（一）首部

1、判决书字号：广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院（2015）民字第43号判决书

2、案由：房屋租赁合同纠纷。

3、诉讼双方
原告：冯某
被告：陈某

4、审级：一审

5、审判机关和审判组织
审判机关：广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院
审判组织：审判员：陈颖桦

审结时间：2014年11月21日

（二）诉辩主张

1、原告诉称
2014年5月22日，原、被告双方签订《厂房租赁合同》，合同对相关事项进行了约定。合同签订后，原告向被告交付了5万元的保证金，支付了第一期租金，从2014年6月10日至2014年12月10止共80524.5元。合同签订后，原告对厂房进行装修，并拉入行车、办公桌椅、会议桌、木沙发、货架、电冰箱等办公生产设备进行投产。在投产过程中，由于资金链断裂，导致原告方不能经营生产，并且公司已在注销，原告方已经根本上不能履行合同。因此，特向法院起诉，请求：一、解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；二、由被告返还保证金5万元、剩余2个月的租金26841.5元以及LD电动单樑起重机（行车）一台、办公桌椅五套、会议桌一张、书柜两个、货架十个、木沙发一套、电冰箱一台等办公生产设备（价值约60000元）。

2、被告诉称
一、原告作为诉讼主体不适格，虽然《厂房租赁合同》系原告所签，但是合同签订后，原告与他人成立了广西华洲电气有限公司，所以纠纷主体应该是广西华洲电气有限公司，而不是原告；二、合同在履行过程中，原告先违约，按照合同法规定，原告无权要求返还租金；三、提出变更诉讼请求已经超过了期限，被告方不同意变更诉讼请求；四、原告方要求退还租金没有事实理由，因为被告现在都没有收到原告的解除合同书，厂房虽然现在没有生产，但是原告并没有将厂房交还给被告，即使解除合同，但厂房依然由原告使用；五、被告从来没有收到原告的办公生产设备等财物，原告也没有委托被告保管这些财物，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院经公开审理查明：2014年5月22日，原、被告双方签订一份《厂房租赁合同》，原告为承租人，被告为出租人。双方约定，被告将位于广西钦州市钦北区×××××区30号新建厂房及办公楼住宅连体的场地出租给原告，建筑面积共1491.2平方米，租赁期限为五年，自2014年6月10起至2019年6月9日止，每平方米每月9元租金，年租金为161049.6元，先交租金后使用，厂房的免租期为20日，即从2014年5月20日起到2014年6月10日止，免租期满次日开始为起租日，从起租日计收租金；原告须在免租期满前10天内交清6个月租金80524.5元作为第一期租金，以后每次按季交纳租金，逾期一个月（30天）不缴纳的，视为原告自动单方违约终止合同，被告收回原告租用的厂房；签订合同后二天内，原告须向被告交纳保证金5万元；在租赁期内，如遇政府及本系统（皇马工业园）需要拆迁或变动的，被告需按保证金2倍支付给原告作为搬迁费用，如原告在租赁期内因生产需要搬迁，提前三个月通知被告，保证金不退还作为补偿被告；合同经双方签字盖章，并在被告收到原告支付的首期租赁保证金后生效。合同签订后，原告已于2014年5月23日向被告交纳保证金5万元及厂房租金80524.5元，被告分别立写了收据给原告收执。2014年9月25日，原告出具《解除<厂房租赁合同>告知函》，并以邮政特快专递的方式寄送给被告，告知被告因根本上不能履行合同并终止合同履行，原告对此函并未作出回应。2014年10月22日，原告向本院起诉，请求：一、解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；二、由被告返还保证金5万元、剩余的2个月租金26841.5元以及LD电动单樑起重机一台、办公桌椅五套、会议桌一张、书柜两个、货架十个、木沙发一套、电冰箱一台等办公生产设备（价值约60000元）。在庭审过程中，原告将第一项诉讼请求变更为《厂房租赁合同》于2014年9月25日解除。
上述事实有下列证据证明：
1、原告的身份证复印件，证明原告的基本情况；
2、《厂房租赁合同》，证明原告与被告签订《厂房租赁合同》，对相关事项进行了约定;
3、收据、农业银行无折存款回单，证明原告按合同交付50000元保证金;
4、收据、农行无折存款回单，证明原告交付2014年6月10日至2014年12月10日即半年的租赁金80524.5元;
5、解除《厂房租赁合同》告知函，证明原告根本无法履行合同，特发函告知被告，原告终止履行合同;
6、EMS快递单号查询，证明解除《厂房租赁合同》告知函已由被告签收。

（四）判案理由
法院生效判决认为：本案涉及的《厂房租赁合同》是原、被告经平等协商签订的，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。原告冯某依约向被告交纳了第一期租金，被告陈某亦已将厂房及场地交付给被告使用。在合同尚未全部履行前，原告以资金链断裂，无法经营生产为由，向被告提出解除合同，被告并未同意，依据双方签订的《厂房租赁合同》及我国《合同法》第九十三条规定，本案不存在约定解除的情形。同时，根据《合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务......原告在履行期限届满之前，以书面的形式明确表示不履行主要债务，属于明示的预期违约，在此情况下，如果要求另一方当事人在履行期限届满后才能主张补救，则将对另一方造成损失，不利于保护当事人的合法利益,因此，在预期违约情况下，应允许当事人解除合同，这出于对守约方合法利益的保护，解除权的行使在于守约方，而不是违约方，在被告不同意协商解除合同，亦无法定解除情形的情况下，原告无权要求解除双方签订的《厂房租赁合同》，亦无权要求被告返还租金，故原告请求解除合同及返还两个月的租金26841.5元，本院不予以支持；对于保证金5万元是否需要返还的问题，根据双方签订的《厂房租赁合同》第二条第2项约定，保证金不退还作为补偿甲方（被告），故原告请求被告返还保证金5万元的诉讼请求，本院不予以支持。关于原告要求被告返还办公生产设备的问题，本院认为，原、被告之间仅基于《厂房租赁合同》而产生了租赁关系，原告并未提供证据证明其与被告之间产生保管关系，亦未证明其已将厂房返还被告，租赁物尚未处于被告的管理使用状态，被告没有义务将厂房内的办公生产设备返还给原告，且原告认为办公生产设备价值约6万元，没有相关证据佐证，本院不予以采信，因此，原告请求被告返还LD电动单樑起重机一台、办公桌椅五套、会议桌一张、书柜两个、货架十个、木沙发一套、电冰箱一台等办公生产设备，没有事实和法律的依据，本院不予以支持。原告主张其与他人在租赁场地上成立的广西华洲电气有限公司已经不能生产经营，并且公司正在注销，已经根本上不能履行合同，本院认为，原、被告双方签订租赁合同后，原告作为承租方已获得该厂房及附属场地的使用权，其有权依据合同的约定利用厂房是否进行生产经营，广西华洲电气有限公司是否注销并不必然导致租赁关系的终止，故本院对原告的主张不予以采纳。被告辩称原告主体不适格，应由广西华洲电气有限公司作为原告进行诉讼，本院认为，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》合法有效，双方已形成租赁关系，基于合同的相对性，原告将厂房作何用途并不影响租赁关系中双方当事人的权利和义务，因冯某为合同的承租人，其有权作为原告提起本案诉讼，对于被告的辩解，本院不予以采纳。此外，由于《厂房租赁合同》第四条第5项约定，以后按季交纳租金，逾期一个月不缴纳的，视原告单方违约终止合同。因原告作为承租方，第一期租金交至2014年12月10日，至今仍未交纳第二期租金，属于迟延履行债务致使不能实现合同目的的行为，符合法定的解除条件，被告可另行主张解除合同。原告的诉讼请求没有事实和法律的依据，应予以驳回。

（五）定案结论
广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：
一、驳回原告冯某的诉讼请求。
二、收取案件受理费3086元，减半收取1543元，由原告冯某负担。

（六）解说
该案例涉及在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务时，当事人行使法定解除权的问题。合同法第九十四条规定，"有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。该条以列举的方式对法定解除权的适用范围作出了规定。本案中，原告在履行期限届满之前，以书面的形式明确表示不履行主要债务，属于明示的预期违约，在此情况下，如果要求另一方当事人在履行期限届满后才能主张补救，则将对另一方造成损失，不利于保护当事人的合法利益,因此，在预期违约情况下，应允许当事人解除合同，这出于对守约方合法利益的保护，解除权的行使在于守约方，而不是违约方，在被告不同意协商解除合同，亦无法定解除情形的情况下，原告无权要求解除双方签订的《厂房租赁合同》，亦无权要求被告返还租金。法定解除权的有效行使，对充分保障合同当事人的合法权益具有积极的意义。
（陈颖桦）