（一）首部

1.判决书字号：北京市朝阳区人民法院（2014）朝行初字第117号行政判决书。

2.案由：房屋行政登记。

3.诉讼双方
原告：徐某。
委托代理人：苏小侠、王可，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
被告：北京市住房和城乡建设委员会，住所地：北京市海淀区西四环中路16号院3号楼。
法定代表人：杨某，该委员会主任。
委托代理人：郭杨，北京市康达律师事务所律师。
第三人：邵某。
委托代理人：刘海英，北京义贤律师事务所律师。
第三人：中信银行股份有限公司总行营业部，营业场所：北京市西城区金融大街甲27号。
负责人：王某，该营业部总经理。
委托代理人：王某1，该营业部职员。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：北京市朝阳区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：赵世奎；代理审判员：寇天功；人民陪审员：贾玉淑。

6.审结时间：2014年5月13日。

（二）诉辩主张

1.被诉具体行政行为
被告应原告与第三人邵某的共同申请，经审核于2013年3月21日将坐落于北京市朝阳区南湖南路XX院09B号房屋（以下简称09B号房屋）的所有权由原告转移登记到第三人邵某名下，向第三人邵某颁发了京房权证朝字第1XXXXX0号房屋所有权证。

2.原告诉称
原告徐某诉称：原告徐某与第三人邵某于2012年10月17日签订“北京市存量房屋买卖合同”及补充协议，约定由第三人邵某购买原告的09B号房屋。此后，原告与第三人邵某办理了网签登记，并配合第三人邵某于2013年3月21日取得房屋所有权证。后原告得知，第三人邵某并不具备在京购买商品房的资格。为取得房屋权属登记，第三人邵某在其购买09B号房屋及办理权属登记过程中，提供了虚假材料（虚假的结婚证）以获取房屋登记。原告特提起诉讼，请求人民法院判令撤销被告向第三人邵某颁发的09B号房屋所有权证（京房权证朝字第1XXXXX0号）。

3.被告辩称
被告北京市住房和城乡建设委员会辩称：京政办发[2011]8号文明确规定：对已拥有一套住房的本市户籍居民家庭，限购一套住房（含新建商品房和二手住房）；对已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。京建发[2011]65号文规定，居民家庭成员中至少有一人具有本市户籍的，视为本市户籍居民家庭。在本案中，第三人邵某已经过资格核验，其配偶具有本市户籍，该本市户籍居民家庭名下无住房。因此，原告以第三人邵某不具有购房资格为由要求撤销被诉房屋所有权证，缺乏依据。被告向第三人邵某颁发房屋所有权证的行政行为依据充分，适用法律、法规正确，程序合法，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

4.第三人述称
（1）第三人邵某述称：第一，其与原告签订的“北京市存量房屋买卖合同”合法、有效，其已经履行在合同中应负的所有义务，被告颁发房屋所有权证的行为合法、有效。第二，不认可原告所说的提供虚假材料的说法。因工作原因，其将所有办理手续的相关事宜交由中介公司处理，其按照中介公司要求提供材料。中介公司所办理的所谓假证其根本就不知情，其在整个购房过程中是诚信的。第三，在整个房屋买卖交易过程中，其具有在京购房资格，对于09B号房屋的产权是善意取得的。综上所述，被告向其颁发房屋所有权证的行为合法、有效，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
（2）第三人中信总行营业部述称：本公司与第三人邵某签署了借款、抵押合同并办理了抵押登记。在发放贷款时本公司没有审核第三人邵某是否有在京购房资格，对此本公司不发表意见。

（三）事实和证据
北京市朝阳区人民法院经公开审理查明：2012年12月17日，被告向原告颁发京房权证朝字第1XXXXX5号房屋所有权证，将09B号房屋的所有权人登记为原告。2013年3月21日，原告和第三人邵某的委托代理人陈某共同向被告申请办理房屋所有权转移登记，并提交了“房屋所有权转移登记申请书”、“存量房屋买卖合同”、原“房屋所有权证”、“购房承诺书”、“家庭购房申请表（A类）”、核验结果打印页、第三人邵某与刘某结婚证、第三人邵某与刘某的户口簿复印件、刘某的身份证复印件等材料。被告工作人员对原告、陈某当场拍照并分别进行询问，制作了“房屋登记询问笔录”。当日，被告向第三人邵某下发“房屋登记受理通知书”，并颁发了京房权证朝字第1XXXXX0号房屋所有权证，房屋所有权人登记为第三人邵某。第三人邵某的委托代理人陈某当场领取了上述证件。
另查明：在09B号房屋的所有权由原告转移登记到第三人邵某名下后，原告曾向本院提起民事诉讼，以第三人邵某在购房时提供的购房资格文件造假为由，请求确认双方签订的“北京市存量房屋买卖合同”无效。在该案的开庭审理过程中，第三人邵某对于其与刘某结婚证的真实性不认可。后本院于2013年11月11日作出（2013）朝民初字第41015号民事判决书，认定：本案原告未能证明双方所签订的合同存在无效的法定事由，双方所签订的合同系真实意思表示，合法有效。双方网签合同不属于该案处理范围，亦与该案合同效力无关。因此，本案原告以购房资格造假为由要求确认合同无效的诉讼请求应不予支持。故最终判决驳回了本案原告的诉讼请求。后本案原告不服，向北京市第三中级人民法院提起上诉。在案件二审审理过程中，本案原告又撤回了上诉。
再查明：第三人邵某为购买09B号房屋曾与第三人中信总行营业部签订“个人购房借款合同”和“房屋抵押贷款合同”。第三人邵某取得09B号房屋的房屋所有权证后，09B号房屋已办理了抵押登记。
在本案审理过程中，经本院询问，第三人邵某称其与刘某之间不存在合法、真实的婚姻关系。其他当事人对第三人邵某的上述陈述均表示无异议。

（四）判案理由
北京市朝阳区人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）并参照《房屋登记办法》的规定，房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构是房屋的登记机构。本案被告作为北京市房地产行政主管部门，依法具有对辖区内房屋进行行政登记的职权。
本案被诉的具体行政行为是房屋所有权转移登记。根据《物权法》第十一条的规定，申请人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”京政办发[2011]8号文第十条规定，对已拥有一套住房的本市户籍居民家庭，限购一套住房。京建发[2011]65号文第九条规定，居民家庭成员中至少有一人具有本市户籍的，视为本市户籍居民家庭。其第三条第（一）项规定，本市户籍居民家庭在购买住房前，应当向房地产开发企业、经纪机构或存量房网签服务窗口，提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的“家庭购房申请表”“购房承诺书”。其第四条规定：房地产开发企业、经纪机构和存量房网签服务窗口对上述材料进行初步核查。对符合条件的，在北京市房地产交易系统中填报认购核验信息，并留存购房家庭提交的“家庭购房申请表”“购房承诺书”原件及其他材料复印件。对不符合条件的，不予办理购房手续。其第五条规定：住房和城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理网上签约手续。网上签约手续完成后，房地产开发企业、经纪机构和存量房网签服务窗口应将“家庭购房申请表”“购房承诺书”原件及其他材料复印件作为合同附件，并在申请办理房屋产权登记时一并提交。在本案中，原告与第三人邵某在申请对09B号房屋进行所有权转移登记时，提交了上述法律、规章和规范性文件确定应当提交的材料，因此，在审查申请材料的完备性方面，被告作出的行政登记并无不当。
在本案中，原告以上述申请材料中第三人邵某与刘某的结婚证系伪造的为由，认为第三人邵某不具备在京购房资格，故要求撤销上述行政登记。而被告及第三人邵某均不同意原告的上述意见。因此，本案的主要争议焦点为：在上述申请材料中的结婚证系虚假的情况下，被告的行政登记是否具备合法性？
关于登记机构在行政登记中的职责，《物权法》第十二条规定了登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料、就有关登记事项询问申请人等内容。《房屋登记办法》第十八条中规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人；该办法第二十条规定：“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。”在本案中，被告在收到原告与第三人邵某提交的完备的申请材料的基础上，对相关材料进行了查验，对到场办理申请事项的原告及第三人邵某的委托代理人陈某进行了拍照，同时就相关事项对该二人进行了询问，继而认为原告、第三人邵某的申请符合登记条件，最终将申请的转移登记事项记载于房屋登记簿，并向第三人邵某颁发了“房屋所有权证”。被告上述履行行政登记的职责符合前述法律、规章的规定，本院不持异议。
关于申请人提交虚假材料申请登记的法律责任承担问题，《物权法》第二十一条第一款规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任；《房屋登记办法》第十一条第三款规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。在本案中，经过第三人邵某认可且其他当事人均表示无异议的事实是，涉案的申请材料中，第三人邵某与刘某的结婚证是虚假的。根据上述规定，第三人邵某一方应当对其提交的包括涉案结婚证在内的相关申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责。关于第三人邵某提出的上述虚假材料系由相关中介机构提交、其对虚假材料不知情等意见，因第三人邵某与相关中介机构之间委托与被委托法律关系产生的问题并不属于本案审理范围，在本案中本院不对上述事项进行认定与处理。
在本案中，虽然原告与第三人邵某作为共同申请人提交了完备的申请登记材料，被告也尽到了查验、询问等在行政登记中合理、审慎的审查职责，但现有的涉案结婚证是虚假的事实表明，被诉的房屋所有权转移登记行为合法性的基础存在缺失，应当予以撤销。撤销后被告应对原告及第三人邵某的房屋所有权转移登记申请重新作出处理。另外需要指出的是，虽然被诉的房屋所有权转移登记应予撤销，但本判决效力不自然及于对09B号房屋抵押登记行为的合法性。
综上，原告要求撤销涉案房屋所有权证的诉讼请求成立，本院应予支持。

（五）定案结论
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第一目之规定，作出如下判决：
（1）撤销被告北京市住房和城乡建设委员会于2013年3月21日将坐落于北京市朝阳区南湖南路XX号院505号楼9层二单元09B号房屋的所有权人由原告徐某转移登记为第三人邵某的行政行为，同时撤销为第三人邵某颁发的京房权证朝字第1XXXXX0号房屋所有权证。
（2）责令被告北京市住房和城乡建设委员会于本判决生效后40日内对原告徐某、第三人邵某提出的房屋所有权转移登记申请重新进行处理。

（六）解说
受制于国家及北京市对房地产市场的调控政策，在京购房具有相应的限制条件。房地产交易可以分为房屋买卖行为和房屋转移登记两大环节，对于是否具备在京购房资格在这两大环节中均要进行相应的审查。本案即属于虽然签订了房屋买卖合同并办理了转移登记，但因事后发现存在不符合在京购房资格的问题而房屋所有权证被撤销的典型案例。
1.在京购房转移登记的法定要件
购房后的转移登记，是将房屋登记簿上原房屋所有权人转移登记为现购买人的行政行为。该行政行为属于行政登记行为，区别于行政许可和行政审批。目前对于行政登记行为并没有独立的法律依据进行专门规范，其法律依据散见于房屋登记、公司登记等相应法律、法规或规章当中。一般来讲，行政登记实行法定要件主义，符合法律规范所要求的条件即可进行行政登记。至于处于何等法律位阶的规范可以对登记要件进行规定，尚无明确要求。《物权法》和《房屋登记办法》作为房屋登记的法律和部门规章，对于房屋转移登记的要件分别作了原则性和具体性的规定。经过审查，在本案中原告及第三人邵某提交的申请材料符合相应法律及规章的规定。而本案存在的问题是，邵某是否具备在京购房的资格。国务院为了有效调控我国房地产市场的健康发展，曾多次发文对信贷、购买条件等进行原则性规定。而各地结合自身实际，也出台了相应的配套文件加以落实。例如本案所反映出来的，为落实国务院文件精神，北京市人民政府制定了京政办发[2011]8号文，而被告为落实上述文件又制定了京建发[2011]65号文。上述文件对在京购房资格问题作了明确的规定，其中京建发[2011]65号文第九条规定，居民家庭成员中至少有一人具有本市户籍的，视为本市户籍居民家庭。在本案中，邵某为非京籍户口，为了取得在京资格，其提交了虚假的与京籍人员刘某的结婚证，以使其符合在京购房条件，从而能够对涉案房屋进行转移登记。但原告提起本案诉讼，将上述虚假材料问题暴露出来。法院经审查被诉转移登记不具备法定要件，故将转移登记予以撤销。
2.转移登记合法性审查的特点
行政登记行为具有特殊性，需要对于申请人提交的申请材料是否符合法定要件进行审查，行政机关负有审慎的形式审查义务。相关的法律、法规一般都规定了申请人应对其提供的申请材料的真实性、合法性、有效性负责。在本案中，在提供申请材料的完备性方面，第三人邵某和原告都已符合法定条件，但事后确认涉案结婚证是虚假的，导致涉案转移登记的法定要件缺失，从而出现了不符合转移登记条件的情况。对此应该由相应的申请人负责，而被告本身对此并不存在过错。因此，虽然本案被告被诉，但却属于“无责败诉”，无须承担后续的国家赔偿等法律责任，包括本案的诉讼费。法院也是确定由第三人邵某承担本案诉讼费的，也体现了被告虽败诉但却无责的特点。
3.转移登记被撤销的后续处理
一般来讲，如果转移登记被撤销，法院不会再责令被告重新作出处理，但本案却属例外。本案被诉转移登记属于依第三人邵某和原告共同申请而作出的行政行为，现在因为邵某缺乏在京购房资格而被撤销。但在本案审理过程中第三人邵某提交相应证明材料，证明其本身在京缴纳了相应年限的个人所得税和社会保险，已经符合在京购房的其他条件。另外，经过法院作出生效民事判决，原告要求确认买卖合同关系无效的诉讼请求已被驳回，第三人邵某和原告之间的房屋买卖法律关系依然有效。对于上述情况被告都应予以相应考虑，并重新进行处理，以审查第三人邵某是否具有在京购房资格、本案是否还能继续作出转移登记的处理，等等。因此，法院在判决撤销转移登记的同时，也责令被告对邵某和原告的转移登记申请重新进行处理。
（北京市朝阳区人民法院　赵世奎）