1.判决书字号
一审判决书：江苏省无锡市北塘区人民法院（2005）北民一初字第875号。
二审判决书：江苏省无锡市中级人民法院（2005）锡民终字第0952号。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：殷某，男，1925年，汉族，工作单位：宏源集团。
委托代理人：陈某（殷某之妻），在无锡市后祁街小学工作。
被告：张某，男，1959年生，汉族。
被告（上诉人）：费某，女，1961年生，汉族，工作单位：美杰贸易有限公司。
委托代理人：黄慧，江苏无锡柯兰律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：江苏省无锡市北塘区人民法院。
独任审判：代理审判员：余刚。
二审法院：江苏省无锡市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：姚旭斌；审判员：潘志江；代理审判员：夏燕。

6.审结时间
一审审结时间：2005年11月18日。
二审审结时间：2006年2月15日。

1.原告诉称
1998年8月24日，原告和张某协商一致签订了售房协议，协议约定，张某将其所有的坐落于无锡市五河新村103号303室房屋出售给原告，销售价格为35 000元。协议签订后，原告给付了35 000元房款，张某将相关房屋权属凭证同时交付给原告。2002年4月14日，张某将该房屋内的户口移至无锡市荣巷街道龙山村陆井47号。原告多次要求张某办理过户手续，但张某至今未履行义务，故诉至法院，请求判令被告履行房屋买卖合同义务，办理房屋过户手续。

3.被告费某辩称
其与张某系夫妻关系。1997年7月，其与张某因夫妻关系不和而分居，同年张某一人搬入诉争房屋居住。在此期间，张某未经其同意私自处分了属于夫妻共同财产的诉争房屋。故请求判令原告与张某所签订的协议无效。

1.二审诉辩主张
（1）上诉人费某诉称
原审适用法律错误。首先，其在诉讼前一直未对出卖房屋之事提出异议是因为不知道张某出卖房屋。其次，殷某购买房屋不符合善意取得的构成要件，理由：第一，本案房屋在2002年前是限制流通的。第二，殷某与张某原系同事又是邻居，对于张某与费某系夫妻且夫妻关系不和是明知的，而且张某与费某均曾向居委会、街道办事处提交过离婚申请书，其夫妻关系不和在五河新村是有相当一部分人知道的。殷某也可以通过查阅职工购买公有住房申请表得知张某的配偶系费某。由此，殷某不是善意第三人。第三，善意取得中，受让人须取得不动产所有权，而本案房屋尚未进行变更登记，殷某尚未取得所有权。再次，张某的行为并不符合表见代理。理由：第一，表见代理行为须以本人名义进行，而张某出卖房屋并未以费某的名义进行。第二，代理活动中，代理人并不直接取得任何个人利益，而本案中无论以谁的名义出卖房屋均能直接取得（或损失）利益。第三，本案中，夫或妻无论哪一方出卖房屋均涉及行为人本身的利益。最后，本案售房协议系无处分权人订立的效力待定合同，该合同至今未经费某追认，应属无效。要求二审撤销原判，依法改判。
（2）被上诉人（原审原告）殷某辩称
首先，其与张某所签售房协议系双方真实意思的表示，合同签订之后，双方的主要义务均已履行完毕，故该合同依法有效。其次，房屋产权证具有法定的公示效力，张某是产权证上登记的房屋所有权人，殷某以其为交易对象，符合法律规定，而且法律并不要求买受人在进行不动产交易时应当知晓出卖人的婚姻状况，故费某对房屋的共有权并不能对抗第三人。客观上，房屋已交付八年，费某从未主张过自己的权利，现其以不知情为由要求否定合同的效力，难以令人信服。最后，合同行为是不动产权属变更的前置要件，权属登记的办理并不当然影响合同的效力。要求二审驳回上诉，维持原判。

2.二审事实和证据
江苏省无锡市中级人民法院经公开审理查明：二审中，费某提供了其代理人黄慧所作的调查笔录二份。一份为对五河新村103号104室的俞某所作的调查笔录，证明殷某是在知道费某不知情的情况下购买了房屋，主观上有恶意；另一份是对张某的母亲张某1所作的调查笔录，因殷某曾说与费某的婆婆住在同一院内，互相是认识的，故该笔录用来证明张某1根本不认识殷某夫妻。

3.二审判案理由
江苏省无锡市中级人民法院根据上述事实和证据认为：根据不动产登记的法律规定及物权公示公信原则的基本原理，不动产物权依法登记之后即具有法律上的公信力，交易相对人基于对不动产登记的信赖而从事交易，其交易安全应当受到公信力的保护。本案争议房屋的所有权证上记载的所有权人是张某，共有人一栏没有记载，因此张某是公示的所有权人。殷某作为交易相对人，其基于对房屋所有权登记的信赖与张某签订房屋买卖合同，且合同主要义务均已履行完毕，房屋交付至今也已有多年，殷某的交易安全应当得到保护。虽然费某依据《婚姻法》夫妻共有财产的法律规定，对本案争议房屋享有共有权，费某也据此主张张某擅自转让夫妻共有财产的行为无效，但《婚姻法》仅调整夫妻内部财产关系，不能成为民事交易关系的基本准则，因不动产民事交易关系而产生的纠纷，主要应当适用不动产登记的法律规定。当适用夫妻共有财产有关规定和不动产登记的法律规定产生不一致的结论时，应当优先适用不动产登记的法律规定。由此，张某与殷某所签订的房屋买卖合同应认定为合法有效。费某认为殷某并非善意第三人，其权利不应获得保护。对此，尽管殷某与张某曾有过同事关系、邻居关系，张某与费某也均曾向居委会、街道办事处提交过离婚申请书，但这并不能得出殷某应当知道张某夫妻关系不和这一结论；特别是费某在原来的离婚诉状中陈述过，其与张某在他人眼里看来仍是好夫妻，那么殷某当然更加无从得知张某与费某夫妻关系不和。费某认为殷某可以通过查阅产监处存档的职工购买公有住房申请表得知张某的配偶状况，但职工购买公有住房申请表并非法定的不动产物权公示载体，殷某没有义务进行查阅。至于费某在二审中举证的调查笔录，从内容来看难以证明殷某在与张某签订房屋买卖合同时主观上存在恶意，证明力不强。由此，费某称殷某并非善意第三人的理由，不能成立。至于费某所提房屋所有权尚未进行变更登记，殷某尚未取得所有权的问题，因是否进行变更登记仅仅是判断合同是否已得到全面履行的标准，并非判断合同效力的标准，本案争议房屋的所有权尚未进行变更登记，并不能导致买卖合同无效。费某以房屋所有权尚未进行变更登记为由否定合同的效力，其理由不能成立。关于本案争议房屋在2002年前是否能上市交易的问题，因相关政策已经放开，即使签订合同之时尚不能上市交易，合同效力也因政策放开而得到了补正。综上，因费某在本案中并无充分的证据证明殷某并非善意第三人，殷某基于对房屋所有权登记的信赖而与张某签订房屋买卖合同，其交易安全应得到公信力的保护，双方所签买卖合同应认定为合法有效。费某上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原审判决并无不妥，予以维持。

4.二审定案结论
江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费900元，由费某负担。