壮族自治区忻城县人民法院。
独任审判员：何艳萍。

6．审结时间：2012年3月20日

（二）诉辩主张

原告广州珠江物业酒店管理有限公司南宁分公司诉称：
2011年9月30日，原告与来宾市嘉城房地产开发有限公司忻城分公司（以下简称"嘉城公司忻城分公司"）签订了《忻城X、书香园住宅小区前期物业服务全权委托合同》（以下简称"《前期物业服务合同》"），该合同约定由原告自2011年10月1日起至2014年9月30日止向嘉城公司忻城分公司开发的忻城县城关镇X小区提供前期物业管理服务，提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人。经忻城县物价局许可，原告以每月每平方米0.5元的价格按业主拥有的物业面积计收物业服务费,物业服务费用按一年一次性交纳,缴费时间为每年1月10日前,逾期缴费的，从逾期之日起按每天应缴费用千分之二缴纳违约金。被告系X小区X号的业主,物业面积为109.52平方米,按约定应向原告缴纳2011年11月1日至2012年12月31日的物业服务费766.64元。由于向被告催缴物业服务费未果，原告于2013年1月23日向法院提起民事诉讼，请求法院依法判令被告支付物业服务费766.64元和违约金559元。

被告韦某辩称：一、原告住所地为南宁市，未经工商登记，在忻城县设立"X管理处"进行经营，属违法经营。二、原告与嘉城公司忻城分公司签订的《前期物业服务合同》，该合同没有法定代表人签名，也没有签署日期，更没有约定生效日期，该合同属于效力待定合同。三、被告与嘉城公司忻城分公司签订的《商品房买卖合同》中没附有《前期物业服务合同》的内容，因此该合同对被告未产生约束力。四、原告对被告的小区物业服务不到位，没有封闭状态管理，如北面没有砌好围墙，各栋楼的楼梯间路灯不亮，没做好治安防范工作，如小区内车辆多次被盗，部分楼梯损坏，一直没有修复，卫生工作没做好，垃圾乱堆乱放。原告在服务中侵害被告的权益，如在2012年7月上旬的一天九时开始停被告的生活用水，直到当天晚上12时才恢复供水。另外，按物业服务的收费标准，原告属于最低档服务，只能按每月每平方米0.35元计算收费。综上所述，被告要求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
广西壮族自治区忻城县人民法院经公开审理查明：2011年9月30日，原告与开发商嘉城公司忻城分公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告自2011年10月1日起至2014年9月30日止向嘉城公司忻城分公司开发的忻城县城关镇X等小区提供前期物业管理服务，提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，物业费按忻城县物价局核定标准为准，多层住宅和架空层按每月每平方米0.5元计收,物业服务费用按一年一次性缴纳,业主或物业使用人应在每年1月10日前缴纳本年度物业服务费,业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用,应按所欠费用总额每日2‰支付违约金。被告韦某系忻城县城关镇X小区X号房的业主，其与嘉城公司忻城分公司于2010年2月2日签订的《商品房买卖合同》约定的建筑面积为109.52平方米。原告与开发商签订《前期物业服务合同》后，依约进驻X小区，并挂牌成立广州珠江物业酒店管理有限公司南宁分公司忻城X管理处，派门卫看守小区东门，负责小区内公共部位的卫生打扫、公共绿化的养护和管理、路灯维修更换等物业服务工作。从2011年10月30日开始，原告以通知或登门等形式向X小区的业主告知（包括被告在内）已经与开发商嘉城公司忻城分公司签订《前期物业服务合同》，从2011年10月1日开始对X小区提供物业服务，针对一期交房情况，物业费用已经到期，第二年度的物业服务费按每月每平方米0.5元计算收费，请求业主到管理处缴费。后原告多次向被告韦某催缴2011年11月1日至2012年12月31日的物业服务费未果。于2013年1月23日向法院提起诉讼，以嘉城公司忻城分公司提供被告的物业面积109.52平方米计算物业服务费，请求人民法院依法判令被告支付物业服务费766.64元和违约金559元。
另查明，忻城县物价局于2012年3月6日作出的忻价格[2012]1号文件批复忻城县X等小区物业服务费收费标准基准价为每月每平方米0.45元，实际收费标准可在基准价基础上下浮动不超过15%，服务收费标准从2012年1月起试行一年。
再查明，2010年10月30日，开发商嘉城公司忻城分公司按每月每平方米0.35元标准向被告收取2010年11月1日至2011年10月31日的物业服务费，全年优惠三个月，向被告收取物业费服务费345元，被告亦已交纳。
上述事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、忻城县物价局忻价格[2012]1号文件、通知等证据证实，结合原、被告的陈述予以佐证，足以认定。

（四）判案理由
广西壮族自治区忻城县人民法院经审理认为：综合诉辩双方的观点，本案的争议焦点：一、原告与嘉城公司忻城分公司签订的《前期物业服务合同》是否合法有效，以及该合同对被告是否具有约束力；二、被告是否应该支付尚欠原告的物业服务费及违约金。
关于第一个争议焦点原告与嘉城公司忻城分公司签订的《前期物业服务合同》是否合法有效，以及该合同对被告是否具有约束力的问题。本院认为，原告与开发商嘉城公司忻城分公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同约定的内容不违反法律法规的禁止性、强制性规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被告韦某系忻城县城关镇X小区的业主，故原告与开发商嘉城公司忻城分公司签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力。被告提出其与嘉城公司忻城分公司签订的《商品房买卖合同》中没附有《前期物业服务合同》的内容，因此该合同对其未产生约束力的辩解意见，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点被告是否应该支付尚欠原告的物业服务费及违约金问题。本院认为，原告已履行了其与嘉城公司忻城分公司签订的《前期物业服务合同》，被告也接受了原告的物业管理服务，因此，被告理应按时支付相应的物业服务费。现被告不按《前期物业服务合同》的约定拒交2011年11月1日至2012年12月31日的物业服务费给原告，其行为已构成违约。因此，原告要求被告支付拖欠的物业服务费及违约金，于法有据，本院予以支持。但原告要求被告支付2011年11月1日至同年12月31日的物业服务费中，物价部门批复允许原告按每月每平方米0.45元的上下浮动15%计收物业服务费的时间是从2012年1月开始的，因此，2011年11月1日至同年12月31日的物业服务费，原告应参照开发商提供的第一年度物业服务按每月每平方米0.35元收取为依据计算收费较为合理。综上，被告应支付原告2011年11月1日至2012年12月31日的物业服务费为733.78元。至于原告要求被告支付违约金559元的问题。本院认为，扣除2012年1月1日至10日共10天为合理缴纳物业服务费时间，至原告起诉之日止，被告拒缴物业服务费已违约天数379天，按《前期物业服务合同》约定的计算方式计算，违约金应为556.21元，虽然被告对违约金是否过高未提出抗辩，但约定的违约金确实过分高于违约造成的损失，根据公平原则，违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅。本院酌定被告应负担的违约金以参照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。
至于被告辩解原告未经工商登记，在忻城县X设管理处，属违法经营、原告服务不到位、以及原告收取物业服务费标准过高，应按每月每平方米0.35元收取，故被告不应支付原告的物业服务费问题。本院认为，原告在忻城县X设管理处，属内部管理，非分支机构，且原告在南宁市登记的工商营业执照里也未限定服务场所为南宁市。假设原告未经工商登记而违法经营，是由工商部门进行处罚，而不是法院处理范围。至于被告辩解原告物业服务不到位，其仅请有与其同住该小区也未按时缴纳物业服务费的证人韦某某出庭作证，其他证人证言，证人均未出庭接受质证，被告也未提供这些证人的身份证明，这些证人证言内容的真实性无法认定，因此，对被告提出原告物业服务不到位的辩解意见，本院不予采纳。退一步，即使原告服务有些不到位，侵犯了被告的权益，被告可向法院起诉主张原告的违约责任和侵权责任,但不足以作为被告拒绝缴纳物业服务费的抗辩理由。另外，对于被告提出2012年的物业服务费原告应按每月每平方米0.35元计收的辩解意见，由于原告按照每月每平方米0.5元计收2012年的物业服务费有物价部门的批复和合同的约定为依据，因此，对被告的这一辩解意见，本院不予以采纳。
综上，原告与开发商嘉城公司忻城分公司签订的《前期物业服务合同》依法成立，该合同合法有效，对被告具有约束力，被告接受了原告的物业管理服务，理应支付相应的物业服务费。被告拒绝支付物业服务费，已构成了违约，故原告要求被告支付物业服务服务费和违约金，本院予以支持。

（五）定案结论
广西壮族自治区忻城县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项，作出如下判决：
被告韦某支付给原告广州珠江物业酒店管理有限公司南宁分公司自2011年11月1日起至2012年12月31日止的物业服务费733.78元及违约金（违约金以被告尚欠原告的物业服务费数额733.78元为基数，参照中国人民银行同期同类供贷款利率从2012年1月11日起计算至2013年1月23日止）。
本案受理费50元,减半收取25元，由被告韦某负担。

（六）解说
这是一起涉及拒交物业管理费引发的物业服务合同纠纷案。本案争议的焦点问题之一是：物业的建设单位与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》对业主是否具有约束力的问题。本案在处理过程中，存在两种不同的处理意见。
第一种意见认为，签订《前期物业服务合同》的主体是物业的建设单位与物业服务企业，并非是业主。根据合同的相对性原理，房产开发商与物业服务企业签订的合同不能对业主产生约束力。本案中，签订《前期物业服务合同》的合同当事人是房地产开发商与物业服务企业即本案的原告，而被告没有参与《前期物业服务合同》的签订，不是该合同的当事人，因此，《前期物业服务合同》对被告不具有约束力。
第二种意见认为，签订《前期物业服务合同》的合同主体虽然不是业主，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被告韦某系忻城县城关镇X小区的业主，故原告与开发商签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力。
本人同意第二种意见，理由是前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位为小区选聘物业服务企业的合同。前期物业服务合同具有两个显著的特征；一是签订主体是物业的建设单位与物业服务企业；二是发生在业主、业主大会选聘物业服务企业之前。根据《物业管理条例》第二十五条规定：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，作为业主的被告与开发商签订商品房买卖之后，及本小区业主委托业主委员会或者召开业主大会选聘物业公司之前，开发商为住宅小区业主的利益和管理的需要委托物业公司即本案的原告提供物业服务而签订的物业服务合同，应属于前期物业服务合同，对包括被告在内的业主具有约束力，业主应当遵守。因此，本案中，被告韦某系忻城县城关镇X小区的业主，其已接受原告的前期物业服务，故法院认定开发商与原告签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力是正确的。
（韦永辉）