裁判要点： 本案涉及两份合同，一份为防汛墙管理处和隆贸公司签订的租赁合同，一份为柏丽公司和肯德基公司签订的转租合同。通常情况下,因转租合同以租赁合同为基础，故两份合同在主体上具有重合性，即租赁合同的承租人与转租合同的出租人应为同一主体。而本案中，这两个主体为具有独立法人资格的母子公司，隆贸公司系柏丽公司绝对控股股东，两公司之间存在关联关系，在经济利益上存在一致性，试图以合同相对性相互推诿责任，逃避其应承担的法律义务，其行为有悖于诚信原则。 一、合同相对性原则 合同相对性原则为合同法的基本制度。合同相对性由主体的相对性、内容的相对性、责任的相对性三方面构成，是指合同主要在特定的合同当事人之间发生法律拘束力，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务，合同债权也主要受合同法的保护。简言之，合同仅对缔约当事人产生效力，即只有合同当事人才能享有合同权利并承担合同义务，才能基于合同互为请求或诉讼，除合同当事人以外的任何第三人既不能主张合同上的权利，亦不承担合同上的义务和责任。我国合同法上突出体现合同相对性原则的条文有：第8条"依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。" 第107条"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。"第121条"当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。" 本案中，租赁合同的缔约双方为出租人防汛墙管理处和承租人隆贸公司，转租合同的缔约双方为柏丽公司和肯德基公司。租赁合同与转租合同虽具有一定的从属性，例如转租合同的标的物为租赁合同标的物的全部或部分，出租人是否同意转租决定了转租合同有效与否，转租合同的期限超过租赁合同租期的部分无效，租赁合同解除则转租合同随之解除；但两者仍具有相当的独立性，在合同主体、内容及责任上仍具有相对性，一般情况下，转租合同的内容即转租合同双方的权利义务不同于租赁合同，转租合同的责任承担主体并不及于租赁合同的出租人，租赁合同的责任承担主体亦不及于转租合同的次承租人。本案中，肯德基公司要求柏丽公司承担违约责任，支付违约金500万元；柏丽公司确认其违约，但约定的500万元赔偿金过分高于违约造成的实际损失；隆贸公司主张其与肯德基公司间无合同关系，并非转租合同的相对方，故不是本案适格被告，不应承担合同责任或连带责任，原、被告的上述诉辩意见依据的均为合同相对性原则。根据该原则，鉴于柏丽公司构成违约，其未能举证证明500万元违约金过分高于其造成的实际损失，故肯德基公司要求柏丽公司支付500万元违约金的诉请被法院支持。而隆贸公司确实不是转租合同的当事人，其是否为适格被告呢？ 二、合同相对性原则的例外 随着社会经济的发展，为了平衡合同当事人和第三人之间的利益，合同相对性原则在一定范围内被突破，现行法律逐渐采纳了不适用该原则的例外情形。关于我国法律上合同相对性原则的例外情形，通说认为包括如下情形：合同法中的债的保全制度即债权人代位权和撤销权、债权让与和债务承担的规定、债权物权化即买卖不破租赁的规定、为第三人利益的合同；保险法和信托法中的受益人的规定；产品质量法和消费者权益保护法中缺陷产品致损的规定等。虽然有人对于债权让与和债务承担、债权人撤销权是否构成合同相对性的例外情形提出质疑，但债权人代位权属于例外情形当无异议，合同法第73条第1款规定："因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。" 在公司法领域，公司章程即为规范各股东间、股东与公司间权利义务的合同，股东按期足额缴纳其认缴的出资即为其对公司及股东所负有的债务，公司法第28条规定："股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东不按照前款规定缴纳出资的，除应当向公司足额缴纳外，还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。"以代位权制度为原理，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(三)》第13、14条规定："股东未履行、未全面履行出资义务或抽逃出资，公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义务或返还出资本息的，应予支持；公司债权人请求未履行、未全面履行出资义务或抽逃出资的股东在未出资或抽逃出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，应予支持。"何谓抽逃出资，该解释第12条规定："公司成立后，公司、股东或者公司债权人以相关股东的行为符合下列情形之一且损害公司权益为由，请求认定该股东抽逃出资的，人民法院应予支持：(一)将出资款项转入公司账户验资后又转出; (二)通过虚构债权债务关系将其出资转出; (三)制作虚假财务会计报表虚增利润进行分配; (四)利用关联交易将出资转出; (五)其他未经法定程序将出资抽回的行为。" 根据上述法律规定，如果肯德基公司能够证明隆贸公司存在未履行、未全面履行出资义务或抽逃出资的情形，则隆贸公司即为本案适格被告。隆贸公司主张其从支付给防汛墙管理处的2850万元租金中借款缴纳全部认缴出资1350万元，已全面履行出资义务，该出资款项转回防汛墙管理处系因柏丽公司概括受让并履行隆贸公司在租赁合同上的权利义务、支付剩余租金，并非隆贸公司抽逃出资。事实上，从堤防管理处与隆贸公司的仲裁案件可知，柏丽公司并未概括受让隆贸公司在租赁合同上的权利义务，否则根据合同相对性原则，有权向堤防管理处主张违约责任的应是柏丽公司，而非隆贸公司，故隆贸公司将出资款项转入柏丽公司账户验资后又转出，构成抽逃出资。而且，如果隆贸公司对柏丽公司的出资款系防汛墙管理处的借款，那么柏丽公司成立后将该款返还防汛墙管理处，系代偿股东隆贸公司的债务，亦构成抽逃出资。因此，隆贸公司为适格被告，其从柏丽公司抽逃出资的本金部分超过1350万元，故对柏丽公司应向肯德基公司予以清偿的500万元违约金中不能清偿的部分承担补充赔偿责任。

裁判要点： 1、代理权限的认定 公证委托书具有极强的证据效力，除非原告能够充分举证，否则法院没有理由认为公证委托书上记载的授权并非被代理人的真实意思表示。然而，根据公证委托书上记载的授权委托内容，原告虽然确实授权代理人为其办理房屋买卖、抵押等事宜，却没有明确记载抵押的具体内容。诚然，这是一个概括性的授权，代理人据此可以代理原告以系争房屋办理为原告一切自身债务所作的抵押。但本案事实是，代理人以原告名义，将系争房屋为代理人自己对他人的债务做了抵押。民法理论认为，为自身的债务设立抵押，与为他人的债务设定抵押，在性质上截然不同。前者属于自益行为，后者则属于他益行为。当涉及代理行为时，自益行为的授权与他益行为的授权在代理权限的认定上也存在区别。前者可以由概括性的授权所涵盖，后者则必须给予非常明确具体的授权才能成立。当代理人本身就是该行为的受益人时更是如此。本案中原告出具的公证委托书显然并未给予代理人实施他益行为的明确授权，故代理人为自身债务以原告房产设定抵押的行为超越了授权，属于无权代理。 2、涉房产登记的代理行为中相对人善意的认定标准 行为人虽超越代理权，但相对人有理由相信行为人有代理权的，构成表见代理，该代理行为有效。相对人是否善意属于抽象主观事实，而法官需要在案件现存的客观事实基础上完成判断，并形成令人信服的心证结论。在这个判断过程中，法官应从一个善良管理人的角度，按照表见代理行为发生、发展的动态过程，结合行为的前因后果进行整体的把握和认定，故不存在一概而论的评判标准。但在某一类案件中，根据法律规定、司法实践经验以及生活经验，是可以总结出一定的善意判断标准的。 本案所涉的抵押合同，是一个以不动产物权变动为目的的合同，根据物权法的规定，必须经过国家不动产登记机关的登记，抵押才能生效。如果登记手续是代理人前往办理的，则登记机关将对代理人的授权委托书和代理权限进行审查。而登记机关的审查正可成为判断相对人是否善意的一个基本标准。这是因为法律显然不能要求普通人对授权委托的审查能力超越国家公务机关之上。如果代理人与相对人送交了真实的材料，而登记机关经过审查已认可了代理人的代理权限，办理了登记手续，则相对人自然也无理由对此表示怀疑。此时除非另有充分证据证明相对人存在恶意，否则法院应可认定相对人为善意，即使代理人实际无授权或超越授权，也已构成表见代理。如果代理人与相对人送交登记的物权变动合同与双方实际签订的不一致，存在为通过登记而故意提供虚假合同的行为，则可认定相对人非善意，不构成表见代理。 本案中，两被告实际签订的借款合同明确借款人是阚某，原告的房屋系为阚某的债务提供担保。但在送交登记机关登记的抵押合同中，双方却约定借款人是原告，代理人阚某系为原告自身的债务以房产提供担保。根据这一送交登记的抵押合同，代理人的行为符合公证委托书的授权，而登记机关正是据此通过了登记。可以推定两被告正是为了规避公证委托书对代理权限的限制，而故意向登记机关提供了虚假的合同。据此，法院认定相对人并非善意，代理人的代理行为不构成表见代理，对原告不产生法律效力，从而支持了原告的诉请。

裁判要点： 一、居间协议中"独家委托"条款的性质问题 原告认为：原、被告协商后签署《房地产出售委托合同》和《房地产独家出售居间协议》，被告对其中内容是知晓的。《房地产独家出售居间协议》中"独家委托"的期限和违反"独家委托"的违约金比例并非预先印制，相关的数字系书写而成，是原、被告协商后书写。 两被告认为：原告让其在一大堆文件上签名，没有告知其有《房地产独家出售居间协议》，其也未注意到有该协议，原告没有将签署的文件给被告一份留底，故被告无从知晓该协议内容，有关独家委托的内容不是被告的真实意思表示，被告也没拿到该协议。 法院认为：《房地产独家出售居间协议》对于"独家委托"的解释和服务内容条款均符合格式条款的要件。原告未有证据证明该协议签订后，原告交给被告一份留存；书写的数字旁并无被告的签名；原告也无进一步证据证明系当着被告的面书写并经被告确认，本院认定书写的数字并非原、被告协商一致的结果，而是原告的单方意思，故该协议中"独家委托"的期限和违反"独家委托"的违约责任条款亦为格式条款。 二、居间协议中"独家委托"条款的效力问题 原告认为：《房地产出售委托合同》和《房地产独家出售居间协议》合法有效。 两被告认为：原告将有关合同夹杂在一大堆资料中诱导崔某签名，崔某未注意到签署的是独家出售协议，原告对不利于崔某的条款未作提示，其中规定原告的服务方式与非独家委托的中介公司无异，长达半年的独家出售权与当时的房地产市场情况不符，限制被告另寻中介公司的内容对被告显失公平，属于可撤销、可变更的合同，有关独家委托的内容不是被告的真实意思表示，故该协议不成立。被告也没拿到该协议。 法院认为：被告作为房屋的出售人，委托原告为其提供居间服务的目的之一，就是尽快出售房屋，更早获得订立合同的机会，而《房地产独家出售居间协议》中的"独家委托"条款，违约情形全部指向被告，加重了被告的责任，限制了被告自行选择房屋买受人的权利，显然独家委托原告进行居间达成交易的可能性小于非"独家委托"，大大减少了被告获得订立合同的机会，因此该"独家委托"与被告尽快出售房屋的目的不相一致。从该协议中原告提供独家委托专有的服务内容来看，并不比非"独家委托"所能获得的服务有实质性的提升，且原告提供的证据不足以证明原告向被告提供了上述服务，故被告享有的权利、享受的服务与其承担的义务、所受的限制相比，并不对等，权利义务不相适应，有失公平。另外，该协议中与"独家委托"有关的条款与其余条款的字体、字号完全相同，无任何特别标识。作为提供格式条款的一方，原告没有证据证明在签订该协议时，原告提请被告注意限制被告权利的条款，亦没有证据证明原告将该格式条款的内容用足以引起对方注意的合理方式向被告进行过解释、说明、提醒。故该格式条款违反了公平和自愿原则，应属无效条款，对被告不具约束力。 三、原告的诉讼请求是否应予支持 原告认为：《房地产出售委托合同》和《房地产独家出售居间协议》合法有效，两被告违约，应按约支付违约金。 两被告认为：独家委托条款系格式条款，内容显失公平，且原告未尽说明、提示义务，应为无效。不同意支付违约金。 法院认为：独家委托条款无效，原告据此要求被告承担违约责任，缺乏事实和法律依据，亦不符合公平原则，故对原告要求两被告支付违约金的诉讼请求不予支持。 四、被告是否应支付必要活动费用 原告认为：其对讼争房屋做了大量的推广工作，要求两被告支付必要的居间费用。 两被告认为：原告在长达三个月的时间里仅推荐了一家买家看房，崔某只得另行挂牌售房。后通过第三人居间，交易成功。不同意支付居间活动费。 法院认为：被告崔某认可签订《房地产出售委托合同》后，原告曾带人上门看房，虽然嗣后被告与房屋买受人达成的交易，并未利用原告提供的信息，该交易并非原告促成，但原告确向被告提供了相应的服务，被告崔某应向原告支付必要的费用。为避免讼累，法院酌情确定具体金额后一并处理。

裁判要点： 本案是国内分销商在分销外资公司产品过程中实施恶意抢注商标行为的典型案例。一、二审法院均认定，《国际分销协议》合法有效，依法成立，具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合三被告在分销过程中的使用情况，"利舒坦"与"FreeStyle"已经产生了一一对应的关系，使中文"利舒坦"具有了使相关消费者识别商品来源的功能，因此，"利舒坦"中文商标属于《国际分销协议》约定的范围，适用《国际分销协议》6.4条的约定。和亭公司、和祥公司作为《国际分销协议》的签约方及实际履行方，在明知因中文"利舒坦"产生的所有版权或其他知识产权中的权利、所有权和权益均应根据《国际分销协议》的约定属于雅培护理销售公司所有，以及中文"利舒坦"已经具有了使相关消费者识别商品来源功能的情况下，由和祥公司申请注册"利舒坦"中文商标，其行为具有明显的主观恶意。西河公司与香港雅培公司签订了《分销协议》，作为分销商，西河公司明知其有不得夺取"FreeStyle血糖仪"的商标、版权等权利的合同义务，且其公司股东系和亭公司的原股东的情况下，仍受让"利舒坦"中文商标的行为，存在明显的恶意。故判决涉案的"利舒坦"注册商标归原告所有。 对于该案件的法律适用问题有观点认为，三被告虽非传统民法意义上的代理人，但这并不妨碍三被告为《商标法》第15条规定的代理人或者代表人的法律事实。对于《商标法》第15条中代理人的范围，实务界存在着截然不同的观点。一种观点认为，代理人仅指民法意义上的代理人，不包括代理商、经销商。另一种观点则认为应当对《商标法》第15条中的代理人或代表人进行扩张解释，代理人不仅包括民法意义上的代理人，还包括代理商、经销商。一些权威解说支持对代理人或者代表人作广义的解释的。最高人民法院在提审头孢西灵案[(2007)行提字第2号]中亦指出，"商标法第十五条规定的代理人应当作广义的理解，不只限于接受商标注册申请或者商标注册人委托、在委托权限范围内代理商标等事宜的商标代理人、代表人，而且还包括总经销（独家经销）、总经销（独家代理）等特殊销售代理关系意义上的代理人、代表人。" 然而，笔者认为，不宜将普通的经销商认定为《商标法》第15条规定的代理人。理由在于（1）代理人与经销商存在着实质性的差别。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。而经销其实质是一种买卖行为。（2）最高人民法院在提审头孢西灵案判决中并未对于普通的经销商是否为《商标法》第15条规定的代理人予以明确。《商标法》第15条的立法目的是制止代理人违反诚实信用原则的恶意抢注行为。然而，关于恶意的判断标准，可以运用民法上关于善意和恶意的区分来界定恶意抢注中的恶意。民法上的恶意，从理论上说只涉及行为人知或不知的问题。应知与行为人的注意义务和注意程度有关联：应知、能知而不知的，属于过失。重大过失，等于故意。就普通经销商而言，其注意程度与注意义务显然与独家经销商不同。如将独家经销商等同于普通经销商，则增加了普通经销商的注意程序与注意义务，这对普通经销商显然是不公平的。因此，笔者认为就普通的分销商而言，法院在案件审理过程中不能简单地推定普通经销商是《商标法》第15条规定的代理人或代表人，而是应当通过审查商标所有人与代理人或代表人之间是否形成了一种特殊的经销关系最终确认是否适用《商标法》第15条。 我国《商标法修正案（草案）》第15条第二款规定"就同一种商品或者类似商品申请注册的商标与他人在先使用的商标相同或者近似，申请人与该他人具有前款规定以外的合同、业务往来关系或者其他关系而明知该他人商标存在，该他人提出异议的，不予注册。"。从条款的表述上看，上述条款是对现行《商标法》第15条的补充和完善，将更好地遏制我国日益增多的恶意注册他人商标的现象。

裁判要点： 在审理农村土地承包合同纠纷案件中，当事人争议最多的是合同的效力，而土地承包合同效力之争主要是围绕土地承包合同的签订是否经过民主议定。法院在审理此类案件过程中，应从以下几个方面进行考量，判断是否符合民主议定原则： 1、对于民主议定程序的具体方式，不应机械的理解为必须全体村民或者村民代表统一时间在规定地点进行民主表决。因各地实际情况不一致，所采取的民主议定程序也不尽相同，对于外出务工人员较多的山区而言，一概要求采取传统的民主议定程序既不科学，也不方便生产生活。对于这些村民会议或村民代表会议召开和表决方式不规范的现象，法院审查时一方面要以是否具备形式要件为依据，严格标准，另一方面也要具体情况具体分析，照顾到村民约定俗成的做法和村规民约，不能轻易地认定承包方案表决程序违反了民主议定原则，并以此为由否认土地承包合同的效力。 2、林业承包经营普遍面临资金投入大、生产周期长的困难，对于承包人而言，稳定的承包环境是林业承包经营稳定发展的根本保障。根据《最高人民法院关于村民小组诉讼权利如何行使的复函》（[2006]民立他字第23号），"小组长以村民小组的名义起诉和行使诉讼权利应当参照《中华人民共和国村民委员会组织法》第十七条履行民主议定程序。"法院在审理农村土地承包纠纷过程中，不仅要对承包合同的民主议定程序进行审查，也应对小组长行使的诉讼权利是否经过民主议定程序进行审查，防止个别小组长滥用权利，恶意否认合同效力，随意解除合同，损害村民小组及承包人的利益。

裁判要点： 本案的争议焦点主要是。笔者认为，被告高某经案外人梁某的委托在钢筋转包合同上签了字，其行为合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定"受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人"。也就是说受托人高某因委托人梁某的原因拖欠原告石某的工程款，受托人高某应当向石某披露委托人梁某，石某可以选择受托人高某或委托人梁某作为被告提起诉讼。因此，高某可以构成本案的被告，诉讼主体适格。其对原告石某应当负有给付工程款的义务。

裁判要点： 本案处理重点主要在于。本案在审理中存在以下三种观点：1.借款人变更主合同内容即借款用途，虽未征得保证人同意，但银行主观上并无过错，也并非与借款人互相串通欺骗保证人，即使存在借款人改变借款用途的事实，但不管是"茶叶加工"还是"借新还旧"都并未加重保证人的保证责任，因此保证人仍应承担保证责任。2.我国《合同法》第二百零三条规定"借款人未按约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同"，这一规定足以说明银行对借款合同中借款用途应特别审查。本案中，既然银行与借款人在借款合同主项中已明确约定本次借款用途为"茶叶加工"，但又在合同第十三条第三项明确约定:"本合同项下的借款用途如为'借新还旧'，保证人对此是知晓并自愿提供担保"，一份合同暗含两个完全不同的借款用途，已违背了法律规定，依《合同法》第五十二条第五项当属无效，主合同无效，保证人不承担保证责任。3.我国银监会《个人贷款管理暂行办法》规定："个人贷款用途应符合法律法规规定和国家有关政策，贷款人不得发放无指定用途的个人贷款个人在提出贷款申请时应当有明确合法的贷款用途。"本案中，银行与借款人之间的借款合同暗含"茶叶加工"和"借新还旧"两个借款用途，已违反银监会关于个人贷款的相关行规，银行与借款人实属假借"茶叶加工"之名骗取保证人担保获得贷款用以"借新还旧"，依据《合同法》第五十二条第二项规定，有"恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益"情形的，合同无效及《担保法》第三十条第一项规定，有"主合同当事人双方串通，骗取保证人提供保证的"情形的，保证人不承担民事责任。最终一、二审法院均采纳第一种观点，判决保证人应承担保证责任。 虽然本案判决支持信用社诉讼请求，但前述其他两种观点也应引起重视。在经济活动中，银行通过其所具有的专业知识、经济强势，使其在单方预先拟定的格式合同条款中，存在着限制甚至排除法律早已规定的保证人权利，诸如本案就隐性约定借款还可以用于"借新还旧"。一旦银行将贷款发放到借款人手中，即使主合同有约定贷款人对贷款用途进行监督，但因有担保人的存在，银行经常怠于履行监督义务，借款人只要拿到借款，即有权自行支配。即使借款人将借款用途挪为他用，银行也无从得知，法律规定的保障担保人权利，其作用微乎其微。因此，对金融机构或其他债权人来说，保证合同实质上是风险转移合同，而对担保人来说则是风险担保合同。 综上，建议银行在与借款人签订借款保证合同时应明确借款用途，不能隐性约定其他用途，避免诉讼风险。同时保证人应增强自己的法律意识，在签订保证合同前要对借款人的资信进行调查，或者要求借款人提供反担保，只有"先小人后君子"，才能更好的保障自己的权利。

裁判要点： 一、撤销权的适用。债权人的撤销权是法律赋予债权人特殊保护而设立的制度，它使特定当事人之间的合同效力延伸至其他非合同关系人，从而形成了债权人为了保全自己的利益可有条件的干涉他人之间的法律关系，因此为了准确行使撤销权，合同法严格的界定了撤销权的成立条件。《合同法》第七十四条规定："因债务人放弃到期债权或无偿转让财产对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。"本案中，第三人蔡某2提供的收条证实第三人蔡某2向被告施某、蔡某购买本案诉争房屋的实际交易价格是33万元，与第三人蔡某2提供的税收转账专用完税证、销售不动产统一发票等证据相互印证，因此原告杨某主张第三人与二被告买卖本案诉争房屋的实际成交价格是22万元，证据不足，无法认定二被告与第三人是以明显不合理价格转让财产的。因此，撤销权不成立。 二、举证责任的法律后果。所谓举证责任是指民事诉讼当事人有对自己提出的主张加以证明的责任。即通常所说的"谁主张，谁举证。"举证责任有两种含义：一是谁主张，就由谁提供证据对自己的主张加以证明，即行为意义上的举证责任;二是指不尽举证责任的一方应承担举证不能所产生的法律后果，即结果意义上的法律后果。本案中，被告施某、蔡某与第三人蔡某2均提供了相应的证据证明：被告施某、蔡某将本案诉争房屋转让给第三人蔡某2的时间是2010年2月25日，且在2010年3月4日办理了产权过户变更手续，以此证明该房屋转让行为是发生在原告杨某以民间借贷纠纷起诉被告施某的时间2010年9月30日之前，是受法律保护的合法有效的物权行为。相反的，原告杨某却无法提供相应证据证明第三人蔡某2知道被告施某、蔡某对其负有债务，无法认定第三人在受让房产时存在主观上的恶意，故原告杨某应承担举证不能所产生的法律后果，因此，本案中可以由此认定第三人蔡某2与被告施某、蔡某并非恶意串通转让房产，他们之间的房产转让行为合法有效。 三、撤销权行使的效果。本案中，原告除了要求撤销转让行为以外，还提出了要求第三人向被告返还交易房产的请求。债权人提起撤销权诉讼，撤销权行使的效果，使债务人的行为自始无效，恢复至原状，债务人已失之财产又复归于其。当债务人所为法律行为仅为债权契约，尚无物权转移时，其行为因撤销而归于无效的，不发生回复原状及返还所有权等问题；当债务人所为法律行为不仅有债权行为，同时有履行之物权行为时，例如不动产买卖，债务人不仅订立买卖契约，并因履行该契约已转移标的物所有权（已办理产权登记），债权人行使撤销权，得一并撤销契约行为及物权行为，此时债权行为与物权行为均自始无效，即回复至未履行以前之状态，债务人可据不动产所有权请求所有物的返还，撤销权人亦得对于第三人请求返还该物于债务人。同时，根据我国不动产所有权的得失需经办理登记，登记为所有权转移的法定要件和公示方式。因此，债权行为与物权行为如经撤销，自然得一并请求注销其登记。如果债权行为、物权行为未经撤销而直接请求注销登记，在法理上是难以行得通的。相反，如果债权人仅撤销债权行为，而不主张撤销物权行为的，此时物权行为并非因此即归无效，债务人或债权人仅可据不当得利请求返还，此时不过只是取得请求权而已，并非一定可以恢复原状，第三人可据所有权主张权利。在撤销权与请求出卖人赔偿损失之间，债权人有选择的权利。

裁判要点： 本案属发包人与承包人之间的建筑工程设计合同纠纷，存在诸多争议焦点，本案关键点在于对法院依职权调取的证据是否采信及证据证明力的判定，经过安溪法院的判决及泉州市中级人民法院二审法院的终审判决，对证据的采信及证明力进行有力的说理，使本案有了一个最终的定案结果。本案在审判实践中颇具典型意义。存在以下几个特点： 1.举证责任承担--法院在查证并查明事实中起着重要作用。本案争议焦点为中景公司是否依约完成合同义务、第三次付费条件是否成就，而针对该争议焦点，原告中景公司与被告重良公司各执一词，最终经法院调查取证，查明事实后，确定中景公司已已依约履行合同义务，其有权要求支付前三次设计费用。本案中，被告重良公司辩称中景公司的设计图及设计方案无法通过审批，使其只得委托第三方进行设计审批。但经法院调查取证，中景公司提供的设计图纸经安溪县规划建设局审批取得建设用地规划许可证，并经南安审图事务所审查合格，并不是被告重良辩称的中景公司设计方案无法通过审批，而是被告认为该设计方案不符合长坑当地事实，将建设规划许可证交回安溪县规划建设局。 2.证据的采信--法院调取的情况说明是否予以采用。本案中，法院依原告即中景公司的申请向安溪县规划建设局调取《情况说明》，《情况说明》系由规划建设主管机关即安溪县规划建设局开具的说明情况，具有证明力，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定 》第十七条　"符合下列条件之一的，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据：（一）申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料"之规定，本案中法院调取的《情况说明》符合法定程序，予以采信。被上诉人泉州重良房地产开发有限公司认为法院调取的《情况说明》不符合法定程序，未能提供证据证明，其主张不予支持。 3.证据证明力的判断--依法官的主观能动性来判定证据。证据应具备真实性、合法性、关联性，证据的证明力问题是本案的关键。本案中主要是对《情况说明》、《存在的问题》、《评审会议纪要》三份证据存在疑问。第一，《情况说明》的证明力问题，被告重良公司认为《情况说明》的证明力低于《存在的问题》、《评审会议纪要》，不应予以采信，泉州市中级人民法院认为《情况说明》履法院依职权向办理建设用地规划许可证的主管机关即安溪规划建设局调取的证据，具有较高的证明力，应予以采信。第二，《存在的问题》虽具有证明力，但中景公司设计方案经过审批取得建设用地规划许可证，证明中景公司设计方案可行，符合合同约定的履行义务，《存在的问题》只能证明中景公司的设计方案存在一些问题需要修改，不足以推翻中景公司设计方案违约的事实。第三，《评审会议纪要》的证明对象错误，与本案不具关联性，该证据针对的是福建华合现代建筑设计公司而不是本案原告中景公司。 4.发包人与承包人的建设工程设计合同，合同合法有效。建设工程设计合同属合同中的典型合同，发包人重良公司将该项合同任务即本标的建设工程设计任务发由承包人中景公司承包，中景公司系具有资格资质的设计企业单位，合同不违反法律强制性、禁止性规定，双方当事人意思表示一致，合同合法有效。 5.程序上的特点--反诉制度。本案重良公司基于同一法律事实，意图取消原告中景公司的诉讼请求，向本院提起反诉请求，请求解除合同并返还支付的设计费用。经法院认定，中景公司依约履行法律义务，重良公司提出解除合同的请求不具备约定事实及法律事实，不予认定。中景公司要求反还设计费的请求不予支持。、 本案中，对于证据《情况说明》的采信与否，及《情况说明》与《评审会议纪要》证明力级别的判断，影响着本案事实的认定，是本案法律判决的重要关键点、转折点。

裁判要点： 根据本案案情，主要涉及以下几个方面的法律问题： 一、诉争商品房预售合同的效力问题。 对于合同的效力问题，本案的一审及二审均确认双方签订的商品房预售合同无效。主要理由如下： 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定："出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。"《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款规定："商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。"本案中，泉州市华美房地产开发有限公司（以下简称华美公司）作为房地产开发企业，预售商品房时持有建设工程规划许可证及取得商品房预售许可证明是其法定义务。但直至起诉前，华美公司并未取得商品房预售许可证明，亦未持有建设工程规划许可证和施工许可证。基于事实及法律规定，原告华美公司与被告何某于2003年11月4日所签订的《商品房购销合同》违反法律的强制性规定，应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，华美公司与何某签订的《商品房预售合同》无效。 二、导致诉争商品房合同无效的过错责任承担。 在诉争商品房预售合同确认无效后，对于合同双方当事人过错责任的认定及承担方面，一、二审法院均认为原告华美公司应当承担导致合同无效的过错责任，理由如下： 原告华美公司在未取得商品房预售许可证明，亦未持有建设工程规划许可证和施工许可证情况下即对外预售商品房，其行为违反了法律的强制性规定。且华美公司未能提供证据证明其在签订合同时已将上述情况明确告知被告何某，故可认定华美公司系故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明、建设工程规划许可证和施工许可证的事实，该行为直接导致诉争商品房预售合同无效，应当承担合同无效的过错责任。 三、对本案商品房预售合同确认无效后的处理及是否适用惩罚性赔偿责任的问题。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定："合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任"。 1、对于诉争商品房预售合同确认无效后的处理，是否应返还购房款及支付资金占用期间的利息损失问题，一审法院及二审法院均认为：诉争商品房预售合同被确认无效后，原告华美公司应返还被告何某已付购房款129965元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付自2003年11月6日起至判决确定之日止资金占用期间的损失。 2、合同确认后，对于涉案商品房被拆除后所产生的安置补偿权益的处理，一审法院与二审法院存在不同意见： 一审法院认为：原告华美公司与被告何某于2003年11月4日所签订的《商品房购销合同》违反法律的强制性规定，应认定为无效合同。原告请求确认合同无效，符合法律规定，应予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告华美房地产公司请求诉争商品房的拆迁补偿安置权益归原告所有，反诉原告请求反诉被告返还已付购房款129965元，依法有据，应予以支持。 二审法院认为：泉州市城乡规划局于2003年11月10日作出责令停止违法建设通知书，责令华美公司停止违法建设。泉州市城乡规划局于2005年11月21日作出泉规法（2005）罚1854号行政处罚决定书，责令华美公司自行拆除该违法建筑物，而诉争商品房已于2011年1月被拆除。故华美公司主张应由其享有诉争商品房的拆迁补偿安置权益，缺乏事实与法律依据，不予支持。 笔者支持一审法院的意见，理由如下：由于涉案商品房预售合同无效，依照无效合同的处理原则，因该合同取得的财产，应当予以返还。诉争商品房原告华美公司已于2004年12月30日交付被告何某使用。因泉州城市建设整体规划，对城东片区进行改造，诉争商品房于2011年1月被拆除。故本案合同确认无效后，作为合同标的商品房已灭失，返还商品房存在实际履行不能。但因诉争商品房由于泉州城市建设整体规划，位于城东片区改造范围内，产生了相应的拆迁安置补偿权益，即诉争商品房已转化为拆迁安置补偿权益。故本案合同确认无效后，合同双方当事人因该合同取得的财产（包括权益），应当予以返还。即因诉争房屋产生的拆迁安置补偿权益应当返还给原告即由原告华美公司享有。 3、对本案商品房预售合同纠纷是否适用惩罚性赔偿责任的问题。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定："出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。" 本案中，一、二审法院均认为：原告华美公司作为出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致本案诉争合同无效，被告何某可以请求原告华美房地产公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。而何某请求华美公司参照华侨大学对面学府上城店面的价格每平方米25000元的标准赔偿其信赖利益损失1314285元缺乏相应的证据，诉争房屋周边的建筑物因拆迁、无法满足评估要求。原告华美公司应按被告何某已付购房款一倍的标准予以支付，即反诉被告华美房地产公司应赔偿反诉原告何某129965元。

裁判要点： 该案例涉及夫妻共同财产一方处分的合同效力，本案争议的焦点是原告朱某与被告邓某于2006年1月26日签订的房屋出售协议是否有效。1、本案中原告朱某与被告邓某于2006年1月26日签订房屋出售协议，当日被告白某在场并知晓房屋出售情况，尽管被告白某称其当时不同意出售该房屋，协议上的名字也并非本人所写，但房屋买卖价格与当时市场价格相适应，且被告于其后收取房款和实际交付该房屋的行为，并将包含该房房的产权证书交付给原告，无证据证明被告白某提出异议，因此，原告有理由相信被告邓某有处分权；2、本案中朱某已支付大部分房款，并已将该房屋装修居住近五年，双方对房屋买卖合同约定的主要权利义务均已履行，且在长达五年时间里未产生矛盾，被告白某也未提出异议；3、由于双方未及时办理过户登记手续，又时隔五年，房价高涨，导致房屋现在的价格和当初的价格相差较远，本案被告白某就以未签名且不同意出售该争议的房屋，认为根据法律的规定，一方擅自处夫妻共同财产的属无效，而本案中被告白某在场并知晓房屋出售，双方已完成房屋买卖的主要权利和义务，原告已装修居住近五年，并且在近五年时间无证据证明被告白某提出异议，根据诚实信用原则和维护交易安全稳定，应当认定原告朱某与被告邓某于2006年1月26日签订的房屋出售协议是合法有效的，应当受到法律的保护。

裁判要点： （1）当事人双方对合同性质主张各异，应根据合同约定的内容和实际履行情况研析判定双方之间的权利义务，确定各自的民事责任。 张某主张案涉合同属于《中华人民共和国合同法》规定的委托合同。合同法第三百九十六条规定，"委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同"。从案涉合同形式上看，老板娘公司是委托人，张某是受托人。老板娘公司委托张某办理引进经营户进入其水产城定点经营的事务并支付张某引进的费用及报酬。似乎就是一个委托合同。但是认定合同性质应全面审查合同约定的双方权利义务，案涉合同除了约定上述权利义务外，还约定甲方委任乙方担任总经理职务；聘用期限为15年，薪酬为每年人民币200万元。这显然不是委托合同的范畴。所以案涉合同不具有《中华人民共和国合同法》所规定的有名合同的类型的典型特征，应当归属于其他合同即无名合同。因履行无名合同发生的纠纷，必须严格按照合同约定的内容而不是合同法有名合同的规定来明确双方当事人的权利义务，确定各自的民事责任。 （2）对合同约定不明而当事人有争议的合同条款，应采用合同目的、文意等解释方法，综合探究当事人的缔约真意。但就目的解释而言，并非只按一方当事人期待实现的合同目的进行解释，而应按照与合同无利害关系的理性第三人通常理解的当事人共同的合同目的进行解释。 本案中双方对合同中未明确约定的张某应引进多少商户和引进期限有争议。根据理性第三人理解，张某与经营户之间的"代理"关系并没有合同依据，双方只是松散的合作关系，张某代理的经营户的户数应是不固定的。而且水产批发行业有较强的季节性，张某代理的各类经营户不可能一次性全部引进。因此，缔约时张某客观上是不能确定其能够将多少经营户引进老板娘水产城的。张某对此是明知的，而老板娘公司坚信张某在短期内至少能引进150户，应是对这些因素估计不足。所以双方缔约时的真实意思应是张某尽力将其代理的全部经营户尽快分批引进老板娘水产城定点经营。 （3）双方在订立合同时对关键条款约定不明、在履行过程中均有重大违约导致合同被解除的，应共同承担合同解除后的民事责任，并平衡双方当事人利益。 本案中老板娘公司和张某在《聘用合作协议书》订立过程中，对关键问题约定不明；在履行过程中，又均有重大违约。最终导致《聘用合作协议书》被解除。双方应共同承担合同解除后的民事责任。老板娘公司承担张某为引进经营户而支出的费用；张某返还全部补偿费及自行承担其他损失。

裁判要点： 本案属于典型的农村土地承包经营权流转纠纷。农村土地承包经营权流转是拥有土地承包经营权的农民将土地经营权（使用权）转让给其他农民或经济组织，即保留承包权，转让使用权。农民可以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权。转型期中国，工业化、城镇化的推进和现代农业建设，农村人口流动和劳动力向城镇的大规模转移，农民对土地的关注程度的提高和农民对自身权益保障意识的增强，农村土地承包经营权流转纠纷数量不断增多。这类案件普遍具有政策性强、涉及面广、敏感度高、审理难度大的特点，处理好此类纠纷事关保护农民利益，事关农村经济社会稳定发展。 （一）不规范的土地承包经营权流转程序容易产生纠纷 引起农村土地承包经营权变更纠纷的原因是多方面的，因为土地流转手续不规范而引发土地纠纷是一个不可忽视的因素。流转手续不规范不要表现为自行流转多，报批准、报备案的少，申请变更登记的更少；口头协议多，书面协议少；约定不明的多，约定明确的少；书面协议内容不规范的多，规范的少等。《农村土地承包法》第三十七条规定："土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或着其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采用转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。"在我国一些农村地区，像转包、出租等农村土地承包经营权流转并没有签订书面流转合同，也没有报发包方备案。当事人之间就土地的流转权利义务约定不明确，在出现纠纷后，难以确认各方在土地承包经营权流转关系中的责任。 本案中，胡某将其拥有承包经营权的土地出租给胡某2使用，胡某2再将涉案土地转租陈某占有使用。但胡某与胡某2之间签订的不定期限农村土地承包经营权流转性质的占地合同，仅简单约定了胡某2作为受让方使用胡某拥有承包经营权的土地，并向出让方支付一定补偿费用。后来，胡某2将涉案土地连同自己拥有使用权的土地一并租给陈某使用，当事人未就涉案土地是否可以再行转租进行约定。2009年，胡某向陈某出具的收到条也未明确收款具体原因。 2010年胡某与胡某2之间的占地合同经历城区人民法院生效判决予以解除，胡某据此要求胡某2返还其占用的土地，并拆除占用土地上的建筑物。陈某声称其于2009年向胡某支付3000元是其租用涉案土地的租赁费用，而胡某认为收到条仅是对陈某使用由胡某2转租涉案土地的补偿款，胡某2、陈某继续占有其土地侵犯了其合法权益。至此，纠纷产生。 （二）土地承包经营权流转合同解除后的恢复原状请求权 本案一审认定胡某接受陈某支付3000元的行为在双方之间成立事实上的租赁关系，而二审法院认定胡某与胡某2之间占地合同被生效判决解除后，陈某已经丧失再使用涉案土地的合法依据。据此，二审法院支持上诉人（一审原告）胡某要求被上诉人胡某2、陈某返还涉案土地并恢复土地原状的请求。 纵观本案一审、二审法院对案件事实认定的差异主要在于：法院依法解除胡某与胡某2的土地承包经营权出租合同后，陈某占有并使用涉案土地是否具有法律依据。一审法院仅根据2009年胡某向陈某出具的未清晰约定给付款项原因的收到条、与陈某存在利害关系的证人陈某2的证言以及当事人相关陈述认定胡某与陈某之间存在事实上的租赁关系，而没有从案件事实发生的过程依序检讨各方当事人之间的法律关系。本案中，陈某合法占有使用涉案土地的依据在于其与胡某2之间的土地转租赁关系，而胡某2有权处分该涉案土地的前提则是其与胡某之间的占地合同。2010年，历城区人民法院生效判决解除了胡某与胡某2之间的占地合同。二审法院由此认定，因胡某与胡某2占地合同的解除，胡某2与陈某之间的合同已无继续履行的基础。 根据《合同法》第五十八条之规定："合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。"合同解除，台湾地区通说认为，系指当事人一方行使解除权，使契约的效力溯及地消灭，发生恢复原状的请求权。合同解除，一方面使迄未履行给付义务归于消灭，另一方面使已经履行的给付发生恢复原状请求权。因此，不管是从合同法规定还是按照民法理论来看，胡某与胡某2之间占地合同解除后，胡某2以及陈某已丧失再继续占有使用涉案土地的合法性。

裁判要点： 案件事实的认定，应当根据案件情况，综合判断证据与证据之间、证据与事实之间的逻辑关系，进而确定证据有无证明力及证明力大小，并作出最接近于客观事实的法律事实认定。本案中，双方当事人签订的协议书明确约定被告向原告的付款条件是"调试使中水设备正常运行"，该义务是否履行成为本案处理的关键。因双方约定了"设备运行正常"，但对如何判断设备运行正常与否未作约定，致该事实认定出现困难。通常来说，如果在原告履行调试义务后，被告对于设备的运行情况进行验收并出具（或口头认可）合格的验收结论，应当认定原告已经适当履行了义务。本案中，被告否认原告已调试中水设备至正常运行，并且提供了行政部门因中水设备不合格而对其作出的行政处罚。双方签订协议书是在2011年6月，2011年8月31日环保局的验收报告明确载明小区中水处理站污水处理情况达标，说明政府部门在验收时中水设备的运行是正常的。环保局作为中水设备监管验收的行政部门，其出具的验收结论具有权威性，应当作为认定案件事实的依据，并据此认定该时间中水设备已可以正常运行。至于2012年1月行政部门的处罚，只能说明该时间中水设备是不合格的，但并不能据此否认之前环保局的验收结论。故二审依照行政部门的验收结论作出原告已经适当履行调试义务的事实认定是正确的。

裁判要点： 关于死亡赔偿金的性质，我国没有明确的法律规定。学理上有不同观点，有人认为《继承法》规定的遗产是死者死亡时留下的财产，死亡赔偿金是赔给生存的继承人的，不属于遗产；有人认为，死亡赔偿金是对死者未来余命年龄可得利益的减少而给予的补偿，说明其具有遗产性质，应视为死者的遗产。本案法院根据最高人民法院2005年3月22日公布的[2004]民一他字第26号批复精神，并结合其他法院的审判实践，将胡某3的死亡赔偿金认定不属于遗产。因死亡赔偿金系给生存的继承人的一种精神抚慰，为保护本案原告邓某的权益，法院在分配原则上参照遗产的分配原则具有合理性。 对于法定继承的顺序，《继承法》第十条规定，第一顺序继承人为配偶、子女、父母，第二顺序继承人为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，其中子女包括有抚养关系的继子女，继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。虽《收养法》第十五条规定了收养应当向县级以上人民政府民政部门登记，收养关系自登记之日起成立，但本案中胡某3在收养胡某时符合收养的各项法定条件，属于《收养法》颁布实施前的收养行为，且有胡某3所在村委会出具证明予以证实，根据法不溯及既往的原则，可以认定收养关系的合法有效，胡某应当作为胡某3的第一顺序继承人。邓某与胡某3虽未办理结婚登记，但双方以夫妻名义同居生活已长达十七年之久，邓某对死者胡某3显然尽到了较大扶养义务，对胡某也尽到了一定的抚养义务，其与死者胡某3之间形成了相互扶养关系，胡某3死亡事故的发生致使邓某与死者胡某3进行结婚登记已成为客观不能。根据《继承法》第十四条规定："对继承人以外依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分给他们适当的遗产"。本案邓某已六十多岁，基本上缺乏劳动能力，因胡某3的意外死亡切断了她的生活来源，邓某亦对胡某3尽到了较大的扶养义务，因此，法院认定邓某适当分得死亡赔偿金于法有据。 至于如何分给邓某适当的遗产，法院在本案中适用了自由裁量权，自由裁量权即人民法院在审理案件过程中，根据法律规定和立法精神，秉持正确司法理念，运用科学方法，对案件事实认定、法律适用以及程序处理等问题进行分析和判断，并最终作出依法有据、公平公正、合情合理裁判的权力。考虑到胡某与死者胡某3共同生活时间比邓某长，胡某成年后对胡某3也尽了赡养义务，理应多得死亡赔偿金，法院认定其分配60%具有客观依据，合情合理。同时，邓某作为继承人之外的人，法院根据其与死者胡某3相互扶养时间，并秉着公正的司法理念，认定邓某分配40%的死亡赔偿金，帮助其安度晚年，至此，司法为民、以人为本的精神在本案中得到了彰显。

裁判要点： 本案的争议焦点为。按照合同法的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。该定金条款的性质为违约定金。原告吉某认为被告茆某未按照双方协议将房屋出售给原告，被告茆某构成违约，未履行合同约定的义务，故可以要求被告双倍返还定金。被告茆某认为，双方买卖协议无效，自己属于无权处分，被告不是房屋所有权人，房屋所有权人已经去世，被告出售该房屋也没有得到所有继承人的同意，无权处分该房屋。在买卖协议无效的前提下，定金条款也不能适用，故不能适用双倍返还定金。 本案的处理重点主要在于对合同效力的相关规定。根据合同法的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因此本案首先应看原、被告之间的房屋买卖合同是否有效。 本案中的定金为违约定金。原告吉某起诉被告茆某要求双倍返还定金。首先要确定双方房屋买卖合同是否有效，定金条款只能在合同有效的情况下才能适用。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同产生的定金条款的约定也没有法律效力，故定金条款不适用于合同无效的情况下。 被告茆某不是房屋所有权人，也不是房屋继承人，在和原告达成买卖协议之前没有得到房屋继承人的委托和授权就擅自出售房屋，之后也并未得到房屋继承人同意和追认，被告对该房屋实际上是无权处分，在订立合同后没有取得处分权也没有经所有继承人追认，被告无权处分该房屋，故原、被告之间的买卖合同无效。 原、被告之间的房屋买卖合同无效，则涉及到合同无效后双方因该合同取得的财产的处理问题。依据合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告茆某因该无效的房屋买卖合同获得了原告支付的定金一万元，既然合同无效，依据该合同所获得的财产应返还给原告，故被告茆某应返还原告一万元。 定金是我国法律明确规定的一种担保方式，是指当事人一方向另一方给付一定数额的金钱，以此作为履行某种义务的担保。法律中对于违约定金条款的规定，实际上是对违约方的一种惩罚，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。无论任何一方违约都需要付出定金的相同数额作为代价，该定金条款的立法目的就在于规制合同双方当事人，减少违约行为的发生，用定金罚则来约束合同双方当事人，以使当事人在违约的时候还要考虑到定金罚则的后果，必须付出定金作为违约的代价。基于此立法目的，违约定金罚则只能在违约的情况下才能适用，故合同必须是合法有效的，才能导致违约行为的发生，若合同无效或被撤销则不存在违约的发生，因此定金条款一般只能是在合同合法有效的前提下才能发生效力。 一般而言，适用定金罚则的前提是合同必须有效。这是由定金合同的从属性所决定的。只有主合同有效时，才能适用定金罚则。如果主合同无效或者被撤销，即使当事人已有交付和收受定金的事实，也不能适用定金罚则，接受定金的一方应当将收受的定金返还给交付方。当然也存在一些特殊情况，如当事人另外约定的定金条款的效力独立于主合同，无论合同有效与否，定金条款都独立存在有效，那么该定金条款就是具有法律效力的。还有一种情况，即双方约定的定金实际为立约定金，而非违约定金的情况下，以担保合同订立为目的而约定的定金，立约定金的设立目的是为了保证合同当事人以后顺利订立合同，故立约定金适用定金罚则并不以主合同生效为前提。因主合同一旦生效，说明双方当事人已经签订合同，立约定金的法律目的已经实现，此时定金罚则则失去适用条件；如一方不存在法定免责情形拒绝签订合同或导致合同无效的，则应适用定金罚则。立约定金的设立目的决定了其适用定金罚则时，不以主合同生效为前提，无论合同有效与否，都不影响定金罚则的适用。 当事人在合同中既约定定金又约定违约金的，一方违约，对方可以选择适用违约金或定金条款。对于这种合同中违约金与定金并存的情况，即法律是准许合同中同时出现定金和违约金条款的，但不代表非违约方可以同时获得定金和违约金，一旦一方违约，对方不可能同时获得违约金和定金，而是赋予其选择权，只能选择其一。而且定金的数额有明确规定，总数不能超过主合同合同总额的20%。此种规定符合法律的损害补偿原则，既让违约方受到了惩罚，对方获得了一定的补偿，又不会使对方因违约方违约而获得过多的利益。当然对于违约金和定金的选择权在非违约方，其可以选择对其有利的一种要求违约方进行给付。 综上，对于是否适用定金条款的案件，在案件审理过程中首先要考虑合同是否有效和定金条款的性质。违约定金条款在合同无效或被撤销的情形下，则不能适用双倍返还定金，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的应当折价补偿。立约定金则不受此限制。