（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：北京市朝阳区人民法院（X013）朝民初字第X6765号民事判决书。
二审判决书：北京市第三中级人民法院（X014）三中民终字第01114号民事判决书。

X.案由：商品房预售合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：皮某。
委托代理人：皮某1，无业。
委托代理人：王道宽，北京市振邦律师事务所律师。
被告（被上诉人）：北京北辰实业股份有限公司（以下简称北辰公司），住所地：北京市朝阳区北辰东路8号。
法定代表人：贺某，董事长。
委托代理人：崔某，北京北辰实业股份有限公司职员。
委托代理人：张某，北京北辰实业股份有限公司职员。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市朝阳区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张翔；代理审判员：张宪；人民陪审员：杜月霞。
二审法院：北京市第三中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：金星；代理审判员：刘建刚、宫淼。

6.审结时间
一审审结时间：X013年10月XX日。
二审审结时间：X014年3月X0日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称
原告皮某诉称：X008年11月1日，我母亲张某1与北辰公司签订商品房预售合同，购买北辰公司开发建设的北辰常营名苑XXX-X住宅楼X单元XXXX号房屋（以下简称诉争房屋），交付合同价款496076元，并约定交房时间为2010年9月30日，交付使用后双方共同向权属登记机关申请办理权属转移登记手续。2009年12月15日，张某1去世。2010年9月18日，诉争房屋竣工，具备交房条件。2011年12月29日，张某1的继承人们在北京长安公证处办理继承权公证，确认张某1与北辰公司签署的合同项下权益由我一人继承，我持公证书要求北辰公司交房过户，北辰公司拒绝，以致成讼。我的诉讼请求是：第一，北辰公司向我交付诉争房屋；第二，北辰公司协助我向朝阳区房屋权属登记机关申请，将诉争房屋产权登记在我名下。

2.被告辩称
被告北辰公司辩称：张某1购买的是保障房，属于政策性用房，与普通商品房有区别，按照规定只能向具有政府认可资质的人出售，皮某没有相关资质，我公司不同意向皮某交付房屋。按照北京市相关文件规定，购房人在办理房产证之前死亡的，没有其他共同申请成员的，终止购房合同。本案中，只有皮某提供证据证明其系张某1的共同申请成员，我公司才可以配合其办理相关手续。故不同意皮某的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
北京市朝阳区人民法院经公开审理查明：皮某系张某1之子。2008年11月1日，北辰公司作为出卖人，张某1作为买受人，签署合同编号为YXXXXX7的《商品房预售合同（限价商品住房）》，并约定：张某1购买诉争房屋，预测建筑面积为85.99平方米，合同总价款为496076元，北辰公司应于2010年9月30日前交付房屋，于2011年9月30日前取得诉争房屋所在楼栋的权属证明。诉争房屋交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记手续。同日，张某1交纳合同约定的购房款。经询，张某1购买的诉争房屋系其一人申请的。
另查，2009年12月15日，张某1死亡。2011年12月29日，北京市长安公证处出具公证书，公证内容为：因张某1的其他继承人皮某2、皮某3、皮某4、韩某、何某、何某1、何某2、皮某5均明确表示自愿放弃《商品房预售合同（限价商品住房）》项下权益中其有权继承部分的继承权，故该合同项下权益应由皮某一人继承。
再查，2010年9月18日，北辰公司向诉争房屋所在楼栋业主送达房屋查验通知书及入住通知书，要求买受人验房、办理房屋结算及入住手续。因张某1死亡，北辰公司不同意向皮某交房并办理相关手续，以致成讼。
庭审中，北辰公司提交京建发（2010）523号《关于加强廉租住房、经济适用住房和限价商品住房审核配租配售管理等问题的通知》，该通知明确规定：购房人在签订购房合同后，办理房屋产权登记前死亡，购房家庭中没有其他共同申请成员的，房屋销售单位应终止购房合同，并按照有关法律规定和合同约定结清相关款项；购房家庭中有其他共同申请成员的，由当事人与房屋销售单位按照法律规定和合同约定自行处理。
上述事实有下列证据证明：《商品房预售合同（限价商品住房）》、发票、公证书、当事人陈述及庭审笔录等。

（四）一审判案理由
北京市朝阳区人民法院经审理认为：诉争房屋为具有社会保障性质的限价商品住房，张某1作为申请人，需要在收入、财产等方面具备一定的条件，据此签订的《商品房预售合同（限价商品住房）》仅对合同当事人双方具有法律约束力。张某1在交房前死亡，合同并未履行完毕，诉争房屋的所有权尚未转移至张某1名下，皮某作为继承人，并非《商品房预售合同（限价商品住房）》的当事人，亦不符合申请限价商品房的条件，其要求北辰公司交房并办理产权转移登记手续的诉讼请求没有法律依据，法院不予支持。

（五）一审定案结论
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：
驳回原告皮某全部诉讼请求。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人皮某上诉称
第一，我有权依据继承法取得涉案商品房预售合同项下的民事权利，北辰公司应当履行合同义务为我办理房产证；第二，一审法院判决以合同的相对性认为上诉人不是合同相对人，也无购买资格，是混淆了继承法律适用问题；第三，京建发（2010）523号文既不是规范性文件，又是在张某1签订合同之后出台的，不应当在本案中适用，综上请求二审法院支持我方一审诉讼请求。
（2）被上诉人北辰公司辩称
同意一审法院判决。

2.二审事实和证据
北京市第三中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3.二审判案理由
北京市第三中级人民法院经审理认为：本案系商品房预售合同纠纷，诉争标的物系具有社会保障性质的限价商品房。该类房屋的买卖合同的签订、履行应当遵循法律、法规及相关政策的规定。《北京市限价商品住房管理办法》第十三条规定：“限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。申请购买限价商品住房家庭应符合以下条件：（一）申请人须具有本市户口，申请家庭应推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。市政府有关部门可根据限价商品住房供需情况，对单身申请人年龄实行动态管理。（二）申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产须符合规定标准，并实行动态管理。城八区的上述标准由市建设部门会同市有关部门根据本市居民收入、居住水平和住房价格等因素组织确定，经市政府批准后公布。远郊区县的上述标准由区县政府结合实际情况确定，经市政府批准后公布。”故履行此类合同的主体应当满足行政机关规定的特定资格条件。本案中皮某虽然是张某1的继承人，但并未获得限价房购买资格，因此无权要求北辰公司继续履行合同，其要求北辰公司交房并办理产权转移登记的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。

4.二审定案结论
北京市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
本案的争议焦点有二：一是京建发（2010）523号《关于加强廉租住房、经济适用住房和限价商品住房审核配租配售管理等问题的通知》能否作为本案的审理依据。二是买受人死亡的，财产继承人是否有权要求限价商品房预售合同继续履行。
本案审理中，一种意见认为：可以把北京市住建委《关于加强廉租住房、经济适用住房和限价商品住房审核配租配售管理等问题的通知》（以下简称《通知》）作为直接裁判的依据，该《通知》明确规定购房人在签订购房合同后，办理房屋产权登记前死亡，购房家庭中没有其他共同申请成员的，房屋销售单位应终止购房合同，并按照有关法律规定和合同约定结清相关款项；购房家庭中有其他共同申请成员的，由当事人与房屋销售单位按照法律规定和合同约定自行处理。故应当判决合同不再履行，直接驳回原告的诉讼请求。但该思路存在两个问题：第一，该《通知》是北京市住建委作出的，效力等级低于规章，不属于民事裁判文书直接引用的对象。第二，本案的合同签订时间是2008年，张某1去世于2009年，而北京市住建委的文件颁布于2010年，用后出台的文件规范在前发生的行为在法律适用上并不合适。因此，本案不能以《通知》作为裁判的依据，而只能通过合同法和继承法的思路对案件进行分析。
限价商品房是指政府在采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。《北京市限价商品住房管理办法》第十三条规定：限价商品住房的供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。申请人应当满足特定的条件。限价房旨在限制高房价，解决中等收入家庭的住房困难问题，具有保障性、商品性、受限流通性等特征。
本案中，从原告的立场上，其获得房屋的逻辑在于，原告是继承人，有权根据继承法规定继承母亲的一切合法财产。由于原告母亲生前签订了房屋买卖合同，而原告能够继承该合同项下的一切权利，故原告有权要求继续履行合同。这种逻辑在一般情形下是正确的，如本案涉及的房屋是普通商品房，毫无疑问，原告有权要求被告继续交付房屋。但本案的特殊之处在于本案的诉争标的物是限价商品房。限价商品房虽然具有商品房基于房屋的特定属性，但其财产权益是受限制的。购买该套房屋的人在合同履行的过程中，始终需要具有购买保障房的资格，否则就会丧失要求开发商继续履行合同的权利。
法院在审理本案时需要衡量两种价值，一种是个人利益，本案中张某1于2008年交付了购房款项，近几年随着房屋价格大幅增长，如果法院不允许继承人获得房屋，买卖合同按照终止处理，则买方按照当年的购房价实际上是无法获得类似房屋的，不仅付出了资金的成本，还丧失了大量的购房机会成本。法院驳回其诉讼请求，就会造成其财产权益的损失。另一种是公共利益，保障房的创设目的是实现居者有其屋的伟大理想，是解决中低收入家庭的住房困难问题，并不是增加买受人的财富，如果具备资格的买受人在交房前死亡，开发商向不具备资格的买受人交付房屋则与保障房的创设目的不符，同时向不具备资格的人分配保障房也有违公共利益，因此，从价值衡量上，虽然有违继承人的意愿，但法院应当更倾向于让具备购买保障房资格的人获得房屋，而非使保障房的继承人获得超额财富。
综上，我们认为：限价商品房屋预售合同属于具有人身依附性的合同，在合同履行过程中，买受人应当在合同履行的全过程具有履行合同的特定资格，买受人去世的，只有具备保障房购买资格的继承人才有权要求继续履行合同，否则预售合同效力应当终止，继承人只有继承合同终止后要求出卖人返还财产的权利。
本案一、二审法院的观点是正确的。
（北京市第三中级人民法院　郑吉喆）