皮增颖诉北京北辰实业股份有限公司商品房预售合同纠纷案

(政府文件的法律效力)

法官观点

本案的争议焦点有二:一是京建发(2010)523号《关于加强廉租住房、经济适用住房和限价商品住房审核配租配售管理等问题的通知》能否作为本案的审理依据。二是买受人死亡的,财产继承人是否有权要求限价商品房预售合同继续履行。

本案审理中,一种意见认为:可以把北京市住建委《关于加强廉租住房、经济适用住房和限价商品住房审核配租配售管理等问题的通知》(以下简称《通知》)作为直接裁判的依据,该《通知》明确规定购房人在签订购房合同后,办理房屋产权登记前死亡,购房家庭中没有其他共同申请成员的,房屋销售单位应终止购房合同,并按照有关法律规定和合同约定结清相关款项;购房家庭中有其他共同申请成员的,由当事人与房屋销售单位按照法律规定和合同约定自行处理。故应当判决合同不再履行,直接驳回原告的诉讼请求。但该思路存在两个问题:第一,该《通知》是北京市住建委作出的,效力等级低于规章,不属于民事裁判文书直接引用的对象。第二,本案的合同签订时间是2008年,张少卿去世于2009年,而北京市住建委的文件颁布于2010年,用后出台的文件规范在前发生的行为在法律适用上并不合适。因此,本案不能以《通知》作为裁判的依据,而只能通过合同法和继承法的思路对案件进行分析。

限价商品房是指政府在采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时,提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求,由建设单位通过公开竞争方式取得土地,进行开发建设和定向销售的普通商品住房。《北京市限价商品住房管理办法》第十三条规定:限价商品住房的供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。申请人应当满足特定的条件。限价房旨在限制高房价,解决中等收入家庭的住房困难问题,具有保障性、商品性、受限流通性等特征。

本案中,从原告的立场上,其获得房屋的逻辑在于,原告是继承人,有权根据继承法规定继承母亲的一切合法财产。由于原告母亲生前签订了房屋买卖合同,而原告能够继承该合同项下的一切权利,故原告有权要求继续履行合同。这种逻辑在一般情形下是正确的,如本案涉及的房屋是普通商品房,毫无疑问,原告有权要求被告继续交付房屋。但本案的特殊之处在于本案的诉争标的物是限价商品房。限价商品房虽然具有商品房基于房屋的特定属性,但其财产权益是受限制的。购买该套房屋的人在合同履行的过程中,始终需要具有购买保障房的资格,否则就会丧失要求开发商继续履行合同的权利。

法院在审理本案时需要衡量两种价值,一种是个人利益,本案中张少卿于2008年交付了购房款项,近几年随着房屋价格大幅增长,如果法院不允许继承人获得房屋,买卖合同按照终止处理,则买方按照当年的购房价实际上是无法获得类似房屋的,不仅付出了资金的成本,还丧失了大量的购房机会成本。法院驳回其诉讼请求,就会造成其财产权益的损失。另一种是公共利益,保障房的创设目的是实现居者有其屋的伟大理想,是解决中低收入家庭的住房困难问题,并不是增加买受人的财富,如果具备资格的买受人在交房前死亡,开发商向不具备资格的买受人交付房屋则与保障房的创设目的不符,同时向不具备资格的人分配保障房也有违公共利益,因此,从价值衡量上,虽然有违继承人的意愿,但法院应当更倾向于让具备购买保障房资格的人获得房屋,而非使保障房的继承人获得超额财富。

综上,我们认为:限价商品房屋预售合同属于具有人身依附性的合同,在合同履行过程中,买受人应当在合同履行的全过程具有履行合同的特定资格,买受人去世的,只有具备保障房购买资格的继承人才有权要求继续履行合同,否则预售合同效力应当终止,继承人只有继承合同终止后要求出卖人返还财产的权利。

本案一、二审法院的观点是正确的。

1.判决书字号

一审判决书 :北京市朝阳区人民法院(2013)朝民初字第26765号民事判决书

二审判决书 :北京市第三中级人民法院(2014)三中民终字第01114号民事判决书

2.案由 :商品房预售合同纠纷  

3.诉讼双方

原告(上诉人):皮增颖。

委托代理人:皮云龙,无业。

委托代理人:王道宽北京市振邦律师事务所律师。

被告(被上诉人):北京北辰实业股份有限公司(以下简称北辰公司),住所地:北京市朝阳区北辰东路8号。

法定代表人:贺江川,董事长。

委托代理人:崔强,北京北辰实业股份有限公司职员。

委托代理人:张涛,北京北辰实业股份有限公司职员。

4.审级 :二审

5.审判机关和审判组织

一审法院:北京市朝阳区人民法院

合议庭组成人员:审判长:张翔;代理审判员:张宪;人民陪审员:杜月霞

二审法院:北京市第三中级人民法院

合议庭组成人员:审判长:金星;代理审判员:刘建刚宫淼

6.审结时间

一审审结时间 :2013年10月22日

二审审结时间 :2014年3月20日

引用

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  • 参考文献格式:[1]国家法官学院,中国人民大学法学院.中国审判案例要览.2015年民事审判案例卷[M].北京:中国人民大学出版社.2017

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