1.判决书序号
一审：泉州市丰泽区人民法院（2011）丰民初字第2976号；
二审：泉州市中级人民法院（2012）泉民终字第980号。

2、案由：商品房预售合同纠纷

3、诉讼双方
原告（反诉被告，上诉人）：泉州市华美房地产开发有限公司。
法定代表人：魏某，该公司董事长。
委托代理人：郭坚、曾广文，福建合立律师事务所律师。
被告（反诉原告，上诉人）：何某，男，1944年8月6日出生，汉族。
委托代理人苏志松、张谋川，福建顺济律师事务所律师、实习律师。

4、审级：二审

5、审判机关和审判组织
一审法院：福建省泉州市丰泽区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：郑海东；代理审判员：郭云程；代理审判员：李丽琼。
二审法院：福建省泉州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：林海峰；审判员：吴小军；审判员：邱旭锋。

6.审结时间
一审审结时间：2011年12月12日。
二审审结时间：2012年11月3日。

1.一审诉辩主张
（1）原告诉称：2003年11月4日，被告与原告签订了一份《商品房购销合同》，由被告购买原告开发的址在泉州市丰泽区城东"XX花苑"X幢XX5商品房一套。该商品房面积为57.77平方米，房屋总价款为259965元。合同签订后，被告支付了房款129965元，原告按约定交付了该商品房。被告购买的房屋已使用多年，购房余款130000元至今仍未支付。诉争房产项目因种种原因在售楼时未能及时办理商品房预售许可证，该标的房屋因泉州市整体规划被拆迁，而政府规划属于合同签订时无法预见且不能克服的情形，客观上造成了原告无法续办商品房预售许可证且无办理之必要。根据相关法律出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售许可合同，应当认定无效。故原告请求1、判决确认原告与被告签订的《商品房购销合同》无效；2、判决诉争商品房的拆迁补偿安置权益归原告所有。
（2）被告辩称：1、原告经法院行使释明权后变更诉讼请求为要求确认诉争商品房购销合同无效。导致诉争合同无效的过错在原告。原告作为专业的房地产开发公司，其在明知涉案房屋在没有法律规定完整手续的情况下擅自进行销售，其明知涉案房屋的买卖是无效行为，还推入市场。且原告一直以来采取隐瞒态度，其在2003年就受到政府规划、城建部门的处罚，却恶意隐瞒该事实，并在售房合同中屡屡承诺为原告办理相关的产权手续。故系原告的行为导致本案合同的无效，相应的过错责任应由原告承担。2、原告请求将诉争商品房的拆迁补偿安置权益归原告所有，原告就应当按照具备合法手续的店铺可安置后的现有价值作为被告依据信赖利益而请求的损失赔偿标准。3、原告在诉状中陈述的部分购房款未支付是原告的原因，因为原告方未能提供合法手续，合同没能办理备案，也没有办理产权证，导致双方约定的合同的付款方式通过按揭支付无法实现，非被告过错。
（3）反诉原告何某诉称：导致诉争合同无效完全系反诉被告的过错造成的，并因此造成反诉原告遭受依赖利益损害，其应承担相应的损害赔偿责任。泉州市城乡规划局将涉案房屋认定为违法建筑物，并分别于2001年12月、2003年11月、2004年2月及2005年11月对涉案房屋的建设行为进行立案查处，作出要求反诉被告自行拆迁的处理决定。但反诉被告始终隐瞒该事实，于2003年11月将涉案房屋出卖给反诉原告。反诉被告的行为明显存在过错，应当赔偿反诉原告的损失，请求判决1、反诉被告返还反诉原告已付房款人民币129965元，并支付自2003年11月6日起至实际还款之日止按银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失；2、反诉被告立即赔偿因其过错造成反诉原告信赖利益损失人民币1314285元（暂按现华侨大学周边店铺每平方米25000元的标准计算，具体数额以评估结果为准）。
（4）反诉被告泉州市华美房地产开发有限公司辩称：反诉原告要求返还已付房款人民币129965元反诉被告无异议，同意予以返还。对于反诉原告要求反诉被告支付已付购房款的利息损失及赔偿损失有异议，该请求不能成立。理由：虽然诉争商品房至今没有办理许可证，但华美公司一直在争取办理有关手续。后因政府的整体规划导致了城东片区进行整体的拆迁，再补办预售许可证不可能也没有必要。诉争商品房反诉被告已按合同约定的交房时间交付给反诉原告，反诉原告也投入使用，并出租给他人使用，已经产生收益。房屋被拆迁，不是因为手续不齐全，而是泉州城市建设整体规划，对城东片区进行改造。拆迁指挥部也多次与反诉原告就拆迁事宜进行协商。系因补偿标准有争议双方协商未果。故反诉被告并不存在反诉原告所称的欺瞒、恶意情形，且在反诉原告尚未交清全部房款，反诉被告已经诉争房屋交付反诉原告使用、收益至该房被拆迁时。故反诉原告主张导致诉争合同无效完全系反诉被告的过错造成没有事实依据，反诉原告的信赖利益也没有依据，应予以驳回。

2.一审事实和证据
福建省泉州市丰泽区人民法院经公开审理查明：2003年11月4日，被告何某与原告泉州市华美房地产开发有限公司签订了一份《商品房购销合同》，合同约定：由被告购买原告开发的址在泉州市丰泽区城东"XX花苑"X幢XX5商品房一套，商品房面积为57.77平方米，房屋总价款为259965元，被告应于2003年11月4日前支付房款100000元，于2003年11月6日前支付房款29965元，余款130000元以按揭方式支付。合同签订后，被告分二次支付了购房款129965元，余款130000元至今未支付。原告于2004年12月30日将诉争商品房交付被告使用。诉争商品房至今未办理商品房预售许可证、建设工程施工许可证及建设工程规划许可证。因泉州城市建设整体规划，对城东片区进行改造，诉争商品房于2011年1月被拆除。
另查明，1996年10月，泉州市城东纸制品厂以划拨方式取得诉争房屋所在土地的使用权，土地性质为工业用地。1999年10月20日，泉州市城东纸制品有限公司（即原泉州市城东纸制品厂）与泉州市华美房地产开发有限公司及泉州市区南丰工模具厂联合向泉州市城乡规划局递交申请书，要求将城东片区用地面积4063平方米（包括诉争房屋所占土地的2036平方米）的工业用地变更为"XX花苑"商住用地。2000年8月14日，泉州市城乡规划局以泉规城［2000］171号文件批准了该申请。2004年8月31日泉州市纸制品厂与泉州市国土资源局入签订了《国有土地使用权出让合同》并补交了相应的土地出让金，将诉争商品房所在的土地性质由划拨的工业用地变更为商住用地。
上述事实有下列证据证明：原告提供的《商品房购销合同》、《国有土地使用权证》、泉州市城乡规划局文件、《国有土地使用权转让合同》及国有土地使用权出让金专用票据；被告提供的照片及收款收据及双方当事人的庭审陈述予以证实。

3．一审判案理由
福建省泉州市丰泽区人民法院根据上述事实和证据认为：依据《最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。原告华美房地产公司作为房地产开发经营企业至今尚未取得开发房屋所应具有的商品房预售许可证等法定的相关证件，其与被告何某于2003年11月4日所签订的《商品房购销合同》违反法律的强制性规定，应认定为无效合同。原告请求确认合同无效，符合法律规定，应予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告华美房地产公司请求诉争商品房的拆迁补偿安置权益归原告所有，反诉原告请求反诉被告返还已付购房款129965元，依法有据，应予以支持。因反诉被告华美房地产公司在未取得商品房预售许可证的情况下即违规对外预售商品房，且未将该情况明确告知反诉原告，导致反诉原告与其签订了商品房购销合同，且至起诉时，反诉被告华美房地产公司仍未获得商品房预售许可证，其行为存在明显的过错。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定："出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明......"之规定，现反诉原告何某请求反诉被告华美房地产公司支付已付购房款自2003年11月6日起至实际还款之日止按银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失，符合法律规定，应予支持。因反诉被告作为出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致本案诉争合同无效，反诉原告何某可以请求反诉被告华美房地产公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因反诉原告请求反诉被告参照华侨大学对面学府上城店面的价格每平方米25000元的标准赔偿其信赖利益损失1314285元缺乏相应的证据，诉争房屋周边的建筑物因拆迁、无法满足评估要求。故对反诉原告的赔偿请求按已付购房款一倍的标准予以支付，即反诉被告华美房地产公司应赔偿反诉原告何某129965元。

4．一审定案结论
福建省泉州市丰泽区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项之规定，作出如下判决：
一、原告泉州市华美房地产开发有限公司与被告何某于2003年11月4日签订的《商品房购销合同》无效。
二、泉州市丰泽区城东"XX花苑"X幢XX5商品房的拆迁安置补偿权益由原告泉州市华美房地产开发有限公司享有。
三、反诉被告泉州市华美房地产开发有限公司应于本判决生效后的十日内返还反诉原告何某购房款人民币129965元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付自2003年11月6日起至判决确定之日止资金占用期间的损失。
四、反诉被告泉州市华美房地产开发有限公司应赔偿反诉原告何某经济损失129965元，该款于本判决生效后的十日内支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费100元，由原告负担；反诉8899元，由反诉原告负担6299元，由反诉被告负担2600元。

上诉人华美公司上诉称，一、原审认定"华美公司其行为存在明显过错"是错误的。华美公司不存在过错，华美公司在对外预售商品房时虽未取得预售许可证，但并没有隐瞒何某，何某是知情的，何某并以此拒绝支付余款13万元。华美公司此后有完善售房手续，但由于政府旧城改造、重新整体规划导致了城东片区进行了整体的拆迁，属华美公司不能预见、不能避免和不能克服的情形，政府已对诉争房屋拆除，补办预售许可证没有可能且不必要。华美公司按约定交付了诉争商品房，何某购买的房屋已投入使用多年，出租给他人使用，已经产生租金收益，何某不仅没有损失，反而获益。何某至今未付剩余13万元购房款，华美公司多次催收，何某一直以华美公司预售证未办为由拒绝支付，故何某不仅知悉预售证未办，且拒不付款存在一定的过错，客观上给华美公司造成经济损失。二、原审适用法律错误。因原审认定事实错误，导致原审适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项的规定错误。三、华美公司无需支付资金占用期间损失，也无需赔偿经济损失，原审判决超过了何某的诉讼请求。华美公司没有过错，且何某明知华美公司未取得预售许可证，何某已多年出租诉争店面获取利益，不存在经济损失，华美公司无需支付资金占用期间损失，也无需赔偿经济损失。何某在原审只请求信赖利益损失，并未请求其他类型的赔偿。原审在何某自已没有变更或增加诉讼请求的情况下，将其诉求调整为"反诉原告何某可以请求反诉被告华美公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任"于法无据，属于判非所诉，导致华美公司赔偿何某经济损失129965元，该判决是错误的。综上，请求：撤销原判第三、四项，改判华美公司返还何某购房款129965元。

上诉人何某答辩称，本案的《商品房购销合同》应认定为有效，该合同被判为无效合同，其责任在于开发商。华美公司未取得商品房预售许可证，故何某于2003年11月购买商品房时，华美公司无法出示商品房预售许可证，属隐瞒。华美公司对剩余13万元购房款并未多次催收。按合同约定，13万元购房余款以按揭方式支付，而诉争房至今未办理按揭手续，是华美公司的过错造成的。办理按揭手续，至少需要办理抵押房产保险、合同公证和房产抵押登记等手续及提供首付款的发票，可是华美公司并未提供相关的手续，致使按揭手续至今无法办理，该过错应由华美公司承担。因违法建设，华美公司根本无法取得商品房预售证，也未有完善售房手续。多年来，华美公司不但故意隐瞒没有商品房预售证，而且对何某和其他购房者承诺可以办理产权证，但至房屋拆除时，"XX花苑"154户业主也全部无法取得产权证。综上，华美公司的上诉理由不成立，应予驳回。
上诉人何某上诉称，本案的《商品房购销合同》应认定为有效。华美公司在建设"XX花苑"商住楼时未办理建设工程规划许可证，泉州市城乡规划局将其认定为违法建筑物，于2001年12月、2003年11月、2004年2月和2005年11月对该商住楼的违法建筑立案查处，分别下达行政处罚决定书，责令开发商在收到行政处罚决定书之日起十五内自行拆除，否则将由法院强制执行。开发商、政府对此均是知情的，但无论开发商还是政府有关部门都没有把这几次行政处罚决定书告知社会大众，以致购房人不知情、被蒙骗，否则，购房人绝不会购买这样的违法建筑。原来政府有关部门可以对开发商采用罚款等办法，使开发商补办有关手续加以补救，使建筑工程合法，购房合同有效，但政府有关部门未办。政府有关部门多次责令开发商在规定的期限内自行拆除违法建筑，但开发商没拆，也不见法院强制执行，其责任应由开发商和政府有关部门负责，作为群众的购房人是没有责任的。华美公司未取得商品房预售许可证，但在几年的时间里都在社会上公开销售"XX花苑"商品房，其不但故意隐瞒没有商品房预售许可证的事实，且对购房者承诺可以办理产权证。除了开发商应负责外，政府的有关部门监管不到位，也应负监管责任。基于物权，何某享有诉争房屋的所有权。综上，请求：改判驳回华美公司的原审诉讼请求，支持何某原审的反诉请求。
上诉人华美公司答辩称，本案的《商品房购销合同》应认定为无效。何某在签订合同时，对于相关手续不完善是知情的，其一直未交余款，也是因为其对于相关手续不完善是知情的。华美公司已履行交付的行为，何某也将诉争房产出租，已获得多年的租金收入，何某实际上不存在损失。从合同的实际履行来看，未取得商品房预售许可证导致合同无效，但考虑到政府拆迁行为及多种因素综合考虑，华美公司不存在过错。