（一）首部

1、判决书字号：辽宁省丹东市振安区人民法院（2013）振安民一初字第00343号判决书

2、案由：房屋买卖合同案

3、诉讼双方：
原告王某，辽宁博阳律师事务所律师。
被告丹东锦江房屋实业有限公司。
法定代表人高玉柱，系公司董事长。
委托代理人翟学艺，丹东锦江房屋实业有限公司法律顾问。
第三人徐某，无职业。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织
审判机关：辽宁省丹东市振安区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：于云峰；人民陪审员：瞿波、毕克玉

6．审结时间：2013年12月8日

（二）诉辩主张

原告王某诉称，2009年5月，原告以236 57元从第三人徐某处购得被告开发的绿云嘉园小区153号楼313室房屋一处，建筑面积为91.65平方米，被告为原告办理了订购房屋合同及收款收据的更名手续。2009年10月4日，被告给原告出具了入户通知单并将房屋钥匙交付给了原告，原告进户后，被告迟迟不予办理房屋买卖合同登记备案手续，直至今年7月初，被告通知原告办理房屋买卖合同登记备案手续，但要求原告按照所购房屋价款6.9%承担工程税款并交纳200元的更名费，否则不予办理。同时，原告办理入住手续至今，被告拒不办理房屋所有权证，被告的行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院要求被告为原告办理坐落于丹东市振安区经山街绿云嘉园小区153号楼313室房屋买卖合同登记备案手续，第三人对此承担协助义务；要求被告按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准承担逾期办理房屋所有权证的违约责任，暂定10 000元。

被告锦江公司辩称，涉案房屋系被告抵顶给房屋施工单位丹东二建公司用于抵顶工程款的房屋，原告是从丹东二建公司人员徐某手中购买，因施工单位丹东二建公司拖欠被告方工程款发票，所以被告没有与原告签订商品房买卖合同。没有签订商品房买卖合同以及没有办理所有权证的责任不在被告，故原告诉请不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。

第三人徐某述称，第三人系丹东二建公司的员工，是实际施工人，第三人与被告的工程款至今还没有完全结算完毕。当初被告将涉案房屋抵顶给第三人，第三人将房屋卖给了原告，该部分房款第三人拿到手之后，相当于被告公司对第三人的拨款。至于第三人与被告之间的欠款及发票问题，是第三人与被告之间的问题，被告可以起诉第三人，但与第三人卖房没有关系。原告房屋合同登记备案及办理产权证书不是第三人的责任，第三人也没有能力。

（三）事实和证据
辽宁省丹东市振安区人民法院经公开审理查明：第三人挂靠案外人丹东二建公司施工被告开发的153号楼，完工后，被告将涉案的房屋交付徐某抵顶工程款。第三人与原告联系后，原告有购买意向。第三人将原告领到被告售楼处，原、被告于2008年1月24日签订了如下一份房屋订购合同，订购合同上订购单位原有"李某"名字被划掉，加上了"王某"名字，并加盖了两处被告的合同专用章， 该订购合同中约定，订购房屋为振安区经山街153号313室，面积91.65平方米，金额为236 457元；付房时间为2009年3月31日；付款及结算方法：于2008年1月24日一次性付清，与丹东二建抵顶工程款，顶账房屋不提供按揭贷款及公积金贷款手续，如发现低于合同价格销售，不换正式发票及正式商品房合同，不予进户，不许抵押、贷款，如发现立即收回；本合同中总房款不含产权契税及其相关进户费用等，面积待房产局确定后多退少补。该合同中最后购房单位落款处为"李某"签名及被告锦江公司盖章，经办人为第三人徐某。在合同正文有第三人徐某书写的注明，内容为："同意更名，徐某代李树男，如出现任何问题，与开发公司无关"。 2008年1月25日，被告开出一份收款收据，收款事由为绿云嘉园经山街153-313室，原4#-310室。收款236 457元。在付款单位处仍为"李某"划掉改为"王某"，被告锦江公司在更改处加盖两处公章。被告在收到涉案房屋房款后，给付第三人作为工程款。2009年10月4日，被告向原告交付了房屋，原告入住。2013年7月，被告通知原告签订涉案房屋的买卖合同并登记备案，但同时要求原告解决施工单位丹东二建公司拖欠被告方工程款发票问题，故原、被告未能成功签订商品房买卖合同并备案。
关于原告提供的订购合同上的"李某"，第三人陈述：对合同上如何出现的李某，第三人现也想不起来了，可能是第三人原先将涉案房屋卖给李某，与李某签订了房屋订购协议，后来李某可能不买涉案房屋了，第三人又与被告沟通将涉案房屋卖给原告，并将房屋名头改为原告名头。但又担心李某回来找麻烦，故第三人在下面写上"同意更名，徐某代李某，如出现任何问题，与开发公司无关"的内容，是为了给被告一个交代，收款收据也是如此。第三人不清楚李某的情况，也无法找到李淑田本人。
上述事实有下列证据证明：
1．房屋订购合同及收款收据，该房屋订购合同时间为2008年1月24日，订购合同上订购单位原有"李淑田"名字被划掉，加上了"王某"名字，并加盖了两处被告的合同专用章， 该订购合同中约定，订购房屋为振安区经山街153号313室，面积91.65平方米，金额为236 457元；付房时间为2009年3月31日；付款及结算方法：于2008年1月24日一次性付清，与丹东二建抵顶工程款，顶账房屋不提供按揭贷款及公积金贷款手续，如发现低于合同价格销售，不换正式发票及正式商品房合同，不予进户，不许抵押、贷款，如发现立即收回；本合同中总房款不含产权契税及其相关进户费用等，面积待房产局确定后多退少补。该合同中最后购房单位落款处为"李某"签名及被告锦江公司盖章，经办人为第三人徐某。在合同正文有第三人徐某书写的注明，内容为："同意更名，徐某代李树男，如出现任何问题，与开发公司无关"。收款收据日期为2008年1月25日，收款事由为绿云嘉园经山街153-313室，原4#-310室。收款236 457元。在付款单位处仍为"李某"划掉改为"王某"，被告锦江公司在更改处加盖两处公章。原告欲以此证明原告从第三人徐某手中购买涉案房屋后，通过第三人将房屋订购合同直接变更到原告名下。根据该合同第五条规定，涉案工程款税与原告没有任何关系，不应当让原告承担工程税款。被告锦江公司将收款收据 原名头"李某"划掉，更改为案外人名字并加盖了被告锦江公司公章。
2．2009年10月4日被告为原告签发的入住通知单，证明原、被告双方已经就房屋订购合同达成一致，同时被告将涉案房屋直接交付了原告。
3．建设工程施工合同一份，证明涉案的楼盘原楼号为4号楼，由被告发包给丹东二建公司施工，后将涉案房屋抵顶工程款，抵顶给了丹东二建公司。

（四）判案理由
辽宁省丹东市振安区人民法院经审理认为：虽然原、被告就涉案房屋签订了房屋订购合同，被告且于2009年10月4日向原告交付了涉案房屋，但原、被告签订的房屋订购合同上，订购单位系"李某"名字划掉后更改为本案原告"王某"名字，虽然更改时加盖了两处被告锦江公司公章，但并未能体现案外人李某同意更改的意思表示，该合同落款处仍为李某签名，第三人备注也表示了相关更名并未取得案外人李某同意，因此，根据原告提供的房屋订购合同，本院不能确认被告锦江公司是与原告或是与案外人李某签订的涉案房屋订购合同，现案外人李某信息情况不明，也无法确认其对涉案房屋的更名是否同意，故本院对原告主张与被告签订房屋订购合同的主张，不予确认，对原告要求被告为其办理涉案房屋买卖合同登记备案手续的请求，本院不予支持。因本院不能确认原、被告之间是否存在房屋订购合同，且原告提供的订购合同中并未约定逾期办理房屋所有权证的违约责任，故原告主张的逾期办证违约金请求，本院亦不予支持。退而次之，即便原告能够证明案外人李某同意将涉案房屋更名至原告名头，原、被告签订了涉案房屋的认购合同，但涉案房屋系第三人为被告锦江公司施工所取得的抵债房屋，第三人在未取得涉案房屋权属证书的情况下，将工程抵债房通过被告锦江公司以签订房屋订购合同的方式出售给原告，属于规避法律行为，其行为违反了我国的相关法律规定，应为无效。原告即便与被告锦江公司签订了房屋订购合同，或者签订了商品房买卖合同，但因原、被告之间并不存在商品买卖合同关系，故原告基于双方签订的订购合同或者商品房买卖合同所提起的诉讼请求，本院同样亦不予支持。

（五）定案结论
辽宁省丹东市振安区人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十五条、第五十八条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：
驳回原告王某的诉讼请求。

（六）解说
债权人抵债而来的房屋，只有办理产权证书后出卖给第三人并办理产权变更登记手续方能发生物权变动效力。债权人在没有取得房屋权属证书情况下将抵债房屋出售给第三人，第三人又与开发商签订房屋买卖合同，属于规避法律行为。第三人虽与开发商签订商品房买卖合同，但双方之间并不存在商品房买卖合同关系。当事人不能依据其与开发商签订的商品房买卖合同主张逾期交付或逾期办证的违约责任。
（吴晓东）