（一）首部
1.判决书字号
一审判决书：北京市石景山区人民法院（2012）石民初字第4866号民事判决书。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第02917号民事判决书。
3.诉讼双方
原告（反诉被告、被上诉人）：吴某，男，1957年出生，无业，住北京市石景山区。
原告（反诉被告、被上诉人）：李某，女，1958年出生，XXX股份有限公司退休职工，住北京市海淀区。
以上两原告共同委托代理人（一审）：于学堂，北京市易行律师事务所律师。
以上两原告共同委托代理人（二审）：高盛，北京市世航律师事务所律师。
被告（反诉原告、上诉人）：项某，女，1936年出生，北京XX包装有限公司退休职工，住北京市石景山区。
被告（反诉原告、上诉人）：朱某，女，1960年出生，XX制药退休职工，住北京市石景山区。
被告（反诉原告、上诉人）：吴某3，男，1960年出生，司机，住址同上。
被告（反诉原告、上诉人）：吴某2，男，学生，住址同上。
以上二人委托代理人：朱某。
被告（反诉原告、上诉人）：吴某1，男，1929年出生，退休工人，住北京市石景山区。
以上五被告共同委托代理人（一审）：赵亚民，北京大嘉律师事务所律师。
以上五被告共同委托代理人（二审）：王明玲，北京市华堂律师事务所律师。
以上五被告共同委托代理人（二审）：高登蕾，北京市华堂律师事务所实习律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市石景山区人民法院。
独任审判：审判员：梁爽。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王爱红；代理审判员：万丽丽、李晓龙。
6.审结时间
一审审结时间：2012年12月19日。
二审审结时间：2013年3月20日。
（二）一审情况
1.一审诉辩主张
（1）本诉诉辩主张
原告吴某、李某诉称：1994年华远房地产股份有限公司对原、被告居住的西城区XXX号的两间公房进行了拆迁，并于1994年11月12日签订了北京市城市住宅房屋拆迁安置补偿协议书，约定安置人口7人，共安置两套住房（一套是X小区811号楼2门202号即现X园17号楼2门202号，一套是X小区811号楼3门401号即现X园17号楼3门401号）。安置的这两套公房的承租人分别是项某和朱某，吴某与李某二人自1994年拆迁后，一直居住在X园17号楼3门401号房屋内。2011年，项某和朱某在未征求二原告任何意见的情况下，分别购买了诉争安置房。对拆迁安置的这两套房屋二原告依法享有居住权，二原告便多次找被告协商，但均未果。原告为维护合法权益，故诉至法院，请求：1）判决吴某和李某对北京市石景山区X园17号楼3门401号房屋和X园17号楼2门202号房屋依法享有居住使用权；2）诉讼费由被告承担。
被告项某辩称：项某于1960年即在西城区XXX号两间公房居住生活至1994年房屋拆迁。而原告及家人自1984年住过，但只是户口空挂在该房屋。1994年11月12日协议书上，吴某也只是以项某委托代理人的身份签字。1995年3月7日，产权单位北京市华远房地产股份有限公司与项某签订了“公有住宅租赁合同”，确认项某是X园17号楼3门401号房屋的承租人。项某为照顾原告，同意原告及家人暂时居住在上述房屋。且只要愿意出售承租房屋，承租人无须征得他人同意。2011年9月5日华润置地公司与项某签订了“房屋买卖协议书”、产权人“房改购房产权代办委托书”，项某履行了交纳购房款、补齐租金和代办的等所有费用，房屋所有权证正在办理中。原告的诉讼请求无任何事实及法律依据，希望法庭驳回原告的诉讼请求。
被告朱某辩称：朱某及家人于1985年即在西城区XXX号两间公房居住生活至1994年房屋拆迁。而原告及家人自1984年住过，但只是户口空挂在该房屋。1994年11月12日协议书上，吴某也只是以项某委托代理人的身份签字。1995年2月25日，产权单位北京市华远房地产股份有限公司与朱某签订了“房屋管理规定”和“进住协议书”。2011年华润置地公司与朱某签订了“房屋买卖协议书”、“房改购房产权代办委托书”，朱某履行了交纳购房款、补齐租金和代办的等所有费用，房屋所有权证正在办理中。原告的诉讼请求无任何事实及法律依据，希望法庭驳回原告的诉讼请求。
被告吴某1、吴某3、吴某2辩称：答辩意见同项某及朱某。
（2）反诉诉辩主张
反诉原告项某、朱某、吴某1、吴某2、吴某3诉称：反诉人项某、吴某1自1960年始即在西城区XXX号两间公房居住生活，一直至1994年该房屋拆迁。而被反诉人自1984年分立、户口迁出后至该房屋拆迁时从未在XXX号两间公房居住过，只是户口空挂在该房屋，即空挂户。1994年11月12日项某委托吴某在“拆迁安置补偿协议”以委托人身份签字。1995年3月7日，产权单位华远房地产股份有限公司对实际承租人进行核实，与项某签订了“公有住宅租赁合同”，确认项某是位于石景山区X园17号楼3门401号房屋的承租人。此后项某同意吴某及家人暂时居住在401号房屋。2011年9月5日，华润置地公司与项某签订了“房屋买卖协议书”“房改购房产权代办委托书”，项某履行交纳购房款、补齐租金和代办等相关所有费用，房屋所有权证正在办理中。项某、吴某1至今只有401号房屋的所有权，再无其他房屋。综上，项某、吴某1是401号房屋所有权人，故提出反诉，请求：1）请求吴某、李某返还项某承租所有的现由吴某、李某非法占有居住的位于北京市石景山区的X园17号3门401号房屋；2）本案反诉费由二被反诉人承担。
反诉被告吴某、李某辩称：反诉与本诉是一个诉，没有意义。不同意被告的反诉请求。
2.一审事实和证据
北京市石景山区人民法院经公开审理查明：吴某1及项某为夫妻关系，二人之子为吴某及吴某3。吴某与李某原系夫妻关系，于2011年8月25日离婚。吴某3与朱某系夫妻关系，二人之子为吴某2。
原位于北京市西城区XXX号的房屋被拆迁。1994年11月12日，北京市华远房地产股份有限公司（以下简称华远公司）作为拆迁人（甲方），与被拆迁人（乙方）项某、朱某、吴某签订北京市城市住宅房屋拆迁安置补偿协议书，其中载明：拆迁人（甲方）：华远公司；被拆迁人（乙方）：项某、朱某、吴某。乙方住址：XXX号，在拆迁范围内有正式住房2间，居住面积23.9平方米（其中自住房屋2间）。有正式户口2+3+1人。应安置人口2+3+2，分别是（亲缘关系及年龄）：本人58、夫65；本人34、夫34、子9；本人37（妻36）。过渡期满后安置到X小区811号楼2门202号（房屋2间，居住面积27.5平方米）、X小区811号楼3门401号（房屋2间，居住面积27.5平方米）。甲方处由华远公司加盖公章，乙方委托代理人处由吴某及朱某签字。
本院依职权至华润置地（北京）股份有限公司（以下简称华润公司）调取了上述拆迁协议书及住户登记表，并对华润公司工作人员进行了询问。其中，住户登记表中载明：户主姓名：吴某，现在地址：XX街8号，家庭成员：李某，妻；人口：2。户主姓名：项某，现在地址：XX街8号，家庭成员：吴某1，夫；人口：2；附记：承租人：吴某1。户主姓名：朱某，现在地址：XX街8号，家庭成员：吴某3，夫；吴某2，子；人口：3。
另查明：X小区811号楼2门202号即现X园17号楼2门202号。X小区811号楼3门401号即现X园17号楼3门401号。
现X园17号楼3门401号房屋承租人为项某。项某于2011年9月5日与华润公司签订了房屋买卖合同书及房改购房产权代办委托书。2012年11月12日，华润公司出具证明，载明上述房屋产权正在办理当中。
现X园17号楼2门202号房屋承租人为朱某。朱某于1995年2月25日与华远公司物业管理分公司签订了房屋管理规定、进住协议书及房屋买卖合同书及房改购房产权代办委托书。2012年11月12日，华润公司出具证明，载明上述房屋产权正在办理当中。
再查明：在庭审时，各方当事人均称对于诉争房屋的安置问题及使用权问题并无约定。
3.一审判案理由
北京市石景山区人民法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。拆迁安置补偿协议中载明的被安置人应当享有在诉争房屋内居住的权利，即对诉争房屋享有使用权。具体至本案中，二原告作为被安置人口，在各方当事人均无协议的情况下，对诉争的2套房屋均有使用权。对于各被告称诉争房屋承租人为项某及朱某，且项某及朱某即将取得诉争房屋所有权证书的答辩意见，因承租权或所有权并不能影响使用权的确定，故本院对于各被告上述答辩意见不予采纳。对于各被告称原告实际并未居住在被拆迁房屋的答辩意见，因实际拆迁被安置人应以拆迁安置补偿协议为准，故本院对于各被告上述答辩意见不予采纳。既然二原告具备诉争房屋使用权，则各被告现反诉二原告将北京市石景山区X园17号3门401号房屋返还项某的反诉请求，本院现难以支持。
4.一审定案结论
北京市石景山区人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第七十五条之规定，作出如下判决：
（1）确认吴某及李某享有北京市石景山区X园17号楼3门401号房屋和北京市石景山区X园17号楼2门202号房屋的使用权；
（2）驳回项某、朱某、吴某1、吴某2、吴某3的反诉请求。
（三）二审诉辩主张
上诉人项某、朱某、吴某1、吴某2、吴某3诉称：原审法院判决认定事实不清，适用法律错误。吴某、李某自1984年分立、户口迁出XX街8号后至该房屋拆迁时从未在该两间公房居住过，只是吴某的户口空挂在该房屋，即空挂户；吴某、李某二人不是该房屋的共同居住人。1994年11月12日拆迁安置补助协议书签订后，因吴某、李某二人早已另有了住房即北京市石景山区XX路11号院4号楼1层4单元101号（所有权人是吴某、李某，现由项某、吴某1居住），在1995年2月25日产权单位华远公司与朱某签订“公有住宅租赁合同”、1995年3月7日产权单位华远公司与项某签订“公有住宅租赁合同”时，吴某1、项某、吴某3、朱某、吴某2和吴某、李某协商一致同意、认可：X园401号房屋的承租人是项某，X园202号房屋的承租人是朱某。对以上事实吴某、李某也认可，原审法院判决书也予以判定。据此吴某、李某事实上和法律上已不是401号、202号房屋的共同居住人，无使用权。而吴某、李某能至今居住401号房屋，完全是吴某1、项某照顾子女的原因所致。按照项某、朱某分别与产权单位华远公司签订的“公有住宅租赁合同”的规定，项某享有对401号房屋占有、使用的权利，朱某享有对202号房屋占有、使用的权利。2011年销售方华润公司与朱某签订了“房屋买卖协议书”“房改购房产权代办委托书”，朱某履行了交纳购房款、补齐租金和代办等相关所有费用，房屋所有权证正在办理中；而多年来吴某、李某已与202号房屋无任何事实、法律上的关系，原审法院判定吴某、李某享有202号房屋使用权，显然不利于家庭纠纷的解决。另外，吴某、李某二人是在2011年8月离婚的，而朱某购买202号房屋、项某购买401号房屋的时间是在2011年9月；李某已不在401号房屋居住，与401号房屋的使用无关；与202号房屋的使用权更是无任何关系。原审法院判决违反法律、法规强制性规定，侵害了项某、朱某、吴某1、吴某2、吴某3应当享有的承租权和所有权。
吴某、李某辩称：同意原审法院判决，不同意吴某1、项某、吴某3、朱某、吴某2的上诉请求和理由。
（四）二审事实和证据
北京市第一中级人民法院经公开审理，确认一审法院认定的事实和证据。
（五）二审判案理由
北京市第一中级人民法院经审理认为：1994年拆迁安置补助协议书中明确载明被拆迁人系项某、朱某、吴某。吴某、李某作为被拆迁人及被安置人，其与同样作为被拆迁人及被安置人的项某、朱某、吴某1、吴某2、吴某3均享有因拆迁而取得的X园401号、202号房屋相应的使用权。项某、朱某、吴某1、吴某2、吴某3以项某及朱某系诉争房屋的承租人且房屋产权证正在办理之中，而排除吴某、李某对上述房屋的使用权，依据不足。据此，原审法院对吴某、李某要求确认其对X园401号、202号房屋享有居住使用权的请求予以支持并无不当，对项某、朱某、吴某1、吴某2、吴某3要求吴某、李某将X园401号房屋返还给项某的反诉请求不予支持亦无不当。综上所述，吴某1、项某、吴某3、朱某、吴某2的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
（六）二审定案结论
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
（七）解说
本案处理重点主要在于对房屋拆迁中被安置人对安置房屋是否享有使用权的理解。
1.基于拆迁法律关系引发的民事法律纠纷
随着我国城镇化建设的发展，根据城市整体规划要求，一些地区居民面临房屋的拆迁并迁移到其他地区居住生活。同时，政府对被搬迁的居民进行拆迁安置补偿，包括经济上的补偿或房屋上的安置。拆迁人是经政府许可的单位来协助政府完成拆迁安置工作，包括与被拆迁人或房屋承租人进行补偿、安置以及签订拆迁协议等工作。按照我国法律规定，“拆迁”实质上是政府的行政征收行为，体现一定的公权力，行为指向的是被拆迁人的房屋等私有财产，导致房屋所有权人的物权权利灭失，故政府针对所灭失的利益应给予相应补偿。拆迁人与被拆迁人签订的拆迁合同是平等主体之间的合意，属于传统的民事法律行为。但关于拆迁补助所引发的物权权利变更是探讨的重点，本文仅探讨北京市房屋拆迁所引发的问题。
房屋拆迁可能会引发多种类型的纠纷。根据拆迁补偿安置法律关系，房屋拆迁安置法律关系涉及的主体是拆迁人即房屋征收人与被拆迁人即被征收人。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。所谓被拆迁人，是指被拆除房屋及其附属物的所有权人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和使用权人。根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第21条——“房屋拆迁可以实行货币补偿，也可以实行产权调换”——可知，拆迁补偿方式一般有两种：一是货币补偿，二是货币补偿和产权置换相结合的方式。拆迁人依法对城市规划区内国有土地的房屋进行拆迁，并对被拆迁人及房屋承租人进行补偿、安置。本案系由被安置房屋引发的在被拆迁主体之间的纠纷。
2.被拆迁人与被安置人对被安置房屋享有的权利及其区别
拆迁安置补充合同中往往记载着被拆迁人与被安置人两项内容。依据被安置房屋系出售还是出租方式，基于产权性质之不同决定了被拆迁人享有物权抑或作为承租人对房屋享有使用权。这里的被拆迁人的条件应当符合北京市人民政府于2000年3月23日颁布的《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》第六条的规定：“危旧房改造安置对象为，在危改区内有本市常住户口和正式住房，并且长期居住的居民。”也就是说，本案中安置人口应满足三个条件：第一，具备北京市常住户口；第二，在被拆迁区域有正式住房且是被拆迁房屋的产权人；第三，在被拆迁区域内长期居住。
在拆迁补偿安置过程中，为方便安置工作的开展，拆迁人常常以“户”为单位进行统计工作、与被拆迁人签订拆迁安置协议；通常户主接受其他家庭成员的委托后可以代表此户关于拆迁补偿的意思表示并签订拆迁补偿协议，协议法律效力也及于其他家庭成员。也正是基于此，拆迁安置协议中被拆迁人位置记载的大多为户主，被安置人口处记载的是符合应安置人口条件的其他家庭成员。具体到本案中，项某、朱某、吴某是各自家庭的户主，其各自的家庭成员系被安置的人口。
本案被安置房屋当时不具备所有权，具备承租性质，发生纠纷前已经具备购买房屋产权条件。当房屋一旦具备上市交易条件，房屋所有权人享有的物权权利与房屋使用权人所享有的权利有所不同。被拆迁人对于安置补偿的房屋享有物权，当然享有对房屋的占有、使用、收益、处分等物权权利。而被安置人并非完全意义上的房屋所有权人，对物权权利不能完全地任意支配，其对房屋仅享有使用等物权权益，而于处分权能不能任意行使。本案中虽然项某、朱某、吴某三人作为房屋承租人并不享有房屋所有权，但该房屋系公房，名义上为承租，但是特殊性质的租赁，不同于作为普通债权的房屋租赁——房屋产权属于国家，但实质为国家给予被拆迁人的一种福利，使被拆迁人享有房屋使用权。被安置房屋为公房的原因可能是原所住房屋为公房或者原房屋是私有住房，产权人放弃产权，调换分得公房。被拆迁人可以比照房屋所有权人享有特定物权权利，在国家或单位所有物上享有占有、使用、收益、处分等权利，并以此区别作为被安置人的其他家庭成员。
拆迁补偿的基本原则是对房屋所有人（承租人）进行补偿，兼顾对房屋使用人的安置。作为被安置人的其他家庭成员在房屋拆迁前随被拆迁人共同居住生活，当房屋面临拆迁时，其基本生活条件应当被保障，故被安置人对房屋享有居住使用的权利。可以肯定的是，被安置人不具有对房屋的处分权利，即不享有单独将房屋出售他人之权利。如果被拆迁人将房屋出租或上市出售，则应当考虑到被安置人的实际居住问题，保障其居住权利。当然，各方可以协商一致，将房屋租金或出售的房屋价款按约定分配，以此补偿被安置人所享有的房屋使用权。
3.被安置人对被安置房屋享有请求分配的权利
具体到本案中，吴某作为被拆迁人理应享有对被安置房屋的占有、使用、收益、处分等权利。李某作为拆迁时的被安置人当然享有房屋的使用权。由于被安置房屋未取得房屋产权证书，吴某、李某当然均享有被安置房屋的房屋使用权。本案是确认之诉，吴某、李某仅请求法院判决二人对被安置房屋享有使用权，并未涉及确权之后的具体房屋权益的分割事宜。本案的被拆迁人在拆迁安置时并未对X园401号、202号此两套安置房屋进行内部分配。目前面临的问题是三户人口对此两套房屋共同享有权利，吴某、李某在确权诉讼后，便可以与项某等人共同申请办理房屋所有权证书。一旦此两套房屋取得房屋所有权证书，即具备上市交易条件。由于房屋产权系被拆迁人共同共有，同时又应当保障各位被安置人的居住权利，故如果被安置人不同意房屋所有权人上市出售，原则上房屋所有权人是不能擅自强行出售的，但买受人符合善意取得的情形除外；或经被安置人同意，房屋产权人将居住权转化为经济补偿形式。
（北京市石景山区人民法院 王旸）
案例来源：国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2014年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第28 - 35 页
