（一）首部
1、裁判文书字号
一审判决书：厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第1021号民事判决书；
二审判决书：厦门市中级人民法院（2014）厦民终字第2497号民事判决书；
3、诉讼双方
原告（上诉人）刘某，男，1989年12月29日出生，汉族。
委托代理人柯智超，福建金方正律师事务所律师。
被告（被上诉人）赖某，女，1950年2月23日出生，汉族。
被告（被上诉人）陈某，男，1944年3月15日出生，汉族。
共同委托代理人程曾锦、郭玉梁，福建知圆律师事务所律师。
第三人陈某2，男，1954年2月22日出生，汉族。
委托代理人董荣裕，福建金方正律师事务所律师。
5、审判机关和审判组织
一审法院：厦门市湖里区人民法院
独任审判人员：审判员：吴永福
二审法院：厦门市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：李向阳 代理审判员：胡林蓉 代理审判员：章毅。
6、审结时间：
一审审结时间：2014年6月16日。
二审审结时间：2015年1月20日。
（二） 一审情况
1、 一审诉辩主张
原告刘某诉称，被告陈某、赖某系夫妻。二被告于1992年以24977.28元购买了位于厦门市湖里区后埔社的房屋[乡村房产契证号为禾乡房契证第070022号，集体土地建设用地使用证号为厦集建（91）字第1号]。1993年2月，二被告将该讼争房屋以280000元卖给第三人陈某2。同年3月，二被告在收到第三人的全部购房款后，即把房屋权属登记证原件及讼争房屋交付给第三人管业。2006年9月20日，第三人将讼争房屋卖给原告，成交价390000元，双方由此签订了《房屋买卖合同》。第三人在出售房屋时向原告提供了（2006）湖民初字第2045号《民事判决书》及（2006）厦民终字第2420号《民事判决书》，并在合同签订当日将房屋权属登记证原件交付给原告，于合同签订后的2006年12月27日将讼争房屋移交给原告管业至今。原告认为，二被告早在1993年2月将讼争房屋卖给第三人，第三人管业十几年后于2006年9月20日又将该讼争房屋卖给原告，原告也付清全部购房款并已实际占有讼争房屋并管业至今，早已实际取得房屋的物权效力，被告及第三人应配合原告办理过户登记手续。为维护原告合法权益，原告请求法院判令：1、确认厦门市湖里区后埔社的房屋[乡村房产契证号为禾乡房契证第070022号，集体土地建设用地使用证号为厦集建（91）字第1号]，原告于2006年12月27日已经取得该房屋的实际物权；2、本案诉讼费由二被告承担。
被告陈某、赖某辩称，原告的诉求违反物权法定的基本原则，应予驳回。按照物权法的规定，不动产物权的取得以登记为要件。原告据以要求确认物权的判决已被厦门市中级人民法院（2009）厦民再终字第9号《民事判决书》判决撤销，即二被告与第三人陈某2于1993年2月所签订的买卖合同无效。即使房屋买卖合同有效，在未办理房屋过户登记之前，买受人也未取得物权。
第三人陈某2辩称，第三人是根据（2006）湖民初字第2045号民事判决及（2006）厦民终字第2420号民事判决在发生法律效力后将诉争房屋转让给原告的，该买卖行为合法有效。原告对诉争房屋已经实际占有。第三人认为应支持原告的诉讼请求。
2、一审事实和证据
一审法院审理查明，1992年5月29日，被告陈某、赖某取得厦门市湖里区后埔社的房屋所有权[乡村房产契证号为禾乡房契证第070022号，集体土地建设用地使用证号为厦集建（91）字第1号]。1993年，被告陈某、赖某将讼争房产出售给第三人陈某2，并在收到第三人支付的280000元购房款后将上述两份权属证书及讼争房产交给第三人。2006年6月22日，第三人向本院提起诉讼，请求二被告履行办理讼争房产的过户手续。2006年8月25日，本院作出（2006）湖民初字第2045号《民事判决书》，认定二被告与第三人之间的买卖合法有效，并判决二被告应协助原告办理讼争房产的过户手续。二被告不服一审判决并提出上诉。2006年9月20日，原告与第三人签订一份《房屋买卖合同》，双方约定第三人将讼争房产以390000元的价格出售给原告。2006年12月11日，厦门市中级人民法院作出（2006）厦民终字第2420号《民事判决书》，判决驳回二被告的上诉，维持原判。2006年12月27日，第三人在收到购房尾款后将讼争房产交给原告。2006年12月30日，厦门市湖里区公证处作出（2006）厦湖证内字第1472号《公证书》，对原告与第三人就讼争房产的买卖进行证据保全。2009年3月3日，福建省高级人民法院作出（2008）闽民监字第116号《民事裁定书》，裁定并指令厦门市中级人民法院对（2006）厦民终字第2420号案件进行再审。2009年9月21日，厦门市中级人民法院作出（2009）厦民再终字第9号《民事判决书》，认定二被告与第三人之间的房产交易行为因违反法律禁止性规定而无效，并驳回第三人的诉讼请求。2009年11月21日，该判决发生法律效力。
以上事实，有原告提供的禾乡房契证第070022号乡村房产契证、厦集建（91）字第1号集体土地建设用地使用证、（2006）湖民初字第2045号《民事判决书》、《房屋买卖合同》、（2006）厦民终字第2420号《民事判决书》、（2006）厦湖证内字第1472号《公证书》，二被告提供的（2008）闽民监字第116号《民事裁定书》、（2009）厦民再终字第9号《民事判决书》、法律文书生效证明书等，以及当事人的陈述在案为证。
3、一审判案理由
一审法院认为，讼争房产系乡村房产，用地为集体所有的土地。第三人与二被告之间就讼争房产买卖因违反城镇居民不能购买农村住房的法律强制性规定已被生效的法律文书认定无效，故第三人无权将讼争房产出售给原告。且根据法律规定，不动产物权的设立应经依法登记方能发生效力，未经登记不发生效力。讼争房产并未登记在原告名下，原告未取得不动产权属证书，其请求确认其已取得讼争房产的实际物权，于法无据，本院不予支持。
4、一审定案结论
依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告刘某的诉讼请求。
（三）二审诉辩主张
上诉人刘某上诉称，一、被上诉人于1992年以24977.28元购得讼争房屋，1993年2月上诉人将该房以28万元卖给第三人，同年3月被上诉人在收到第三人的全部购房款后，即把房屋产权证原件及房屋交付给第三人管业。2006年9月20日，上诉人根据业已生效的（2006）湖民初字第2045号民事判决书和（2006）厦民终字第2420号民事判决书与第三人签订了《房屋买卖合同》，2006年12月27日第三人在收到购房尾款后将讼争房产及权属证书交由上诉人管业，上述事实业已经过（2006）厦湖证内字第1472号《公证书》确认。从前述交易过程来看，在交易当时业已生效的（2006）厦民终字第2420号民事判决书已确认了第三人有权出售讼争房产，上诉人基于对终审判决既判力的信赖，依约履行义务并取得讼争房产管业至今，根据最高法院1984年《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定"买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效"之规定，应认定上诉人于2006年12月27日已经取得讼争房产的实际物权。此后尽管（2009）厦民再审终字第9号民事判决书将第三人与被上诉人之间的买卖认定为无效，但其生效时间是在2009年11月底，此时距第三人与上诉人的交易完成已过三年。原审据此认定第三人无权将讼争房产出售给上诉人缺少事实和法律依据。二、按照物权法的规定"因物权归属内容发生争议，利害关系人可以请求确认物权"。本案讼争房产正是由于登记在被上诉人名下，与实际权利人不一致，作为实际权利人才有请求法院确认物权的必要。原审以"原告未取得不动产权属证书，其请求确认其已取得讼争房产的实际物权，于法无据"为由驳回上诉人原审诉求存在明显的适用法律不当。三、上诉人是当地村民符合受让房屋条件。虽然上诉人当庭提交的（2009）厦民再终字第9号民事判决书基于城镇居民不得购买农村住房驳回了第三人要求过户的诉讼请求，但该判决书仍确认了被上诉人与第三人存在房屋买卖关系的事实。而且2006年第三人再次将讼争房产转手给属于厦门市湖里区后埔社村民的上诉人，使讼争房产最终回到本集体成员手中，符合《土地管理法》有关保护农村集体经济组织成员利益的立法本意，上诉人作为善意第三人的利益应当依法得到保护。四、从坚持尊重历史、照顾现实的原则角度出发。被上诉人在二十几年前即将房屋出卖给第三人，该买卖行为经过两审法院确认后，上诉人作为善意第三人基于对司法裁判的信赖购买该讼争房产。如果否定前述交易行为，会使被上诉人在违规出卖房屋获得利益后，又因房屋增值、拆迁补偿等原因再次获益，其直接后果是违反诚实信用的被上诉人获益，而恪守诚实信用上诉人蒙受损失。其次，从维护交易秩序方面来说，上诉人已全额支付房款并实际管业维护讼争房产多年，被上诉人对此亦无异议，已经形成稳定的社会关系，从维护社会关系角度确认上诉人已于2006年12月27日取得讼争房产的实际物权更能为社会所认可，符合司法维护交易秩序和交易安全的价值取向。综上，上诉人请二审支持其原审诉讼请求。
被上诉人赖某、陈某答辩称，一、上诉人从未取得讼争房屋所有权，根据物权法规定，不动产物权变动必须经登记，物权变动方可生效。即使认定陈某2与上诉人之间的买卖合同有效，根据法律规定，当事人仅就物权的变动达成合意，而没有完成公示要件，当事人之间仍然只是一种债的关系，并没有形成物权关系，不能产生物权变动的效果。二、根据物权法规定，讼争房产从未变更登记至上诉人名下，因此上诉人不具备善意取得讼争房产的法定条件，无权主张确认其对讼争房产的所有权。三、从维护交易秩序及安全的角度出发，应当维护被上诉人的合法权益。不动产登记簿的公示性是最强的，最能适应市场交易安全便捷的需要，能最大限度地满足保护权利人的要求，第三人罔顾再审判决确认的事实，将讼争房屋出售上诉人，致使上诉人的权益遭受侵害，上诉人不顾上述事实及法律规定，要求确认其对讼争房屋的所有权，再次侵害被上诉人的权利，以上事实均表明，上诉人及第三人才是违背诚实信用，扰乱不动产交易市场的发难者。上诉人要求确认取得实际物权，这是违反物权法定的原则。一审判决跟高院的裁定、中院的判决是一脉相传的。我们认为，本案的核心是城镇人员不得购买农村的房屋的原则。而且，上诉人也不是善意。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
原审第三人陈某2述称，被上诉人认为上诉人并非善意取得，我方认为，善意取得应当是在购买时，双方的主观是否善意。其同意上诉人刘某的上诉意见。
（四）二审事实和证据
厦门市中级人民法院经审理，确认一审法院认定事实和证据。
（五）二审判案理由
厦门市中级人民法院认为，我国关于农民住宅不得向城镇居民出售的相关规定的目的是为了防止集体土地的流失，保护集体经济组织成员的权利，但法律并不禁止同一集体经济组织成员之间的集体土地流转。根据各方无异议的事实，本案讼争房屋系由具有城镇居民身份的被上诉人赖某、陈某向厦门市湖里区后埔社村民所购得，再由被上诉人出售给城镇居民的原审第三人陈某2，最终再由讼争房屋所在地的同一集体经济组织成员刘某买受所得。虽然陈某2与赖某、陈某就讼争房产买卖因违反城镇居民不能购买农村住房的法律强制性规定已被生效的法律文书认定无效，但由于讼争房屋最终购买者为讼争房屋所在地的同一集体经济组织成员，故对同一房屋经过多次买卖、转让的效力，可以依据最后一手买受人的身份予以确定，赖某、陈某应依诚实信用原则对待此诉讼，本院认定上诉人与第三人订立的讼争房屋买卖合同应当认定为有效。上诉人依据有效合同实际取得讼争房屋物权，理由如下：
一、刘某购买讼争房屋主观是善意的。刘某在购买讼争房屋时，相关判决认定赖某、陈某与陈某2买卖合同有效并判令赖某、陈某履行办理过户手续，作为市场经济人都有理由相信法院的判决产生了既判力，并据此生效判决予以交易，本院对此交易行为理应肯定。此后，该生效判决予以再审并改判被上诉人与陈某2的买卖合同无效，但这是刘某与陈某2买卖关系成立之后的法律事件，不应作为此前民事行为的评判标准。而且再审判决认定被上诉人与陈某2之间讼争房产买卖无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效之后果也不必然是返还原物，尤其是原物已经合法转让合同当事人之外第三人的情形下，可通过损害赔偿方式予以救济。故再审判决在实体上也不影响本案当事人买卖之履行。同时，刘某购买讼争房产目的并非对农村土地和房屋进行炒卖，而是用于自住，其与陈某2的买卖关系还经湖里区公证处公证审查，对真实性、合法性予以确认，故其主观上是善意的。
二、刘某已依约支付了全部对价。被上诉人1992年通过买卖取得讼争房产所有权后，即于第二年将讼争房产加价出售陈某2，获取高利，此后陈某2再将讼争房产加价出售刘某，可见刘某支付对价取得物权有其正当性。
三、刘某合法占有、使用、收益讼争房产多年。
基于以上分析，根据本案讼争房屋最终买受人身份的特殊情况，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于"被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。"的规定，结合我国民法通则关于民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则，本案上诉人与原审第三人订立的讼争房屋买卖合同应当认定为有效，上诉人关于其早已实际取得讼争房屋实际物权的上诉主张本院予以采信。
物权通过登记可以确认物权，但物权未经登记也可以确认，即使登记仍然可以纠正。虽然讼争房屋权属登记在被上诉人名下，但经过交易，被上诉人在二十余年前已将讼争房屋及其权属证书交付受让人，其就讼争房屋物权通过交易产生变动的结果是清楚的，在事实上也不能再支配使用讼争房屋，故仅以物权登记的外观形式为标准确认物权的归属显然有失公平，讼争房屋实际物权人应为本案上诉人。根据《中华人民共和国物权法》第二十三条关于"因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利"之规定，上诉人请求确认其为讼争房屋实际物权人的上诉主张于法有据，本院予以支持。
（六）二审定案结论
依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第1021号民事判决；
二、确认位于厦门市湖里区后埔社[乡村房产契证号为禾乡房契证第070022号，集体土地建设用地使用证号为厦集建（91）字第1号]的房产归刘某所有。
（七）解说
随着社会主义新农村建设的不断推进，农村的房屋流转日益增多，由此而引发的房屋买卖纠纷逐年增加。由于现有房屋买卖的法律法规比较杂乱，难以理解 和把握，《物权法》并未对农村房屋转让作出详细规定，导致目前农村房屋转让仍然缺少具有可操作性的法律依据。对涉及农村房屋买卖合同效力认定问题的争议一直存在司法实践中。根据我国《土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是本集体经济组织的成员。宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员享有的一项用益物权，与物权人特定的身份具有密切的联 系。对于城镇居民买卖建立于集体所有土地之上的宅基地使用权的问题，我国法律包括物权法均没有明确规定，因此应当适用国家有关政策的规定进行裁判。而国家现行政策明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地或者地上建筑物，因此，在法律未作出明确规定或国家政策有所突破的前提下，应当认定城镇居民和农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同为无效合同。但在司法实践中，个案情况千变万化，故不排除在例外的特殊情况下认定此类交易合同有效，维护其合同效力。
本案讼争房屋系由具有城镇居民身份的赖某、陈某向厦门市湖里区后埔社村民所购得，再由其出售给城镇居民的陈某2，最终再由讼争房屋所在地的同一集体经济组织成员刘某买受所得。本案面临法律适用上的困惑，城镇居民是不能购买农村住宅的。但是经过多次转让的农村住宅的效力又如何确定?现在城乡一体化建设让城乡的差距日渐缩小，如果援引不周的法律，判决结果就会截然不同，进而会产生完全不同的社会效果。同时进行民商事活动应遵循的是公平、等价和诚实信用的基本原则。对同一房屋经多次买卖、转让的效力，可以依据最后一手的身份和交易情况，如果最后一手的买受人系本集体经济组织成员的，视为宅基地并未流转给本集体经济组织以外的人，不违反法律、政策的禁止性规定，合同有效。这也符合我国关于农民住宅不得向城镇居民出售的相关规定是为了防止集体土地的流失，保护集体经济组织成员的权利之目的。具体到本案，本案刘某购买讼争房产目的并非对农村土地和房屋进行炒卖，而是用于自住，其与陈某2的买卖关系还经湖里区公证处公证审查，对真实性、合法性予以确认，故其主观上是善意的，且已依约支付了全部对价，并合法占有、使用、收益讼争房产多年，故确认刘某为讼争房屋物权实际物权人亦与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于"被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。"规定的精神相符。
我国经济社会正处于转型期，快速发展经济也给社会带来了变革,推进城乡一体化发展也是大势所趋。近年来，我国一些地方已经对农村房屋的流转进行了有益的尝试。2014年 初，党中央、国务院发布的《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》明确指出："完善农村宅基地管理制度。改革农村宅基地制度，完善农村宅基 地分配政策，在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。"可以预见，今后相关法律法规和政策对 该等转让合同的限制将逐渐取消。这是中央顶层释放的有序放开农民住房流转的 一个积极信号，肯定农村房屋买卖合同的效力不仅是对法律的正确解读，也是社会发展的趋势。作为法官，应当在一个个鲜活的物权案例中寻求法律与现实的平衡。在仍存在立法空白时，可在物权法立法意图的指引下，在现有的法律框架下处理实务案例，运用民法解释学的方法填补法律漏洞，维护静态物权秩序与动态交易安全。
（李向阳）
【裁判要旨】在法律未作出明确规定或国家政策有所突破的前提下，应当认定城镇居民和农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同为无效合同。对同一房屋经多次买卖、转让的效力，可以依据最后一手的身份和交易情况，如果最后一手的买受人系本集体经济组织成员的，视为宅基地并未流转给本集体经济组织以外的人，不违反法律、政策的禁止性规定，合同有效。
