裁判要点： 随着市场竞争的不断加剧，新型促销模式层出不穷，作为商业支付手段的一种，预付消费日益成为广大消费者日常生活消费的模式。本案中，对于赠送关联商品或享有其他优惠的预付消费，应当厘清预付消费合同的生效时间及赠品的“三包”问题。 1.预付消费合同在合同订立时生效 预付消费合同是指消费者以预存一定金额的方式，享有在一定期限内要求经营者为其提供约定的商品或服务的合同。虽然带有预付款性质的消费服务合同在上并无明确规定，是一种无名合同，但其本质上是一种债的关系。虽然被告履行合同的义务是在未来的一段期限内，具有阶段性，但是预付消费合同在合同订立时生效，因为交易行为一旦成立，买卖双方的合同关系就成立并生效。消费者在预付所有款项之后，就应认为其已经履行了将来消费的付款义务，等同于现金一次性买卖。经营者应该按照规定的法律义务和事先承诺的合同义务为消费者提供商品或服务；否则，即构成违约，要承担违约责任。 2.附条件赠与的手机应适用国家“三包”规定 虽然现实中很多消费者是为了购买手机而办理“预存话费购手机”的业务，但是合同的对象并非手机。本案中，原告向被告申请“预存2550元优惠购摩托罗拉 MT870（128套餐）”的电信业务，双方形成电信服务合同关系。从业务的内容上来说，预存的2550元是用于每月划拨85元作为原告的手机消费款，享受运营商提供的持续性电信服务，即合同的对象是电信服务。手机虽然是运营商提供通话、流量等通信服务的载体，但在本案中是作为消费者购买相应的电信服务后而获得的赠品。 手机作为赠品是否也同样享有“包修、包换、包退”的“三包”权利？根据规定，“三包”的范围包括经营者提供的商品或者服务。赠品同样属于商品的范畴，并且通常是基于商家和消费者之间存在真实、客观的商品买卖合同，商家附条件赠与的物品，消费者完成消费行为时合同成立。根据的规定，“附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任”。由此可见，赠品存在瑕疵赠与人同样需要担责。另外，根据规定，对于在经营活动中赠送的移动电话机商品，应当按照该规定承担“三包”责任。因此，本案中在因故障更换新机后，原告手机“三包”的有效期应重新起算，其间修理两次，手机仍不能正常使用，应当由销售者即被告负责为消费者免费调换同型号同规格的产品，以合理保障消费者的合法权益。

裁判要点： 在代位权诉讼中，次债务人与债务人往往形成利益共同体以对抗债权人的代位权，法官应正确甄别，确保债权人的代位权正当行使。至于本案，笔者从代位权的基础条件、民事诉讼的诚实信用原则等方面来判断诉争行为的性质。 1.代位权诉讼的基础条件。本案中，由于另案生效的离婚判决的存在，以及该判决当事人对判决确定的权利义务关系的认可，黄某1和刘某夫妻关系存续期间的400万元共同股权，以及黄某1转让该股权给黄某和姚某夫妻之法律关系转化为新的法律关系，即债权人刘某享有对债务人黄某1240万元的债权，次债务人黄某和姚某夫妻对债务人黄某1负有400万元债务，亦即奠定了债权人与债务人、债务人与次债务人之间的债权债务关系基础，而上述债权皆已届清偿期，债务人怠于向次债务人行使其债权，因而构成了债权人行使代位权的基础条件。 2.在代位权诉讼中，当事人必须遵守诚实信用基本原则。本案的次债务人与债务人是父母与子女的关系，为利害关系人；债务人先是怠于行使自己的到期债权，次债务人也未主动履行，该行为在债权人看来本来就有恶意规避债务之嫌，而当债权人依法行使代位权时，次债务人既已预知债权人胜诉的后果将是债权人可以直接受偿，转而主动向债务人履行，债务人也接受。该行为破坏代位权诉讼制度且恶意规避债务，是违反诚实信用原则的行为。由此产生的法律后果是，图谋不正当利益的债务人令债权人目的不能实现。法院可以依据的规定，以债务人与次债务人恶意串通损害第三人利益，以及的规定，以违反诚实信用原则来认定其无效。 3.本案次债务人履行债务的行为应认定为无效。首先，如果认定其有效将侵害债权人的优先受偿权。次债务人向债务人私自履行后，可能会造成的后果是：债务人将收回的债权转移或者清偿给其他债权人，致使耗费了大量时间、精力和费用主张代位权的债权人的债权得不到清偿，而其他未付出代价的债权人坐享其成，导致债权人的优先受偿权受到现实侵害，损害其利益，也必然打击债权人行使代位权的积极性。其次，认定其有效也违背诉讼基本原理。若认可次债务人向债务人履行的效力，则一是扭曲诉讼程序，使得本由债权人和次债务人主导的诉讼程序转换成由次债务人和第三人（债务人）主导；二是违反方便当事人诉讼的原则，使得债权人需要转而再向债务人提起新的诉讼，增加其诉累，而且可能因为债务人与次债务人住所在地不同而需要异地起诉，致债权人诉讼不便。 综上，该履行对债权人不产生抗辩力，次债务人仍应对债权人履行债务。

裁判要点： 在代位权诉讼中，次债务人与债务人往往形成利益共同体以对抗债权人的代位权，法官应正确甄别，确保债权人的代位权正当行使。至于本案，笔者从代位权的基础条件、民事诉讼的诚实信用原则等方面来判断诉争行为的性质。 1.代位权诉讼的基础条件。本案中，由于另案生效的离婚判决的存在，以及该判决当事人对判决确定的权利义务关系的认可，黄某1和刘某夫妻关系存续期间的400万元共同股权，以及黄某1转让该股权给黄某和姚某夫妻之法律关系转化为新的法律关系，即债权人刘某享有对债务人黄某1240万元的债权，次债务人黄某和姚某夫妻对债务人黄某1负有400万元债务，亦即奠定了债权人与债务人、债务人与次债务人之间的债权债务关系基础，而上述债权皆已届清偿期，债务人怠于向次债务人行使其债权，因而构成了债权人行使代位权的基础条件。 2.在代位权诉讼中，当事人必须遵守诚实信用基本原则。本案的次债务人与债务人是父母与子女的关系，为利害关系人；债务人先是怠于行使自己的到期债权，次债务人也未主动履行，该行为在债权人看来本来就有恶意规避债务之嫌，而当债权人依法行使代位权时，次债务人既已预知债权人胜诉的后果将是债权人可以直接受偿，转而主动向债务人履行，债务人也接受。该行为破坏代位权诉讼制度且恶意规避债务，是违反诚实信用原则的行为。由此产生的法律后果是，图谋不正当利益的债务人令债权人目的不能实现。法院可以依据的规定，以债务人与次债务人恶意串通损害第三人利益，以及的规定，以违反诚实信用原则来认定其无效。 3.本案次债务人履行债务的行为应认定为无效。首先，如果认定其有效将侵害债权人的优先受偿权。次债务人向债务人私自履行后，可能会造成的后果是：债务人将收回的债权转移或者清偿给其他债权人，致使耗费了大量时间、精力和费用主张代位权的债权人的债权得不到清偿，而其他未付出代价的债权人坐享其成，导致债权人的优先受偿权受到现实侵害，损害其利益，也必然打击债权人行使代位权的积极性。其次，认定其有效也违背诉讼基本原理。若认可次债务人向债务人履行的效力，则一是扭曲诉讼程序，使得本由债权人和次债务人主导的诉讼程序转换成由次债务人和第三人（债务人）主导；二是违反方便当事人诉讼的原则，使得债权人需要转而再向债务人提起新的诉讼，增加其诉累，而且可能因为债务人与次债务人住所在地不同而需要异地起诉，致债权人诉讼不便。 综上，该履行对债权人不产生抗辩力，次债务人仍应对债权人履行债务。

裁判要点： 本案涉及赠与合同的任意撤销权行使的问题。依据（以下简称《合同法》）的规定，可以将赠与合同的撤销权分为任意撤销权与法定撤销权两种。赠与合同的任意撤销权，是指赠与人依据自己的意志在赠与财产的权利转移之前享有撤销赠与的权利，即的有关规定。而赠与合同的法定撤销权，是指赠与人在法定事由出现时可行使的撤销赠与的权利，即的规定。本案中赠与人韦某主张行使任意撤销权，讨论的焦点是。首先，规定了行使撤销权的时间限制，即赠与人行使撤销权的时间是在赠与财产权利转移之前，一般为标的物交付之前，如果赠与的财产需要办理登记手续，则在办理登记手续之前。本案中，韦某赠给女儿陈某1的房产份额一直没有办理过户手续，故其主张行使任意撤销权符合权利行使的时间条件。其次，规定了赠与内容限制，即赠与人可撤销的赠与必须不是具有救灾、扶贫等具有社会公益、道德义务性质的赠与。本案中韦某将房产份额赠给女儿的行为显然不具有社会公益性质，那么是否具有道德义务性质呢？所谓具有道德义务性质的赠与，是指基于道义上的情感而作出的赠与。对于这种赠与，如果允许赠与人随意撤销，则不仅与道义不符，而且会给受赠人造成情感上的极大伤害。本案由于韦某与陈某1系母女关系，韦某对未成年女儿陈某1负有法定抚养、教育的义务，这也是一种社会道德义务，而韦某与陈某在协议离婚时又约定陈某1由陈某独自抚养，同时韦某将自己的房产份额赠与女儿，可见韦某这一赠与行为是其作为母亲对女儿今后健康成长提供的物质保障，是具有道德义务性质的赠与，故依法不能撤销。另外，规定：“赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产。”规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”现韦某通过诉讼已经成为未成年人陈某1的第一顺位监护人，其不仅主张撤销赠与，还同时代理未成年人陈某1共同提出上诉，显然损害了未成年人的合法财产权益，这不仅违反了诚实信用原则，也是一种违反社会道德的行为。因此，虽然争议房产至今尚未办理过户手续，但赠与人韦某主张撤销协议中有关赠与房屋份额的条款无法律依据，不应得到支持。

裁判要点： 本案是一起储蓄存款合同纠纷。本案的案情虽不复杂，但其引申出来的一些问题值得我们深思。 1.商业银行收取小额账户管理费是否具有法律依据 规定：“商业银行办理业务，提供服务，按照规定收取手续费。收费项目和标准由国务院银行业监督管理机构、中国人民银行根据职责分工，分别会同国务院价格主管部门制定”。规定：“本办法所称的商业银行服务，是指商业银行通过收费方式向其客户提供的各类本外币银行服务”。第六条规定：“根据服务的性质、特点和市场竞争状况，商业银行服务价格分别实行政府指导价和市场调节价”。第七条规定：“实行政府指导价的商业银行服务范围为：（一）人民币基本结算类业务，包括：银行汇票、银行承兑汇票、本票、支票、汇兑、委托收款、托收承付；（二）中国银行业监督管理委员会、国家发展和改革委员会根据对个人、企事业的影响程度以及市场竞争状况确定的商业银行服务项目。除前款规定外，商业银行提供的其他服务，实行市场调节价”。第九条规定：“实行市场调节价的服务价格，由商业银行总行、外国银行分行（有主报告行的，由其主报告行）自行制定和调整，其他商业银行分支机构不得自行制定和调整价格。商业银行制定和调整价格时应充分考虑个人和企事业的承受能力”。因此，商业银行办理业务提供服务可以依照规定收取相关费用。本案被告关于年费及小额账户管理费的收取应当属于所称的市场调节价的范畴，应由中国建设银行总行自行制定与调整。本案被告收取年费及小额账户管理费的行为并不违反法律规定。 2.商业银行收取相关费用是否侵犯了储户作为消费者的合法权益问题 规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成分、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。”第九条规定：“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”在本案的审理中，原告多次提出被告并未将相关费用的收取情况释明原告，因此，侵犯了原告作为消费者的知情权。从来看，在储户与商业银行之间确实存在消费者与经营者之间的对应关系。那么银行在收取小额账户管理费等相关费用时，是否侵犯了储户的知情权与选择权呢？ 规定：“商业银行依据本办法制定服务价格，应至少于执行前15个工作日向中国银行业监督管理委员会报告，并应至少于执行前10个工作日在相关营业场所公告。商业银行就前款事项报告中国银行业监督管理委员会的同时，应抄送中国银行业协会”。第十五条规定：“商业银行实行市场调节价的服务项目及服务价格，由中国银行业协会通过适当方式公布，接受社会监督”。一般来说，商业银行制定相应服务价格后，应向相关机构报告并在营业场所进行公告，比如在相关营业场所的显著位置、银行网站、主要媒体进行公告，还可以采取电话、短信、书面等告知方式。如果商业银行已经采取了上述告知措施，则应当认为银行已经履行了充分告知的义务，储户的知情权得以保障。本案中，被告在与原告签订开户协议之初，已经通过书面形式告知了原告相关费用（包括年费、小额账户管理费）的收取情况，其收费标准在向相关部门报告后，亦通过在营业网点公告、网站公告、媒体报道等多种方式履行了向社会告知的义务。若本案认为侵犯了消费者的知情权则似有过度要求银行之嫌。 另外，考虑到我国银行业目前充分竞争的实际情形，储户如果反对商业银行收取相关费用，完全可以通过行使选择权保障其权利。以小额账户管理费为例，储户既可以终止储蓄存款合同，也可以通过账户归并的方式使其存款账户余额超过商业银行规定的收取管理费的标准而免于缴纳小额账户管理费。也就是说，缴纳相关费用并不必然导致消费者选择权的丧失。 3.商业银行通过公示、公告等方式调整相关费用的收取标准能否成为变更储蓄存款合同的合法有效方式 根据的规定，银行要收取相关费用或者调整收取标准应当与储户协商一致，否则，属于无效的合同变更。 在实践中，银行往往通过公示、公告等方式对收费项目或者收取标准进行合同变更，这种变更合同的方式是否合法有效？对此问题争议颇多。实际情况是，各商业银行为了规避法律风险，多在与储户签订的开户协议中有特别提示，即银行有根据需要调整服务内容、收费项目或者标准的权利。如本案中，原告在开户时填写的申请表中即有“申请人同意贵行有权依据国家有关规定及业务需要对服务内容、收费项目或标准等内容进行调整，并同意该项调整将于正式对外公告一定时期后执行，无需另行通知本人”等字样。上述条款表明，储户签订上述协议后，已经允许银行以公告的方式对双方的合同进行变更。根据“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示”的规定，在银行发布公告收取相关费用或者调整收取标准后，如果储户继续使用该银行账户办理存储业务的，可以推定储户通过默示的方式同意了银行对双方协议进行变更，比如本案。但是如果在银行发布公告后，储户对该银行账户并未办理业务也未销户，从法律上来说是否可以将这种情况认定为储户以默示的方式对银行的变更表示同意，笔者以为值得商榷。 但总体来说，考虑到银行面对的储户具有不特定性、广泛性的特征，有关储户的开户资料如地址、电话也时常发生变化，客观上银行在变更储蓄存款合同内容时确实难以针对每个储户采取“面对面”的形式，逐一进行协商并达成一致。因此，商业银行根据监管部门的要求对收费项目及标准进行报告备案并予以公告，符合客观实际情况，也符合常理。

裁判要点： 为缓解城市交通压力、改善交通拥堵状况，上海、北京、广州等地先后实施了以车牌照拍卖、摇号限牌方式对新增小客车数量进行指标调控。随着公众购车需求及申请摇号人员急剧增加，通过正常拍卖、摇号申请获得车牌照、中签购车指标概率大为降低。为规避小客车数量调控政策，未能通过竞拍、摇号中签等方式获得车辆购买指标者往往另辟蹊径，采取借用、租赁、买卖等形式与中标、中签者签订车牌照、购车指标转让合同，从而实现购买机动车的目的。但是，由于相关法律、行政法规及司法解释的缺失，对于规避小汽车限购政策而借用他人名义购买车辆或采取车牌照、小汽车购买指标转让方式所签订的合同效力认定问题，不仅在法学理论界存在较大争议，且在司法实务中存在裁判标准及尺度不一现象。 本案中，原告将自己闲置的购车指标以有偿方式转让给被告使用，并约定由被告以原告名义购买机动车，原告协助被告办理车辆购买、变更登记等手续。协议签订后，被告使用原告出售小客车更新的购车指标并以原告名义购买了车辆。鉴于购车指标转让行为造成车辆注册登记人和实际控制人分离，使指标出让人面临丧失再申请摇号权利、承担交通事故赔偿责任的风险，以及使受让人面临机动车撤销登记的行政处罚、车辆无权处分不能对抗善意第三人不可控制的法律风险，因此，汽车购买指标转让纠纷在实践中频发。但是，关于此类案件如何处理，司法实践中存在两种截然不同的观点。 其中，第一种意见认为：原、被告所签订的购车指标转让协议系双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方应按约定履行各自的义务。但根据，北京市实行以摇号方式分配小客车配置指标，对小客车实行限购政策。鉴于本案中被告未能证实其通过摇号方式获得北京机动车牌照或购车指标，客观上不具备将所购车辆过户至其名下的条件，故所签订协议不具备现实履行的条件，签订合同的目的在客观上不能实现，故应根据合同解除后的原则处理本案。第二种意见认为：系北京市人民政府为落实北京市城市总体规划，实现小客车数量合理、有序增长，有效缓解交通拥堵状况颁布并实施的。根据规定，小客车配置指标按照公开、公平、公正的原则，以摇号的方式无偿分配，在指标6个月有效期内，不得转让、买卖。原、被告签订的购车指标转让协议不仅违反了关于当事人订立、履行合同，不得扰乱社会经济秩序的规定，而且扰乱了对于小客车配置指标调控管理的公共秩序，损害了社会公共利益，因此，原、被告签订购车指标转让协议因违反了违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为无效。 笔者认为，上述两种意见均有一定的道理，但第一种处理意见更为合理，符合合同法、物权法以及道路交通安全法关于机动车物权变动、管理的相关规定，有利于维护市场经济交易活动中诚信及信赖利益保护原则，有利于体现民事活动契约自由、契约正义原则。 1.机动车物权变动以交付为生效要件，遵循登记对抗主义原则 根据我国之规定，动产物权的设立和转让自交付时发生法律效力。车辆作为一种特殊的动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，以车辆的交付作为物权变动的生效要件，而对于已经注册的所有权发生转移的车辆，应当及时办理车辆转移登记，未经登记的不得对抗善意第三人。我国对车辆采取登记管理制度，但这属于行政管理性质，并非是对车辆所有权的登记。在车辆所有权确认、变动上，虽名义权利人即记名登记人具有从法律上推定其为所有权人的效力，但出现特殊情况，即名义权利人的对外公示效力与实际权利人的内部权利发生矛盾时，不能简单地以公安交通管理机关的机动车登记户名作为确认权利归属、物权变动的依据。对购买的车辆申请办理注册、变更登记，应属于行政许可的性质，从行政管理角度，登记便于管理和公众查询信息，尤其在车辆交付（占有）与登记不一致时，通过同时考察车辆占有与登记状态，相对真实、准确反映物权关系，对判断受让买受人是否为善意具有重要意义。本案中，被告通过有偿使用原告购车指标所购买车辆的户主虽登记于原告名下，但自车辆购买交付占有之日，车辆所有权应归属被告，对此，原告予以明知并有所预见，当双方对该车辆权属发生争议时，依据动产物权变动交付要件及登记对抗主义原则，原告不符合善意第三人保护条件。因此，被告借用原告购车指标购买车辆的协议相关约定，符合物权法机动车辆物权变动的生效要件和登记对抗要件。若仅依据，以被告未能分配取得北京市小客车配置指标而确认上述协议无效，则与物权法和合同法相关规定相悖。 2.购车指标转让合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定 对于有偿借用他人购车指标签订的购车指标转让合同的效力如何，目前实践中没有定论。实践中，不违反法律、行政法规但违反地方性法规、行政规章的合同常见，如何认定其效力，处理起来比较棘手。我国规定，“违反法律或者社会公共利益的”合同无效。实践中，对上述法律规定定义经常作扩大解释，不仅把全国人大及其常委会制定的法律包含在内，且把行政法规、地方性法规、部门规章以及地方政府部门的各种规范性文件，都作为判断合同效力的依据，这不仅背离了合同法鼓励交易的原则，且不利于维护诚信市场交易秩序。我国及明确规定，确认合同的效力应以全国人大常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方法规和行政规章为依据。然而，虽规定了确认合同无效的五种情形，但难以直接对实践中购房指标、购车指标转让合同等效力作出明确界定。法学理论界对达成的共识是：它是沟通公法强制和私法自治的管道（转介条款），即通过它在民法中引入公法强行规范，作为对合同评价的依据。转介条款同时也是授权条款，它本身并没有确定具体内容，其目的是授权法官决定违反强行法的合同是否应发生效力。但法官不能直接机械地认定违反强行法的合同一概无效，而必须积极通过法律解释、对规范进行精细的价值补充，尽可能平衡公法的管制目的和私法的自治追求。对“强制性规定”进行了限缩性解释，即依据法律、行政法规效力性强制性规定规范确认合同效力。尽管合同法及司法解释从鼓励交易角度出发，限制违法合同中“法”的范围，但仍与市场经济契约自由要求相距甚远。依据“损害社会公利益”的合同无效的规定确认合同效力的观点，得到了理论和实务界的广泛支持。这种观点认为，法院不得直接援引地方法规和规章等规范性文件作为依据判断合同无效，但如地方性法规和规章的制定旨在保护国家和社会公共利益的，法院可以以损害国家和社会公共利益为由，依据合同法有关规定确认合同无效。以公共利益为由认定这类合同无效，虽可解决实务问题，但理论构成尚需完善，而且鉴于我国司法权和行政权的特殊关系，这种做法还会架空的根本目的———通过限缩违法无效的合同范围，实现鼓励交易的目的。公序良俗原则作为现代民法一项重要基本原则，其目的在于遇有损害社会公共利益和社会道德秩序的行为，而又缺乏相应禁止性规定时，法院可以以违反公序良俗为由判决该行为无效。但是，公序良俗原则在法律适用上具有价值补充和法律漏洞填补功能，如果还没有达到可以涵摄案件事实的那种真正意义法条的程度，仍然不能直接适用。民法基本原则正是民法的最上位法律原则，所以它根本不区分构成要件及法律后果，即使被法条明确宣示，也不能直接适用于裁判个案。通过类比实践中经常发生的行为人为规避住房限购政策所签订购房指标转让合同效力认定，亦应得出当事人将购车指标转让给他人，当事人一方主张购车指标转让合同无效的，不应予以支持的结论。 本案中，等汽车购买调控政策“限购令”作为地方行政规章，不属于法律、行政法规范畴，其政策内容亦不属于效力性强制性规范，因此，不宜直接作为判断合同效力的依据。原、被告双方签订内部汽车指标转让协议未违反法律，应尊重当事人的意思自治，该协议应为有效，当事人应按约定履行自己的义务。 3.受让人不具备车辆购买指标的，应以购车指标转让协议在法律上履行不能予以解除 根据规定，对于非金钱债务，当合同标的在法律上或事实上不能履行时，签订合同的目的便可能无法实现，此时，当事人享有解除合同的权利。根据及其实施细则的相关规定，当事人不能通过申请、参与摇号或出售、报废小客车更新购车指标方式取得北京机动车牌照或购车指标的，客观上受让人也就不具备将所购买车辆过户登记至其名下的条件，因此，当事人可以以车辆指标转让合同目的不能实现为由主张解除合同。本案中，被告虽主张将车辆出售并交付给案外人，但在被告及其受让人未能举证证明取得北京市小客车购车指标的情况下，原、被告签订的协议书涉及车辆指标转让合同是否具备履行条件以及合同目的能否顺利实现问题，但这并不能否定双方之间协议的效力。 综上所述，法院的判决是正确的。

裁判要点： 对于缔约过失责任的赔偿范围如何确定，是一个十分重要而复杂的问题，理论上观点也不尽相同，但在具体确定时，应从以下三点入手： 1.缔约过失责任的赔偿范围仅限于信赖利益，而不应包括固有利益。所谓固有利益，又称为维持利益，是指任何人的人身或财产不受他人侵害所享有的利益。行为人未尽注意义务，侵害他人的人身或财产造成损害的，应当通过侵权法加以解决。如果将损害固有利益也通过缔约过失责任加以解决，势必混淆缔约过失责任与侵权责任的界限，不利于建立和谐的债法体系。实际上，缔约过失责任正是为弥补侵权责任的不足而发展起来的。所谓信赖利益，是指一方因信赖另一方会与之订立合同或合同有效而受到的损失。当事人在订立合同过程中存在三种利益：期待利益、履行利益、诚信利益。所谓期待利益，是当事人订立合同期望得到的利益；所谓履行利益，是合同履行后当事人所能取得的利益；所谓诚信利益，即信赖利益。合同有效成立前，不存在期待利益和履行利益，只有缔约过程中的信赖利益才能成为缔约过程中当事人受法律保护的利益。信赖利益受损害，是产生缔约过失责任的前提。 笔者认为信赖利益的损失应当包括直接损失和间接损失，公平毕竟是民商事法律的价值追求。 第一，缔约过失责任的主要法律特征有：首先，法定性，缔约过失责任是基于法律的规定而产生的民事责任；其次，相对性，缔约过失责任是缔约当事人违背依诚信原则所负的先合同义务和缔约过失的结果，只能在缔约当事人之间产生；再次，财产性，即缔约过失责任是一种财产责任；最后，补偿性，因一方当事人的缔约过失行为给对方造成损失时，该当事人即应承担损害赔偿责任，以补偿相对人因此而遭受的损失。从这些法律特征来看，缔约过失责任是一种民事责任。所谓的民事责任，是指民事违法行为人依法所必须承担的法律后果，亦即由民法规定的对民事违法行为人所采取的一种以恢复被损害的权利为目的并与一定的民事制裁措施相联系的国家强制形式。 第二，民事责任包括侵权责任、违约责任、缔约过失责任三种。前两者是我国传统意义上的民事责任。根据财产损失全部赔偿的原则，对于因违反合同造成财产损失的，应赔偿相当于另一方因此所受的损失的财产；对于因侵害他人财产所有权而造成财产损失的，即应先返还原物或恢复原状，或用质量、数量相当的实物赔偿，或者折合价金赔偿。赔偿全部财产损失除了赔偿直接的财产上的减少之外，还应当赔偿失去的“可得利益”。“可得利益”即所谓的间接损失。侵权责任和违约责任的赔偿范围既包括直接损失，也包括间接损失。民事责任是对违法行为的一种民事法律制裁。这种法律制裁的尺度和标准应当统一。只有采取统一的法律制裁尺度和标准，才能保证民事责任的承担和民事赔偿获得的总体的相对统一。 第三，民事责任是一方当事人对另一方当事人承担责任的形式，是由民法调整的社会关系平等性决定的。平等性是我国民法调整的社会关系的特点，表明当事人在这种关系中的法律地位平等，权利、义务平等。按照平等原则的要求，在民事法律关系中，当一方当事人不履行义务或侵犯对方的权利时，即它不仅使该方的合法权益受到损害，而且使其平等的法律地位受到破坏，法律便迫使加害人承担同样的不利后果，以使受害人被破坏的平等地位和被损害的权益得到恢复或弥补。在缔约过失责任中，只有违反先合同义务的一方当事人对另一方给予间接损失的赔偿，才能使权益被损害的另一方的利益得到恢复或弥补，也只有这样，才更能体现民法的权利义务的平等性。 第四，从公平合理角度上看，“公平合理”是实践中人们用道德及正义的观点去评价当事人行为的标准。法律只能体现公平合理，但法律不能毫不遗漏地明确规定什么行为的后果是公平的，什么是不公平的。因此，公平原则就成为道德及正义观念在法律上的体现。要使公平原则能够在法律上得到体现，法官在掌握法律“尺度”时就应当把握一个“度”，以权衡双方的利益关系。缔约过失无过错方是法律应当保护的，也是法律应当支持的。支持缔约过失无过错方的间接损失，正是法律保护其合法权益的具体体现。只有使缔约过失无过错方的间接损失得到合理的保护，才能体现双方当事人的利益均衡。 2.本案“缔约过失”中的信赖利益对于归责划分所起的作用 就本案来看，1997年，根据国家广厦工程的文件规定，谭某3（谭某、谭某1、谭某2系唐某与谭某3的子女）以960元从黄水中学获得了位于石柱县黄水镇迎宾南路（原园丁街）的120平方米国有划拨土地使用权。后二原告与谭某3、唐某订立了国有建设用地使用权转让合同，转让价为960元。1998年，王某、向某在该土地上安砌了基础。2011年8月5日，重庆市石柱土家族自治县人民法院作出（2011）石法民初字第384号民事判决书，以该转让合同既未经有批准权的人民政府批准，亦未办理出让手续为由，认定谭某3、唐某与王某、向某之间的国有建设用地使用权转让合同无效，判令王某、向某于该判决生效之日起10日内返还谭某3、唐某该建设用地。 原告的损失包括实际损失及信赖利益损失。其中信赖利益损失又包括积极损失与消极损失两种。积极损失即所受损害，如订约费用、准备履约的费用等。消极损失即所失利益，主要是指丧失订约机会的损失。赔偿消极损失的原因在于：建立缔约过失责任的目的之一就在于弥补受害人的损失。如果确因一方违反先合同义务造成他方丧失订约机会而受损害，不予赔偿则有失公平，也不利于维持正常的市场交易秩序。对于丧失订约机会必须严格把握，只有具备下列条件才可认定：（1）受害人与第三人之间曾存在订约机会；（2）受害人与第三人丧失订约机会系由一方违反先合同义务造成；（3）丧失订约机会的损失必须是基于对违反先合同义务人的缔约行为的信赖而产生的。 本案中，原告主张于1998年在该120平方米建设用地上安砌基础的损失2万元，因被告只认可6500元，且原告无证据证明实际支出为2万元，故法院确认为6500元，应当属于原告的实际损失，在无法返还原物的情况下，应当折价进行赔偿；1998年该国有建设用地只有960元/平方米，如今法院委托重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司重新对本案争议建设用地的市场价值进行评估，该公司于2013年10月11日出具（重庆）华康（2013）（估）字第602号《土地估价报告》，估价结果为争议建设用地在2011年12月1日的土地单位面积地价为1857元/平方米，土地总地价为22.28万元，价格悬殊如此之大，如何认定原告的损失呢？首先，原告在与被告订立国有土地转让合同的同时，曾有与第三人订约的机会；其次，原告与第三人丧失订约机会是由被告违反先合同义务（未办理出让手续）造成的；最后，原告丧失与第三人订约机会是基于对违反先合同义务人的缔约行为的信赖而产生的。本案原告在与被告之间订立国有土地转让合同时充分满足以上三点，根本无法预见在若干年后土地增值。被告以未经政府批准及未办理出让手续为由主张合同无效，要求返还原物，因此，其中的土地前后相差的价值属于原告的信赖损失，应当得到法院的支持。 3.本案中被告是否应当赔偿二原告因建设用地使用权转让合同无效造成的损失及双方的责任比例的问题 规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”规定：“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的 ‘其他违背诚实信用原则的行为’，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。” 本案中二原告王某、向某与谭某3、唐某之间的国有建设用地使用权转让合同成立，其被人民法院认定无效的主要原因是：该转让合同既未经有批准权的人民政府批准，亦未办理出让手续，被告唐某与谭某3作为出让方有办理申请批准或者申请登记等手续的先合同义务而不履行，属于不诚信的行为，由此给合同相对人即二原告造成损失，存在重大过错。在合同订立过程中，原告自身也疏于对转让建设用地的性质进行审查，没有尽到谨慎的注意义务，存在一定的过错。因此，法院综合考虑双方的过错行为及利益的平衡，也为维护社会诚信，判令双方根据各自过错承担相应的赔偿责任。 缔约过失责任是我国制定的一项法律制度。设立缔约过失责任制度的主要目的在于维护交易安全，填补了无过错的当事人一方因对方的缔约过失行为而遭受损失，却因没有法律明文规定而无法要求对方进行补偿的空白，保护了缔约当事人的合法权益。该制度的建立不仅完善了债法理论体系，而且是保证合同法有效发挥调整商品流转关系作用不可缺少的重要手段。深入研究缔约过失责任理论，完善缔约过失责任制度，对缔约过失赔偿的范围进行分析，这些对于规制权利义务主体的行为，保障交易的安全，保证人民法院依法裁判起着积极的促进作用。

裁判要点： 本案主要处理的是原告浙江中超建设集团有限公司与被告浙江辉腾经济发展中心有限公司于2010年9月28日签订的杭州萧山国际机场贵宾运动俱乐部装饰工程施工合同的性质和效力问题，进而判断被告是否需要双倍返还原告缴纳的履约保证金。涉案合同在名义上虽为《装饰工程施工合同》，但其合同内容颇为丰富，并非一个简单的施工合同。在该合同中，既有带有施工合同性质的条款，也有带有如何进行招投标性质的条款，对不同性质条款的效力判定是本案处理的关键。在合同的组成部分“补充条款”中明确表明了以下几层意思：（1）原、被告双方之间需要通过招投标程序来订立正式的施工合同，被告作为招标人应保证原告能够有参与投标的机会，同时原告也向被告承诺参与投标；（2）施工合同的履约保证金为260万元，若原告能中标且与被告订立正式的施工合同，则该笔履约保证金转为工程质量保证金；（3）被告在原告中标之前解除该合同，则应双倍返还履约保证金。根据“在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判”；第五十三条“招标人与投标人串通投标的中标无效”等相关规定，因此，在该合同中订立的与实际施工内容有关的合同条款以及串通确保原告中标的条款应属无效，但双方作出保证给予一方享有参与投标的机会以及相对方承诺参与投标的约定应当是有效的。招标投标法规定招标方式分为公开招标和邀请招标。因在邀请招标中欲参加投标的施工企业担忧招标人不给予其投标机会，招标单位则担忧在发出投标邀请后，被邀请人不参与投标，导致不符合法定人数无法进行招投标，所以，为平衡和兼顾双方各自的利益，招标方和投标方互为承诺给予对方机会应当是允许的。根据上述理由，“补充条款”的各层意思表示中除第一点不违反法律规定应属有效外，其余两点均应属于无效。因原告明知双方之间建立真正的施工合同关系需要通过招投标程序，最终的结果存在不确定性，故其对本应在招投标之后才能确定的事项事先进行约定，即对中标合同的某些条款事先作出约定，应属于无效。履约保证金若是指在施工过程中的履约保证，应在订立正式的中标合同时方可约定，事先约定属于无效，不存在双倍返还问题；退一步而言，履约保证金若是指对给予招投标机会作出的保证，则被告作为招标人已经向原告发出投标邀请，原告也依约向被告递交投标文件参与投标，被告向原告返还该项保证金并无不当，也同样不适用双倍返还，因此，原告提出双倍返还的主张是没有道理的。 从本案中可以看出，虽原、被告双方之间的装饰工程并不属于招标投标法规定必须进行招投标的工程项目，故当事人可以自行选择采用何种方式订立合同；但当事人如果一旦选定通过招投标的方式订立合同，则根据诚实信用的原则，招标人和投标人均应当受招标投标法的约束，不得对工程内容事先进行磋商、谈判，以及有串通投标、事先设置中标人等行为，否则将极大地损害其他投标人的权益，背离设置招投标程序以保证公平、公正，维护各投标人权益的初衷。 同时，通过对本案的处理不难发现，现实生活中的法律关系纷繁复杂。对某些有名合同性质的判定，不仅应从合同的名称，还应从合同本身所蕴含的内容加以判断。现实状况的复杂性使得缔约双方往往将很多层意思表示杂糅在同一份合同中，合同条款中既有合法有效的合意，也有为了各自的利益设立的无效条款，这就需要审判人员从中探究当事人的真实意思，对不同的合同条款加以甄别，并据此对当事人之间各种同时并存的法律关系的性质作出准确的界定。

裁判要点： 在旅客运输过程中发生交通事故，受害人或其家属可以基于侵权关系起诉承运人及其他相关责任人承担侵权责任，也可以基于客运合同关系起诉承运人承担违约责任。当受害人或其家属选择客运合同关系提起诉讼，那么根据合同的相对性原理，客运合同的当事人应当是受害人与承运人，保险公司不是该合同的当事人。受害人或其家属起诉保险公司是基于承运人与保险公司存在保险合同关系，事故发生后，保险公司应承担保险责任。那么，受害人或其家属在客运合同纠纷中是否有权要求保险公司承担保险合同约定的义务？规定：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限……”规定：“保险人对责任保险的被保险人给第三者造成的损害，可以依照法律的规定或者合同的约定，直接向该第三者赔偿保险金。责任保险的被保险人给第三者造成损害，被保险人对第三者应负的赔偿责任确定的，根据被保险人的请求，保险人应当直接向该第三者赔偿保险金。被保险人怠于请求的，第三者有权就其应获赔偿部分直接向保险人请求赔偿保险金。”从上述规定可见，通过审理客运合同纠纷确定承运人的赔偿责任后，受害人或其家属可以直接向保险公司主张权利，要求保险公司向其直接承担赔偿责任。那么，保险公司应该是以无独立请求权的第三人还是共同被告参加诉讼呢？众所周知，无独立请求权的第三人是对诉讼标的无独立请求权，但审理结果与其有利害关系。笔者认为，这种利害关系对第三人来说应该是被动的和消极的，客运合同纠纷中只要确定承运人的赔偿数额，保险公司就应按照该数额在保险限额内承担赔偿责任，其实际上是最终责任承担人。在客运合同纠纷中直接将保险公司列为共同被告参加诉讼，可以更好地保障客运合同中受害旅客的权利，减少诉累，节约审判资源。

裁判要点： 该案系近年来常见的婚宴服务合同纠纷。随着时代进步，人们往往会将婚宴交由专门经营酒宴的饭店酒楼来操办，在这类交易中往往也易因服务问题产生纠纷。该案中主要争议的问题是作为提供婚宴服务的酒店，是否履行了提供与其所定价格相当的服务的义务。被告婚宴在原告处举行，且被告也在宴后结算单上签字确认，这些证据本身系对原告有利的，可以减轻原告的举证责任。但现实中，酒店往往在婚宴一结束就立即要求喜主核对消费清单，并当场结算，即使不结算也会要求签字确认，事后即使喜主发现问题，也会持别触霉头或大事化小的态度，或者自咽苦果，或者与酒店和解。本案中，被告在与酒店矛盾升级后，采取了对其与酒店经理的谈话进行录音的方式，由此所形成的录音证据，确实成为支持被告所提出的原告服务不当抗辩的重要证据，起到了冲抵原告主张婚宴价格的关键作用。作为酒店消费者，可以对酒店服务起到监督作用，对酒店服务的瑕疵问题，顾客应当加以重视，并采取适当方式保留证据。这样，顾客不但可以有效维护自身权益，亦可以监督方式达到推动酒店服务质量提高的长久效果。

裁判要点： 本案系因履行辅助人（酒店）未尽安全保障义务，导致旅游者原告受到人身伤害，争议在于。一种意见认为，虽然旅游者与旅行社签订旅游合同，但在合同的实际履行中，旅游者与酒店建立事实上的合同关系，在旅行社选任酒店资格无过错的情形下，旅游者受到损害应要求酒店承担责任。另一种意见认为，酒店与旅游经营者存在合同关系，应当协助旅行社履行合同义务，实际提供旅游服务。但旅行社是与旅游者签订旅游合同的一方当事人，根据合同的相对性，旅游者以旅游合同关系要求旅行社承担违约责任应予支持。笔者认为，第二种观点更为可取，试分析如下： 1.旅行社与履行辅助人 将“履行辅助人”定义为与旅行社存在合同关系，协助其履行包价旅游合同义务，实际提供相关服务的法人或者自然人。在旅游过程中，旅行社并不直接提供全部服务，而是将交通、住宿、餐饮等服务委托履行辅助人提供。从权利义务的性质来看，履行辅助人独立经营，依旅行社的意思，代旅行社为旅游者提供服务，是为旅行社利益而实施的行为，一般亦收取相应报酬。故履行辅助人与旅行社之间成立合同关系，履行辅助人提供的服务实际上是履行其与旅行社合同关系中的义务。若履行辅助人在合同履行过程中有违约行为，旅行社可追求其违约责任。 2.旅游者受损害的责任承担 旅游者在旅游过程中受损，无论是财产损害还是人身损害，在请求权基础上均存在侵权之诉请求权与合同之诉请求权的竞合。在旅游者主张合同之诉的场合下，依上所述，旅游者与履行辅助人之间并不直接建立合同关系，而是依照与旅行社签订的合同享受旅游服务。在旅游过程中发生损害，可以认定为旅行社提供的旅游服务不符合合同约定，旅游者根据合同的相对性原则要求旅行社承担违约责任于法有据。 此外，鉴于履行辅助人与旅行社之间有类似于委托、承揽的合同关系，相对于旅行社与旅游者签订的合同，履行辅助人的地位属于第三人，其提供服务的行为属于第三人代债务人向债权人履行债务的行为。根据规定，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任；当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按约定解决。依照法律关系的不同，旅游者可向旅行社主张违约责任；若因履行辅助人原因造成，旅行社可根据案情申请追加履行辅助人为第三人，或另行追究履行辅助人的责任。 另外，由旅行社承担违约责任便于旅游者维权。旅游者选择旅行社一般均在其居住、生活较为便利之处，而履行辅助人所在地基本在景区附近。旅游者向旅行社索赔，一般由当地法院受理，可有效减少诉讼成本和诉累，计算相应赔偿数额时，参照受诉法院所在地计算的数额亦可保证与实际损失数额相当。 本案中，履行辅助人（酒店）未尽安全保障义务，提供的服务有瑕疵，原告姜某选择违约之诉，要求旅行社承担违约责任赔偿损失，于法有据，应予支持。 综上所述，法院的判决是正确的。

裁判要点： 1.车辆损失险的性质及其与第三者责任保险的区别 车辆损失险属于典型的交通工具保险，其不以保险车辆一方负有责任为赔偿前提。当保险合同依法成立并生效后，一旦发生了事故，符合车辆损失险的理赔范围且不属于免责条款的规定，不论事故双方是否有过错，也不论过错责任在哪一方，保险人都应当根据保险合同进行赔付。而过错责任的认定目的在于确定发生事故的双方对事故损失所应承担的份额，也就是保险人在行使代位求偿权时可以向第三人主张的份额。 《机动车保险条款》将机动车辆保险分为两种：车辆损失险和第三者责任险。二者的主要区别在于： （1）险种性质不同：车辆损失险是指保险车辆因碰撞、倾覆、火灾、爆炸、外界物体倒塌、空中运行物体坠落、行驶中平行坠落、雷击、暴风、暴雨等事故或者自然灾害致车辆损坏，保险公司（保险人）按规定给予赔偿，其不以保险车辆一方负有责任为赔偿前提；而第三者责任险是指投保的机动车辆在使用过程中发生意外事故，致第三者人身伤亡或者财产毁损，被保险人依法应对第三人承担的民事赔偿责任由保险人承担的保险，以被保险人对第三人依法负有民事赔偿责任为前提。 （2）保险标的不同：车辆损失险的保险标的应为事故或者自然灾害对车辆造成的损坏，是一种有形的财产保险；而第三者责任险以被保险人依法应对第三人承担的赔偿责任作为保险标的，属于无形财产保险。 （3）理赔对象不完全相同：车辆损失险的理赔对象一般是对受损车辆具有保险利益的人，如车辆的所有人、承包人、租用人以及代管人等；而第三者责任险的理赔对象一般是被保险人依法应给予民事赔偿的第三人。 2.从保险职能的角度正确理解保险代位权的本质 （1）保险代位权的定义 保险代位权，又叫保险代位求偿权，是指被保险人因保险人应负保险责任的损失发生时，对第三人有损失赔偿请求的，保险人在支付保险金后享有的、代位行使被保险人对造成保险标的损害而负有赔偿责任的第三人的求偿权的权利。我国规定：“因第三者对保险标的损害而造成保险事故的，保险人自向被保险人赔偿保险金之日起，在赔偿金额范围内代位行使被保险人对第三者请求赔偿的权利”。根据我国的规定，代位求偿权属于法定权利，不需要被保险人的同意，只要保险人支付了保险赔偿金，就相应取得了向第三人请求赔偿的权利，其权利范围除了受其实际支付的保险金金额的限制，还应受被保险人的权利范围限制。 （2）保险代位权的本质 要正确认识保险代位权的本质，必须准确理解保险的职能。保险最基本、最固有的职能就是向被保险人提供经济补偿，以最方便快捷的形式补偿被保险人因意外事故等造成的损失，以求得社会生活的安定。保险代位权的设立也应与保险制度的目的相同，即以保障被保险人利益为中心意旨，其目的就在于使被保险人获得双重保障：被保险人既可以向第三人请求赔偿，也可以向保险人请求补偿。 （3）实践适用 在现实生活中，被保险人选择信誉良好的保险公司进行投保，当保险事故发生时，与直接向第三人请求赔偿相比，被保险人依据保险合同向保险公司进行索赔无疑更加方便快捷，更有利于保障自身的合法权益。在本案中，陈某既可以请求第三人林锐宽赔偿，也可以根据保险合同请求清远人民财保公司补偿，至于如何行使权利，由被保险人陈某依情况决定，他人不得干涉。当他向清远人民财保公司请求补偿时，第三人林锐宽的赔偿责任不能构成保险人清远人民财保公司履约的抗辩事由，即清远人民财保公司不得以保险事故由第三人林锐宽负全责为由，拒绝向陈某支付赔偿。而清远人民财保公司在向陈某理赔后，可以在赔偿金额范围内向第三人林锐宽请求赔偿。

裁判要点： 自2004年以来，随着房地产市场的不断升温，涌现出大量的承建方垫资承建工程现象。房地产建设方因投入建设房产的资金链衔接不上、后续资金不足等，导致大量的工程款无法及时、到位地支付给承建方。为避免承建方因建设方不能及时给付工程款而带来一系列诉讼的产生，缓解承建方与建设方之间的矛盾，确保房产开发能够顺利进行，“以工程款抵房款”的房屋买卖协议应运而生。此种房屋买卖协议虽暂时缓解了建设方与承建方之间的矛盾，但给以后“抵扣房产”的交付带来了一系列隐患，尤其是当承建方是自然人时的情况更甚。 1.“以工程款抵房款”的协议的法律属性 当前，我国建设工程市场属于典型的买方市场。建设方是处于强势地位的“买方”，而作为工程的承建方则是处于相对弱势的“卖方”。在买方市场中，对利益最大化的追求为建设方的不规范行为提供了操作空间。承建方先垫资承建工程的现象屡见不鲜，建设方应严格按工程进度支付工程款的承诺往往得不到完全履行，失信情况严重。建设方在综合考虑利害关系后，往往将尚未建成或已经建成的未出售房产“以工程款抵房款”的方式“强卖”给弱势的承建方。那么该“以工程款抵房款”的行为是否有效？ 规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”不论承建方是自然人还是具有建筑资质的法人、组织，皆具有一定的民事权利能力和民事行为能力，对自己的行为所产生的法律后果皆具有一定的风险预知力和承受力。而建设方在签订每一份合同或协议之前，其文本都是经各业务职能部门严格把关，一切以自己利益最大化为原则进行草拟，在建设方和承建方平等协商、自愿的情况下签订的。此时的建设方相对于承建方来说，其地位既是房产的出卖人，又是承建方的债务人。相对地，承建方既是房产的买受人，又是建设方的债权人。双方对于各自出卖商品及债权债务的处置，皆具有相同的权利义务。能够达成“以工程款抵房款”协议的，是出于自己真实的意思表示，是对自己所享有的民事权利的处分。其行为符合法律规定，合法有效，受法律保护。 对于因“以工程款抵房款”行为而产生的房屋买卖协议在法律上如何定性呢？下面从的角度加以分析。 第一种观点认为该协议无效。理由为：（1）根据规定，订立合同或协议的主体必须是平等主体的自然人、法人、其他组织，而“以工程款抵房款”签订的房屋买卖协议的主体其地位不平等。建设方处于强势地位，承建方处于弱势地位。且承建方的本意是索要被欠付的工程款而非买房，故该协议的签订属于建设方“强卖”房产，承建方“被迫”买房。（2）这种强制买卖房产的行为剥夺了承建方的选择权，给承建方造成了“被胁迫”的心理，使其意识到如不签订该协议，拿到工程款的意愿就会落空。在此情况下签订的协议，违背了倡导的自愿、公平交易的原则，应当无效。 第二种观点认为该协议有效。理由为：（1）虽然建设方处于强势地位，承建方处于相对弱势的地位，但签订协议时双方当事人的法律地位是平等的。争取各自利益最大化是任何一方的根本宗旨。协议之所以能够签订，双方还是在综合考虑到当前房地产市场的发展趋势，以及同意“以工程款抵房款”后可能给自己带来的后果等而作出的真实意思表示。（2）也许建设方采取，“以工程款抵房款”的方式卖房在承建方意料之外，甚至承建方还有被强迫买房的感觉，但该“强迫”行为不足以导致该协议的订立，也不等于和规定的强迫交易行为。（3）如非经承建方自愿，承建方完全可以拒绝建设方签订“以工程款抵房款”协议，通过诉讼方式索要工程款。之所以承建方未采取诉讼方式，是因其坚信“瘦死的骆驼比马大”，建设方资金雄厚，会遵守诚信原则，进而期待下一次的商业合作。 对以上两种观点，笔者同意第二种观点。虽然建设方和承建方的市场地位不同，但其法律地位相同，“以工程款抵房款”的房屋买卖协议的签订也遵循了自愿、平等原则，该协议合法有效，不违反法律、法规的强制性规定。协议涉及的“以工程款抵房款”恰是双方对各自享有的权利的处分，是确定双方之间权利义务关系的依据。协议中涉及的房产已建成的，该协议具有房屋买卖合同的属性；房产未建成的，具有房屋预售合同的属性。无论具有哪种合同属性，承建方都完成了交付房款的义务，享有抵款房产的实际所有权。 2.不正当阻止合同条件成立的法律后果 附条件合同是指当事人为合同设定一定的条件，并将条件的成就与否作为决定合同效力发生或消灭的根据。附期限的合同是指当事人为合同设定一定的期限，并把期限的到来作为合同效力发生或者消灭的前提。附条件与附期限的最大区别在于，条件的发生与否是不确定的事实。如果在合同成立时，当事人确定作为条件的事实是必定发生的，则该事实为合同的期限而非条件。可见，期限无论长短，是一定要到来的，而所附条件的成就与否具有不确定性。本案中涉及的《以工程款抵房款协议》中约定的事实是：将位于杜集区矿业博览城三期47栋103、104、202号3套房屋出售给蒋某，同意蒋某以其施工的该博览城三期四标段的最终工程结算款折抵房款，并约定该3套房屋的总房款以两方最终结算时淮北市友诚房地产有限公司规定的销售价格为准。乍一看，该协议应当是附期限协议，实现上述3套房产的期限是最终结算时。但笔者对此不予认同，笔者认为该协议是附条件协议。理由如下：（1）因建设方和承建方何时最终结算具有不确定性。建设方往往无视承建方的最终结算请求，何时结算由建设方决定。加之双方在订立合同时对工程竣工验收的时间及结算方式的约定不明，使承建方一直处于被动地位。（2）承建方应获得的工程款是确定的，而两方最终结算的时间是不确定的，这将直接导致涉案房产的销售价格随着房地产市场的变化而起伏波动，进而无法确定承建方是否实际具有涉案房产的所有权。 在附条件的合同中，条件具有限制合同发生效力的作用，但合同中所附的条件必须具备以下要求：（1）条件必须是将来发生的事实。过去的、已经发生的事实不能作为条件，否则条件是毫无意义的。（2）条件是不确定的事实。条件在将来是否发生，当事人是不能肯定的。如果在合同成立时，当事人已经知道作为条件的事实必然发生，则实际上当事人只要在合同中附期限，而不必在合同中附条件。如果合同所附的条件是根本不可能发生的，则视为当事人根本不希望订立合同。（3）条件是当事人意定的而不是法定的。作为条件的事实是当事人意思表示一致的结果而不是法律规定的，如果合同中附有法定条件，则视为未附条件。（4）条件必须合法。以违法或违背道德的事实作为合同的条件的，则是不法条件。在合同附有不法条件的情况下，应当考虑在宣告不法条件无效后，合同是否已经在内容上合法，且可以独立存在。不符合这两个条件，应当宣告整个合同无效。（5）条件不得与合同的主要内容相矛盾。以与合同的主要内容相矛盾的事实作为合同条件的，应认为合同未成立。 在附条件的合同成立以后、条件未成就以前，根据规定，当事人均不得为了自己的利益，以不正当的行为促成或阻止条件的成就，而只能听任作为条件的事实自然发生。这里所说的不正当行为是指行为人违反法律、道德、公平原则和诚实信用原则，以作为或不作为的方式促成或阻止条件的成就。在本案中，作为建设方的淮北市友诚房地产有限公司在签订《以工程款抵房款协议》前就已核算出还欠付作为承建方的蒋某多少工程款，该工程款按当时公司计划的房产销售价格足以购买涉案3套房产。但其为了自己利益，怠于结算。出于不愿让蒋某顺利取得3套房产或尽可能地取得少于3套房产的目的，该公司违背公平原则和诚实信用原则，订立该条件。当地自2004年以来，房地产市场不断升温，房产价格年年升高。截至2012年时，按照被告淮北市友诚房地产有限公司的房产销售价格，被告蒋某应获得的工程款数额远远达不到购买约定3套房产的总价款。该条件的约定，减轻了被告淮北市友诚房地产有限公司应尽的义务，限制了被告蒋某获得3套房产的权利，不正当地阻止了被告淮北市友诚房地产有限公司向被告蒋某交付3套房屋。该条件应为无效条件，视为没有约定，但该条件的无效并不影响协议其他约定内容的效力。 3.债权转让通知行为效力的判断 债权转让是指存在于债权债务关系的相对人之间，享有债权的权利人将权利的一部分或全部出让给债权、债务关系之外的第三人，第三人接受债权权利，从而债务人向接受权利的新债权人履行债的义务行为的总称。根据规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外”。债权转让具有如下特征，（1）债权转让是指在不改变原债权内容的前提下，由原债权人将其权利让渡于第三人，出让权利的主体是债权人；（2）债权转让的内容是债权人对其债务人享有的债权权利；（3）受让的主体是特定权利义务关系之外的第三人，而权利相对义务的承载主体是原债务人；（4）债权转让成立后，原债权人、债务人的权利义务关系解除，而受让人作为新债权人与原债务人的权利义务关系成立并生效，债务人对受让人履行债务。但是，不管债权如何转让，都不得增加债务人的负担，否则，原债权人或者受让人应承担由此产生的费用和相关损失。 通知在当事人之间到底产生何种效力？我国规定通知为合同的附随义务，义务是当事人根据法定、约定或者诚信原则应当积极履行的事务。从的立法旨意和语句结构上分析，债权人要想解除其与债务人之间的权利义务关系，只能由债权人来实施债权转让行为，只有债权人才有资格通知债务人，也只有债权人自己真实的意思表示到达特定的义务人即债务人时，债权转让行为方能生效。而其他任何人均不是权利转让的行为主体，作出的通知（即意思表示）不对债务人发生效力，这是由合同主体具有相对性原则决定的。债权人履行通知义务后将会产生如下法律后果：一是通知使债务人知悉了债权人转让债权的事实，债权转让生效；二是债权人与债务人之间的债权债务关系同时消灭，债权转移于受让人（即新的债权人），受让人与债务人之间的债权债务关系随之建立起来。债务人可依据该通知清偿债务，也可根据该通知并依据的规定（即债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张）向受让人主张抗辩权。 综合以上对涉及债权转让的几个要点问题的分析，笔者认为：在本案中，被告淮北市友诚房地产有限公司作为被告蒋某的债务人，具有向被告蒋某履行交付全部房屋并协助办理房屋产权过户手续的义务。原告周某作为被告蒋某的债权人，同意被告蒋某将其享有的对被告淮北市友诚房地产有限公司债权让渡给自己。当被告蒋某的转让债权的书面通知到达被告淮北市友诚房地产有限公司时，被告淮北市友诚房地产有限公司就应当向原告周某履行其原本应向被告蒋某尽的义务。尽管被告淮北市友诚房地产有限公司以种种理由向原告周某主张了其对被告蒋某的抗辩权，但抗辩理由未被法院采纳，被告淮北市友诚房地产有限公司向原告周某履行债权的义务不能免除。因此，对债权转让通知行为效力的判断，实质上就是对债权转让行为对外效力（主要是对债务人效力）的判断。

裁判要点： 本案的争议焦点有二：。。 本案审理中，一种意见认为：可以把北京市住建委（以下简称《通知》）作为直接裁判的依据，该明确规定购房人在签订购房合同后，办理房屋产权登记前死亡，购房家庭中没有其他共同申请成员的，房屋销售单位应终止购房合同，并按照有关法律规定和合同约定结清相关款项；购房家庭中有其他共同申请成员的，由当事人与房屋销售单位按照法律规定和合同约定自行处理。故应当判决合同不再履行，直接驳回原告的诉讼请求。但该思路存在两个问题：第一，该是北京市住建委作出的，效力等级低于规章，不属于民事裁判文书直接引用的对象。第二，本案的合同签订时间是2008年，张某1去世于2009年，而北京市住建委的文件颁布于2010年，用后出台的文件规范在前发生的行为在法律适用上并不合适。因此，本案不能以作为裁判的依据，而只能通过合同法和继承法的思路对案件进行分析。 限价商品房是指政府在采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。规定：限价商品住房的供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。申请人应当满足特定的条件。限价房旨在限制高房价，解决中等收入家庭的住房困难问题，具有保障性、商品性、受限流通性等特征。 本案中，从原告的立场上，其获得房屋的逻辑在于，原告是继承人，有权根据继承法规定继承母亲的一切合法财产。由于原告母亲生前签订了房屋买卖合同，而原告能够继承该合同项下的一切权利，故原告有权要求继续履行合同。这种逻辑在一般情形下是正确的，如本案涉及的房屋是普通商品房，毫无疑问，原告有权要求被告继续交付房屋。但本案的特殊之处在于本案的诉争标的物是限价商品房。限价商品房虽然具有商品房基于房屋的特定属性，但其财产权益是受限制的。购买该套房屋的人在合同履行的过程中，始终需要具有购买保障房的资格，否则就会丧失要求开发商继续履行合同的权利。 法院在审理本案时需要衡量两种价值，一种是个人利益，本案中张某1于2008年交付了购房款项，近几年随着房屋价格大幅增长，如果法院不允许继承人获得房屋，买卖合同按照终止处理，则买方按照当年的购房价实际上是无法获得类似房屋的，不仅付出了资金的成本，还丧失了大量的购房机会成本。法院驳回其诉讼请求，就会造成其财产权益的损失。另一种是公共利益，保障房的创设目的是实现居者有其屋的伟大理想，是解决中低收入家庭的住房困难问题，并不是增加买受人的财富，如果具备资格的买受人在交房前死亡，开发商向不具备资格的买受人交付房屋则与保障房的创设目的不符，同时向不具备资格的人分配保障房也有违公共利益，因此，从价值衡量上，虽然有违继承人的意愿，但法院应当更倾向于让具备购买保障房资格的人获得房屋，而非使保障房的继承人获得超额财富。 综上，我们认为：限价商品房屋预售合同属于具有人身依附性的合同，在合同履行过程中，买受人应当在合同履行的全过程具有履行合同的特定资格，买受人去世的，只有具备保障房购买资格的继承人才有权要求继续履行合同，否则预售合同效力应当终止，继承人只有继承合同终止后要求出卖人返还财产的权利。 本案一、二审法院的观点是正确的。

裁判要点： 本案争议焦点在于。商品房的交付又称为“入住”“收房”，是指房地产开发企业依据相应法律、法规和部门规章的规定以及商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向买受人交付，买受人查验并接受房屋的过程中买卖双方所实施的行为。交付是商品房买卖合同履行的一部分。 1.商品房交付的条件 （1）法定交付条件 对商品房的交付条件，我国多部法律、法规以及地方性法规都有所涉及并先后作了相应的规定。规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。” 综合上述法律、行政法规的相关规定，可以认为，商品房交付的法定条件是经过建设部门组织的勘察方、设计方、施工方、监理方四方验收，并形成了验收合格的确认文件。具有验收合格的确认文件是现行法律法规中对房屋交付使用的强制性规定，是商品房交付的最基本的质量条件。在实际中，主要有以下文件：竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书。在本案中，弘晔公司在合同约定的时间内分别取得上述证书，说明其交付的商品房已验收合格，达到商品房交付的法定条件。 （2）约定交付条件 商品房的交付除了满足最基本的法定条件外，还需要满足约定条件。开发商和业主若在签订时就交房条件和质量标准进行了约定，其约定具有法律效力。如果对房屋交付的质量标准有明确约定，房屋交付时只要存在不符合合同约定的质量标准的情况，那么业主就可以拒收房屋，待开发商将房屋质量问题解决，并达到合同约定的交付标准后再办理房屋交接手续；如果因开发商对房屋进行维修、整改而造成延期交付的，业主还可以要求开发商按合同约定承担逾期交房违约责任。但是在大多数情况下开发商与业主签订的对房屋交付的质量标准没有明确约定，这种情况下，应当按照国家标准、行业标准履行，如果没有前述标准的，则可以按照符合合同主要目的的标准履行。 2.商品房质量瑕疵的责任承担 在本案中，柴某验收房屋时虽然发现了一定的质量问题，但弘晔公司交付的房屋已经取得相关证书，开发商也已按照合同约定的条件进行了交付，这种情况下，是否能认定开发商已完成交付义务，只需承担修复责任？规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，开发商向业主交付商品房的质量标准除了满足前述应当是“竣工验收合格”的房屋之外，还必须是具备使用条件的房屋，即业主在收房后就能够正常居住使用。另外，我国也规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”对于业主来说，购买商品房的主要目的大多数情况下都是居住使用，如果业主所购买的房屋不能正常住人使用，那么其购房目的显然不能实现。因此，如何认定是否存在严重影响房屋买受人正常居住使用的质量问题，是解决开发商与业主之间此类争议的关键。以下笔者将结合不同类型的质量问题具体分析。 （1）商品房主体部位质量问题 商品房基础工程、主体结构出现的质量问题一般表现为：房屋倾斜、地基下沉、承重结构变形、墙体开裂等。如果商品房出现了上述质量问题，商品房购买人的财产及人身安全将受到极大的威胁，况且该类质量问题没法通过修复等方式保证买受人的财产、人身安全及正常使用居住，属于严重影响正常使用居住的情况。对此，明确规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” （2）商品房其他部位重大质量瑕疵 中虽然提到严重影响正常使用的质量问题，但是什么样的质量问题属于严重影响商品房买受人的正常使用，这是司法解释中没有明确的，其他相关法律法规中也未对此作出规定，导致实践中开发商和商品房买受人对此争议较大。实践中为了公平裁判此种案件，一般都会对出现的质量问题进行质量鉴定，鉴定部门对于“严重”的标准，一般从以下几个方面考虑：一是商品房是否存在影响使用人生命财产安全的质量问题。商品房最基本的功能是能够正常居住和使用，如果商品房的质量已威胁到买受人及家人的生命财产安全，那么就可以认定为“严重影响正常居住使用”。二是商品房是否存在影响使用人身体健康的质量问题。威胁买受人身体健康的情况主要体现在室内环境和室外环境。室内环境污染主要指室内装修导致的污染，如装修物产生的甲醛等有害物质对人体健康产生影响。而室外环境就相当广泛了，如商品房所在小区存在严重的噪音污染、未完工程产生的建筑材料垃圾以及生活垃圾导致的污染。三是商品房经过开发商多次维修仍然无法恢复原状。根据通常理解，如果商品房出现的质量问题能经过简单修复即可恢复原状，则这样的质量问题应该属于一般的质量问题。但若一处质量问题经过多次维修都无法恢复原状，则理应属于严重影响买受人正常居住使用的情形。在前述案例中，弘晔公司交付的房屋存在严重积水和渗漏水情况，而且弘晔公司在了解房屋存在质量问题后的近半年时间内，多次维修都未修好，直到合同约定的最后交付期限房屋仍存在严重的渗漏水现象，导致买受人无法进行装修入住，此种情况应该属于严重影响买受人正常使用的质量问题，弘晔公司应当承担逾期交房的违约责任。 （3）商品房一般质量问题 商品房作为一种人工产品，存在一般的质量问题是十分常见的。一般的质量问题是指不会严重影响商品房买受人的正常居住使用，不会给使用人带来生命财产安全威胁，并能经过简单处理就能恢复原状的问题。实践中常见的一般的质量问题包括：商品房防水工程中的屋面、墙面、地面、卫生间、厨房等部位存在轻微的渗漏水问题；商品房安装工程中的管道安装工程、消防工程、照明工程、供热工程以及供冷工程等问题。但若前述出现的质量问题经过多次修复仍未完全修复，则该种质量问题的性质就将发生转化，转变成严重影响买受人正常使用的问题。因此，当开发商向业主交付的商品房仅存在上述轻微的质量瑕疵，且该房屋质量瑕疵又并不影响业主对房屋的正常使用时，业主拒收房屋并要求开发商承担逾期交房的违约责任显然不具有合理性。因为开发商对其售出的每一套商品房在保修期限内都承担法定的保修义务，即所谓的房屋瑕疵担保义务。此种情况下，业主可以先行收房，然后根据合同约定要求开发商承担保修义务，如果因维修而对其正常使用房屋造成一定影响的，则可以要求开发商承担相应的赔偿责任。 综上所述，商品房交付使用既应符合法律、行政法规的基本法定条件，又应满足合同的约定条件，同时，如果房屋存在影响正常使用的重大质量瑕疵的，则仍应认定为不符合商品房交付条件。

裁判要点： 本案争议焦点在于。商品房的交付又称为“入住”“收房”，是指房地产开发企业依据相应法律、法规和部门规章的规定以及商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向买受人交付，买受人查验并接受房屋的过程中买卖双方所实施的行为。交付是商品房买卖合同履行的一部分。 1.商品房交付的条件 （1）法定交付条件 对商品房的交付条件，我国多部法律、法规以及地方性法规都有所涉及并先后作了相应的规定。规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。” 综合上述法律、行政法规的相关规定，可以认为，商品房交付的法定条件是经过建设部门组织的勘察方、设计方、施工方、监理方四方验收，并形成了验收合格的确认文件。具有验收合格的确认文件是现行法律法规中对房屋交付使用的强制性规定，是商品房交付的最基本的质量条件。在实际中，主要有以下文件：竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书。在本案中，弘晔公司在合同约定的时间内分别取得上述证书，说明其交付的商品房已验收合格，达到商品房交付的法定条件。 （2）约定交付条件 商品房的交付除了满足最基本的法定条件外，还需要满足约定条件。开发商和业主若在签订时就交房条件和质量标准进行了约定，其约定具有法律效力。如果对房屋交付的质量标准有明确约定，房屋交付时只要存在不符合合同约定的质量标准的情况，那么业主就可以拒收房屋，待开发商将房屋质量问题解决，并达到合同约定的交付标准后再办理房屋交接手续；如果因开发商对房屋进行维修、整改而造成延期交付的，业主还可以要求开发商按合同约定承担逾期交房违约责任。但是在大多数情况下开发商与业主签订的对房屋交付的质量标准没有明确约定，这种情况下，应当按照国家标准、行业标准履行，如果没有前述标准的，则可以按照符合合同主要目的的标准履行。 2.商品房质量瑕疵的责任承担 在本案中，柴某验收房屋时虽然发现了一定的质量问题，但弘晔公司交付的房屋已经取得相关证书，开发商也已按照合同约定的条件进行了交付，这种情况下，是否能认定开发商已完成交付义务，只需承担修复责任？规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，开发商向业主交付商品房的质量标准除了满足前述应当是“竣工验收合格”的房屋之外，还必须是具备使用条件的房屋，即业主在收房后就能够正常居住使用。另外，我国也规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”对于业主来说，购买商品房的主要目的大多数情况下都是居住使用，如果业主所购买的房屋不能正常住人使用，那么其购房目的显然不能实现。因此，如何认定是否存在严重影响房屋买受人正常居住使用的质量问题，是解决开发商与业主之间此类争议的关键。以下笔者将结合不同类型的质量问题具体分析。 （1）商品房主体部位质量问题 商品房基础工程、主体结构出现的质量问题一般表现为：房屋倾斜、地基下沉、承重结构变形、墙体开裂等。如果商品房出现了上述质量问题，商品房购买人的财产及人身安全将受到极大的威胁，况且该类质量问题没法通过修复等方式保证买受人的财产、人身安全及正常使用居住，属于严重影响正常使用居住的情况。对此，明确规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” （2）商品房其他部位重大质量瑕疵 中虽然提到严重影响正常使用的质量问题，但是什么样的质量问题属于严重影响商品房买受人的正常使用，这是司法解释中没有明确的，其他相关法律法规中也未对此作出规定，导致实践中开发商和商品房买受人对此争议较大。实践中为了公平裁判此种案件，一般都会对出现的质量问题进行质量鉴定，鉴定部门对于“严重”的标准，一般从以下几个方面考虑：一是商品房是否存在影响使用人生命财产安全的质量问题。商品房最基本的功能是能够正常居住和使用，如果商品房的质量已威胁到买受人及家人的生命财产安全，那么就可以认定为“严重影响正常居住使用”。二是商品房是否存在影响使用人身体健康的质量问题。威胁买受人身体健康的情况主要体现在室内环境和室外环境。室内环境污染主要指室内装修导致的污染，如装修物产生的甲醛等有害物质对人体健康产生影响。而室外环境就相当广泛了，如商品房所在小区存在严重的噪音污染、未完工程产生的建筑材料垃圾以及生活垃圾导致的污染。三是商品房经过开发商多次维修仍然无法恢复原状。根据通常理解，如果商品房出现的质量问题能经过简单修复即可恢复原状，则这样的质量问题应该属于一般的质量问题。但若一处质量问题经过多次维修都无法恢复原状，则理应属于严重影响买受人正常居住使用的情形。在前述案例中，弘晔公司交付的房屋存在严重积水和渗漏水情况，而且弘晔公司在了解房屋存在质量问题后的近半年时间内，多次维修都未修好，直到合同约定的最后交付期限房屋仍存在严重的渗漏水现象，导致买受人无法进行装修入住，此种情况应该属于严重影响买受人正常使用的质量问题，弘晔公司应当承担逾期交房的违约责任。 （3）商品房一般质量问题 商品房作为一种人工产品，存在一般的质量问题是十分常见的。一般的质量问题是指不会严重影响商品房买受人的正常居住使用，不会给使用人带来生命财产安全威胁，并能经过简单处理就能恢复原状的问题。实践中常见的一般的质量问题包括：商品房防水工程中的屋面、墙面、地面、卫生间、厨房等部位存在轻微的渗漏水问题；商品房安装工程中的管道安装工程、消防工程、照明工程、供热工程以及供冷工程等问题。但若前述出现的质量问题经过多次修复仍未完全修复，则该种质量问题的性质就将发生转化，转变成严重影响买受人正常使用的问题。因此，当开发商向业主交付的商品房仅存在上述轻微的质量瑕疵，且该房屋质量瑕疵又并不影响业主对房屋的正常使用时，业主拒收房屋并要求开发商承担逾期交房的违约责任显然不具有合理性。因为开发商对其售出的每一套商品房在保修期限内都承担法定的保修义务，即所谓的房屋瑕疵担保义务。此种情况下，业主可以先行收房，然后根据合同约定要求开发商承担保修义务，如果因维修而对其正常使用房屋造成一定影响的，则可以要求开发商承担相应的赔偿责任。 综上所述，商品房交付使用既应符合法律、行政法规的基本法定条件，又应满足合同的约定条件，同时，如果房屋存在影响正常使用的重大质量瑕疵的，则仍应认定为不符合商品房交付条件。