裁判要点： 随着商铺等非居住用房投资的增加，其在实务操作中的应用也日趋普遍，店铺转让与转租无论是在法律性质上、还是在实务操作中，都存在很大的差异。转让是整体包括店内的物品一起转给别人，转租只是把店铺租给别人，店内的东西自己要带走，故店铺转让不是转租，不适用租赁合同的规定。店铺转让协议，名为转让，实为买卖，应当适用买卖合同的法律规定。

裁判要点： 本案中，原被告及第三人几方对案件事实争议不大。尽管，本案审理之初，被告不认可原告的债权，但本案依法中止审理后，就原被告之间的债权债务本院另案进行了审理，经过一审判决，二审维持，最终原告对被告的债权予以确认。即被告欠原告65万元本息，事实清楚，证据确凿。被告在明知存在数额较大到期债务的情况下，无偿转让自己的财产，严重侵犯债权人利益。原告提供的证据足以认定被告与第三人属赠与合同关系，而非被告辩称的买卖关系，被告也没有提供任何证据证明第三人已付相应对价。故被告及第三人的辩称无证据支持，法院无法认定。根据合同法第七十四条及最高院司法解释等的立法本意及司法精神。债权人对于债务人无偿转让财产行为行使撤销权。并不以债务人存在主观恶意为成立条件，撤销权的行使仅符合下列客观要见即可：其一、债务人实施了一定的处分财产的行为。这种处分包括事实上的处分和法律上的处分。其二、债务人处分财产的行为已发生法律效力。其三、债务人处分财产的行为已经或者将要对债权人的债权造成严重损害。本案中，被告对其房屋的处分显然符合上述条件。即只要债务人客观上存在无偿转让财产的行为，债权人在知道或应当知道一年内就可以选择行使该项权利，尤其对于数额较大的债权人更是如此。当然撤销权的行使也应当以债权人的债权为限。近几年，由于民间借贷等案件呈现逐年多发趋势。债务人为达到避债、讨债的目的，在夫妻之间（离婚处分财产）、父（母）子（女）、甚至其他亲戚之间往往出现类似本案的情况，债务人将其名下全部或大部财产无偿转让给自己的近亲属，使很多案件判决后无可供执行的财产。因此，怎样更好保护债权人的合法权利，避免债务人恶意讨债，依法审理该类案件，具有很强的现实意义。

裁判要点： 一、该案案由应为民间借贷纠纷还是委托合同纠纷 在审理该案的过程中关于该案案由的认定问题，一种意见认为，应认定为民间借贷纠纷，另一种意见认为，应认定为委托理财合同纠纷。笔者认为，民间借贷的本质在于通过出借行为在保证本金安全的情况下，获得固定收益，而委托理财合同则具有一定的风险性，其收益是不固定的，所以综合的本案的证据付某某与苏某某签订的合同中"保障本金安全，利润以年为结算周期"的条款来看，付某某通过该民事行为获得的收益是不固定的，该案应认定为委托理财合同纠纷。 二、保底条款的效力问题 在审理该案的过程中关于保底条款的效力问题，一种意见认为该保底条款是双方当事人以意思自治的合法形式对受托行为所设定的一种激励和制约机制，应认定为有效；另一种意见认为该保底条款违反委托代理关系的法律构成，同时也因双方当事人民事权利义务严重不对等，违背了民法的公平原则，再者也不符合《证劵法》"不得以任何方式对客户证劵买卖收益或者赔偿证劵买卖的损失作出承偌"的规定，应认定为无效。笔者认为，虽然现行民商法律体系中尚无明确否定保底条款效力的规定，但基于民商法基本原理、法律禁止性规定和市场基本规律，应认定为无效条款。 三、涉案合同的整体效力问题。 在审理该案过程中关于涉案合同的整体效力问题也存在分歧，一种观点认为保底条款的无效不必然导致合同整体无效，对合同效力问题应尽量采取尊重当事人意思自治的原则，不应轻易认定无效；另一种观点认为保底条款属于委托理财合同的目的条款，不能成为相对独立的合同无效部分，故保底条款无效应导致委托理财合同整体无效。笔者认为在民商法领域，当事人意思自治原则是一项基本原则，但该原则应受到一定的限制而不能无限制的扩张，在该案中笔者同意第二种观点保底条款的无效应导致合同整体无效。

裁判要点： 1、违约可得利益损失的性质 违约可得利益，是合同违约所致损害的一部分，亦称期待利益或预期利益。目前司法实务过程中处理因合同违约而产生可得利息赔偿的主要法律依据是《合同法》第一百一十三条及最高人民法院公布《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第9条。《合同法》第一百一十三条规定："当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以可获的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。"通过对法条的文义解释不难发现，可得利益损失必须是通过合同履行而在未来才能获得的利益。在违约行为发生时当事人尚且还未能获得或实际享有。同时这种利益必须是真实存在的，而不是主观推测的。即在通常情况下，如果当事人双方均能依约履行合同，则该部分利益是可以被获得的。因此，与实际损失相比，可得利益损失至少具有两个特点：（1）预期性或未来性。（2）可预见性，而非推测性。 2、可得利益损失的认定规则 （1）预期性要求该种损失是违约行为直接导致的，故而应与商业风险向区别。 与实际损失相比，预期性或未来性是判定存在可得利益损失的前提，其必须是当事人在未来履行合同过程中或合同履行完毕后方能获得的利益，并且在违约行为发生时，这种利益尚未被合同当事人所实际享有。在通常情况下，只要当事人按规定履行合同，这种利益就会被获得，而一旦违约行为发生，这种利益则必定无法被获取，因此可得利益损失的必须是违约行为直接导致的。 因此，应当将可得利益损失与商业风险损失向区别。市场交易存在的风险，不会因任何一方当事人的违约行为而产生改变，或者或市场风险是基于整个市场的需求而产生的周期性价格波动，是客观经济规律在具体行业、产品价格上的客观反映。与违约行为不同，作为理性人的双方当事人，即便这种风险未体现在双方形成的书面意思表示即合同中，但也应当认定为被普遍默认接受。以买卖合同为例，订立合同时标的物的单价是10元，在合同约定的履行期间市场价格跌至8元，当因卖方违约导致延迟交货一个月后，市场价格已经降至5元，那么可得利益赔偿额应当以3元（8元与5元之间的差价）作为基数来计算，10元于8元的差价则应当认定为市场风险而排除在可得利益损失之外。 (2)可预见性要求损失赔偿数额应且仅应包括全部的预期可得利益，而不包括主观推测的损失。 违约行为导致受害人丧失了合同如期履行后所能得到的预期利益，虽然这种损失并不是违约行为发生时的实际损失，但如果没有违约行为的发生，受害人就能够获得利益。因此，可得利益损失与实际损失都受害人遭受到的损失，违约方应当完全赔偿。但是"可预见"以签订合同时的合理预见为标准。损失的预见应当以合同订立时违约方实际知道或应当知道的情况来确定。实际知道，一般指当事人对有关合同情况已经交代清楚，债权人明确说明违约将带来的损失后果；应当知道这种推测，是一种法律推定。认定过程中以通常的情况，根据日常生活的常识性知识、当事人的商业经验、交易习惯等方面分析。知道或者应当知道应以一个正常的、有理智的第三人处于违约方的情况下，所能预见的后果来衡量。 但无论是知道还是应当知道都必须是在订立合同时的知道和预见，而不能是在缔约成立后随情况变化所作出的预见。损失是当事人在订立合同中可以预见的，故而应排除主观推测利润。虽然可得利益是一种预期性利益，但究其本质，仍属于补偿性而非获利性的利益，故这一原则也称之为合理预见原则。合同订立之时，当事人即被法律规定了可以预见合同履行可能带来的利益，也可以预见违约可能导致的赔偿责任，这两方面均是双方当事人一致的意思表述在合同上的体现。因此，当违约发生后，违约方所应当承担的责任不应当超过他所预见和应当预见的范围，否则就违背了意思自治原则。合理预见实际上对完全赔偿原则的一个限制，违约方仅对订立合同时预见或者应当预见到因违反合同可能造成的损失给予完全赔偿。 如果并非实际可以得到的，则属于主管的推测，不能计算在损失赔偿额内。比如，承包方没能按期完工一所酒店。但酒店的客房已经预定出，因工期导致未能及时出租而减少的利润就是将来实际会得到利益，承包方应当予以赔偿。而没能预定的客房，酒店方以旅游旺季以至，推测必然会客满而要求可得利益的赔偿则因为酒店不能提供合理的确定性证明而不应予以支持，而且，酒店为开业所做的广告宣传费用也不在可得利益范围内。原因为广告宣传费用性质上是为取得利润支付的必要代价，可以通过酒店的业务得到补偿。

裁判要点： 《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。该法第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者给第三人的，应当经债权人同意。本案的争议焦点为。对此形成两种意见。一种意见认为：原、被告三方协商租赁合同解除后由被告胡某支付原告房屋租金及押金，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，胡某不是房屋租赁合同的相对人，其应为第三人，故被告胡某未按照约定支付上述款项，作为房屋租赁合同的付款义务人，被告秦某应承担返还原告租金及押金的义务。另一种意见认为：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案双方房屋租赁合同在未到期的情况下即协议解除系因被告胡某需居住该房屋，解除合同的协议系在原告与被告胡某、秦某共同协商后达成，明确合同解除后双方的权利义务，即原告搬离涉案房屋后由胡某返还原告房屋租赁费及押金，亦即原告同意本案合同解除后秦某应履行的债务转移给胡某承担。被告胡某作为债务转移后的债务承担人，应返还原告房屋租赁费及押金。被告秦某经原告同意后将解除合同后的付款义务转移给胡某，其不再负有向原告履行返还上述款项的义务。承办人同意第二种意见。

裁判要点： 本案的争议焦点为：？ 居间是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的活动。可见，居间人在整个交易过程中仅仅只是一个中介人的身份，既不参与合同的谈判，也不体现交易任何方的意志。只要是对促成交易达成提供了服务，就视为履行了义务，应取得相应的报酬。 对于居间人主体资格问题《合同法》并没有明确的规定。是否任何公民、法人及其他经济、社会组织都可从事居间活动？应否对从事居间活动的主体进行必要的限制？对此问题，实践中存在很大的争议，主要观点有二种：一种是认为应当对居间人的资格进行明确的规定和限制，只能经批准可以从事居间服务的法人才能准许从事这项活动，以便于加强监督和管理，规范居间活动的市场秩序; 另一种则认为不应当对居间人的主体资格进行限制，应当允许任何公民、法人都有权从事居间活动，将有利于搞活市场经济，促进市场繁荣。 笔者认为对居间主体资格问题不能一概而论，应根据具体居间的项目对居间人的资格进行区分。如果是日常或社会生活中的一般居间活动，例如：房屋买卖、保姆中介等服务，根据民法的"法无禁止即自由"原则，只要符合法律中居间制度的原则和规定，就应对居间合同进行确认，而不能强求居间人具有特定的主体资格。任意自然人、法人和其它组织均可成为居间合同的主体。 如果是某些特定领域的居间活动，例如：期货居间人、保险经纪人、证券居间人等，则以行政法规的特别规定予以限制和规范，要求居间人必须具备经过法定核准的特定主体资格，否则将对居间不予认定和保护。 因此笔者认为应该把居间区分成两种情况：(1)对日常生活和社会生活中的公民作为居间人的居间行为，民间生活中的确有存在的必要性和积极意义，而法律又无法从根本上予以限制或禁止，只能予以引导和规范。因此，对这类居间活动，只要符合合同法规定的居间制度的基本原则，就要予以认定，而不能强求居间人具有经过法定程序核准的特定的主体身份。(2)对从事某些特定领域的以法人或社会组织为居间人的居间活动，要予以限制和规范，要求居间人必须具有经过法定核准的特定主体资格，否则就不予认定和保护,例如：期货居间人、保险经纪人、证券居间人等。把居间活动划分成公民之间的民间居间和法人的居间，这是完全符合合同法关于居间合同制度的规定的，也是切实可行的。 本案中，被告从事的居间服务为房屋买卖，应属于第一种情况。只要不违反平等、自愿原则，同时符合《合同法》的规定，在居间服务完成后，原告应向其支付约定的费用。

裁判要点： 依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，任何一方必须依约严格履行合同。本案被告在答辩意见中认为原告与上一届业委会及原物业公司所签订的《协议书》性质上应当属于不定期租赁合同关系，在三方协议中业委会虽然同意原告使用全体业主所有的公共用房，但对于使用的期限却没有进行约定，依据合同法第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 合同法律关系遵循意思自治原则，当事人通过缔结合同的方式确定双方之间的权利义务关系。当条文字面意思表述清楚确定时，应该依照合同字面意思确定双方当事人权利义务关系。当合同条款约定不明又无法达成补充协议时，依据合同法第61条之规定应按照合同有关条款或者交易习惯确定。以上是解释合同的基本原则。本案中，无论是从条文的字面含义，还是从缔结合约的目的分析，当事人出让房屋使用权的意思表示是十分明确的，被告所述的不定期租赁合同关系明显与约定不符。本案中虽然双方在合同中并未明确约定合同履行的期限，合同的标的也是一方支付对价而另一方承担房屋的持续交付使用义务，但与不定期租赁法律关系不同的是，原告是一次性向被告支付全部房屋使用费用，房屋的使用期限无法固定，相反，不定期房屋租赁合同法律关系中承租方支付房屋租金的方式是持续性的，房屋使用期限也是随时可以固定的，此外，出租方负担给付房屋使用和收益的义务也是持续性的，而并非一次性给付完毕。而在本案中，依据协议之约定被告应负担将房屋的使用和收益权利一次性让渡予原告的义务，也就是说，除非双方当事人就合同履行期限达成补充协议或者依据合同或法律之规定一方当事人取得合同解除权以及因不可抗力导致的合同无法继续履行，原告理论上获得了房屋的永久性使用权利。 通过以上分析，《协议书》本质上属于一种权利出让法律关系。但与出卖房屋所有权或者其他物权法规定的权利出让法律关系不同的是，由于物权法定原则，在物权法未将房屋的使用权作为一种用益物权类型确定下来以前，出让房屋使用权的行为是不可能获得物权上的保护的，但我们并不能因此就错误的得出此类协议必然无效的结论，相反，笔者认为根据物债二分理论，债权行为的效力与物权行为的效力之间应该是独立的。此类合同应受到债权法的保护，在缔约人之间具有拘束力。 有学者将此类合同称为用益债权，其存在的价值在于丰富了用益权的类型，填补了用益物权的空白，促进了资源的自由流转，实现了资源利用的最大化。一般情况下，用益债权出让合同的履行期限都是有明确约定的，签订永久出让用益债权合同虽然法无明文禁止，但的确存在当事人利用此类合同规避法律的情形，例如出让法律法规禁止上市流通的房屋的永久使用权等，且此类合同在实际履行过程中因缺少必要的法律保护，例如合同法中关于买卖不破租赁的规定，可能会产生很多无法确定的风险。 物权是对世权、绝对权，所以物权遵循法定主意，即当事人不能随意创设或者更改物权类型和权利内容。通过公示制度，物权产生公信力，从而使物权具有了优先于债权的优先性，保证了财产和交易的安全。与此相对，债权是对人权、相对权，为了最大限度的促进交易，保护物品流转，债权遵循意思自治原则，即法无明令禁止即允许，完全行为能力人之间可以依据自身不同的需求自由的创设权利义务关系，以达到物尽其用，创造最大社会价值的目的。因为我国物权法并未设立房屋永久使用权这种用益物权，故依据此类合同获得的房屋永久使用权并不具有物权上的排他性和优先性，仅依据债权，在合同当事人之间产生法律拘束力。需要强调的是，因履行此类合同过程中受让人对涉案房屋存在公开合法的占有，因占有本身具有一定的公示作用，故物权法中对于占有人权利的保护适用于房屋使用权人。因此，签订此类型合同存在以下几种法律风险： 第一，当出让人失去对标的物处分权时，受让人对房屋的使用权不能够对抗善意第三人。最典型的例子就是当房屋所有权人将房屋所有权转让或者抵押权人实现对房屋抵押权时，因受让人对房屋占有、使用、收益的权利来源于债权，无法对抗善意第三人，新的所有权人有权对房屋使用权人行使排除妨害，返还原物等物上请求权。而此时使用权人仅能依据合同，主张出让人承担违约责任。当合同未就以上违约情形的违约责任进行明确约定时，使用权人的实际损失本身也是一个值得探讨的法律问题。 第二，因土地被征收，房屋发生拆迁导致房屋使用权失去房屋使用权。此时房屋所有权人、房屋使用权受让人与拆迁单位之间的法律关系有点类似于公房所有权人与公房承租人和拆迁单位之间的关系。但在处理结果上二者却有着天壤之别。公房承租人依据拆迁法规定，能够以补交土地出让金的方式获得公房的所有权，从而获得拆迁主体资格，从而与拆迁单位签订拆迁补偿合同并领取拆迁补偿款。反观另一法律关系，一方面房屋使用权人不属于拆迁补偿安置范围，无权直接向拆迁单位主张任何权利，另一方面，也无权向出让人主张房屋拆迁利益。从双方合同的角度分析，当房屋因被拆迁至合同无法继续履行时，因属于不可归责于双方当事人的原因导致的合同无法履行，此时使用权人也不可以要求出让人承担合同违约责任。 第三，当合同中任何一方当事人死亡，其继承人或者权利义务继受人是否继续履行合同存在风险。一般情况下，当合同一方当事人失去了民事主体资格或者相应的民事行为能力之后，并不必然导致合同权利义务的终止，因为当合同所约定的履行内容仅涉及到财产权转移而与其人身属性没有关系时，保证合同继续获得履行的是死者的财产而非行为，死者的继承人或者法人的权利义务继受人在继承遗产时应当履行债务。合同法第九十一条关于合同权利义务终止的规定也并未包含前种情况。因此，若在签订此类合同时存在人身性考量，则合同权利义务关系应当终止。如单位与职工所签订的带有福利性质的房屋租赁合同等。但根据最高院关于《继承法》若干问题解释第三条的规定，公民可以继承的遗产范围扩大至履行标的为财物的债权，条文中"财产"一词应该做广义的理解，即随着经济社会发展，除了有形财产外，财产的范围还应该包括财产性权利，例如国有土地使用权、承包经营权、股票、债权等。故结合本案，笔者认为因在合同签订过程中未涉及任何人身性考量，房屋使用权又属于可以继承的财产范围，继承人有权继承权利，要求对方继续履行，出让方继承人在继承房屋所有权时亦应继受在权利上设定的此项义务，继续履行合同。

裁判要点： 所谓商品房交付中的"质量瑕疵"是指开发商所交付的房屋存在根据现有施工技术难以完全避免的质量通病以及其他设施未能如期到位或开通等但能采取补救措施予以及时修复、从而并不根本影响房屋居住功能和使用的情形。所谓"根本违约"是指房屋存有严重质量缺陷，导致该房屋不能正常居住使用，从而导致购房者购房的根本目的无法实现的情形。在商品房买卖合同法律关系中：相对于购房者，由于房屋价值巨大，购房者对此往往特别重视；另一方面，开发商在开发整个小区或大规模的楼盘时，难免会出现这样或者那样的质量通病，如配套设施迟延以及其它各种令业主不能满意的情形，因此商品房买卖合同纠纷也特别多。但是，房屋质量存在瑕疵并不意味着开发商一定构成根本违约，也不意味着购房者能够据此拒收房屋或解除合同。现实生活中之所以存在大量类似的购房者维权过度的行为，其原因在于：一是购房者的期望值过高；二是购房者对法律的理解有偏差。他们往往不能正确区分开发商违约程度的大小，将不同的违约行为理解为适用同样的违约责任，从而导致维权过度。然而，我国法律规定的违约责任是补偿性的，购房者不能用一种惩罚的态度去对付开发商的瑕疵履约行为。当类似违约行为发生之后，购房者应当用一种客观、公正的心态去面对，及时有效的采取相应的维权手段，以最大限度的减少社会资源的浪费，减少败诉的风险，并真正做到有效维护自己的合法权益，不至因滥用诉权而带来损失的进一步扩大。

裁判要点： 金融不良债权追偿纠纷案件是近年来涌现的新类型案件，由于不良资产处置涉及面较广，影响较大，所涉问题较多，为依法妥善公正审理此类案件，防止国有资产流失，保障金融不良债权处置工作的顺利进行；法院审理相关案件时，在贯彻落实中央关于金融不良债权的相关精神的基础上，准确的适用相关法律。 金融不良债权追偿案件时间跨度较长，被告对此类案件往往以超过诉讼时效为由进行抗辩，在审理过程中除了适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于诉讼时效中断的规定外，还应根据最高人民法院法释〔1997〕7号《关于超过诉讼时效期间借款人在催款通知单上签字或者盖章的法律效力问题的批复》及最高人民法院法函［2002］3号《最高人民法院对＜关于贯彻执行最高人民法院"十二条"司法解释有关问题的函＞的答复》的规定，仔细审查原告催收不良债权时能否引起诉讼时效的中断。

裁判要点： 该案涉及法律溯及力问题以及建设工程施工合同无效，但建筑工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程款的，是否应当予以支持的问题。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第一条的规定"合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定"。根据《中华人民共和国经济合同法》第七条的规定"下列经济合同为无效：一、违反法律和行政法规的合同；......）。根据《建筑安装工程承包合同条例》第五条第三项的规定"签订承包合同必须遵守国家法律、符合国家政策，并应具备以下基本条件：......；三、承包工程的当事人双方均具有法人资格；......"。根据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定"建设工程施工合同无效，但建筑工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程款的，应予支持"。第十七条的规定"当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息"。本案原告系自然人，其于1996年与糯基村公所签订建筑施工合同，并承建该项工程，双方行为违反了法律、行政法规的强制性规定，应确认为无效，但该工程已实际建成并交付使用，工程款应当按照双方核算确定的金额结算。因双方对欠付工程款利息的计付标准及计算期间进行了约定，该约定不违反相关法律规定，利息的计算就应当按照约定计算。

裁判要点： 自2010年以来，民间借贷纠纷案件逐年呈大幅上升趋势，除呈现案件数量日益增多、增长速度日益加快、处理难度日益加大的态势之外，还出现了一些新情况、新问题，其中就包括夫妻离婚后，第三人凭借一方出具的借据主张债权的问题。 在市场经济条件下，夫妻越来越多地参与到各种经济活动中去，为了各自或共同的目的从事生产、经营、理财、负债消费等活动，负债现象十分普遍，夫妻债务问题也日益复杂多样。 笔者认为，夫妻共同债务应指夫妻双方在婚姻关系存续期间，夫妻一方或双方为维持共同生活的需要，或出于为共同生活目的从事经营活动所负的债务。夫妻共同债务应具有两个基本特征：一是须产生于双方婚姻关系存续期间，即双方结婚之日起至离婚时止的期间。二是须用于夫妻共同生活或共同生产、经营活动。符合上述条件，不论是以夫妻一方或者双方的名义所负的债务，都应属于共同债务。反之，如果债务不是发生在婚姻关系存续期间，或者虽然发生在婚姻关系存续期间，但不是用于共同生活或共同生产经营的，都不属共同债务，而是夫妻一方的个人债务。夫妻共同债务主要是基于夫妻的共同生活需要，以及对共同财产的管理、使用、收益和处分而产生的债务。另外有一种情况，债权人向原夫妻二人主张偿还借款，而原夫妻双方均认为借款系出具借据一方的个人债务，这个时候法院不应仅凭原夫妻二人的陈述即认定借款为个人债务，而应综合全案和证据综合认定，如果仅凭原夫妻二人的陈述即认定为个人债务，可能会导致债权人利益受损，因为可能存在夫妻二人为逃避债务而转移财产、假离婚的情况。 处理夫妻共同债务，一般应遵循以下原则：1、依法保护债权人合法权益不受侵害。 离婚后，男女双方对原夫妻共同债务各应负清偿全部债务的责任，当债权人主张权利时，原夫妻双方都不能以离婚时双方达成的债务分担协议或者法院判决的承担比例拒绝承担债务偿还责任。当一方清偿全部债务后，即享有向对方的追偿权。这样可保证债权人利益的全部实现。适用连带责任处理夫妻共同债务。2、对个人债务还是夫妻共同债务的性质难以确认的，有直接证据证实承担义务的一方负夫妻双方共同承担债务的举证责任。当事人主张由夫妻一方承担债务，又举证不能的，人民法院也无法查实的，按夫妻共同债务处理。只有这样，才能减少或杜绝在诉讼中夫妻一方或双方规避法律，逃避债务，损害第三人利益的行为。 夫妻关系存续期间产生的债务，夫妻离婚后，该债务应当由谁偿还，审理该类案件，法官首先要考虑，债权人与借款人之间是否明确约定为个人债务，如已经明确约定为个人债务则不应当再按照夫妻共同债务处理。如未明确约定为个人债务，则要考虑夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产是否约定归各自所有。如夫妻之间已明确约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有，那么接下来重要的一点即：夫或妻一方对外所负的债务，债权人是否知道该约定，如知道则以夫或妻一方所有的财产清偿，如不知道则还要考虑一方所负债务是否用于夫妻共同生活来综合判定。具体到本案虽然被告郭某某和赵某都认可涉案债务为个人债务，但是二人并没有任何证据证明其主张。涉案110万元的借款发生在二被告夫妻关系存续期间，二被告有共同的子女，原告出借款项时有理由相信二被告均知情且有共同举债的合意，被告史某借款无论是用于做兔肉存放生意或是其它经营，理应是为夫妻共同生活、共同受益。依据《婚姻法》第41条的规定，离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。从上述规定的立法本意理解，"为夫妻共同生活"所负债务，是构成夫妻共同债务的本质特征。夫妻一方以个人名义所负的债务是否构成夫妻共同债务，除根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释二》第二十四条的规定外，还应从夫妻双方是否具有共同借款的合意及所借债务是否用于共同生活等加以判断认定。

裁判要点： 本案原告主张被告应给付劳动报酬2990（11.5×260）元，所依据的仅为其本人记录而无被告签字认可的单据，被告于庭审中予以否认被告工作天数为11.5天，约定日工资为260元，仅同意按每天145元结算（被告按人头平均得出的数据），原、被告对原告付出劳动无争议，被告于庭审中表示其亦有记录，本案法官抓住此线索，要求被告于三日内向法庭提交，经认真核对被告提供的记账文本，查明工作天数与原告主张一致，其中载明"... 汤某 5天 1000元；爱某7天1400元..."，而原告与上述二人从事的工作工种一致，故核认原告每天的劳动报酬应为200元。此案由无头绪、无证据、亦无证人愿出庭作证、被告否认的情况，经法官细致梳理，寻找案件突破点，关注细节得以成功判定。将该案判决书送达时，办案法官约请原、被告同时到庭，向双方阐释判案法理依据，双方当场和解，被告当场即时履行给付，并让原告将欠付其他工友的工资代为捎付。

裁判要点： 本案双方的争议焦点在于，。 一、居间人是否享有报酬请求权 房产中介合同，其法律性质为居间合同，是指居间人、中介公司，向委托人报告订立的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同为有偿合同，根据《合同法》第四百二十六条的规定，只有居间人促成合同成立，才可以请求委托人支付报酬。本案中，中原公司、陈某与张世维三方签订的《房地产买卖居间合同》在买卖合同的基础上增加了居间方与买卖双方的权利义务，但这并不影响买卖双方的权利义务，反而更能保障交易安全和节省交易成本，因此三方合同并不为法律所禁止，房屋买卖合同关系与居间合同关系两个合同关系均应受到法律的保护。合同有无成立的标准是看合同当事人是否就合同的具体内容达成一致的意思表示。本案合同包含了三方的基本信息、标的、价款、定金、违约责任等主要条款，并且三方都签字认可，故陈某与张世维的房屋买卖合同及三方的居间合同均依法成立。中原公司与陈某系居间合同关系，中原公司为陈某提供中介服务，陈某支付报酬。中原公司作为居间人促成了委托人合同的订立，应当享有报酬请求权，因此，本案判决陈某支付中原公司中介费用是符合法律规定的。 二、居间合同格式条款的效力审查 中原公司与陈某所签《房地产买卖居间合同》、《房地产出售居间协议》系中原公司方提供的格式合同，依据《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。中原公司、陈某与张世维三方签订的《房地产买卖居间合同》第五条约定"买卖双方应于签署本合同之时各向中介方支付该房地产成交价的1%作为中介方已提供居间服务的报酬"。中原公司、陈某签订的《房地产出售居间协议》约定"甲方与乙方介绍的求购方签订房地产买卖居间合同等证明买卖关系已经成立的合同后，非因乙方原因导致该合同最终无法履行或无法完全履行；乙方收取的佣金不予退还，乙方并保留向相对方请求支付未收取佣金的权利"。两份文件均做了只要合同一经签订成立，陈某即应支付全部报酬的约定，明显加重陈某责任，减轻中原公司责任，有失公平，且中原公司不能提供证据证实在签订合同时已采取合理的方式提请对方注意该条款，故该格式条款应属无效。 三、居间人是否能够按照约定获得全部报酬 本案最终判决被告陈某给付原告中原物公司中介服务费3000元而非中原公司诉请的14100元，也是公平合理的。作为居间人，其职责是向委托人报告订立合同的机会或者其他的媒介服务，并以促成交易成功为前提收取委托人支付的报酬。因此，居间的功用在于提供交易机会，辅助性地为交易双方的合同订立创造条件，而不能通过特别约定限制交易当事人的自由缔约权利。本案中，由于三方签订的是《房地产买卖居间合同》，居间合同和买卖合同均在三方签字时一同成立，后买卖双方又合意解除合同，陈某的房屋并未成功卖出，约定居间报酬为该房地产成交价的1%的支付条件也未能成就。但该格式条款的设置意味着房屋买卖合同一经签字成立，中原公司必收取全部中介费用，且非因中原公司的原因致合同无法履行或无法完全履行，中原公司不予退还中介费用。也就是说，房产中介公司利用格式条款使自己居于无论委托人目的是否实现均可获得全部报酬的有利地位，而增加了委托人的负担，限制了委托人与出卖人进一步协商和自由缔约的权利，该格式条款应归于无效。因此，酌情考虑判决陈某支付3000元中介费合理合法。　 审理居间合同纠纷类案件，应当充分考虑到格式条款效力的审查问题。为适应社会化大生产的需要，居间合同多由中介公司事先拟定，提供给不特定的相对人，因此房地产居间合同大多为格式合同，并且大多数格式条款都是中介公司使自己居于无论委托人目的是否实现均可获得全部报酬的有利地位的约定。依据《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 《合同法》第四百二十六条规定居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因此居间人促成买卖双方合同成立，即享有报酬请求权。但是，如果仅仅按照只要居间人促成合同成立，即应按照约定获得全部报酬，而不论合同最终目的是否实现来理解法律规定，显然是片面的、有失公允的。促成合同成立的居间人是否能够按照约定获得全部居间费用应取决于合同关于报酬一节的约定，大部分居间合同为格式合同，对于提供条款方应做不利解释，如提供格式条款方未能提供证据证实在签订合同时已采取合理的方式提请对方注意该条款或提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该格式条款应属无效。因此，若约定报酬的格式条款经审查被认定为无效，那么居间人的报酬请求数额应考虑酌情支持而非全部支持。

裁判要点： 被告对原告不具有诉讼主体资格及该借款已超过诉讼时效，根据我国《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。

裁判要点： 《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款的规定：从事住宿、餐馆、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。太王酒楼从事餐饮经营活动，负有在合理限度内的安全保障义务，齐某在太王酒楼用餐后离开时滑倒受伤，如何认定太王酒楼应承担的责任？关键是看太王酒楼是否尽到在合理限度范围内的安全保障义务。根据查明的事实，导致齐某滑倒受伤的主要原因是过道湿滑原因所造成，而过道湿滑的原因在于太王酒楼的员工在顾客用完餐后将餐具用收纳车收拾后运到洗碗间时，有油水洒落所致。故判决太王酒店对齐某的受伤承担主要责任。二审明确了，本案的诉讼基本法律关系，即合同关系，在不完全违法法律规定的情况下，二审维持了原判决，由太王酒店对齐某的损失承担赔偿责任，本案例的指导意义也在于此。如太王酒楼不存在上述致过道湿滑原因，则不能认定其承担主要责任。

裁判要点： 我国法律关于房地产登记效力的规定是成立要件主义，即房地产权利的转移和设定在登记之前只体现债权的存在，在登记之后才能认为是完成了产权转移或权利的设立。未经登记，房地产交易的权利受让人只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。商品房买卖法律关系中，买受人在房产交接后，虽然拥有了房产的使用权，但房产的所有权并不随着房产的交接而转移，出卖人在产权登记以前对房产仍拥有所有权。如果出卖人此时将已交付的房产抵押或再次出售，房产原来的买受人的权益就会受到侵害。因此，买受人在房产交付后，应立即办理产权登记手续，领取房地产权属证书。房产出卖人须交付房产并保证房产所有权转移给买受人，这是房产出卖人最基本的一项义务。因此房产出卖人应按合同约定的时间和方法交付房产。房产所有权的转移以办完房产产权变更登记手续的日期为准，房产的实物交付依合同约定为止。实物操作中，房产买卖都是先交付后办理过户手续，而且交付和办理过户手续之间需要一段时间。房产买卖关系是基于买方和卖方之间的关系，而物权变动则是对世效力的问题。同时，一旦不动产已经交付，那么买受人即获得占有使用房产的权利，但在办理登记之前受让人仍没有法律上的所有权，不能向世人表明其拥有所占房屋的所有权。由于经登记才产生物权变动的效力，登记的迟延毫无疑问会影响不动产受让人权利的实现。 为了确保受让人权利早日实现，法律上有必要将协助受让人办理产权过户登记手续规定为一种法律义务。如出卖人如逾期办理产权过户登记手续，应承担相应的违约责任。如合同对违约责任有约定的，按约定的内容处理；如没有约定违约金或者损失难以确定的，则按已付购房款总额，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一般而言，商品房买卖合同均会约定违约责任，但该约定系出卖人单方确定，买受人没有协商的权利，也不能完全认同该约定。一旦发生纠纷，则双方对合同约定的违约责任会发生争议。 诉讼中，买受人会提出增加违约金的诉求，出卖人则会提出逾期办证买受人并无实际损失的抗辩。买受人的确无力提供充分证据证明其损失，但合理增加违约金的诉求应得到法院的支持。第一，根据《中华人民共和国物权法》第十四条"不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力"的规定，在开发商未能将出售房产登记于买受人名下并办理房地产权属证书前，即使买受人已实际占有使用房产，但仍未能取得房产所有权，存在不能依照合同取得房产物权的风险。并且在办理房地产权属证书前，买受人业已实际占有房产的，需对尚不属于自己的房产的损害承担风险。此外，房产在未取得房地产权属证书前不能自由转让，在价格出现波动的情况下，买受人无法依照市场变化及时处理房产，亦存在利益受损的风险。以上风险，如开发商及时办证，均可在买受人的预料之内。但因开发商不能按时办证，则增加了买受人的风险，这必然导致买受人的预期利益与实际情况发生偏差，从而损害买受人的利益。笔者承办的一系列商品房买卖合同纠纷案件中，存在一房多卖的现象，均系开发商出售房产后，不按时办证或在办证期限内将房产出售给第三人，骗取不当利益。在此情况下，买受人将承担额外的风险，该风险亦为一种损失。第二，如合同约定的违约金过低，一方面不足以弥补守约方的损失，另一方面不利于对违约方进行惩罚，促使合同双方均恪守约定。商品房买卖合同约定的逾期办证违约金明显过低，可能导致开发商怠于办证，致使购房人迟迟不能取得房产证，长期处于未能获得不动产物权的风险之中，且不能取得适当的补偿；同时，还可能引诱部分开发商为了获得远低于银行贷款利息的资金，将不符合办证条件的房产出售，以骗取低息款项。 那么，违约金应当如何调整才对合同双方公平。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定："合同没有约定违约金或者损失额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。"对上述规定进行文义解释，规定中按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算违约金须为下列两种情况之一：第一种情况是合同没有明确约定违约金；第二种情况是合同约定了违约金数额，但买受人损失额难以确定的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。现实中，逾期办证的损失根本无从计算。如果买受人的损失额无法确定，则对违约金进行调整没有事实基础，故可以参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算违约金。