（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：四川省都江堰市人民法院（2011）都江民初字第1881号。
二审判决书：四川省成都市中级人民法院（2012）成民终字第1289号。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：张某，男，1972年2月18日出生，汉族，住成都市成华区。
委托代理人：余国兵，四川高扬律师事务所律师。
被告（被上诉人）：成都联星置业发展有限公司（下称“联星公司”）。
法定代表人：杨某，该公司董事长。
委托代理人：唐礼全，四川华楚律师事务所律师。
委托代理人：陈赟，四川华楚律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：四川省都江堰市人民法院。
独任审判员：马明林。
二审法院：四川省成都市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：唐骥；代理审判员：何晓梅、曾光勇。

6.审结时间
一审审结时间：2011年12月13日。
二审审结时间：2012年3月9日。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称
原告于2006年4月21日与被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于都江堰市大观镇跃进村“高山流水”项目一套房屋。合同约定被告于2006年6月30日前交付房屋给原告，房屋交付一年内为原告办理房屋所有权证；逾期交房及办理房屋所有权证的，出卖人按已付房款每天万分之三向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告已按合同约定向被告支付了全部房款，被告也如期交付了房屋，但一直未能为原告办理房屋所有权证书。原告认为，按照双方合同第15条第3项的约定，被告应支付原告逾期违约金，并继续履行合同为原告办理房屋所有权证直至交付给原告为止。请求判令：（1）被告立即交付原告购买位于都江堰市大观镇跃进村“高山流水”项目讼争房屋的房屋所有权证。（2）被告支付原告逾期办理房屋所有权证违约金1 291 153.50元（自2007年7月1日起按原告已付款3 153 000元每日万分之三计算逾期违约金至2011年3月31日止，即945.9元/天×1 365天=1 291 153.50元）。（3）诉讼费由被告负担。

2.被告辩称
原、被告于2006年4月21日签订商品房买卖合同属实，我方亦按照约定向原告交付了房屋。我方不应承担逾期办理房屋所有权证的责任，因为逾期办理房屋所有权证并非是因为被告原因造成，是因为原告未提供相关委托书或未亲自到房屋管理部门提供办理产权登记的相关资料，而出售给原告的房屋早在2007年6月就已经具备了办理转移登记的条件，原告及共有人2010年4月才到房管部门办理相关事项，延迟办理房屋所有权证书的责任不在被告。而且原告主张逾期办理房屋所有权证违约金，诉讼时效期间应从2007年6月30日起算，至2009年7月1日届满。在诉讼时效届满前原告未向被告主张过权利，原告的起诉已经超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。即使被告存在违约行为，延期办理房屋所有权证也没有给原告造成实际的经济损失，双方约定的该项违约金过高，请求降低为不超过合同总价款的1%。请求驳回原告关于逾期办理房屋所有权证书违约金的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
四川省都江堰市人民法院经公开审理查明：2006年4月21日，被告联星公司为出卖人、原告张某为买受人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告“高山流水”项目中的一套房屋，建筑面积506.82平方米，院地面积445.28平方米，总价款为3 153 000元，其中1 890 000元为银行按揭。约定被告交付房屋的期限为2006年6月30日前，并约定了逾期交房的违约责任。合同第15条“关于产权登记的约定”载明：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.出卖人应在房屋交付之日起一年内为买受人办理房屋所有权证（买受人原因导致无法办理的除外），逾期未办理的，出卖人按已付房款每天万分之三向买受人支付违约金，合同继续履行。”该合同载明了原、被告地址及联系电话，被告地址为四川省都江堰市大观镇。同时，原、被告及成都美景暖通设备工程有限公司三方签订《补充合同》，约定被告以应支付给成都美景暖通设备工程有限公司的设备款80万元折抵原告购房款之部分首付款。双方还签订了《补充协议》，其中第4条载明：“买卖双方应按本合同所列电话、地址进行联系，买受人保证其提供资料的真实性和可靠性，如有变更，应提前七天书面通知出卖人，否则买受人应自行承担不能如期收到出卖人送达有关方面书面文件的相应后果和责任。”合同签订后，被告向都江堰市房产管理局进行商品房买卖合同备案，《商品房买卖合同备案表》载明了出卖人为被告，买受人为原告。原告给付了房款，被告按照约定的期限即在2006年6月30日前向原告交付了房屋。2007年6月6日，被告取得了“高山流水”项目的房屋所有权证（大证），其中包括原告与被告合同载明的讼争房屋。2010年9月21日，都江堰市房产管理局为高山流水项目讼争房屋办理了房屋所有权证书都房权证监证字第0214474号，该房屋所有权证同日由被告领取。该房屋所有权证载明该房屋为张某、彭某按份共有，二人各占50%份额。
庭审中查明，2010年4月1日被告、原告张某和彭某共同向都江堰市房产管理局出具《申请》，载明的内容为：“今买方张某、彭某与卖方联星置业共同申请办理位于地震灾区高山流水×××号的房产交易登记手续……”被告在卖方签字处盖章，张某、彭某在买方签字处签字。同日，原、被告及彭某在都江堰市房产管理局的《房屋登记信息询问笔录》上分别签字、盖章，其中对于“房屋权利人是否同意更正登记”之问题，原告作了肯定回答。
庭审中，被告提交原告及彭某签署的《持证协议》载明：“张某与彭某合资购买高山流水房产，经协商张某持房屋所有权证，占有50%份额，彭某持共有保持证，占有份额50%。”该协议未载明时间，协议下方有张某书写的“办证时请说明代（带）什么证件”字样。对于该《持证协议》，原告认为系原告按被告和房屋登记管理部门的要求，经被告工作人员通知而签字的。被告还提交了复印自都江堰市房管局、张某出具的《授权委托书》，载明原告张某委托联星公司工作人员王怀宇、李丽办理其与被告签订的《商品房买卖合同》有关房屋的产权证。该委托书载明时间为“二〇〇九年十月一日”，其中的“九”由“五”改成。原告认为，因时间系由“二〇〇五”改为“二〇〇九”，对其真实性不予认可，且称在此之前原告也向被告工作人员出具过该内容的授权委托书，但其未能举证证明其在何时向被告出具过该类授权委托书。本院要求原告限期提供其所受损失的证据，原告拒绝提供，称此举证责任应由被告承担。原告提交一份未标明时间的“韵达快运”单据，载明物品名称为信函，寄件人为成都市青羊区金祥路仁和金沙23楼四川盛豪律师事务所“余国兵”，客户签名为“余国兵”，收件单位、地址和收件人为成都市浆洗街利民巷4号联星公司“李莉”。原告欲以此单据证明其在2009年2、3月间向被告主张过办理房屋所有权证和给付违约金，被告予以否认，本院要求原告限期提供其在诉讼时效期间内向被告主张违约金的充分证据，原告在限期内未提供。
上述事实有下列证据证明：
1.《商品房买卖合同》及补充协议。
2.被告出具的房款收据。
3.《商品房买卖合同备案表》。

（四）一审判案理由
四川省都江堰市人民法院经审理认为：原、被告签订商品房买卖合同，双方意思表示真实，属有效合同。合同签订后，原告依约支付了房款，被告依约交付了房屋。原告未在约定的期限内取得房屋所有权证，而庭审中查明被告已经在2010年9月领取该房屋所有权证，被告应当向原告交付，对原告要求被告交付房屋所有权证的诉讼请求，本院予以支持。双方合同约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，除买受人原因导致无法办理外，出卖人应在房屋交付之日起一年内为买受人办理房屋所有权证，逾期未办理则出卖人按已付房款每天万分之三向买受人支付违约金。庭审中，双方对于未在约定的期限办理涉案房屋所有权证书之事实均无异议。但原告认为合同约定由被告为原告办理房屋所有权证，办理房屋所有权证原告方应提交的资料原告在向被告购买房屋时就已经提交给被告，原告已经履行了办证的配合义务，何时办理、何时签字应由被告通知原告，而被告没有通知，延迟办理的责任不在原告，而在被告。被告则认为，原告在2009年10月才委托被告为其办理房屋所有权证，是原告怠于提供相关资料才导致涉案房屋转移登记延迟。本院认为，被告既未证明其在合同第15条约定的房屋交付之日后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，也未在房屋交付之日后一年内为原告办理房屋所有权证书，也未举证证明其在房屋交付之日后一年内向登记机关报送了涉案房屋需由出卖人提供的转移登记资料，违反了双方合同约定。双方在补充协议中约定买卖双方应按合同所列电话、地址进行联系，买受人保证其提供资料的真实性和可靠性，如有变更应提前7天书面通知出卖人，这表明原告作为买受方在办证过程中，有提供有关资料、变更事项及时通知被告的责任。原告张某向被告工作人员出具办理涉案房屋产权登记的授权委托书载明的出具时间确系由2005年改为2009年，但双方在2005年尚未建立商品房买卖合同关系，且该书证源自房屋登记管理部门的档案，结合常理推断修改后的时间应为原告出具时的时间，即2009年10月1日。原告与案外人签订《持证协议》，涉及房屋所有权证登记的权利人人数及权利份额，应当由被告出具并提供，但该协议上未写明签订时间，原告也未举证证明该协议签订并向被告提交的时间。故本院认为，本案涉案房屋所有权证未能在约定的期限内办理，既有被告违约的因素，也有原告未及时提交有关资料的影响，被告应承担相应的违约责任。
双方约定的逾期办证违约金是一种合同债权，应适用法律关于诉讼时效的规定。双方约定的办理房屋所有权证时间为交付房屋后一年内，即2006年6月30日之次日即2006年7月1日至2007年6月30日，原告在2007年7月1日就应当知道被告是否履行办证义务，也即是否存在违约行为。原告提交的“韵达快运”单据，尚不足以证明其在诉讼时效期内向被告主张过违约责任，也未能证明存在诉讼时效中断、中止之情形，故原告该项诉讼请求已经超过诉讼时效，被告此项抗辩理由成立，本院对原告该项诉讼请求不予支持。

（五）一审定案结论
四川省都江堰市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十九条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条第（一）项，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，作出如下判决：
1.被告成都联星置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张某交付“高山流水”×××号房屋所有权证都房权证监证字第0214474号。
2.驳回原告张某其他诉讼请求。
案件受理费16 520元，由原告张某负担16 320元，被告成都联星置业发展有限公司负担200元；财产保全费5 000元，由原告张某负担。鉴于被告负担部分原告已预交，由被告在履行上述第一项义务时给付原告。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人（原审原告）诉称
首先，一审法院错误理解《商品房买卖合同》中关于出卖人逾期办证违约责任的条款，错误认定张某主张逾期办证违约金的诉讼时效起算时间。《商品房买卖合同》第15条第3项约定的条文含义为联星公司支付逾期办证违约金的责任从2007年7月1日开始连续产生，条文含义并不包含逾期办证违约金的支付应当在责任产生的当日就立即履行。联星公司应当承担的逾期办证违约金是一个由联星公司逾期时间最终决定的准确数额，该数额由每天产生的逾期违约金累积形成。该金额可以在不同时间段分别请求累计相加，也可以在办证完毕数额确定时一并请求，并没有要求买方在逾期办证违约金产生的第一天就应当对当天形成的违约金行使请求权。合同双方虽然约定了卖方逾期办证的违约责任及违约金计算标准，但并没有明确约定卖方逾期办证违约金支付责任的履行期限及买方行使违约金请求权的时间期限。本案中联星公司应当承担的逾期办证违约金属于履行期限不明确的债务，张某对联星公司逾期办证违约金的请求权，可以由张某在联星公司没有办理完毕房产证之前的任何时段内向联星公司请求。其次，一审法院错误认定本案逾期办证违约金请求权的诉讼时效应当从2007年7月1日开始计算，张某请求支付逾期办证违约金已过诉讼时效。本案中联星公司支付逾期办证违约金的期限没有明确约定，张某对联星公司逾期办证违约金的请求权自始至终未受到任何侵害，诉讼时效根本没有开始起算。只有在联星公司应当支付逾期办证违约金的期限已经届满而联星公司没有支付，或者在张某请求联星公司支付违约金而联星公司拒绝支付的情况下，张某的请求权才受到侵犯，诉讼时效才开始计算。张某请求联星公司支付逾期办证违约金的最后时间点应当是房产证办理完毕后、违约金数额确定时，诉讼时效期间的最后期限应当是房产证办理完毕后的两年内。最后，一审法院计算收取诉讼费违反《诉讼费用交纳办法》第十六条的规定，对适用简易程序审理的本案按照普通程序的标准收取诉讼费，应当依法予以纠正。
（2）被上诉人（原审被告）辩称
首先，一审以张某的诉讼请求超过诉讼时效为由驳回其请求是正确的。张某要求联星公司支付延期办证违约金的请求，是基于商品房买卖合同产生的合同之债所享有的以财产利益为内容的债权请求权，适用两年的普通诉讼时效。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。延期办证违约金的诉讼时效应自合同约定的办证期限届满之日开始计算，即自联星公司违约行为发生之日起算。案涉合同明确约定了办证期限，且该义务也并非属于分期履行的义务，诉讼时效期间应从2007年6月30日起算，诉讼时效届满之日应当是2009年7月1日，张某未举证证明在此届满日之前向联星公司主张过权利。其次，房屋产权证未按照约定办理是张某造成的。逾期办理房屋权属证书是因为张某未提供相关委托、登记所需资料或未亲自到房管部门提供相关办理产权登记所需资料。再次，张某未举证证明因所谓“未办理产权证”而造成的损失，双方在合同中约定的违约金明显过分高于实际损失，数额上应当以张某的实际损失及过错程度不同为依据予以调整。

2.二审事实和证据
四川省成都市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。联星公司总裁对其现仍持有都房权证监证字第0214474号房屋所有权证不持异议，对该事实予以确认。

3.二审判案理由
四川省成都市中级人民法院经审理认为：张某与联星公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。《商品房买卖合同》第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，且应于房屋交付之日起一年内为买受人办理房屋所有权证，逾期未办理则出卖人按已付房款每日万分之三向买受人支付违约金。联星公司于2006年6月30日向张某交付了房屋，按照合同约定和法律规定，联星公司应当在交房后的180天内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并应在房屋交付之日起一年内，即2007年7月1日之前协助张某办理房屋所有权证，联星公司逾期未履行义务，应承担违约责任。
本案争议焦点是张某起诉要求联星公司承担逾期办证违约金是否超过了诉讼时效。诉讼时效制度的设定是为了督促权利人积极行使权利，权利人应在法律规定的诉讼时效期间内行使权利，否则丧失胜诉权。《民法通则》第一百三十七条规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，本案中，合同明确约定了联星公司履行协助办证义务的期限，联星公司逾期未履行，张某就应当知道自己的权利受到侵害，并据此计算诉讼时效，即从2007年7月1日开始计算。张某在2011年9月15日才提起本案诉讼，已超过二年诉讼时效期间，且本案现有证据不能证明存在诉讼时效中断、中止的情形使诉讼时效可以重新计算，故张某丧失了胜诉权，该上诉主张不能成立。鉴于张某的房屋所有权证已办理至其名下，但联星公司持有该证未交付给张某的事实存在，故一审判决联星公司履行交付义务正确。最后，原审适用简易程序审理本案，对一审法院诉讼费用金额予以更正。

4.二审定案结论
四川省成都市中级人民法院认定一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
本案争议焦点，即请求迟延办证违约金是否适用诉讼时效规定及诉讼时效的起算时间如何确定。
迟延办证违约责任的请求权基于商品房买卖合同中的约定或《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定而产生，房地产开发企业承担迟延办证违约责任的主要方式之一即支付违约金。这种基于合同之债所享有的债权请求权，适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。从开发商违约行为发生之日起，买受人就应当知道其权利受到侵害，其要求开发商支付违约金的请求权随即发生。如果房地产开发企业在诉讼中提出时效抗辩，该如何确定迟延办证违约金诉讼时效起算时间?实践中有几种观点：
吴庆宝主编的《最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题》一书认为，房地产开发企业虽逾期办证，但在买受人起诉之前已办理了房产证的，应从买受人收到房产证之日起算诉讼时效，当业主或买受人超过两年诉讼时效期间才起诉的，法院应驳回其诉讼请求。
最高人民法院民一庭法官韩延斌在《民事审判指导与参考》（2006年第1辑）上发表的《商品房买卖纠纷中逾期办证责任的认定处理——对最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉第18条规定的解读》一文中认为逾期办证违约金的诉讼时效计算应分三种情况处理：一是当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效。二是当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在实际计算时，应采用倒推法，即从人民法院审查立案之日起，向既往的时间倒推2年，这2年内发生的违约金没有超过诉讼时效。三是当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的，从公正诚信原则出发，由出卖人按照买受人已付购房款总额，参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准计算违约金，即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定。
笔者认为，诉讼时效是以“权利受到侵害”为起算点，不是以侵害行为终止为起算点的，购房人要求支付逾期办证违约金的，诉讼时效应当按照普通诉讼时效统一计算，适用两年的诉讼时效。
1.分段计算诉讼时效，从形式上看是兼顾双方当事人的利益，但实际上有违诉讼时效制度的设立目的
设立诉讼时效制度的意义在于：
一是维护社会经济关系的稳定。权利人能行使权利而长期不行使，义务人的义务长期不履行，这就使当事人之间的权利义务处于不确定的状态，导致当事人间社会关系的事实状态与法律状态长期不一致，不利于当事人之间新秩序的确定。实行诉讼时效制度，权利人不行使其权利达一定期间，法律不保护其权利，义务人得不履行义务，可以使原有的旧秩序结束，确定新秩序，从而稳定当事人间的经济关系。
二是督促权利人及时行使权利。设定诉讼时效制度，权利人如不及时行使权利，就失去通过诉讼程序保护其权利的可能性，这就促使权利人在法定期间内及时行使权利，以维护自己的利益。另一方面，如果权利人在其权利受到侵害时，长期地不请求法律保护，怠于行使自己的权利，足以表明权利人对其权利的漠视态度，法律也就没有必要对其权利加以保护。
三是有利于法院及时、正确地处理民事纠纷。实行诉讼时效制度，法院仅对时效期间内请求保护的权利予以保护，这样由于纠纷发生的时间较短，便于法院查认证据，使案件的审理做到准确、及时。
分段倒推计算诉讼时效，意味着权利人可以无限期地不行使诉讼权利，这种不确定的状态可以随意延展，而不受法律限制，因为法院将对起诉前两年的权利予以保护。这显然与诉讼时效制度关于“最长保护期限”的规定相悖，因为《民法通则》第一百三十七条规定，“从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”。
2.分段计算诉讼时效，与合同约定和法律规定不一致
一方面，涉案《商品房买卖合同》第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，且应于房屋交付之日起一年内为买受人办理房屋所有权证，逾期未办理则出卖人按已付房款每日万分之三向买受人支付违约金。可见对迟延办证违约金的请求给付，不是一个分段请求履行的权利，而是自违约行为发生之日起即可请求履行的权利，当然给付迟延办证违约金也就不是一个可以分段支付的义务。
另一方面，《民法通则》第一百三十七条规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，诉讼时效起算点的确定与该诉讼权利的丧失紧密相关。就本案而言，合同明确约定了联星公司履行协助办证义务的期限，联星公司逾期未履行，张某就应当知道自己的权利受到侵害，诉讼时效从2007年7月1日即开始计算，而张某在2011年9月15日才提起本案诉讼，已超过二年诉讼时效期间，联星公司违约行为是一种连续的状态。如果在诉讼时效起算点上采用分段倒推的方法，则意味着违约行为也是一种分段状态，有起止时间，有诉讼中断、中止事由存在，显然与涉案查明事实不一致。
另外，当买受人知道或者应当知道自己权利受到侵害，而怠于行使权利，对持续状态下造成的损失，有恶意扩大损失之嫌，法院反而予以保护，显然已不再是利益兼顾。
综上所述，本案一、二审法院对迟延办证违约金的诉讼时效适用普通诉讼时效统一计算的原则，是正确的。分段倒推诉讼时效与诉讼时效制度设立的目的和相关内容相违背。
（四川省都江堰市人民法院　刘兰娟）