李善奇、宋瑞莲诉河南省南阳市房产管理局房屋抵押登记行政赔偿案

法官观点

房管局的登记行为是代表国家行使公权力,故其房屋登记行为具有公信力。这种行为属于具体行政行为,其性质为行政确认。本案的焦点问题在于:一是房管局抵押登记行为是否违法,是否存在过错;二是房管局应否承担行政赔偿责任;三是房管局应如何担责。

1.房屋登记机关抵押登记行为违法且存在过错

《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定:“下列财产不得抵押:……(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产……”《中华人民共和国担保法》第三十七条第(四)项规定,“所有权、使用权不明或者有争议的财产”不得抵押。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(五)项也有相同规定。本案抵押的房产由被告先后办理房产证,造成“一房两证”。登记发证行为违法,必然造成权属争议。房管部门应当在办理房屋变更登记的同时注销原房产证,所以“一房”不可能存在“两证”。如存在争议,房屋登记档案均由被告管理,被告却为权属存在争议的房屋办理了抵押登记,明显违背上述法律规定,抵押登记行政行为违法。

2.房屋登记机关错误登记产生的责任为行政赔偿责任,也属于特殊侵权责任

《中华人民共和国物权法》第二十一条规定:“当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。”该条文并未规定房屋登记机关登记错误的归责原则。《中华人民共和国国家赔偿法》第四条规定:“行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的,受害人有取得赔偿的权利:……(四)造成财产损害的其他违法行为。”第三十六条第(八)项规定:“对财产权造成其他损害的,按照直接损失给予赔偿。”《国家赔偿法》采用违法归责的原则,倾向于无过错责任。而我国民事赔偿制度的基本归责原则是过错责任原则。早在《国家赔偿法》实施之先,《民法通则》第一百二十一条就规定:“国家机关或者国家机关工作人员在执行职务中,侵犯公民、法人的合法权益造成损害的,应当承担民事责任。”可见,国家赔偿责任是从民事赔偿责任中分化出来的,是一种特殊的民事责任,故过错责任的归责原则应当在国家赔偿中得到体现。在房屋登记中,登记机关登记错误,往往是申请人故意弄虚作假和登记机关审查不严共同造成的,如仅仅依照《国家赔偿法》中的违法责任原则,裁判登记机关承担全部赔偿责任,显然有失公允。

3.房屋登记机关依其过错程度承担行政赔偿责任

建设部《房屋登记办法》第九十二条第二款规定:“房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记,给他人造成损害的,由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后,对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员,有权追偿。”《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条规定:“申请人提供虚假材料办理房屋登记,给原告造成损害,房屋登记机构未尽合理审慎职责的,应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”被告在为南阳市神龙物资有限公司颁发房屋所有权证后,又为王某颁发了房屋所有权证,造成“一房两证”。作为肩负房屋登记职责的机关,被告应依法实施具体行政行为,不应对“一房两证”的房产再颁发他项权证书,故其行政行为显属违法。原告基于对被告房屋登记、房屋抵押登记行政行为的信赖,将200万元借出,当抵押权无法行使时又寻求了司法救济,终因借款人无可供执行的财产而不能实现债权,造成了巨额的经济损失。原告的直接损失为200万元,约定的利息及违约金属间接损失。被告未尽合理审慎职责,办理了房屋抵押登记,共同导致原告经济损失。该损失与被告的抵押登记行政行为具有因果关系,被告依法应当承担相应的行政赔偿责任。王某明知用作抵押的房产已为他人办理了房屋登记,又为自己办理房屋所有权证并进行房屋抵押登记存在故意,过错明显,可减轻被告的赔偿责任。被告承担直接损失的50%为宜,即应赔偿原告借款本金的50%即100万元。原告的其他损失可向直接侵权人、保证人主张赔偿。故法院判决确认被告为宛市房权证字第110××××312号房权证证载房产办理的抵押登记行为违法并判令被告赔偿两原告经济损失100万元是正确的。

1.判决书字号

一审判决书 :河南省南阳市卧龙区人民法院(2013)宛龙行初字第1号行政判决书

二审判决书 :河南省南阳市中级人民法院(2014)南行终字第00042号行政判决书

2.案由 :行政赔偿  

3.诉讼双方

原告(上诉人):李善奇。

原告(上诉人):宋瑞莲。

委托代理人:梁重争河南定信律师事务所律师。

被告(上诉人):河南省南阳市房产管理局。

法定代表人:张清范,该局局长。

委托代理人:钟云、郭滨,该局工作人员。

4.审级 :二审

5.审判机关和审判组织

一审法院:河南省南阳市卧龙区人民法院

合议庭组成人员:审判长:高广山;审判员:刘小宁吴张弘

二审法院:河南省南阳市中级人民法院

合议庭组成人员:审判长:张志谦;审判员:宋汉亭尹乐敬

6.审结时间

一审审结时间 :2014年3月14日

二审审结时间 :2014年6月23日

引用

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  • 参考文献格式:[1]国家法官学院,中国人民大学法学院.中国审判案例要览.2015年行政审判案例卷[M].北京:中国人民大学出版社.2017

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法律条文

第一百八十四条 下列财产不得抵押:

(一)土地所有权;

(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;

(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;

(五)依法被查封、扣押、监管的财产;

(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

法律条文

第三十七条 下列财产不得抵押:

(一)土地所有权;

(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外;

(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;

(五)依法被查封、扣押、监管的财产;

(六)依法不得抵押的其他财产。

法律条文

第三十八条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

法律条文

第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。

因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。

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第一百二十一条 国家机关或者国家机关工作人员在执行职务中,侵犯公民、法人的合法权益造成损害的,应当承担民事责任。

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