（一） 首部

1、裁判书字号
辽宁省辽阳市太子河区人民法院（2011）太民一初字第47号

2、案由：房屋买卖合同纠纷

3、诉讼双方
原告：曹某，女，1970年5月23日出生，汉族，辽阳市人，现住辽阳市太子河区，系无业。
委托代理人：何前，系辽宁德远律师事务所律师。
被告：于某，女，1963年2月7日出生，汉族，辽阳市人，现住辽阳市白塔区，系无业。
第三人：李某，女，1980年7月14日出生，汉族，辽阳市人，现住辽阳市文圣区，系辽阳光荣院职工。
第三人：李某1，男，1981年8月14日出生，汉族，辽阳市人，现住辽阳市白塔区，系辽阳石油公司职工。

4、审级：一审

5、审判机关和审判组织
一审法院：辽宁省辽阳市太子河区人民法院
合议庭成员：审判长王彤代理审判员朱薇薇人民陪审员李珍

6、审结时间：2011年4月7日

（二） 诉辩主张

原告诉称：2006年10月28日，李某2、被告于某（夫妻关系）将坐落于太子河区南郊街163号楼一单元四楼面积为62.04平方米的楼房以8万元的价格卖给原告，并约定原告留3000元押金，更名时如数退回，不管原告什么时候要求办理更名过户手续，被告夫妻都要无条件协助办理。李某2于2008年6月27日去世，第三人李某、李某1系李某2的子女。2009年初至6月末，为应对国际金融危机实行了购房更名过户退税政策，为此原告多次找到被告要求协助办理更名过户手续，但被告及第三人均迟迟没有配合原告，致使原告错失了退税政策，并发生交通费、电话费、代理费等损失。现诉至法院要求被告及第三人协助办理更名过户手续，3000元押金不予退还以弥补原告受到的损失。

被告于某辩称: 我一直都同意协助原告办理过户手续，但我要求原告将3000元押金如数退回。我不同意承担原告的损失，因为这是由于李某2去世这种特殊情况造成的。

（三）审理查明的事实和证据
2006年10月28日，原告曹某与李某2（已去世）、被告于某签订《房屋买卖居间合同》。李某2、于某将共有房屋（位于辽阳市太子河区××街×××号×单元四楼、面积62.04平方米、房照为辽市字第0×××××7）以8万元的价格卖给曹某。当时双方没有办理更名过户手续，但在合同中约定"乙方曹某留甲方李某2、于某3000元押金，待更名时如数退还。不管乙方什么时候办理更名手续，甲方夫妻都要无条件去协助办理。"2008年6月27日，李某2因病去世，其继承人为被告于某及第三人李某、李某1。2009年初，原告找到被告于某及第三人李某、李某1要求协助办理更名过户手续，但因种种原因均未给予协助。另查，李某2与被告于某于2000年12月27日登记再婚，第三人李某、李某1系李某2的子女。
认定上述事实的依据有原、被告身份证复印件、房屋买卖居间合同、结婚登记证、李某2的死亡证明、房照复印件、李某2的干部调入审批表及原、被告陈述笔录在卷佐证。上述证据经当庭质证、认证，可以采信。

（四）判案理由
原告曹某与李某2、被告于某签订的房屋买卖居间合同系在平等、自愿的基础上签订的，且不违反相关法律规定，合法有效。虽然双方在该合同中未约定办理更名过户的具体时间，但原告曹某却怠于行使权利，直至2008年合同当事人李某2去世。现被告于某及第三人李某、李某1作为李某2的遗产继承人则有法定的义务去协助原告曹某办理该房屋的更名过户手续，履行该合同约定的附随义务。原告诉请3000元押金不予退还，以弥补其受到的损失，因该损失的发生也是由于原告自己未及时主张权利所致，且李某2去世属于意外事件，原告亦未提供遭受损失的具体依据，故对该请求本院不予支持，原告应将3000元押金在更名时返还给被告于某。第三人李某、李某1无正当理由未到庭，属规避法律的行为，但不影响本院依法裁判。

（五）定案结论
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条的规定，判决如下：
一、原告曹某与李某2、被告于某签订的《房屋买卖居间合同》合法有效；
二、被告于某及第三人李某、李某1于本判决生效后五日内协助原告曹某办理该房屋（位于辽阳市太子河区××街×××号×单元四楼、面积62.04平方米、房照为辽市字第0×××××7）的更名过户手续；
三、原告曹某于本判决生效后五日内将3000元押金返还给被告于某。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1800元，原告曹某承担300元，被告于某承担1500元。

（六）解说
本案中，房屋所有权人李某2、于某出卖房屋与买受人曹某后，尚未办理所有权转移登记，因李某2死亡，故判决由房屋共有权人于某履行买卖合同的协助过户登记义务，并无争议。但由此引申出的法律问题是：在房屋所有权人出卖并交付房屋但房屋所有权未依法变更登记而转移的情况下，该房屋的继承人是否负有履行买卖合同之协助办理过户登记手续的义务？
按照《中华人民共和国物权法》第二十九条"因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力"的规定，上述房屋的部分物权至李某2死亡时发生转移，即其所有权转移至其合法继承人被告曹某、第三人李某、李某1。
根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，继承遗产应清偿被继承人应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产的实际价值为限。所以作为房屋买受人的曹某有权要求被告及第三人履行依据《房屋买卖合同》产生的债务，即办理房屋所有权转移登记手续，房屋的继承人虽不是买卖合同的当事人，但根据《继承法》的规定其仍负有协助办理过户登记手续的义务，不受合同相对性原则的制约。
（朱薇薇）