（一）首部

1．判决书字号：北京市东城区人民法院（2013）东民初字第09188号民事判决书。

2．案由：合同纠纷。

3．诉讼双方
原告：贾某（曾用名贾廷友）。
委托代理人：贾学峰，北京市众贺律师事务所律师。
委托代理人：程小邦，北京市众贺律师事务所律师。
被告：北京市东城区建予园小区业主委员会。
负责人：刘某1，主任。
委托代理人：刘某2，北京鹏昊物业管理有限公司职员。
第三人：北京鹏昊物业管理有限公司。
法定代表人：付某，董事长。
委托代理人：刘某2，北京鹏昊物业管理有限公司职员。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织
审判机关：北京市东城区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王晓峰；代理审判员：郝婷婷；人民陪审员：赵强。

审结时间：2013年12月23日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称
2000年10月24日，原告与建予园小区的物业管理单位北京建予园物业管理有限公司（以下简称建予园物业公司）签订《房屋出让合同》，约定建予园公司将小区2号楼管理室房间永久使用权转让给原告，使用面积14平方米，按照4800元/平方米出让，共计人民币67 200元。原告按照《房屋出让合同》向建予园公司支付了67 200元房款，建予园物业公司将房屋交给原告使用。2005年10月8日，建予园业委会以建予园物业公司出售房屋未经其同意为由，通知将上述房屋收回。因此原告将建予园物业公司诉至法院，北京市崇文区人民法院经审理后于2006年4月5日作出判决，由建予园物业公司返还原告人民币67 200元，原告将房屋腾空交建予园物业公司收回。2006年9月3日，原告、被告建予园业委会、建予园物业公司三方签订《协议书》，约定不再执行前述判决内容，涉案房屋产权系全体业主所有，该房屋由原告继续使用，原告所缴纳的67 200元为房屋使用费用，资金由建予园物业公司管理，31 500元用于该小区2号楼高层水箱水泵噪音扰民整治工作，35 700元用于小区门禁设施建设上。原告因此取得了涉案房屋的永久使用权。但2013年5月，本案第三人强行进入原告房屋，将原告房屋内的物品全部扔到室外，将原告的商品砸坏，将涉案房屋强行收回。经原告核查，是被告建予园业委会委托第三人实施上述行为，被告委托第三人实施的行为给原告造成重大损失。被告的行为不但违反了合同约定，还严重侵犯了原告的合法权益。现原告起诉要求：1、被告将北京市东城区管村12号建予园小区2号楼1层东侧管理室腾空交还原告，第三人协助办理；2、被告赔偿原告物品损失32 223元，第三人承担连带责任。诉讼费由被告承担。

2.被告辩称
涉案房屋的所有权归全体业主所有。原告与上一届业委会及原物业公司所签的协议约定原告对房屋仅有使用权，而非永久使用权，故被告有权随时终止该协议。新的物业公司即第三人接任小区物业后，重新选举了业主委员会，新的业主委员会代表了广大业主的意志，依法行使权利。为了更好维护业主的权利，新一届业委会委托新的物业公司将涉案房屋收回，既符合原告与上一届业委会的约定，也符合法律规定。不同意原告的诉讼请求。

3.第三人述称
认可被告的答辩意见。第三人于2012年7月接手管理小区物业。第三人接受新一届业委会委托，依法将涉案房屋收回，原告的请求无法律及合同依据。

（三）事实和证据
东城区人民法院经审理查明：本市东城区管村12号院（建予园小区）2号楼一层管理室房间为业主共有。2000年10月24日，原告（乙方）与小区当时的物业管理方建予园物业公司（甲方）签订《房屋出让合同》，约定"甲方将建予园2号楼管理室房间永久使用权转让给乙方。乙方所需房屋使用面积为14平方米，甲方同意按4800元/平方米出让，共计人民币67 200元。乙方拥有永久使用权。乙方一次性缴纳出让费用，供暖费按年度缴纳"。2005年10月8日，原告接到小区业主委员会通知，通知要求原告腾空房屋、支付使用费30 000元。为此，原告将建予园物业公司诉至北京市崇文区人民法院，北京市崇文区人民法院经审理认为，建予园物业公司虽系包括诉争房屋在内的小区物业的管理人，但将业主共有的物业出租亦应有相应的法律或合同的依据，根据查明的事实，建予园物业公司未提供其有权将本案诉争房屋出租或出售的证据，故建予园物业公司将诉争房屋有价出让与原告的行为，损害了该小区业主的利益，因此双方之间的《房屋出让合同》系无效合同。据此，北京市崇文区人民法院作出（2006）崇民初字第485号民事判决书，判决建予园物业公司返还原告人民币67 200元，原告将涉案房屋腾空交建予园物业公司收回。建予园物业公司不服该判决并提起上诉。在该案二审过程中，2006年9月3日，建予园业委会（甲方）、建予园物业公司（乙方）、贾某（丙方）共同签订《协议书》。《协议书》约定"内容：贾某使用永外管村12号院2号楼一层东侧管理室事宜。北京市崇文区建予园小区业主委员会为了维护广大业主的权益，监督建予园物业管理有限责任公司将一次性收取的67 200元用于小区建设上或某个项目建设上。经三方协商在保障全体业主利益不受侵害，维护物业企业及贾某利益的前提下，就以下事宜达成共识。（一）乙、丙双方不再执行北京市崇文区人民法院（2006）崇民初字第485号的判决。（二）贾某所用房屋（便民商店）面积14平方米产权系全体业主所有。（三）由于该房屋资金已归于业主大会（全体业主），为此甲、乙双方同意丙方继续使用该房屋。（四）原贾某于2000年10月24日一次性缴纳67 200元，为房屋的使用费用，资金由建予园物业公司管理，31 500元用于该小区2号楼高层水箱水泵噪音扰民整治工作，35 700元用于小区门禁设施建设上。贾某相应承担该管理室的水费、电费、供暖费"。2006年9月4日，建予园物业公司以双方庭下达成和解协议为由向北京市第二中级人民法院提出撤诉申请，北京市第二中级人民法院于当日裁定如下：准予建予园物业公司撤回上诉，双方仍按原审法院判决执行。
诉讼中，被告及第三人提交2013年5月3日的"致函"一份，内容为"北京鹏昊物业管理有限公司：建予园小区第四届业主委员会研究决议：现授权贵物业公司执行第三届业委会2011年6月27日决议书，收回建予园小区2号楼一层北门东侧业主的公共用房。建予园小区业主委员会"，并提交有建予园物业公司及建予园业委会盖章的落款日期为2011年6月27日的《决议书》一份，主要内容为"一、该房屋自2011年6月20日封存，物业公司、业委会决定收回归还业主，作为物业用房，原三方协议作废，不再给他人使用。二、现通知原使用人贾某同志在6月30日前4日内将房屋钥匙交给物业公司。三、决议书公示后，原使用人不得私自入内，否则后果自负。四、关于贾某在2000年10月24日交来2号楼管理室（便民商店14平方米）使用费67 200元的使用情况：1、2004年5月用于高压水泵更新改造（座落在2号楼地下室）用资31 500元。2、2007年11月小区楼宇安装门禁，监控设施设备用资35 700元，故已全部使用在小区建设上。此决议于2011年6月27日生效"。
2013年5月6日，受被告建予园业委会委托，第三人将涉案房屋从原告处收回。因涉案房屋一直由原告作为便民商店使用，第三人在收回房屋过程中，将涉案房屋内的物品及商品搬至室外，并将房屋贴上封条。对于第三人搬至室外的物品及商品，原告进行了拍照。但现双方均认可这些物品及商品已经不知去向，原告称应该是被告的人给搬走了；被告及第三人称放在门外后就没再进行管理，应当是让原告搬走了。双方对于相关物品由对方搬走的主张均未能举证。
上述事实有下列证据证明：
1．当事人陈述。
2．《房屋出让合同》。
3．（2006）崇民初字第485号民事判决书。
4. 《协议书》。
5. （2006）二中民终字第11609号民事裁定书。
6. 致函。
7. 《决议书》。
8. 照片。

（四）判案理由
东城区人民法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。2006年9月3日，原告与被告建予园业委会签订的《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按该《协议书》的约定履行。该《协议书》的履行不应因业委会成员的变更及小区物业管理公司的变更而受到影响。在被告不能证明原告存在违反《协议书》约定的情况下，擅自作出决定《协议书》作废，强行收回房屋，已经构成违约。现原告要求继续履行《协议书》，理由正当，本院予以支持。通过双方陈述及原告提供的物品照片，可以证实被告委托第三人从原告手中收回房屋，第三人强行将房屋内物品搬出，导致相关物品去向不明。故被告应当对原告承担赔偿责任，第三人承担连带责任。因原告已经明知其物品被搬至室外，其对此虽没有过错，但在事后应当采取一定的保护措施，而不应该采取放任态度，故原告对其损失亦应承担一定的责任。双方承担责任的比例由本院酌情确定。对于原告损失的具体数额，考虑当事人对此举证的客观条件制约，本院仅能通过原告提供的照片酌情确定其合理损失数额，具体为人民币2万元。

（五）定案结论
东城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第六十五条之规定，判决如下：
一、被告北京市东城区建予园小区业主委员会将北京市东城区永外管村十二号院（建予园小区）二号楼一层管理室房屋腾空交给原告贾某使用，第三人北京鹏昊物业管理有限公司履行协助义务（于本判决生效后七日内履行完毕）；
二、被告北京市东城区建予园小区业主委员会赔偿原告贾某损失人民币一万四千元整，第三人北京鹏昊物业管理有限公司负连带责任（于本判决生效后七日内履行完毕）；
三、驳回原告贾某其他诉讼请求。

（六）解说
依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，任何一方必须依约严格履行合同。本案被告在答辩意见中认为原告与上一届业委会及原物业公司所签订的《协议书》性质上应当属于不定期租赁合同关系，在三方协议中业委会虽然同意原告使用全体业主所有的公共用房，但对于使用的期限却没有进行约定，依据合同法第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
合同法律关系遵循意思自治原则，当事人通过缔结合同的方式确定双方之间的权利义务关系。当条文字面意思表述清楚确定时，应该依照合同字面意思确定双方当事人权利义务关系。当合同条款约定不明又无法达成补充协议时，依据合同法第61条之规定应按照合同有关条款或者交易习惯确定。以上是解释合同的基本原则。本案中，无论是从条文的字面含义，还是从缔结合约的目的分析，当事人出让房屋使用权的意思表示是十分明确的，被告所述的不定期租赁合同关系明显与约定不符。本案中虽然双方在合同中并未明确约定合同履行的期限，合同的标的也是一方支付对价而另一方承担房屋的持续交付使用义务，但与不定期租赁法律关系不同的是，原告是一次性向被告支付全部房屋使用费用，房屋的使用期限无法固定，相反，不定期房屋租赁合同法律关系中承租方支付房屋租金的方式是持续性的，房屋使用期限也是随时可以固定的，此外，出租方负担给付房屋使用和收益的义务也是持续性的，而并非一次性给付完毕。而在本案中，依据协议之约定被告应负担将房屋的使用和收益权利一次性让渡予原告的义务，也就是说，除非双方当事人就合同履行期限达成补充协议或者依据合同或法律之规定一方当事人取得合同解除权以及因不可抗力导致的合同无法继续履行，原告理论上获得了房屋的永久性使用权利。
通过以上分析，《协议书》本质上属于一种权利出让法律关系。但与出卖房屋所有权或者其他物权法规定的权利出让法律关系不同的是，由于物权法定原则，在物权法未将房屋的使用权作为一种用益物权类型确定下来以前，出让房屋使用权的行为是不可能获得物权上的保护的，但我们并不能因此就错误的得出此类协议必然无效的结论，相反，笔者认为根据物债二分理论，债权行为的效力与物权行为的效力之间应该是独立的。此类合同应受到债权法的保护，在缔约人之间具有拘束力。
有学者将此类合同称为用益债权，其存在的价值在于丰富了用益权的类型，填补了用益物权的空白，促进了资源的自由流转，实现了资源利用的最大化。一般情况下，用益债权出让合同的履行期限都是有明确约定的，签订永久出让用益债权合同虽然法无明文禁止，但的确存在当事人利用此类合同规避法律的情形，例如出让法律法规禁止上市流通的房屋的永久使用权等，且此类合同在实际履行过程中因缺少必要的法律保护，例如合同法中关于买卖不破租赁的规定，可能会产生很多无法确定的风险。
物权是对世权、绝对权，所以物权遵循法定主意，即当事人不能随意创设或者更改物权类型和权利内容。通过公示制度，物权产生公信力，从而使物权具有了优先于债权的优先性，保证了财产和交易的安全。与此相对，债权是对人权、相对权，为了最大限度的促进交易，保护物品流转，债权遵循意思自治原则，即法无明令禁止即允许，完全行为能力人之间可以依据自身不同的需求自由的创设权利义务关系，以达到物尽其用，创造最大社会价值的目的。因为我国物权法并未设立房屋永久使用权这种用益物权，故依据此类合同获得的房屋永久使用权并不具有物权上的排他性和优先性，仅依据债权，在合同当事人之间产生法律拘束力。需要强调的是，因履行此类合同过程中受让人对涉案房屋存在公开合法的占有，因占有本身具有一定的公示作用，故物权法中对于占有人权利的保护适用于房屋使用权人。因此，签订此类型合同存在以下几种法律风险：
第一，当出让人失去对标的物处分权时，受让人对房屋的使用权不能够对抗善意第三人。最典型的例子就是当房屋所有权人将房屋所有权转让或者抵押权人实现对房屋抵押权时，因受让人对房屋占有、使用、收益的权利来源于债权，无法对抗善意第三人，新的所有权人有权对房屋使用权人行使排除妨害，返还原物等物上请求权。而此时使用权人仅能依据合同，主张出让人承担违约责任。当合同未就以上违约情形的违约责任进行明确约定时，使用权人的实际损失本身也是一个值得探讨的法律问题。
第二，因土地被征收，房屋发生拆迁导致房屋使用权失去房屋使用权。此时房屋所有权人、房屋使用权受让人与拆迁单位之间的法律关系有点类似于公房所有权人与公房承租人和拆迁单位之间的关系。但在处理结果上二者却有着天壤之别。公房承租人依据拆迁法规定，能够以补交土地出让金的方式获得公房的所有权，从而获得拆迁主体资格，从而与拆迁单位签订拆迁补偿合同并领取拆迁补偿款。反观另一法律关系，一方面房屋使用权人不属于拆迁补偿安置范围，无权直接向拆迁单位主张任何权利，另一方面，也无权向出让人主张房屋拆迁利益。从双方合同的角度分析，当房屋因被拆迁至合同无法继续履行时，因属于不可归责于双方当事人的原因导致的合同无法履行，此时使用权人也不可以要求出让人承担合同违约责任。
第三，当合同中任何一方当事人死亡，其继承人或者权利义务继受人是否继续履行合同存在风险。一般情况下，当合同一方当事人失去了民事主体资格或者相应的民事行为能力之后，并不必然导致合同权利义务的终止，因为当合同所约定的履行内容仅涉及到财产权转移而与其人身属性没有关系时，保证合同继续获得履行的是死者的财产而非行为，死者的继承人或者法人的权利义务继受人在继承遗产时应当履行债务。合同法第九十一条关于合同权利义务终止的规定也并未包含前种情况。因此，若在签订此类合同时存在人身性考量，则合同权利义务关系应当终止。如单位与职工所签订的带有福利性质的房屋租赁合同等。但根据最高院关于《继承法》若干问题解释第三条的规定，公民可以继承的遗产范围扩大至履行标的为财物的债权，条文中"财产"一词应该做广义的理解，即随着经济社会发展，除了有形财产外，财产的范围还应该包括财产性权利，例如国有土地使用权、承包经营权、股票、债权等。故结合本案，笔者认为因在合同签订过程中未涉及任何人身性考量，房屋使用权又属于可以继承的财产范围，继承人有权继承权利，要求对方继续履行，出让方继承人在继承房屋所有权时亦应继受在权利上设定的此项义务，继续履行合同。
（刘勃）