（一）首部

1.判决书字号：山东省日照经济技术开发区人民法院（2013）日开民一初字第416号

2.案由：房屋租赁合同纠纷

3.诉讼双方：
原告：孙某，男，1958年8月1日出生，汉族，住日照市东港区北京路街道百发居委弘治街450号。
委托代理人：胡丽，山东东方太阳律师事务所律师。
被告：田某，女，1978年2月2日出生，汉族，住日照市东港区秦楼街道路家村298号。
被告：陈某，女，1975年5月26日出生，汉族，住日照市北京路257号。
以上二被告委托代理人：范建俊，山东天蓝律师事务所律师。
以上二被告委托代理人：卢桂祥，山东天蓝律师事务所律师。

4.审级：一审

5.审判机关和审判组织：
一审法院：山东省日照经济技术开发区人民法院
合议庭组成人员：审判长：宗卓英；代理审判员：王大鹏，人民陪审员：王庆才

6.审结时间：2013年10月15日

（二）诉辩主张

1.原告孙某诉称：被告自2012年6月起租赁原告所有的沿街楼从事餐饮经营，约定租金为每年7.5万元，但被告自2013年1月1日起拖付房屋租金及水电费，还在装修期间拆除房屋供暖设施给原告造成损失。请求依法解除原、被告之间的房屋租赁合同；判令被告立即支付2013年1月1日至4月9日的房屋租金20 358.15元及拖欠的水电费7 734元并赔偿供暖设施损失5 881元；诉讼费由被告负担。

（三）事实与证据
2011年12月20日，原告与支树国签订房屋租赁合同，将位于日照市大连路北侧、太原路西侧的沿街楼一至二楼西侧部分租赁给支树国，合同第二项约定房屋租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止，2012年度房屋租金为4万元，2013年度房屋租金为6万元，2014年度房屋租金为6.6万元，在合同年度到期前10天之前缴纳下一年租金，逾期则合同终止。合同签订后，支树国按约向原告缴纳了2012年度的房屋租赁费，后于2012年6月11日与被告签订书面协议，将承租房屋（含2012年度剩余租赁费）及其经营期间的部分财物整体作价11.3万元转让给被告。原、被告经协商又在原租赁房屋的基础上增加二层东侧一间并由被告负责打通，还在一层沿街房后由被告出资增设平房一处作为配房使用。被告随后进行装饰装修时拆除了房屋内原有的暖气片，并在装饰装修完成后以"颐泽园"的字号从事餐饮经营，2013年1月27日因临近春节，被告停止对外营业并自行上锁，原告自2012年12月底向被告索要2013年度房屋租金无果后，于2013年2月4日对租赁房屋另行上锁，并在门口张贴招租告示。后经协商无果，原告于2013年4月9日诉来本院，请求处理，并在庭审中提出变更诉讼请求申请，要求将房屋租金支付期限计算至判决生效之日。被告在庭审中提出反诉，要求原告支付房屋装饰装修费用35万元、停业损失5 000元，但未在法定期限内预交反诉费。
庭审中，原告为证实其关于被告欠付水电费的主张，向法庭提交收款凭证6张，记载了2012年11月16日至2013年4月2日期间，"颐泽园"所接水表、电表读数，金额合计5 592元，还针对要求被告支付供暖设备损失的主张，提交收款凭证2张及加盖日照市东港区惠利水暖建材总汇印章的收款收据1张，载明暖气片单价、水暖管件单价及修复预计人工费。
被告为证实其主张，向法庭提原告与支树国于2011年12月20日签订的房屋租赁合同复印件1份；支树国与被告陈某于2012年6月11日签订的协议书1份；还针对其反诉请求提交"颐泽园"酒店装修合同1份。
本院于2013年6月6日组织现场勘验，原告孙某，被告田某、陈某及其委托代理人卢桂祥到场，并在勘验笔录及物品清单上签名确认。
上述事实，有原、被告双方陈述、收款收据、租赁合同、转让协议、勘验笔录、财产清单等证据在案佐证，足以认定。

（四）判案理由
山东省日照经济技术开发区人民法院根据上述事实和证据认为：
（一）关于原、被告之间房屋租赁关系的认定问题。支树国与原告孙某签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，在合同履行过程中，支树国经原告孙某同意将自己在合同中的权利和义务一并转让给被告陈某，被告陈某、田某在该份房屋租赁合同的基础上，经与原告孙某协商一致，变更了租赁房屋的数量及面积，并出资增设平房一处，原、被告之间形成房屋租赁合同关系，双方均应按照约定和法律规定全面履行自己的义务，被告未按合同约定支付房屋租金，且在原告催告后的合理期限内仍未支付，构成违约，原告主张解除房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以支持；（二）关于房屋租金的认定问题。原、被告虽分别主张房屋年租金在原合同基础上变更为7.5万元和4.5万元，但均未提供证据证实，应当推定为未变更，2013年度的房屋租金应仍为6万元，折算为每日164.38元，被告自2013年1月1日起未支付房屋租金，应当承担违约责任，但原告于2013年2月4日对租赁房屋另行上锁的行为，事实上导致该租赁房屋已不符合约定的用途，被告作为承租人无法按照约定的方法或者租赁物的性质继续使用该租赁房屋，因该种事实状态系原告采取措施不当所致，故原告不得自另行上锁之日后向被告主张房屋租金；（三）关于供暖设备的损失问题。被告拆除租赁房屋原供暖设备已征得原告同意，原告要求被告赔偿损失于法无据，本院不予支持；（四）关于水电费的认定问题。被告对拖欠房屋租赁期间水电费的事实无异议，且该费用已由原告实际支出，原告要求被告支付水电费符合合同约定及法律规定，本院在原告提交的水电费单据数额范围内予以支持；（五）关于装饰装修费用及扩建造价费用的处理。被告向原告主张租赁房屋的扩建费用、装饰装修费用和停业损失，虽与本案属同一法律关系，但因未在法定期限内交交纳反诉费，本院不予合并审理，被告可向原告另行主张。

（五）定案结论
山东省日照经济技术开发区人民法院根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条、第八十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十六条、第二百二十三条之规定，判决如下：
一、解除原告孙某与被告田某、陈某之间的房屋租赁合同；
二、被告田某、陈某于本判决生效后三十日内履行腾房义务；
三、被告田某、陈某于本判决生效后十日内支付原告孙某自2013年1月1日至2月4日的房屋租金5 588.92元（34天×164.38元）；
四、被告田某、陈某于本判决生效后十日内支付原告孙某水电费5 592元；
五、驳回原告孙某其他的诉讼请求。

（六）解说
本案争议的焦点问题有二：一是关于原、被告之间房屋租赁关系的认定问题；二是关于涉案房屋租金的认定问题。
1.关于原、被告之间房屋租赁关系的认定问题。支树国作为原房屋租赁合同的当事人一方经对方即原告孙某同意，将自己在合同中的权利和义务一并转让给被告田某、陈某，被告田某、陈某在原房屋租赁合同的基础上，经与原告孙某协商一致，变更了租赁房屋的数量及面积，原、被告之间形成新的房屋租赁合同关系。
2.关于涉案房屋租金的认定问题。原、被告虽分别主张房屋年租金在原合同基础上变更为7.5万元和4.5万元，但均未提供证据证实，应当推定为未变更，被告自2013年1月1日起未支付房屋租金，应当承担违约责任，但原告于2013年2月4日对租赁房屋另行上锁的行为，事实上导致该租赁房屋已不符合约定的用途，被告作为承租人无法按照约定的方法或者租赁物的性质继续使用该租赁房屋，因该种事实状态系原告采取措施不当所致，故原告不得自另行上锁之日后向被告主张房屋租金。
（王大鹏）