柴军辉诉上海弘晔房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案

(商品房交付、质量问题、责任承担)

法官观点

本案争议焦点在于弘晔公司是否在合同约定期限内完成了系争房屋的交付,柴军辉验收时发现房屋质量瑕疵是否能阻却房屋的交付。商品房的交付又称为“入住”“收房”,是指房地产开发企业依据相应法律、法规和部门规章的规定以及商品房买卖合同或商品房预售合同的约定,将符合交付使用条件的房屋按期向买受人交付,买受人查验并接受房屋的过程中买卖双方所实施的行为。交付是商品房买卖合同履行的一部分。

1.商品房交付的条件

(1)法定交付条件

对商品房的交付条件,我国多部法律、法规以及地方性法规都有所涉及并先后作了相应的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的,方可交付使用。”

综合上述法律、行政法规的相关规定,可以认为,商品房交付的法定条件是经过建设部门组织的勘察方、设计方、施工方、监理方四方验收,并形成了验收合格的确认文件。具有验收合格的确认文件是现行法律法规中对房屋交付使用的强制性规定,是商品房交付的最基本的质量条件。在实际中,主要有以下文件:竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书。在本案中,弘晔公司在合同约定的时间内分别取得上述证书,说明其交付的商品房已验收合格,达到商品房交付的法定条件。

(2)约定交付条件

商品房的交付除了满足最基本的法定条件外,还需要满足约定条件。开发商和业主若在签订《商品房买卖合同》时就交房条件和质量标准进行了约定,其约定具有法律效力。如果《商品房买卖合同》对房屋交付的质量标准有明确约定,房屋交付时只要存在不符合合同约定的质量标准的情况,那么业主就可以拒收房屋,待开发商将房屋质量问题解决,并达到合同约定的交付标准后再办理房屋交接手续;如果因开发商对房屋进行维修、整改而造成延期交付的,业主还可以要求开发商按合同约定承担逾期交房违约责任。但是在大多数情况下开发商与业主签订的《商品房买卖合同》对房屋交付的质量标准没有明确约定,这种情况下,应当按照国家标准、行业标准履行,如果没有前述标准的,则可以按照符合合同主要目的的标准履行。

2.商品房质量瑕疵的责任承担

在本案中,柴军辉验收房屋时虽然发现了一定的质量问题,但弘晔公司交付的房屋已经取得相关证书,开发商也已按照合同约定的条件进行了交付,这种情况下,是否能认定开发商已完成交付义务,只需承担修复责任?《商品房销售管理办法》第三十条规定:“房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”因此,开发商向业主交付商品房的质量标准除了满足前述应当是“竣工验收合格”的房屋之外,还必须是具备使用条件的房屋,即业主在收房后就能够正常居住使用。另外,我国《合同法》第一百四十八条也规定:“因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”对于业主来说,购买商品房的主要目的大多数情况下都是居住使用,如果业主所购买的房屋不能正常住人使用,那么其购房目的显然不能实现。因此,如何认定是否存在严重影响房屋买受人正常居住使用的质量问题,是解决开发商与业主之间此类争议的关键。以下笔者将结合不同类型的质量问题具体分析。

(1)商品房主体部位质量问题

商品房基础工程、主体结构出现的质量问题一般表现为:房屋倾斜、地基下沉、承重结构变形、墙体开裂等。如果商品房出现了上述质量问题,商品房购买人的财产及人身安全将受到极大的威胁,况且该类质量问题没法通过修复等方式保证买受人的财产、人身安全及正常使用居住,属于严重影响正常使用居住的情况。对此,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条明确规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”

(2)商品房其他部位重大质量瑕疵

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条中虽然提到严重影响正常使用的质量问题,但是什么样的质量问题属于严重影响商品房买受人的正常使用,这是司法解释中没有明确的,其他相关法律法规中也未对此作出规定,导致实践中开发商和商品房买受人对此争议较大。实践中为了公平裁判此种案件,一般都会对出现的质量问题进行质量鉴定,鉴定部门对于“严重”的标准,一般从以下几个方面考虑:一是商品房是否存在影响使用人生命财产安全的质量问题。商品房最基本的功能是能够正常居住和使用,如果商品房的质量已威胁到买受人及家人的生命财产安全,那么就可以认定为“严重影响正常居住使用”。二是商品房是否存在影响使用人身体健康的质量问题。威胁买受人身体健康的情况主要体现在室内环境和室外环境。室内环境污染主要指室内装修导致的污染,如装修物产生的甲醛等有害物质对人体健康产生影响。而室外环境就相当广泛了,如商品房所在小区存在严重的噪音污染、未完工程产生的建筑材料垃圾以及生活垃圾导致的污染。三是商品房经过开发商多次维修仍然无法恢复原状。根据通常理解,如果商品房出现的质量问题能经过简单修复即可恢复原状,则这样的质量问题应该属于一般的质量问题。但若一处质量问题经过多次维修都无法恢复原状,则理应属于严重影响买受人正常居住使用的情形。在前述案例中,弘晔公司交付的房屋存在严重积水和渗漏水情况,而且弘晔公司在了解房屋存在质量问题后的近半年时间内,多次维修都未修好,直到合同约定的最后交付期限房屋仍存在严重的渗漏水现象,导致买受人无法进行装修入住,此种情况应该属于严重影响买受人正常使用的质量问题,弘晔公司应当承担逾期交房的违约责任。

(3)商品房一般质量问题

商品房作为一种人工产品,存在一般的质量问题是十分常见的。一般的质量问题是指不会严重影响商品房买受人的正常居住使用,不会给使用人带来生命财产安全威胁,并能经过简单处理就能恢复原状的问题。实践中常见的一般的质量问题包括:商品房防水工程中的屋面、墙面、地面、卫生间、厨房等部位存在轻微的渗漏水问题;商品房安装工程中的管道安装工程、消防工程、照明工程、供热工程以及供冷工程等问题。但若前述出现的质量问题经过多次修复仍未完全修复,则该种质量问题的性质就将发生转化,转变成严重影响买受人正常使用的问题。因此,当开发商向业主交付的商品房仅存在上述轻微的质量瑕疵,且该房屋质量瑕疵又并不影响业主对房屋的正常使用时,业主拒收房屋并要求开发商承担逾期交房的违约责任显然不具有合理性。因为开发商对其售出的每一套商品房在保修期限内都承担法定的保修义务,即所谓的房屋瑕疵担保义务。此种情况下,业主可以先行收房,然后根据合同约定要求开发商承担保修义务,如果因维修而对其正常使用房屋造成一定影响的,则可以要求开发商承担相应的赔偿责任。

综上所述,商品房交付使用既应符合法律、行政法规的基本法定条件,又应满足合同的约定条件,同时,如果房屋存在影响正常使用的重大质量瑕疵的,则仍应认定为不符合商品房交付条件。

1.判决书字号

一审判决书 :上海市奉贤区人民法院(2013)奉民三(民)初字第2040号民事判决书

二审判决书 :上海市第一中级人民法院(2013)沪一中民三(民)终字第2987号民事判决书

2.案由 :商品房预售合同纠纷  

3.诉讼双方

原告(被上诉人):柴军辉。

被告(上诉人):上海弘晔房地产发展有限公司(以下简称“弘晔公司”),住所地:上海市奉贤区金海公路5885号1294室。

法定代表人:宋决平,董事长。

4.审级 :二审

5.审判机关和审判组织

一审法院:上海市奉贤区人民法院

独任审判员:审判员:屠朝辉

二审法院:上海市第一中级人民法院

合议庭组成人员:审判长:孔美君;审判员:郑卫青;代理审判员:杨斯空

6.审结时间

一审审结时间 :2013年9月18日

二审审结时间 :2014年1月9日

引用

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  • 参考文献格式:[1]国家法官学院,中国人民大学法学院.中国审判案例要览.2015年民事审判案例卷[M].北京:中国人民大学出版社.2017

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法律条文

第二十七条 依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。

法律条文

第十七条 房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

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法律条文

第一百四十八条 因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

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