1、判决书字号
沈阳市和平区人民法院（2013）沈和民二初字第582号民事判决书。

2、案由：物权保护纠纷。

3、诉讼双方
原告：王某。
被告：贺某。
被告：吴某。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织
审判机关：辽宁省沈阳市和平区人民法院
合议庭组成人员：
审判长：程慧华；代理审判员：曹鸣；人民陪审员：董秀坤。

6、审结时间：2013年9月12日。

【诉辩主张】

1、原告王某诉称：原、被告于2012年8月15日签订房屋买卖协议，原告购买被告出售的私有房产，面积181.35平方米，金额为648,000元，原告一次性付清购房款。原告依约履行合同义务，但被告至今未为原告办理房产更名手续，被告的行为侵害了原告的合法权益，现原告诉至法院，请求判令原、被告房屋买卖协议合法有效，判令涉案房屋归原告所有，被告配合办理更名手续，本案诉讼费由被告承担。

2、被告贺某辩称：我与原告之间是借贷关系，借60万元，月息4分， 每月24000元利息。因为当时该房屋没有产权证，不能办理他项权利，所以才写的房屋买卖协议。
被告吴某辩称：实际是借贷关系，签的房屋买卖协议。

【事实和证据】
沈阳市和平区人民法院经公开审理查明， 原告与二被告于2012年8月15日签订房屋买卖协议书一份，写明卖房人为贺某，买房人为王某，契证号为xxxxxxx，建筑面积181.35平方米，楼层为19。成交金额为648,000元，付款次数为1次，房屋地址为沈阳市和平区X马路X号X-XX-X。同日被告贺某出具收条一张，写明：“ 今日收到王某的买房款六十四万八千元整，小写648,000元，房屋地址沈阳市和平区X马路X号X-XX-X”。现房屋一直由二被告居住，亦未办理房屋更名过户手续。2012年8月15日在中国工商银行沈阳兴顺支行，从孙笠刚帐户中支取600,000元，其中300,000元存入被告贺某账户，另300,000元以现金形式支付被告贺某。
上述事实有下列证据证明：
原告提供的房屋买卖协议书、契证、房屋所有权证、收条、个人业务凭证、交易清单、当事人陈述等证据。

【判案理由】
沈阳市和平区人民法院经审理认为，本案的争议焦点为双方是房屋买卖关系还是借贷关系，原告主张其与二被告之间为房屋买卖关系，根据原告提供的证据及当庭陈述的事实，原告主张买卖的房屋面积为181.35平方米，房价为648,000元，则该房屋的单价为3,573.2元/平方米，该房产位于沈阳市和平区沈阳市和平区X马路X号，属于和平区中心地段，位置优越，原告以如此低价购买房屋，明显不符合常理及交易习惯；双方在房屋买卖合同履行的过程中，原告于合同签订当日就将购房款全部给付被告，但房屋买卖协议中对房屋的交付时间、期限及税费的承担等情况均未约定，被告也没有交付房屋，而且被告一直占有使用房屋，原、被告的行为明显不符合房屋买卖的交易习惯。原告主张被告贺某欠案外人张连伟200,000元未还，以此款抵顶房款，房屋的价款实际应为848,000元，被告对此事不予认可，同时案外人张连伟自认与原告王某的关系较好，其借给被告贺某的钱系其向王某所借，没有利息，而借给被告贺某时利息为月息4分或5分，本院对张连伟证言的真实性本院不予采信。综上，原告提供的证据并不足以证明双方房屋买卖关系是真实的，故本院对原告的诉讼请求不予支持。

【定案结论】
沈阳市和平区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回原告王某的诉讼请求。
宣判后，原、被告服判息诉。

【解说】
在现在的经济生活中，民间借贷比较活跃，但最高人民法院关于民间借贷的相关规定较为完善，放高利贷的行为得不到法律的保护。为规避法律，放高利贷者往往与借款人签订房屋买卖合同（来掩盖放高利贷的行为）或办理借款人委托其出卖房产的公证，在借款人不能及时还款的情况下，出借人就会要求法院确认房屋归其所有或出卖借款人的房屋，损害借款人的合法权益，造成不公平的结果，引发社会问题。所以对于名为房屋买卖，实为民间借贷的行为，在审理中，需要仔细审查房屋买卖合同中买卖双方的权利、义务是否对等，合同内容是否是在平等协商基础上拟定而成、合同的记载内容是否符合日常生活房产交易习惯、房产交易价格是否合理等因素，综合评定合同性质。结合本案，双方约定的房产交易价格明显过低、合同记载的内容也不完备，且房屋一直未交付，原、被告的行为明显不符合日常生活中房产交易的习惯，原告提供的证人证言，反而暴露了放高利贷的事实，在原告不肯变更诉讼请求的情况下，依法驳回诉讼其诉讼请求。