（一）判决书字号
1、一审判决书：新疆生产建设兵团三坪垦区人民法院（2014）三垦民一初字第89号。
2、二审判决书：新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院（2014）兵十二民一终字第60号。

（二）案由：商品房预售合同纠纷。

（三）诉讼双方
原告（被上诉人）：鄢某。
委托代理人：金伟（与原告系夫妻关系）。
委托代理人：乔永庆，新疆赛天律师事务所律师。
被告（上诉人）：新疆天恒基房地产开发有限公司。
法定代表人陈秀英，该公司董事长。
委托代理人王敏，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。
委托代理人向辉，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。

（四）审级：二审。

（五）审判机关和审判人员
1、一审法院：新疆生产建设兵团三坪垦区人民法院
审判员：李济禹
2、二审法院：新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院
合议庭成员：审判长：陈正生、审判员：韩卫、佘文

（六）审结时间
1、一审审结时间：2014年6月23日
2、二审审结时间：2014年9月11日

（一）一审诉辩主张：
原告诉称：2012年11月2日，原被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于三坪农场场部33栋1单元501号房屋，房款总价为985 947元，2013年5月30日前将房屋交付原告，逾期超过90天未能交房，则买受人有权解除合同。合同签订后，原告如约交付首付款780 947元，并办理按揭贷款205 000元。随后交纳了维修基金19 719元及房产登记、抵押登记等各项费用，但被告一再迟延交房，为此原告于2013年11月15日按合同约定要求退房。2014年1月9日原告偿还银行贷款205 000元，并支付利息     16 691.32元及提前还款补偿金3 298.34元。现诉至法院请求依法判令解除原被告签订的《商品房预售合同》，判令被告返还购房款985 947元、利息94 919.72元、提前还款补偿金3 298.34元、维修基金19 719元、房产登记、预告登记、抵押登记费240元、公证费150元、抵押住房综合保险费600元、解除合同通知公证费1000元及逾期交房违约金35 987元。
被告辩称：同意解除原被告签订的《商品房预售合同》，同意退还原告交纳的房款985 947元及房屋维修基金19 719元，同意按照合同约定支付违约金。原告主张的利息及各项损失应当包含在违约金内，不同意赔偿原告主张的利息及各项损失。

（二）一审事实和证据：
三坪垦区人民法院经审理查明：2012年6月27日，原告与被告达成房屋买卖意向，原告向被告交纳房屋买卖订金50000元。同年11月2日原被告签订《商品房预售合同》。合同约定原告购买被告开发的位于十二师三坪农场场部33栋1单元501号房屋一套，房屋总价款为985 947元。被告应当于2013年5月30日前将商品房经验收合格交付原告。逾期超过90日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自接到通知之日起30日内退还全部已付款，并按原告已付款的日万分之一支付违约金。合同签订当日，原告向被告交纳了房屋维修基金19 719元、房屋登记费80元、预告登记费80元、抵押登记费80元，房款680 947元。当月7日，原告又支付房款50000元。2012年11月15日，原告和中国银行股份有限公司乌鲁木齐市扬子江路支行签订住房贷款合同，原告贷款205 000元。2013年2月10日原告开始按月偿还银行贷款。2013年5月30日被告在约定期日未能向原告交付房屋。2013年11月15日原告在被告逾期交房超过90日后，在新疆乌鲁木齐市亚心公证处见证下向被告送达了《解除合同通知书》。2014年1月9日，原告偿还了全部银行贷款205 000元，支付贷款利息14 216.23元。银行向原告收取提前还款补偿金3 298.34元。当日中国银行股份有限公司乌鲁木齐市扬子江路支行给原告出具了解除抵押通知书。随后原被告为已付房款及贷款利息等各项损失赔偿项目及数额协商未果，原告遂诉至本院。
上述事实有下列证据证明：
1、2012年6月27日订金收据原件一张，金额为50000元；2012年11月2日房屋维修基金收据原件一张，金额为20 109元；2012年11月2日交纳的房款收据原件一张，金额为680 947元；2012年11月7日交纳的房款收据原件一张，金额为50000元；《商品房预售合同》原件一份。原告出示该组证据主要证实2012年6月27日原告给被告交纳购房订金，同年11月2日原被告签订商品房预售合同，约定房屋总价款985 947元，交房时间为2013年5月30日。合同签订当日原告交纳房屋维修基金19 719元、房屋登记费80元、预告登记费80元、抵押登记费80元。2012年11月7日原告累计支付房款现金780 947元。被告应当自2012年11月7日至2014年5月2日按照银行一年期利率6.31%给付原告利息73 916.60元。
2、中国银行股份有限公司《个人一手住房贷款合同》原件一本；乌鲁木齐市《房产抵押合同》原件一本；房款还贷明细单复印件一张；贷款还贷凭证原件四张；提前还贷补偿金原件一张；解除抵押通知书原件三张。原告出示该组证据主要证实2014年1月9日原告分三笔偿还银行贷款    205 000元，银行收取提前还款补偿金3 298.34元，当日银行解除了房屋抵押。原告共计偿还银行贷款利息16 691.32元。被告应当自2014年1月9日至2014年5月9日按照银行一年期利率6.31%给付原告贷款利息4 311.80元。
3、乌鲁木齐市亚心公证处出具的收据原件一张，金额为1000元；个人抵押贷款房屋保险收据复印件一张，金额为1 760.95元。原告出示该组证据主要证实原告向被告送达《解除合同通知书》进行现场证据保全产生公证费1000元。原告解除抵押房屋保险后实际缴纳的保险费为600元。

（三）一审判案理由
三坪垦区人民法院认为，依法成立的合同自成立时生效。原被告签订的《商品房预售合同》依法成立，受法律保护。原被告应当按照合同约定及时全面履行各自的义务。现原告依约履行了房屋付款义务，被告在合同约定的期日未能交付房屋，其违约行为已达到合同约定的解除条件。原告依约在逾期交房90日后行使合同解除权，被告同意解除合同，原被告双方签订的商品房预售合同解除，本院予以确认。本案的争议焦点是：一、原告主张已付房款的利息是否独立于损失赔偿和违约金之外由被告另行支付；二、原告主张银行贷款已付利息、提前还贷补偿金、房产登记、预告、抵押登记费、公证费、抵押住房综合保险费、解除合同通知公证费是否有法律依据。针对争议焦点一、《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。从法律条款的规定可以看出，违约方给对方造成损失的，应当以实际损失为赔偿标准，包括合同履行后获取的间接利益。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条对此亦有相应的规定，明确赋予当事人在房屋买卖合同不能继续履行时，有请求解除合同和赔偿损失的权利。本案原被告签订商品房买卖合同，原告依约支付购房款，被告违约未能按约定交付房屋造成原告损失。在合同解除后，原告要求被告按照其损失项目及数额予以赔偿，依法有据。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条对此进一步详细规定，对于约定的违约金低于所造成的损失而要求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。上述法律条款均规定，在违约损失高于约定违约金数额时，当事人有权要求以违约造成的损失确定违约金数额，而未将商品房买卖合同中已付房款的利息单列在损失赔偿和违约金之外，因此原告要求被告在损失赔偿和违约金之外另行支付利息的诉讼请求无法律依据，本院对原告的此项诉讼主张不予支持。原告主张已付房款产生的利息，本院作为原告损失的一部分累计核算。对于被告认为利息的计算应当适用银行同期存款利率计算的辩解，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期付款的，按照未付购房款总额，参照银行计收逾期贷款利息标准计算。本案被告未能按约履行合同，应承担相应的违约责任，因此原告主张已付房款的利息损失参照银行贷款利率标准计算，符合法律规定。故原告主张现金房款 780 947元按一年期贷款利率6.31%，从2012年11月7日计算至2014年5月4日止，利息损失为73 916.60元；贷款205 000元还贷后利息损失从2014年1月9日计算至2014年5月9日，金额为4 311.83元。针对争议焦点二，《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损害等违约责任。原告为履行商品房买卖合同与商业银行签订贷款合同，现《商品房预售合同》的解除造成《个人住房贷款合同》无需继续履行，而该贷款合同已造成原告向商业银行支付14 216.23元利息和贷款合同解除后支付3298.34元的提前还款补偿金，该部分损失属于原告在履行合同中的损失项目，被告理应对原告的该部分损失承担赔偿责任。同理，原告为履行合同支付的房产登记、预告登记、抵押登记费240元，也应当由被告承担赔偿责任。对于原告主张的公证费150元，原告未能提供相应票据予以证实，本院对原告的此项主张不予支持。原告主张的抵押住房综合保险费600元，原告出示了"个人抵押贷款房屋保险"收据，因原告未能提供解除个人抵押贷款房屋保险后实际交纳的费用，故对原告此项主张本院不予支持。关于原告主张的解除合同通知公证费1000元，因该费用的支出不属于合同履行中必然发生费用，故对原告的该项主张本院不予支持。原告主张的逾期交房违约金，因原告已按照合同解除后实际损失主张权利，且原告主张的各项损失赔偿数额已超出违约金数额，再另行要求被告支付违约金的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。

（四）一审定案结论
三坪垦区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条、第十七条、第二十三条的规定，判决如下：
1、解除原告鄢某与被告新疆天恒基房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》；
2、被告新疆天恒基房地产开发有限公司返还原告鄢某购房款985 947元及房屋维修基金19 719元；
3、被告新疆天恒基房地产开发有限公司赔偿原告鄢某已付房款的利息损失78 228.40元；
4、被告新疆天恒基房地产开发有限公司赔偿原告鄢某贷款利息损失14 216.23元、提前还款补偿金3 298.34元、房产登记、预告、抵押登记费240元。
5、驳回原告鄢某的其他诉讼请求。
上述款项合计1101 648.97元，被告于判决生效后十日内给付原告。

上诉人（原审被告）诉称：根据双方在合同中约定的违约金的计算方法，应当按照被上诉人已付款额98 574元的日万分之一计算违约金，即48 317.62元。因此，上诉人请求撤销原审判决中的第三项和第四项，改判由上诉人支付上诉人违约金48 317.62元。

被上诉人（原审原告）辩称：合同解除有两项责任，即返还原物责任和承担违约责任。我方有权要求对方承担返还原物责任或承担违约责任。因此，对方要求只承担违约金责任的上诉请求不能成立，应当予以驳回。