1.案号
一审判决书：山东省邹平县人民法院（2014）邹商初字第8号
二审判决书：山东省滨州市中级人民法院（2014）滨中商终字第306号

2.案由
居间合同纠纷

3.当事人
原告（被上诉人）：林某某，男，1968年10月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
被告（上诉人）：柯某某，男，1952年11月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
原审被告：厦门爱乐家物业代理有限公司。住所地福建省厦门市思明区嘉禾路104-108号香江商场2208号。
法定代表人苏某某，总经理。

4．审级：二审

5．审判机关和审判组织
一审法院：山东省滨州市邹平县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李学勤；人民陪审员：刘伟、李守鱼
二审法院：山东省滨州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：黄跃江；代理审判员：刘伟、邵佳宁。

6．审结时间：
一审审结时间：2014年5月26日。
二审审结时间：2014年12月19日。

1.一审诉辩主张
原告林某某诉称，原告与被告柯某某是认识多年的同乡。2013年1月，原告经两被告介绍购买山东邹平开达房地产有限公司（以下简称开达房地产公司）的商品房。《协议》约定，原告将全部购房款交被告柯某某，由其办理相关购房事项，并向两被告支付中介费300 000元。后原告与开达房地产公司签订购房合同时发现被告柯某某向原告隐瞒实情，多收取原告购房款677859.2元。请求依法判决两被告退还居间费、购房款共计977 859.2元。诉讼过程中，原告减少诉讼请求1 280元，即要求两被告退还居间费 300 000元，购房款676 579.2元 。
被告柯某某辩称，被告柯某某与原告林某某之间是买卖合同关系，不是居间合同关系。2013年1月7日，被告爱乐家公司、被告柯某某与原告签订《协议》，约定被告柯某某向原告出卖开达房地产公司开发的邹平县经济开发区二区北侧国际商贸城商务办公楼（以下简称国际商贸城）E楼3、4层。同月18日，被告柯某某与开达房地产公司签订《买卖合同》并交纳定金1 000 000元购买上述房屋。同月21日，被告爱乐家公司作为中介，被告柯某某与原告签订《房产买卖协议》，被告柯某某按协议将上述房产交付原告，并协助原告办理房产登记，不存在隐瞒实情多收房款的事实。被告柯某某协助原告与开达房地产公司以1 280元每平方米价格签订商品房买卖合同，其目的是为了办理房产证，当事人之间的权利义务应以买卖合同确定，买卖合同已实际履行。
被告爱乐家公司辩称，原告要求被告爱乐家公司返还购房款没有事实依据，该款项由被告柯某某收取也应由其向原告返还。被告爱乐家公司与被告柯某某收取原告居间费属实，被告爱乐家公司收取120 000元，被告柯某某收取180 000元，但该款项被告爱乐家公司不应返还。被告柯某某与被告爱乐家公司共同作为居间人，介绍、协助原告购买国际商贸城E号楼3、4层房屋。2013年1月7日，被告爱乐家公司、被告柯某某与原告达成协议，明确约定被告柯某某作为中介人，房屋价格每平方米1 500元，原告按每平方米100元支付居间费。2013年1月21日，被告柯某某找到爱乐家公司及原告，要原告将购房款交付被告柯某某，双方签订的买卖协议。2013年3月，原告与被告爱乐家公司法定代表人苏某某到开达房地产公司，与该公司签订《商品房买卖合同》，办理房产登记。该购房合同约定的价格是每平方米1 280元，签订该购房合同之前，被告柯某某已按每平方米1 500元代收了全部的购房款。因房款的差价问题，原告、苏某某与被告柯某某产生争议，被告柯某某口头承诺返回厦门后再处理购房款返还问题，要求原告将中介费付清后，再返还多收的房款。原告支付了居间费300 000元，被告柯某某拒绝返还多收的购房款。被告爱乐家公司法定代表人苏某某以前与被告柯某某及其家人有过交往，所以信任被告柯某某,才签订的上述协议。

2．一审事实和证据
审理过程中，原告林某某提交证据1.《协议》一份。证明2013年1月7日，被告柯某某(甲方)、原告(乙方)、被告爱乐家公司(丙方)签定协议，约定原告委托被告柯某某代理购买国际商贸城E号楼3-4层，并将房款全部交与被告柯某某，被告柯某某按每平方米1 500元收取原告房款；第二、三、四条约定，原告向被告支付中介及劳务佣金。乙方无论以何种方式与开发商成交，都要向被告柯某某支付佣金（居间费）。证据2.收据三份、银行回单9份，证明2013年1月21日、 1月22日，原告及家人向被告柯某某账号转账600 000元，被告柯某某出具600 000元的收条；2013年3月5日，原告向被告柯某某转账1 300 000元，被告柯某某出具收条；2013年3月13日，原告向被告柯某某转账2 400 000元、300 000元，被告柯某某出具2 700 000元收条； 2013年3月21日，原告向被告柯某某转账53 040元，其中13 040元为房款、40 000元为居间费；2013年12月8日，原告向被告柯某某转账140 000元、向苏某某账号转账90 000元、现金交付30 000元。被告柯某某共收取原告房款4 613 040元，居间费180 000元，被告爱乐家公司收取原告居间费120 000元。证据3.原告与开达房地产公司签订的《购房合同》两份(复印件)、发票（复印件）两份。证明原告通过被告柯某某购买的房产面积3 075.36平方米 (2 096.25+979.11)，每平方米1 280元，该公司实收原告购房款3 936 460.8元。被告柯某某多收取原告购房款676 579.2元。
被告柯某某对证据1、2无异议，购房款和居间费均已收到。对证据3真实性有异议，《购房合同》是便于办理房产登记所作的虚假意思表示，合同应属无效。对发票无异议，被告柯某某向房地产公司支付的全部购房款为3 936 460.8元。
被告爱乐家公司对3组证据无异议。《协议》第三条是依据被告柯某某要求而表述，正是基于该条款约定，原告、苏某某看房时没有与房产公司直接沟通，而是将房款交付被告柯某某。原告可以直接与开发商以每平方米1 280元的价格购买房屋，无需支付居间费。
被告柯某某提交证据1.《房产买卖协议》一份。证明2013年1月21日，爱乐家公司作为中介，被告柯某某与原告签订房产买卖协议。协议签订后，被告柯某某按协议将上述房产交付原告，并协助原告办理房产登记。证据2.《商品房买卖合同》、收据、进账单各一份。证明2013年1月18日，被告柯某某与开达房地产公司签订《商品房买卖合同》并交纳1 000 000元定金。证据3.开达房地产公司出具的证明一份。证明该公司与原告、苏某某之间签订的《房产买卖合同》是为办理房产证所签，并非真实意思表示。被告柯某某补充提交证据4.原告林某某委托大成律师事务所寄给柯某某的律师函一份，记载"阁下（被告柯某某）自称由于房源紧张，购买不易，双方签订协议时约定的1 500元/平方米中，实际购房价格1 300元/平方米，另收取的200元/平方米将支付给房地产公司的有关人员作为"关系费"，以获得购买权"。从而证实原告对于实际购房价格1 300元/平方米是明知的，被告柯某某并未隐瞒事实真相。
原告林某某质证称，证据1是三方签订居间协议后形成的，且该协议备注第4条明确约定，原告向被告柯某某支付每平方米100元的中介费，该协议名为买卖协议本质上属于居间合同。证据2原告不知情，被告柯某某与开达房地产公司签订该合同是为了掩盖侵占原告购房款的真相。对证据3真实性无异议，开达房地产公司明确记载购房款1 280元每平方米。居间人故意隐瞒事实损害委托人的利益，不得要求报酬并应承担损害责任。原告要求被告柯某某返还多收取的购房款676 579.2元及居间费300 000元。被告爱乐家公司在本案中没有明显过错，其收取的居间费应由被告柯某某负责返还。证据4律师函是原告与开达房地产公司签订购房合同后得知实际购房价格1 280元/平方米，找到被告协商退款时，被告柯某某辩称"实际购房价格1 300元/平方米，另收取的200元/平方米将支付给房地产公司的有关人员作为关系费"，这是被告柯某某事后找的借口。由此可见，被告一直在找理由拒绝退还多收的购房款。律师函中，要求被告返还615 072元，是按1 300元/平方米的价格计算的差价，实际购房价格1 280元/平方米，被告多收取的购房款为676 579.2元。双方不存在买卖合同关系，只是居间合同关系。被告在居间活动过程中存在明显过错，除返还多收取的购房款676 579.2元外，还应退还居间费。
被告爱乐家公司质证称，证据1质证意见与原告质证意见一致；证据2仅记载房屋的位置而没有明确房号，不能确定该买卖合同标的物包含原告及苏某某购买的房屋。被告柯某某签订该买卖协议目的是为了赚取房款差额。被告柯某某向开达房地产公司交纳定金在前，签订协议在后存在矛盾。对证据3真实性无异议，开达房地产公司明确说明购房款为1 280元每平方米，被告柯某某谎称1 500元每平方米，是为了赚取房款差额。被告爱乐家公司对柯某某证据4提交书面质证意见称：对律师函有异议。被告柯某某作为居间人帮林某某买房，事后林某某知道柯某某多收了每平方米200元的房款。被告柯某某称房子不好买，多收的每平方米200元的费用是帮忙找关系，本来是每平方米1 300元，加上找关系的费用每平方米1 500元。实际开达房地产公司每平方还优惠了20元，即 1 280元。被告柯某某始终是作为中介方帮林某某买房子，从来都没有说转卖房子。律师函是苏某某知道柯某某骗购房款后，多次找被告柯某某退款的调解意见。同时该公司提交《关于签订第二份合同的说明》记载：2013年1月21日晚，被告柯某某通知苏某某和林某某要抓紧时间交定金，说是居间合同记载的卖方（即开达公司）急着要钱，晚上到被告爱乐家公司将房屋面积、钱数和房子位置确定下来，原居间合同写的不充分，要补充一份合同，由于晚上没有办法打印，被告柯某某说用被告爱乐家公司的制式合同填写，出于信任就按照被告柯某某的要求书写了第二份合同，当晚林某某向被告柯某某账户付款，由其代交房款。第二份合同形式是买卖，实际是居间合同，只是对第一份协议补充了面积、钱数和房子的位置，并且居间费用的分配也是按原居间合同履行。
被告柯某某解释称，签订居间合同之前，已经口头告知原告开发商对外出售房屋价格每平方米1 300元，并向原告出示2012年6月19日被告柯某某与开发商签订的购房合同，当时被告柯某某以1 300元每平方米购买11套房产加储藏室，面积为1322.55平方米。柯某某每平方米加价200元转卖给原告，因此居间协议确定的1 500元每平方米。
被告爱乐家公司提交证据1. 柯某某（甲方）与苏某某（乙方）签订的《协议》一份。证明2013年1月7日，苏某某委托被告柯某某代理购买国际商贸城E号楼3-4层房屋，并按每平方米1 500元将房款全部交与被告柯某某；第二、三、四条约定，苏某某向被告柯某某支付中介及劳务佣金。被告柯某某要求乙方无论以何种方式与开发商成交，都要向其支付佣金（居间费）。证据2.转账凭证、收据复印件各一份。证明被告柯某某按1 500元每平方米收取苏某某的房款275 660元。证据3.《商品房买卖合同》、购房发票、房产证复印件各一份。证明苏某某与开达房地产公司签订的买卖合同，约定的房款为1 280元每平米并办理房屋所有权证。
原告林某某对被告爱乐家公司证据无异议。
被告柯某某对被告爱乐家公司证据1无异议。证据2、3与本案无关。《商品房买卖合同》不是当事人真实意思表示。
山东省邹平县人民法院认为，原告提交的3组证据及证明事实，被告爱乐家公司无异议，被告柯某某对证据1、2无异议，对证据3《商品房买卖合同》的真实性、合法性提出异议，本院认为，原告证据3客观真实、来源合法并能相互印证，被告柯某某并未提交有效证据推翻且其认可原告已依据该买卖合同取得诉争房产的产权证，本院对原告3组证据予以采信。被告柯某某提交的4组证据的真实性予以确认，对其证明目的不予确认。爱乐家公司提交的3组证据真实性予以确认，对其与本案的关联性不予确认。
山东省邹平县人民法院经审理查明，2013年1月7日，被告柯某某(甲方)与原告(乙方)、被告爱乐家公司(丙方)签订《协议》一份，记载关于购买国际商贸城E号楼3-4层，三方达成以下协议：一、甲方提供上述房产给乙方，乙方以每平方米1 500元，按实际购买面积计算购房款总价给甲方。......二、乙方在取得房产证当天，按实际购买面积以每平方米100元付给甲方作为中介及担保上述房产真实可靠的劳务佣金。三、经甲方介绍上述房产后，乙方不论通过何种途径与业主成交或介绍他人与业主成交，均视为甲方介绍，须按第二条支付佣金。四、甲方所得佣金与丙方均分。2013年1月21日，被告柯某某（甲方）与原告（乙方）、爱乐家公司（丙方）签订《房屋买卖协议》，记载甲方将坐落于国际商贸城E号楼出售给乙方，建筑面积2 280平方米+980平方米，成交总价约3 420 000元+1 470 000元。协议其他事项为手写内容，第3条双方以每平方米1 500元成交；第4条乙方于取得产权证当天以每平方米100元支付甲方作为中介、劳务费。协议签订后，原告及其家人于2013年1月21日、1月22日、3月5日、3月13日、3月21日、12月8日分六次向被告柯某某给付600 000元、1 300 000元、2 700 000元、53 040元、140 000元，累计给付被告柯某某购房款4 613 040元、居间费180 000元。2013年12月8日，原告向被告爱乐家公司给付居间费120 000元。
2013年3月15日，原告与开达房地产公司签订两份《商品房买卖合同》，约定原告购买该公司所有的国际商贸城E幢3层316-322室、324、326室及4层401-407室、416-426室共计27套及储藏室，建筑面积3 075.36平方米，每平方米1 280元，房屋总价3 936 460.8元，开达房地产公司为原告出具发票，原告林某某据此取得上述房屋产权证书。
另查明，2013年1月17日，被告柯某某向开达房地产公司交纳1 000 000元定金。2013年1月18日，被告柯某某与开达房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定被告柯某某购买开达房地产公司国际商贸城E幢C区、D区3层和4层，建筑面积4 238.34平方米，每平方米1 280元，总金额5 425 075.2元。
再查明，2012年6月19日，被告柯某某与开达房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定被告柯某某购买国际商贸城E幢4层412-415、427-133共11套房屋及03号储藏室，建筑面积共1 322.55平方米，每平方米1 300元，总金额1 719 315元。原告林某某要求两被告返还居间费 300 000元，购房款676 579.2元未果，诉至法院。诉讼过程中，原告明确表示，鉴于被告爱乐家公司无过错，不要求被告爱乐家公司承担返还责任，要求被告柯某某返还居间费 300 000元，购房款676 579.2元。

3．一审判案理由
山东省邹平县人民法院经审理认为：关于诉讼双方之间的法律关系，原告林某某主张其与被告柯某某之间是居间合同关系的主要证据是2013年1月7日被告柯某某与原告、被告爱乐家公司三方签订的《协议》，被告柯某某主张其与原告是买卖合同关系的主要证据是2013年1月21日被告柯某某与原告、被告爱乐家公司三方签订的《房屋买卖协议》。诉讼双方对于两份证据的真实性及两份协议中关于居间费的支付内容、被告爱乐家公司的居间人身份均无异议。从本案审理情况看，原告取得涉案房屋主要是基于被告柯某某的联系、服务、谈判等行为来完成的，被告柯某某完成上述工作后，原告按照协议约定支付居间费，被告柯某某对于收取居间费无异议，故被告柯某某也应认定为居间人之一。
我国法律对于居间人是否可以同时作为买卖合同方当事人并无禁止性规定，诉讼双方争议的焦点是涉案房屋的出卖人是被告柯某某还是第三人开达房地产公司，但不管出卖人是被告柯某某还是开达房地产公司，原告都是按照被告柯某某提供的每平方米1 500元价格给付被告柯某某购房款。对于房屋价格问题，首先被告柯某某于2012年6月从开达房地产公司以每平方米1 300元价格购买过该幢楼房的部分房屋，其对于房屋售价为每平方米1 300元（2013年签订涉案商品房买卖合同时，房屋实际成交价为每平方米1 280元）是明知的，其次，被告柯某某主张与原告签订协议时已明确告知原告房屋售价为每平方米1 300元，但未提交证据证实。再次即使被告柯某某该说法成立，原告明知房屋售价为每平方米1 300元后，仍然以每平方米1 500元的价格与被告柯某某签订协议，并同意按每平方米100元另行支付居间费，也明显有悖常理。综上，被告柯某某在居间活动中，隐瞒房屋实际价格，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，被告柯某某作为居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实并提供虚假情况，损害委托人利益，应当承担损害赔偿责任。原告将购房款交付给被告柯某某，现原告主张的损失即房屋差价，亦在被告柯某某处，原告要求被告柯某某返还款676 579.2元，符合事实及法律规定，本院予以支持。原告要求被告爱乐家公司返还购房款，无事实依据，本院不予支持。
关于原告要求的被告柯某某返还居间费 300 000元的诉讼请求，本院不予支持，理由如下：被告柯某某作为居间人之一，履行了居间合同约定的居间人义务。虽然法律规定居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，但并不限制委托人自愿支付报酬。本案中，原告于2013年3月15日得知被告柯某某收取的房屋价款高于实际售价后，依然按合同约定的收费标准向被告柯某某支付居间费180 000元，而且大部分居间费系原告在起诉前几天支付，应认定原告自愿支付，无权要求返还。
原告支付给被告爱乐家公司居间费120 000元，原告已明确表示不要求被告爱乐家公司退还居间费，该行为系原告对其权利的处分，本院予以准许。

4．一审定案结论
山东省邹平县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第二百四十四条、第二百四十五条之规定，判决如下：
一、被告柯某某于本判决生效之日起五日内退还原告林某某购房款676 579.2元；
二、驳回原告林某某对被告厦门爱乐家物业代理有限公司的诉讼请求；
三、驳回原告林某某其他诉讼请求。
案件受理费13 580元，保全费5 000元，合计18 580元，由原告林某某负担6 580元，被告柯某某负担12 000元。

被上诉人林某某答辩称，一、上诉人上诉理由与事实不符，上诉人与被上诉人之间系居间合同关系。2013年1月7日，上诉人与被上诉人签订居间协议，上诉人作为居间人为收取居间费而提供居间劳务，本案所涉房产系开达房地产公司所有，只有开达房地产公司才有出卖房产的资格。上诉人与被上诉人之间只能是居间关系，根本不存在买卖的关系。且2013年1月7日协议中，上诉人为保证收取居间费，特别在第三条约定："经甲方(柯某某)介绍上述房产后，乙方(林某某)不论通过何种途径与业主成交，或介绍他人与业主成交，均视作甲方介绍，须按本协议第二条向甲方支付佣金"。从如此内容清楚的居间协议中，可以看出双方是居间合同，不是买卖关系。二、在2013年1月7日的居间协议第一项中约定本案所涉房产每平方米1 500元，"甲方(柯某某)确保上述房产的真实可靠性"。而实际开达房地产公司出卖的房产是1 280元每平方米，柯某某却欺骗被上诉人称每平方1 500元，作为居间人多骗取被上诉人的每平方米220元的房款。根据《中华人民共和国合同法》的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。在本案中，上诉人不但应该退还骗取的多收房款，还应该退还居间费用。三、在2013年1月7日上诉人与被上诉人签订第一份协议之后，上诉人为了完成居间义务，于2013年1月18日与开达房地产公司签订面积为4 238.34平方米的购房合同，并交1 000 000元定金，这只是上诉人为收取居间费用而作的居间义务。而且被上诉人购买的是  3 075.36平方米，柯某某交100万元定金购买的房产则多出了1 162.98平方米，仅凭这个定金不能改变上诉人与被上诉人的居间关系。四、2013年1月21日傍晚，上诉人称要急着交钱，通知被上诉人和第三人苏某某以定下面积、位置为理由，临时签订的一份补充合同。由于当时急，所以就顺便用一份制式的房产买卖协议填写了相关面积、位置的事项，但是从该协议填写内容和最后备注事项可以看出，该协议仍是一份居间协议，约定的是上诉人的居间义务和收取居间费的事项，该协议仅是对2013年1月7日居间协议的一份补充协议。另外，从上诉人的上诉状内容"在2013年1月7日签署了预约性质的《协议》之后，上诉人为了能够有房产出卖给被诉人，于2013年1月18日与邹平县开达房地产有限公司签订《商品房买卖合同》一份。"也可以看出上诉人并不拥有出卖房产的所有权。五、在2013年3月15日被上诉人与开达房地产公司签订正式购房合同后，被上诉人因房款单价不对质问上诉人实际价款时，上诉人称房款就是每平方1 500元全部交到了开达房地产公司，后来因为与开达房地产公司商谈价格变更才成为1 280元每平方米，多收房款日后会协商退还。但是要求被上诉人要先交办房产证的相关费用，并把居间费打给他才能办理房产证等，其他钱会找开达房地产公司退钱。所以被上诉人按协议约定在2013年3月15日之后，向上诉人打了约定的剩余居间费用，并交纳了办理房产证的相关费用。可事后被上诉人多次找上诉人要求退还多收房款时，上诉人一直不履行退还多收房款的承诺。上诉人与被上诉人之间仅存在居间法律关系。由于上诉人要从老家到邹平来回比较麻烦，双方约定的居间费用比正常的中介公司要高，但上诉人还有预谋的骗取林某某的购房款，其行为违背了诚实信用原则。综上，一审判决认定事实清楚，所作判决正确。请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。
原审被告爱乐家公司未应诉未答辩。