(一)首部

1．判决书字号：上海市闵行区人民法院(2009)闵民三(民)初字第2012号。

2．案由：居间合同纠纷。

3．诉讼双方
原告：上海我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地：上海市徐汇区中山南二路。
法定代表人：刘某，公司总经理。
委托代理人：沙某，男，公司员工。
被告：王某，男，住上海市闵行区。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织。
审判机关：上海市闵行区人民法院。
独任审判人员：审判员：李红。

6．审结时间：2009年11月20日。

(二)诉辩主张

1．原告上海我爱我家房屋租赁置换有限公司诉称
2009年6月22日，被告依原告的居间行为与第三人签订了关于上海市闵行区航华一村一街1X7号202室的“上海市房地产买卖合同”，后因被告与第三方的原因无法继续履行合同，故不愿意按约定向原告支付佣金。原告认为，原告已经做到了居间方应尽的义务，故诉至法院，要求依法判令被告支付佣金6 600元。

2．被告王某辩称
(1)被告在原告工作人员的诱骗下签订了居间合同及买卖合同，故所签订的合同均属无效合同。当初被告至原告处是为了换房，原告工作人员向被告保证能够在不加钱的情况下为被告调换到一套大一点的房子，并称过两天就带被告去看房，结果原告在将被告的房屋卖出后，却告知被告大房子涨价，房东不卖了，这时原告才发现这是原告为收取中介费而设下的骗局。(2)系争房屋是公有住房，除了被告外，还有被告的老伴、孙女同住，原告当天留了被告两个多小时并通知下家赶到原告处与被告签订了买卖合同，被告的两位同住人对被告出售房屋并不知情，根据相关公房出售需经同住人同意的政策规定，被告所签出去的合同也应属无效。综上，要求驳回原告诉请。

(三)事实和证据
上海市闵行区人民法院经公开审理查明：被告系位于上海市闵行区航华一村一街1X7号202室售后公房的产权人，房屋建筑面积58.14平方米，由被告与老伴、孙女同住。2009年6月22日，被告至原告处询问可否为其置换大一点的房子，在得到原告方工作人员的肯定回答并在其说服下，被告于当日即与原告签订了“房地产买卖居间合同”，委托原告将上述房屋以66万元的价格出售给原告为其联系的案外人黄某，同时被告又与买受人黄某签订了“上海市房地产买卖合同”。事后，因被告无法接受原告提供的大房子的房价(要补房价款五六十万元)，故房屋未能置换成功，被告也不再履行与买受方黄某签订的买卖合同。
上述事实有下列证据证明：
1．居间合同、买卖合同、产权证等证据；
2．原、被告的陈述。

(四)判案理由
上海市闵行区人民法院经审理认为：《合同法》第四百二十六条规定，“居间人促成合同的，委托人应当按照约定支付报酬”。本案的焦点问题就是原告有无促成被告与买受方的买卖合同成立。被告委托原告将自己唯一的用于自住的房屋出售给案外人的目的是置换到一套面积大一点的房屋，以改善居住条件。被告系年逾七旬的退休老人，靠有限的退休金生活，原告作为专业的房屋中介机构，在了解了被告的用意后理应向被告告知清楚房屋市场的基本行情，让被告根据自身的经济能力作出选择，包括选择是否置换、置换多大面积的房屋，并且在被告作出置换选择后，原告还应同时为被告居间介绍购买被告房屋的下家以及出让给被告房屋的上家，因被告主要是用其售出房屋的房款来支付需购买的大房子的房款的，故关于购房款的支付还需由购买被告房屋的下家与出让房屋给被告的上家共同参与协商。又由于被告出售的房屋本身是用于自住的，故被告向其下家的交房时间与上家向被告的交房时间还需由三方统一协调，在被告与下家就售房合同的条款及与上家就购房合同的条款均谈妥后，原告才可组织、召集三方同时签订售房合同与购房合同，否则，无论先签订哪一份合同，都将给被告造成极大的合同违约风险。而本案原告显然是急于促成交易，完全不顾被告的需要和风险，利用被告年老、易轻信，加上工作人员连续两三个小时的说服工作，促使被告在根本未购买到大一点的房屋，甚至根本未看过房屋的情况下匆匆签下了委托原告出售自住的系争房屋的居间合同。该份合同是原告利用其自身的经营优势以及被告年长、草率、缺乏经验、信息不通的弱势而签订的，严重损害了被告的利益，属显失公平，且被告以原告欺诈为由要求确认合同无效实际就是对显失公平的主张，该主张未超法定的1年的行使撤销权的期限，故上述居间合同应予撤销，被告基于与原告签订的居间合同而与案外人签订的买卖合同也应随之撤销。综上，原告并未完成为被告置换房屋的居间义务，其诉请要求被告支付佣金，本院不予支持。

(五)定案结论
上海市闵行区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条第(二)项、第五十五条第（一）项及第四百二十六条之规定，作出如下判决：
驳回原告上海我爱我家房屋租赁置换有限公司的诉讼请求。

(六)解说
随着我国房地产市场的不断发展，房屋买卖、交易活动日趋平凡，大量房地产中介机构应运而生，在房屋买卖中充当重要的媒介作用。但由于当事人交易经验的缺乏，与之相关的法律纠纷也呈上升趋势。本案具有一定典型意义，对合理保障房屋所有者的利益、规范中介行为具有指导作用，可从以下四个方面进行深入理解：
首先，须明确居间人行使请求权的构成要件。本案原告的诉讼请求是判令被告向其支付佣金，其诉请的性质属居间合同关系。居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，由委托人支付报酬的合同。本案中，原告上海我爱我家房屋租赁置换有限公司(以下简称租赁置换公司)实际上充当的是订立合同的媒介，即斡旋于双方当事人之间，介绍、撮合双方订立合同，与仅向一方当事人报告订约机会有所不同。根据我国《合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因此，租赁置换公司享有报酬请求权的条件在于促成合同的成立。也就是说，只有当租赁置换公司促成了被告与第三方订立了有效的合同，而被告又拒不履行支付报酬义务时，租赁置换公司方可向法院诉请要求被告履行支付义务。
其次，应合理解释“促成合同”的含义。笔者认为，促成合同应符合以下两个条件：其一，居间人的行为为合同的订立起到了积极的促进作用，例如为双方当事人牵线搭桥、提供便利，等等。其二，也是大多数居间合同下居间人享有报酬请求权的决定性因素，即最终促成了委托人和相对人之间订立了合法、有效的合同。从反面而言，如果居间人的居间活动对于合同的成立完全或基本上没有起到促进作用，反而通过不正当或有违诚实信用原则的方式恶意促成合同，甚至因此使合同最终归于无效，则不能认为促成合同的成立。
再次，明确显失公平的认定标准，以确定原告是否有效促成合同。我国《合同法》在总则部分对合同的效力有诸多规定。第五十四条第一款第(二)项规定了在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。“显失公平”，是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利的合同的行为。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第七十二条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”由此可见，显失公平的构成应包括以下三个方面：第一，主观上，造成显失公平的结果是由于一方当事人没有经验或者情况紧迫；第二，客观上，须有财产上的对待给付或对待给付的约定，无偿合同一般不会发生显失公平的问题；第三，合同内容明显违反公平原则。
最后，本案的基本事实在于：第一，被告委托原告用于置换房产的标的物是其与家人唯一的用于自住的房屋；第二，被告已经明确向原告表示，其向案外人出售系争房屋的目的在于置换到一套面积大一些的房屋，以改善居住条件。第三，被告系年逾七旬的退休老人，靠有限的退休金生活，而原告则是专业的房屋中介机构，参与过多次的交易行为。因此，在了解了被告的用意后，原告理应尽到如下义务：其一，向被告告知房屋市场的基本行情，让被告根据自身的经济能力作出选择，包括选择是否置换、置换多大面积的房屋；其二，在被告作出置换选择后，还应同时为被告居间介绍购买被告房屋的下家以及出让给被告房屋的上家；其三，就购房款支付、交房时间等问题与各方统一协调，各方意思表示达成一致后，组织、召集三方同时签订售房合同与购房合同。这样，才能谓其对合同的有效成立起到了积极的促进作用。否则，无论先签订哪一份合同，都将给被告造成极大的合同违约风险。
本案原告由于急于促成交易，完全不顾及被告的需要和风险，利用被告年老、易轻信且掌握信息严重不对称的弱点，采用长时间作说服工作的方式，促使被告在尚未确定置换房屋成功，甚至根本未看过置换房屋的情况下匆匆签下居间合同，委托原告出售系争房屋，严重损害了被告的利益，违反了公平原则的要求，属显失公平。经过法院释明，被告以原告欺诈为由要求确认合同无效实际就是对显失公平的主张，该主张未超法定的1年的行使撤销权的期限，故居间合同应予撤销。被告基于与原告签订的居间合同而与案外人签订的买卖合同也应随之撤销。由此，原告并未促成合同有效成立，即没有完成为被告置换房屋的居间义务，其诉请要求被告支付佣金，不应支持。
（上海市闵行区人民法院　李红）