1.判决书字号
一审判决书：福建省厦门市思明区人民法院（2012）思民初字第6818号民事判决书。
二审判决书：福建省厦门市中级人民法院（2012）厦民终字第3202号民事判决书。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：李某，女，1967年生，住厦门市思明区 。
委托代理人：林涛、吴水霞，福建知圆律师事务所律师。
被告（上诉人）：马某，女，1970年生，住厦门市思明区。
委托代理人：林梅，福建远大联盟律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：福建省厦门市思明区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：彭朝辉；审判员：张朝禧；人民陪审员：黄鹭达。
二审法院：福建省厦门市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：赖民勇；审判员：林巧玲、许向毅。

6.审结时间
一审审结时间：2012年8月28日。
二审审结时间：2012年12月13日。

1.一审诉辩主张
原告李某诉称：2011年1月8日，原、被告签订编号为0003635的“房产买卖协议”，约定被告将位于厦门市思明区沙坡尾××号9C单元的房产出售给被告，定金为28万元，在签订协议当日支付。在双方协议签订当日，原告即支付被告28万元。但在2011年1月26日，国务院出台房地产调控新政；2011年2月20日，厦门市政府也出台了实施意见，意见第六条规定“……对已认定拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭……暂停在本行政区域内向其售房”，此外，2012年厦门市仍执行“限购”政策，而原告家庭已在厦门市行政区域内购买了2套以上的住房，无法再继续购房、办理产权过户。上述情况客观上导致000365号“房产买卖协议”无法继续履行。原告在了解相关信息后第一时间即通知被告需解除合同，并于2011年2月28日向被告发出解除“房产买卖协议”的函件，但被告一直未给予任何回复，也未返还购房款。原告诉请：（1）解除原、被告签订的编号为0003635的“房产买卖协议”；（2）被告立即返还原告人民币280 000元及利息（利息自2011年3月2日起计算，按银行同期贷款利率计至实际还款之日止）。
被告马某辩称：双方所签订的合同早已解除，原、被告已就解除合同达成合意。原告在签订合同时就已是房屋限购对象，无法继续购买房屋，目前不能完成房屋过户完全是原告单方行为导致，是其无视政府政策的结果，属其单方过错，其不继续履行合同即构成违约，应当依照协议约定承担合同解除的责任，应对其适用定金罚则，原告所交28万元定金由答辩人予以没收。在2011年1月26日国务院出台房产新政和厦门市人民政府2011年2月份出台的房产新政策之前，原告早已属于不能在本市购买住房的人员。造成其不能与答辩人交易房屋的原因，是其在2011年新政之前即已丧失继续购买住房的资格，而非受2011年的房屋新政影响。因此，其现称2011年新政构成不可抗力缺乏事实和法律依据。

2.一审事实和证据
福建省厦门市思明区人民法院经公开审理查明：2011年1月8日，原告、被告及中介方签订一份“房产买卖协议”，约定：被告将其名下的位于厦门市思明区沙坡尾××号9C单元的房产出卖给原告，成交价128万元；协议签订之日，原告支付被告购房定金28万元，过户当日支付99.5万元，交房当日支付5 000元；被告应于过户日20日之前办理解除抵押登记手续；双方应于2011年3月15日前办理交易过户登记手续；若被告中途悔约，则返还原告双倍定金；若原告中途悔约，定金归被告所有。当日，被告收取原告定金28万元。
另查明：2010年1月7日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求各级贯彻落实房地产市场调控政策；4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》；9月30日，厦门市国土资源与房产管理局等部门出台《关于贯彻住建部等五部委房地产宏观调控政策促进我市房地产业健康发展的意见》，规定，从2010年10月1日起，同一购房家庭只能在本市新购一套商品住房，该“限购”政策的适用时间仅至2010年12月31日。2010年10月29日，原告购买位于同安区启辉一路××号房产，并取得了房产登记。2011年1月26日，国务院办公厅出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》；2月20日，厦门市人民政府办公厅出台《贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的实施意见》，规定，自意见发布之日起至2011年12月31日止，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，“限购”一套住房。2011年2月22日，厦门市国土资源与房产管理局出台《关于落实居民家庭限购商品住房政策的通知》，重申了上述规定，并规定，对不符合要求的，不予办理登记。2011年12月31日，厦门市人民政府办公厅发出《关于继续执行住房限购政策的通知》，通知上述原执行至2011年12月31日止的本市住房“限购”政策，在2011年12月31日截止期满后继续执行。
2011年3月，原告提起与本案相同诉请的诉讼，但于同年6月20日撤诉。2011年7月8日，原告再次提起诉讼（即本案原一审，期间经释明合同无效后变更诉请），本院作出（2011）思民初字第8309号民事判决书后，被告不服，提起上诉，二审法院认为“房产买卖协议”合法有效，裁定撤销该判决，发回本院重审。本院重审期间，原告于2012年7月2日变更诉讼请求如上；双方当事人均确认已于2011年2月28日解除“房产买卖协议”，双方对于原告第一项诉请无异议。
本院在原一审审理期间，应原告申请冻结被告名下位于本市思明区沙坡尾××号9C单元的房产。
上述事实有下列证据证实：
（1）原告提供的房产买卖协议、收据、邮件详情单、《厦门日报》复印件、《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》《贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的实施意见》《关于继续执行住房限购政策的通知》；
（2）被告提供的起诉状、应诉状、询问笔录、土地房屋登记卡、厦门市房地产买卖合同。

3.一审判案理由
福建省厦门市思明区人民法院经审理认为：本案双方争议的焦点在于（1）原告支付的28万元的属性是什么?（2）该28万元，是被告应予以返还，还是适用定金罚则归被告所有?本院分析认定如下：
（1）依照《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，定金的数额不得超过主合同标的额的20%，本案合同标的额为128万元，故定金最高额为25.6万元，双方约定28万元，高出法律规定的上限2.4万元。从双方约定与实际履行结果来看，28万元均转为购房款，但从属性上看，其中的25.6万元既为定金又为购房款，2.4万元仅为购房款。
（2）双方当事人均确认诉争合同成立、生效但已解除，争议的实质在于解除后应如何处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，应“根据履行情况和合同性质”处理。本案原告诉请返还28万元，实际是要求恢复原状，被告抗辩不予返还则是要求承担违约责任、赔偿损失。1）关于是否可以恢复原状即要求返还支付的28万元，本院认为：本案合同属于非继续性合同，该属性之合同具有溯及力，该溯及力所具有的直接效力就是恢复原状，即合同解除使基于合同发生的债权债务关系溯及既往地消灭，合同如同自始不成立。由于合同自始失去效力，所以当事人受领给付失去法律依据，应当返还给付人即原告，因此给付人即原告有权在合同解除后要求对方即被告恢复原状。此外，原给付物在给付后产生孳息，孳息也应随给付物一并返还，故原告另要求支付利息合法、有据。2）合同解除时，原告是否应承担违约责任或承担损害赔偿责任，应视情况而定：如果合同系因违约行为而解除的，则违约的一方当事人应承担赔偿合同不履行给非违约方所造成的损失；如果合同系因不可抗力的原因而解除的，则当事人双方都不承担合同不履行的赔偿责任。正如前述查明之事实，本案双方当事人签订合同时，此前的房产“限购”政策执行期限已过，而新的房产“限购”政策尚未颁发，即处于俗称的“空窗期”，而在双方当事人签订合同后，行政机关出台了比此前更为严厉的行政规范，导致双方合同目的无法实现而解除，并非原告主观违约，系嗣后的、客观的给付不能，系因不可归责之事由所致，属“当事人双方都不承担合同不履行的赔偿责任”的情况，故被告抗辩原告应承担违约责任、适用定金罚则、不予退还28万元，缺乏事实与法律依据，不应采纳。

4.一审定案结论
福建省厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：
（1）确认原告李某与被告马某签订的编号为0003635的“房产买卖协议”已于2011年2月28日解除。
（2）被告马某自本判决生效之日起10日内返还原告李某280 000元及利息（利息自2011年3月2日起计算，按中国人民银行同期贷款利率计至实际还款之日止）。

1.上诉人马某诉称
请求维持原审判决第一项，撤销原审判第二项，改判驳回李某返还定金28万元的诉讼请求。原审认定事实部分有误，虽正确认定了双方合同已于2011年2月28日解除的事实，但却错误地作出了在双方合同签订前于2010年10月开始的房产“限购”政策执行期已过，而新的房产“限购”政策尚未颁布，处于俗称的“空窗期”的认定。2010年10月开始实施的《关于贯彻停建部等五部委房地产宏观调控政策促进我市房地产业持续健康发展的意见》（以下简称［2010］279号意见）并未于2010年12月31日到期，2011年1月仍然继续执行，不存在所谓“空窗期”。原审提及的此前房产“限购”政策即是2010年9月30日厦门市出台的［2010］279号意见，该规范并非如李某所称仅实施至2010年12月31日截止，而是在2011年1月后依然继续执行，直到出台更严厉的新规范。依［2010］279号意见，李某早在双方签订合同之前的2010年10月购买同安别墅后，即成为本市“限购”对象，不得继续在本市购房；但李某无视自身已成为“限购”对象的事实，仍然与马某签订合同，导致2011年1月8日与马某签订之合同无法履行，致使合同目的不能实现。因此，其非因2011年1月26日国家新政影响而被“限购”，也非因2011年2月20日厦门新政影响而被“限购”。李某所谓因不可抗力影响而不能实现合同目的之辩解缺乏事实依据；合同不能履行系李某成为“限购”对象导致，是其单方过错造成，其行为已构成违约，应当承担相应违约责任。马某要求追究其违约责任，主张适用定金罚则，符合法律规定。
原审未认真审查本案事实，错误地作出了［2010］279号意见在2010年12月31日后不再执行的认定，以2011年1月8日双方签订合同之时处于“空窗期”的错误认定为由，认定李某系因不可归责之事由所致违约，显然是错误的；据此认定马某主张定金罚则不能成立，从而判令马某返还28万元，是错误的。李某无权要求返还定金28万元。
实际上，李某因受［2010］279号意见，于2010年10月29日购买同安别墅而成为“限购”对象之事实，早在本案的（2011）思民初字第8309号案中即已查明，本案也查明了此事实。［2010］279号意见从未标明实施截止日期，而原审仅凭李某提供的一份新闻媒体报道——《厦门日报》2010年10月1日报道，即认定该意见截止实施日期为2010年12月31日，显然过于轻率，以致判决结果有误。早在2010年12月10日，《厦门日报》刊登了另一则报道，明确了2011年后继续执行原有政策，并且在没有下文取消前，应继续执行的事实。综上，请求维持原审关于双方合同于2011年2月28日解除的判决，同时纠正错误，改判驳回李某返还定金28万元的诉讼请求。

2.被上诉人李某辩称
第一，李某于2011年1月8日签订购房时，厦门市政府2010年的“限购”令已到期，且尚未发布2011年“限购”令，故双方均于签订当时不知情，也不可能知晓2011年将继续发布“限购”令。依据［2010］279号意见，采取临时性“限购”措施，即从2010年10月1日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门市新购买一套商品住房。李某从厦门市政府发布通稿的新闻报道中得知临时性“限购”措施截止时间是2010年12月31日，即2010年的“限购”令到2010年12月31日终止。而到了2011年国家及厦门市政府均未发布新的“限购”令，故2011年1月8日系2010年“限购”令已到期而2011年“限购”令未发布的时间，即当时没有“限购”令的限制，故依据当时的政策，李某可以继续购买房屋，故双方才于2011年1月8日签订了“房产买卖协议”。
但2011年2月20日，厦门市政府继续发布“限购”令，自发布之日起至2011年12月31日止实施“限购”政策，李某属于“限购”对象，李某在得知2011年继续发布“限购”令后立即打电话告知马某，因政策原因无法过户，要求解除合同、退还款项。因马某一直不同意，故李某不得已于2011年2月28日向马某发函，要求解除双方的“房产买卖协议”，并要求退还28万元。马某一直强调“李某早在双方签订合同之前的2010年10月购买同安别墅后，即成为本市‘限购’对象”，该说法不正确，事实是李某在购买同安房产后成为2010年“限购”政策的对象，所以李某并未在2010年与马某签订合同，但法律和政策均未明确2011年继续“限购”，故在2010年“限购”政策到期的情况下，而2011年未发布“限购”令时，李某与马某在2011年1月8日签订合同。若按马某的说法“没有下文取消前，应继续执行”，则政府完全没有必要于2011年2月20日继续发布“限购”规定。若李某于2010年与马某签订合同，则该不能履行的违约责任应由李某承担，但本案应该注意的是双方于2011年1月8日签订合同时并无法律或政策规定了2011年的“限购”政策，若2011年2月20日政府不发布“限购”政策，则双方完全可以履行合同，甚至于李某最早向法院诉求的也是将该合同的履行期限延长至2011年“限购”政策到期后的2012年来履行，但没有预料的是2012年仍继续实施“限购”。李某完全没有必要，也不可能恶意利用“限购”政策来规避合同。李某已支付了28万元，该笔钱至今仍在马某的掌控和使用中。而且在2011年1月8日李某支付28万元，至2011年2月28日李某请求解除合同、返还28万元，两者不仅相距时间较短，而且也在农历的12月和正月，房市没有大的变化，也不存在因房价问题导致解约的问题。
第二，李某交付的28万元款项已成为预付购房款，在房屋买卖无法完成时，马某应予以退还。2011年1月8日，双方签订关于厦门市思明区沙坡尾××号9C单元房屋的买卖协议，双方约定价款为128万元，约定定金为28万元。依据《担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”，李某交付的28万元中，超过部分2.4万元为预付的购房款。而且依据“房产买卖协议”第4条的约定——“乙方将总房款分三次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款”，合同约定的第一笔购房款支付时间为合同签订的当天，即2011年1月8日，故在2011年1月8日李某交付的25.6万元定金已转为首期购房款，故李某交付的28万元款项至目前均已为预付的购房款。在双方签订的“房产买卖协议”因不可归责于双方的原因解除、无法履行时，依据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”，故“房产买卖协议”终止履行，作为出售方的马某应将预收的购房款返还李某，否则，马某构成了不当得利。
第三，双方签订的“房产买卖协议”客观上根本不可能继续履行，且无法履行的原因不可归责于双方，且在一审过程中马某也确认双方合同已解除，故马某应予以返还李某28万元款项。双方就厦门市思明区沙坡尾××号9C单元的房屋签订的“房产买卖协议”已无法履行，李某因受厦门市政府发布的“限购”令影响，无法办理过户，故本案诉争的合同已根本无法实现，故应予以解除，且双方已当庭确认“房产买卖协议”已于2011年2月28日解除。该合同的解除的原因是：双方在2011年1月8日签订“房产买卖协议”后，受到2011年2月20日厦门市政府发布的“限购”令影响，导致双方无法办理过户手续，而无法履行，该解除不可归责于双方。而《2011年全国民事审判工作会议纪要》［法办（2011）442号文件］第20条规定，“房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。”故本案中因不可归责于双方的原因导致解除合同，马某应返还李某支付的28万元款项。
综上所述，李某支付的28万元款项系预付购房款，在合同无法履行的情况下，马某应将预收的购房款返还。且双方的“房产买卖协议”解除不可归责于双方，故马某应返还已支付的款项28万元。故恳请贵院依法支持李某的全部诉讼请求，以维护李某的合法权益，维护法律尊严。