（一）首部

1.判决书字号：广东省中山市第一人民法院（2011）中一法民一初字第180号。

2.案由：房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（反诉被告）：李某。
原告（反诉被告）：石某。
两原告委托代理人：曹小芹，广东万里海天律师事务所律师。
被告（反诉原告）：林某。
被告（反诉原告）：林某1，香港永久性居民。
以上两被告委托代理人：刘君雅、刘伟芳，分别是广东国融律师事务所律师、实习律师。
被告：中山市乐安居房地产咨询服务中心（下简称“乐安居中心”）。
投资人：袁某。
委托代理人：袁某、莫品成，该中心员工。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：中山市第一人民法院。
独任审判员：吴浩明。

6.审结时间：2011年3月28日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称：2010年9月8日，原告与三被告签订《房地产买卖合同》，该合同包括房屋买卖合同关系和居间合同关系。合同约定由被告林某、林某1将其拥有的坐落于中山市港口镇星晨花园碧丽园87座的房地产以58万元的价格卖给原告，签订合同当日，原告向被告林某1交付定金30 000元，并约定由原告协助被告乐安居中心向银行申请按揭贷款40万元。2010年9月24日，原告向被告乐安居中心分别支付佣金6 000元及办证费2 000元，约定办证费按单据实报实销。2010年10月中旬，被告乐安居中心通知原告及被告林某、林某1，称由于原告没有中山市本地的社保证明，无法办理按揭贷款手续。为此，原告认为，依据《合同法司法解释（二）》第26条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化……不能实现合同目的”，原告有权要求解除合同。由于原告无法申请到银行贷款，无力购买被告林某、林某1的房地产，而被告林某、林某1又不同意原告分期按月付款，双方的合同应依法解除。同时，原告在订立合同后并无违约行为，对不能办理贷款也无过错，被告亦无实际损失，三被告应向原告退还其收取的费用。综上，原告起诉至法院请求判令：（1）解除原告与三被告于2010年9月8日签订的《房地产买卖合同》；（2）被告林某、林某1退回其向原告收取的定金30 000元；（3）被告乐安居中心退回其向原告收取的佣金6 000元及办证费2 000元；（4）由三被告承担本案全部诉讼费用。在诉讼中，原告增加一项诉讼请求：判令被告乐安居中心连带返还定金30 000元。

2.被告林某、林某1辩称：（1）原告在签订合同时已经预见到有可能出现银行拒绝贷款的情况。2010年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发［2010］10号）规定，“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。故本案不适用《合同法司法解释（二）》第26条的情势变更原则，原告主张依此解除合同属于法律适用错误，法院不应支持。（2）根据《房地产买卖合同》第13条第2款约定的“过户当天买方直接支付首期款给卖方”，可见无论原告是否成功办理按揭贷款均应当履行房屋买卖合同，否则就构成违约。原告无法定或约定的理由而拒绝履行合同，其行为构成违约，按照定金及《合同法》第115条“……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金……”之规定，被告林某、林某1有权没收定金30 000元，不予返还。

3.被告（反诉原告）林某、林某1并提起反诉称：我方与反诉被告李某、石某及被告乐安居中心于2010年9月8日签订《房地产买卖合同》后，为履行合同已做多项准备工作，而反诉被告却在无法定或约定情况下拒绝履行合同，其行为构成了违约。根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定我方同意以确定反诉被告违约为前提解除合同，并要求反诉被告赔偿我方所受损失。据此，请求判令：（1）反诉被告赔偿反诉原告违约损失共折合人民币9 800元（其中1）办理《登记婚姻证明》费用为港币2 100元；2）办理《房地产权证》与《国有土地使用权证》登记人同属一人的《声明》费用为港币3 050元；3）变更测量费为人民币193元；4）中山市人民政府土地房产换证费；5）交通费为港币2 000元；6）律师费为人民币3 000元）；（2）由反诉被告承担本案诉讼费用。

4.被告乐安居中心辩称：（1）《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台于2010年4月17日，而《房地产买卖合同》是在该通知出台后，于2010年9月8日签订的。依此可认定原告早已知悉贷款需要提供中山市本地社保证明政策，原告主张解除合同理由不成立。我方同意解除合同，但根据合同第9条第3项约定，原告应承担违约责任，因此我方不同意退还佣金6 000元，办证费2 000元应依约按单据实报实销，抵扣委托测量费830元及评估房屋费800元，余额370元可退还给原告。（2）我方不应承担返还定金30 000元连带责任。在签订合同时以及准备履行合同阶段，我方均完全善意地履行提示通知义务，没有任何过错，且为办理房屋测量及评估手续实际花费了人力物力，不应承担返还定金30 000元连带责任。

5.反诉被告辩称：（1）反诉原告提供的《登记婚姻证明》及发票与本案没有关联性，办理房屋买卖过户手续并非必须具有该证明；（2）反诉原告提供的《声明》及发票与本案没有关联性；（3）由于造成涉案房地产产权证与国有土地使用权证权利人姓名登记不一致的责任完全在于反诉原告，为此而产生的换证相关费用应由反诉原告自行承担；（4）反诉原告主张律师费3 000元于法无据。本诉被告乐安居中心应审查房屋买卖合同双方的身份资格，但实际未审查，存在过错，反诉原告的损失应向本诉被告乐安居中心主张。

（三）事实和证据
中山市第一人民法院经公开审理查明，2010年9月8日，原告（买方）与被告林某、林某1（卖方）、被告乐安居中心（经纪方）签订《房地产买卖合同》，该合同包括房屋买卖合同关系和居间合同关系。合同约定由被告林某、林某1将其拥有的坐落于中山市港口镇星晨花园碧丽园87座的房地产以58万元价格卖给原告；签订合同时，原告向被告林某1交付定金30 000元，合同注明被告林某1收取原告定金30 000元。合同第3条第2项之一约定原告应一次性支付55万元作为第二部分楼款，付款方式为银行按揭付款；合同第8条约定原告应向被告乐安居中心支付中介服务费（佣金）14 000元且约定：“签署本合同后若本合同被取消、解除或未被实际履行或买卖双方私下或通过其他经纪方成交该房地产，均不影响经纪方收取上述中介服务费的权利。”合同第13条第3项约定：“该房地产交易时间为伍个月，从2010年9月9日起，具体交易时间以国家相关部门出示交易时间为准。”第13条第4项约定：“如买方办理贷款做不到首次购房，中介费收12 000.00元。”合同还约定了其他事项。
合同签订后，2010年9月24日，原告向被告乐安居中心分别支付佣金6 000元及办证费2 000元，约定办证费按单据实报实销，被告乐安居中心出具了共8 000元收据。2010年10月，被告乐安居中心通知原告及被告林某、林某1，称由于原告没有中山市本地的社保证明，无法办理按揭贷款手续。原告未能成功申请购房贷款，且被告林某、林某1拒绝原告按月分期向其支付房款。后经协商未果，原告以因房贷政策变化导致其无法获得购房贷款和无法继续履行合同等为由，起诉至本院主张前述实体权利。诉讼中，被告林某、林某1提起反诉，主张其反诉实体权利。
另查，2010年4月17日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发［2010］10号），通知中第二条第三项规定：“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”2010年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发［2010］275号），通知中规定：“为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发［2010］10号）的有关精神，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展，现就相关信贷政策通知如下：一、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款……”
又查，两原告为夫妻关系。被告林某、林某1系夫妻，均为香港特别行政区居民，1976年5月6日在香港结婚后，妻子某1便冠以夫姓，名为林某1。1998年4月23日填发的本案涉案房地产产权证及房地产共有（用）证中登记“某1”为权利人。而同年6月2日填发的国有土地使用证是以“林某1”为其中一名登记土地使用者。原、被告在签订上述《房地产买卖合同》后，被告林某、林某1依政府规定办理了《房地产权证》更名手续，包括委托律师出具《声明》、《登记婚姻证明》，委托测绘公司变更测量涉案房地产，换领新证。两被告主张办理前述《房地产权证》更名手续及参与本案诉讼共花费（折合）人民币9 800元，其中交通费为港币2 000元，律师费为人民币3 000元。
再查，被告乐安居中心在与原告签订上述《房地产买卖合同》后，作为中介方，委托中山市中鑫测绘工程有限公司对本案涉案房地产进行测绘，出具了测绘图纸。被告乐安居中心支付了测量费1 038元，并提供由中鑫测绘工程有限公司出具的1 008元测量费发票，另30元的广东省地方税收通用定额发票。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：（1）《房地产买卖合同》；（2）2010年9月24日由被告乐安居中心出具的记载佣金6 000元的《收据》；（3）2010年9月24日由被告乐安居中心出具的记载办证费2 000元的《收据》。
被告林某、林某1对其辩解及反诉请求在举证期限内提交的证据有：（1）《房地产买卖合同》（2010年9月8日签订）；（2）损失明细表；（3）《登记婚姻证明》及发票；（4）委托香港律师出具的《房地产权证》与《国有土地使用权证》登记同属一人的《声明》及发票；（5）本案涉案房地产的测量图纸及变更测量费收据；（6）新房地产权证及发票；（7）律师费发票；（8）2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发［2010］10号）。
被告乐安居中心对其辩解在举证期限内提交了如下证据：（1）中山市港口镇星晨花园碧丽园87座房屋测量图纸；（2）发票。

（四）判案理由
中山市第一人民法院经审理认为：本案为房屋买卖合同、居间合同纠纷。本案《房地产买卖合同》系合同缔约各方在平等基础上基于真实意思表示签订的，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同真实合法有效。结合双方诉辩意见，本案争议焦点在于：（1）《房地产买卖合同》因房贷政策变化无法继续履行是否适用情势变更原则，原告主张解除合同并返还定金、中介佣金及办证费之诉求应否支持；（2）反诉原告主张反诉被告赔偿损失之请求，理由是否成立。
关于焦点一。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”2010年11月15日，广东省高级人民法院《关于银行房贷政策调整引起的房屋买卖合同纠纷适用法律问题的批复》（粤高法民一复字［2010］12号）（以下简称《批复》）指出：“银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控，该调控政策何时出台以及具体内容如何，均是当事人签订合同时无法预知。买受人确有证据证明因银行信贷政策调整而无法履行付款义务的……即买受人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。当然，如果当事人签订的买卖合同明确约定即使买受人无法获得银行贷款，也应承担继续履行支付房款义务，不得因房贷政策调整而免除其违约责任。”
依据前述规定，适用情势变更应符合以下要件：（1）有客观情势发生异常变化之事实；（2）发生在合同成立以后，履行完毕之前；（3）该客观情况发生变化不可归责于任何一方当事人，当事人不可预见、不可避免；（4）其发生使合同的履行显失公平或失去意义。本案中，房屋买卖合同签订于2010年9月8日，合同第13条第3项约定：“该房地产交易时间为伍个月，从2010年9月9日起，具体交易时间以国家相关部门出示交易时间为准。”2010年9月29日银行信贷政策调整，改变了申请房贷的条件和手续，该房贷政策变化的出台及内容变化确系原被告在签订合同时无法预知，不能仅以2010年4月17日国务院针对各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构下达的通知推定原被告在合同签订时应知悉该政策。且合同第13条第4项约定：“如买方办理贷款做不到首次购房，中介费收12 000.00元。”可见原告与被告乐安居中心在签订合同时也并未预见到该政策变化。由于银行房贷政策变化，原告未能成功申请贷款，而原被告签订的《房地产买卖合同》约定原告以58万的价格购买涉案房地产，原告应一次性支付55万作为第二部分楼款，且由原告协助被告乐安居中心向银行申请按揭贷款40万元，可见，原告用以购买房地产的资金大部分来源于银行贷款，若未能成功申请到银行贷款，除非原告与被告乐安居中心协商改变付款方式（本案被告林某、林某1拒绝原告向其分期付款的请求），否则原告将没有资金条件履行支付房款义务，合同目的也无法实现。而原被告各方在真实善意基础上签订合同，且均积极准备履行合同，对合同无法继续履行均无过错。综上，房贷政策变化满足情势变更要件，本案可以适用情势变更原则。
根据情势变更原则，在合同目的无法实现的情况下，当事人可以请求解除合同，且原被告签订的《房屋买卖合同》中并未约定“即使买受人无法获得银行贷款，也应承担继续履行支付房款义务”。因此，原告主张解除合同并要求被告林某、林某1返还定金30 000元之诉求，本院予以支持。
关于原告主张被告乐安居中心连带承担返还定金30 000元的诉求，因原告该诉求无事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告主张被告乐安居中心返还佣金和办证费问题。《合同法》第5条规定：“当事人应当遵循公平的原则确定各方的权利和义务。”《房地产买卖合同》约定原告应向被告乐安居中心支付佣金14 000元且约定：“签署本合同后若本合同被取消、解除或未被实际履行或买卖双方私下或通过其他经纪方成交该房地产，均不影响经纪方收取上述中介服务费的权利。”“如买方办理贷款做不到首次购房，中介费收12 000.00元。”合同签订后，被告乐安居中心收取原告支付的佣金6 000元和办证费2 000元。本案适用情势变更原则，《房地产买卖合同》包括房屋买卖合同关系和居间合同关系，合同被依法解除后，原告与被告乐安居中心之间的居间合同关系亦终止。原告和被告乐安居中心对合同无法继续履行均无过错。因此，本案适用公平责任原则，由本院酌情确定原告和被告乐安居中心之间损失分担比例。由被告乐安居中心返还2 500元佣金给原告，办证费2 000元依原告与被告乐安居中心按单据实报实销之约定，扣除被告乐安居中心实际支出的1 038元，余额962元返还给原告。
关于焦点二。反诉原告主张反诉被告违约应予赔偿损失。反诉被告主张其不存在违约行为，不应承担责任。如前所述，本案依法适用情势变更原则，且根据公平责任原则分担损失。本案反诉被告虽然不存在违约行为，不应承担违约责任，但反诉原告对合同无法继续履行并无过错，且为签订和准备履行合同花费一定人力物力，此损失应由反诉被告适当分担。关于反诉原告损失问题，本院认为，更名手续系因反诉原告自身过错导致房地产权证和国有土地使用权证中权利人姓名登记不一致，依政府规定而生的补正手续，与反诉被告无关，由此产生相关费用应由反诉原告自行承担；反诉原告主张的律师费3 000元系因反诉原告自身需求而产生，并非必须发生的费用，本院不予支持；至于反诉原告主张其于2010年9月8日从香港到中山签订《房地产买卖合同》产生的交通费400元港币，2010年11月12日从香港到中山商谈履约事宜产生的交通费400元港币，两项共折合人民币680元，系反诉原告为了签订和准备履行合同而产生的合理费用，本院确定此费用由反诉被告承担。

（五）定案结论
本诉原告诉求合理部分，本院予以支持；反诉原告反诉请求有理部分，亦予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第五项、第一百三十条、第四百二十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的司法解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
1.解除原告李某、石某与被告林某、林某1、中山市乐安居房地产咨询服务中心于2010年9月8日签订的《房地产买卖合同》。
2.被告林某、林某1于本判决生效之日起7日内向原告李某、石某返还定金30 000元。
3.被告中山市乐安居房地产咨询服务中心于本判决生效之日起7日内返还原告李某、石某佣金2 500元及办证费962元。
4.反诉被告李某、石某于本判决生效之日起7日内向反诉原告林某、林某1支付损失费680元。该费用可予在上述第二判项定金款项中等额抵扣。
5.驳回原告李某、石某的其他诉讼请求。
6.驳回反诉原告林某、林某1的其他反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费750元，减半收取为375元，诉讼保全费320元，共695元（原告已预交）。由原告李某、石某负担85元，被告林某、林某1负担550元，被告中山市乐安居房地产咨询服务中心负担60元（被告应于本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳）。反诉案件受理费25元（反诉原告已预交），由反诉原告负担20元，反诉被告负担5元（反诉被告应于本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳）。

（六）解说
近年来，为了解决住房价格过快上涨，房地产投机行为肆虐的形势，各地相继出台了一系列的行政、财税、信贷（包括首付比例、利率、套数限制、主体限制）等“房地产新政”调节控制房地产市场。新政的出台，大量已经生效的商品房买卖合同无法继续履行或者履行后对一方造成明显不公平，产生大量争议与纠纷。在宏观调控政策出台的背景下产生的房屋买卖合同纠纷案件如何适用最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条确立的“情势变更”原则逐渐成为热议的话题。但房地产交易的过程中毕竟会产生商业风险，故在裁判过程中，必须注意正常的商业风险，各方不得随意据情势变更原则主张解除有效的房地产买卖合同。笔者认为，可作如下情况区分：（1）因营业税征免年限的延长，导致投机性购房者转让获利的减少或资本占用的时间拉长，从而要求解除合同的，不得适用情势变更原则予以解除。（2）因贷款利率大幅度上调，投机性、投资性购房者的成本增加，消费购房者的还款压力加大，从而要求解除合同的，不能适用情势变更原则予以调整或解除。（3）关于以贷款首付比例提高为由而要求解除合同的，应视不同情况区别对待。合同约定贷款首付比例低于新政要求的贷款首付比例的，合同签订后按照原付款比例无法贷款。这样为了符合新政要求的比例，就必须改变合同付款条件，购房者就要多交首付，改变了用现有款项支付首付购买房屋，以后按月还贷的合同目的。该种状况，就符合情势变更的适用条件，可以运用情势变更的原则解除合同。但是如果合同约定的贷款首付比例和新政规定的首付比例相当甚至高于新政规定的比例，新政的下发不改变合同约定的付款条件，也不影响合同的履行，对双方不会造成任何的不公平。此时就不得适用情势变更原则解除合同。（4）因商业银行暂停对不能够提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民的购房贷款，导致合同签订后无法办理贷款，买卖双方对付款方式又无法达成新的一致，购房者要求解除合同的情况，符合情势变更关于发生了无法预见、非不可抗力的不属于商业风险的客观情况变化，如果不改变付款方式将无法继续履行合同，可以适用情势变更制度解除合同。（5）关于地方政府根据国务院的授权，对购房数量进行限制，导致签订合同后无法办理备案登记、产权证明，购房者要求解除合同的，符合客观情况发生了不可预见、不属于商业风险的变化，导致合同目的不能实现，可以适用情势变更原则解除该合同。
任何合同在缔结之际，无论当事人是否意识到，均是以当时所存在的法律秩序、经济支付、货币的特定购买力、通常的交易条件等特定的一般关系或者环境为前提的，因而一旦这些关系和环境不可预见地发生了显著的变化，造成了严重的后果，使当事人之间的利益关系处在一种严重的失态，就需要灵活适用法律来加以调整，以实现和谐的社会生活秩序。而情势变更原则正是公平原则与诚信原则的进一步具体化，通过赋予裁判机关以直接干预合同关系的“公平裁判权”，使法律能够适应社会经济情况的变化，来更好地协调当事人之间的利益冲突，维护经济运转的正常秩序。从另一方面分析，情势变更原则意味着对当事人合同“法锁”的解除，对原有合同状态和合同效力的颠覆与否定，与我国合同法维护有效合同的法律效力，稳定社会秩序的目标和宗旨相违背，故不得将其作为一项普适性原则和制度。值得注意的是，依公平与诚信原则，在合同订立时的情势发生非常特殊的变化时，也应当针对个案，对特定当事人的利益状态进行个别调整，审慎、严格地适用情势变更原则。当然，在依情势变更原则解除合同的同时，亦应根据有关不履行合同当事人的实际经济状况、交易标的大小等综合因素，判令不履行一方承担一定的赔偿责任，以实现当事人之间利益的平衡。
（广东省中山市第一人民法院　吴浩明　梁丹妮）