一、首部

（一）判决书字号：成都市龙泉驿区人民法院（2011）龙泉民初字第1726号判决书

（二）案由：房屋租赁合同纠纷

（三）诉讼双方
原告：唐某
被告：张某
被告：雷某
被告：谢某

（四）审级：一审

（五）审判机关和审判组织
审判机关：四川省成都市龙泉驿区人民法院
代理审判员：李婷

（六）审结时间：2011年8月24日

二、诉辩主张

1.原告诉称
被告谢某系原告唐某、案外人唐某1的母亲、案外人唐某2的外祖母，案外人唐某3的妻子。原告唐某与被告谢某、案外人唐某3、唐某1、唐某2分别拥有位于龙泉驿区龙泉街道竹市巷、中街的商铺五间，这五间铺面相邻但分别属于原告唐某、被告谢某、案外人唐某3、唐某1、唐某2所有且均有各自独立的产权，其中唐某所有的商铺位于龙泉驿区××街道中街××号×楼1-6号，面积为17.12平方米，产权证号为龙房权证监证字第0××××7号。2010年5月19日，被告谢某在唐某、唐某1、唐某2、唐某3均不知情的情况下，擅自将唐某、唐某1、唐某2、唐某3的商铺及其自有的商铺共103.88平方米以168 000元每年的价格出租给被告张某、雷某使用，并将租金收为已有，原告唐某于今年才得知真相，并多次向张某、雷某主张归还商铺，但二被告均予以拒绝。被告谢某未经原告授权，将原告所有的商铺擅自出租给被告张某、雷某使用，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条之规定，三被告租赁商铺的行为无效，因无效合同取得的财产应当返还。据此，请求判令：1、确认被告张某、雷某与被告谢某于2010年5月19签订的《商铺租赁合同》中关于原告唐某所有的商铺（产权证号：龙房权证监证字第0××××7号）的部份无效；2、被告张某、雷某返还原告唐某所有的商铺（产权证号：龙房权证监证字第0××××7号）；3、诉讼费由三被告负担。

2.被告辩称
被告雷某与原告唐某、被告谢某一家认识多年，非常了解谢某的家庭情况，知道被告谢某、原告唐某、案外人唐某1、唐某3、唐某2是一家人，了解案涉五间商铺均一直由谢某管理、出租。经被告雷某介绍，被告张某与谢某认识，2010年5月19日，被告张某、雷某与被告谢某签订了《商铺租赁合同》一份，在签订该合同时，谢某及其女儿唐某1在场，谢某向张某、雷某出示了案涉五间商铺的产权证及其家庭成员的身份证明，被告张某相信谢某有权代表其家人签订租赁合同，原告唐某作为谢某的家庭成员没有作出否认的意思表示，应视为其默认谢某签订合同的行为。在承租案涉商铺后，被告张某花费近百万元进行装修并将商铺用于经营珠宝店，若原告主张租赁合同无效，则应承担相应的损失。
被告雷某未到庭也未向本院提交答辩状。
被告谢某辩称：同意原告唐某的诉讼请求。谢某只认识雷某，不认识张某，谢某将案涉商铺出租给张某、雷某并未征得家庭成员的同意，所收取的房租也由谢某用了。

三、事实和证据
成都市龙泉驿区人民法院经公开审理查明：位于龙泉驿区××街道××巷6号的商铺（产权证号为龙房权证监证字第0××××8）登记的产权人为被告谢某，位于龙泉驿区××街道××巷2号的商铺（产权证号为龙房权证监证字第0××××7）登记的产权人为案外人唐某3，位于龙泉驿区××街道××巷2号1楼1-4号的商铺（产权证号为龙泉房证监证字第××46838）登记的产权人为案外人唐某2，位于龙泉驿区××街道中街×号1楼1-5号的商铺（产权证号为龙房权证监证字第××46837号）登记的产权人为案外人唐某1，位于龙泉驿区××街道中街××号×楼1-6号的商铺（产权证号为龙房权证监证字第0××××7号）登记的产权人为原告唐某。上述五间商铺相邻并一直打通使用，总面积为103.88平方米。被告谢某系原告唐某、案外人唐某1的母亲、案外人唐某2的外祖母，案外人唐某3的妻子。 2010年5月19日，被告谢某（甲方）与被告张某、雷某（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：“甲方出租给乙方的商铺位于成都市龙泉驿区××街28号，商铺建筑面积103.88平方米。以房产证登记面积为准。租赁期限为5年60个月。即从2010年7月1至2015年6月30日止。租赁费用为：该房屋第壹年租金为168 000元。下一年的商铺租赁使用费金额在前一年度金额的基础上递增5%）。商铺租金支付方式为：第一年半年支付一次，第二年开始一年支付一次。先付款后使用。乙方应在租金到期前，提前一个月交纳下壹年的租赁费后，方可用房。如乙方不能按期交纳房租，则视乙方违约。甲方有权利无条件立即终止合同，并收回商铺使用权。由此造成的损失概由乙方自行负责，甲方不承担任何责任。甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明等文件，乙方应提供身份证明等文件（或营业执照）。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。……”。在签订该合同时，被告谢某之女唐某1在场。在签订合同后，被告张某于同日以转账至谢某账户的方式支付保证金50 000元，于2010年6月28日以转账至唐某1账户的方式支付2010年7月1日至2010年12月31日的租金84 000元。上述五间商铺产权虽然相互独立但实际上一直打通使用，之间没有界限标志，在出租给张某、雷某使用之前均由谢某一人出租给“三多里服饰”使用，租金也由谢某收取。在被告张某支付了租金后，谢某在商铺内直接将上述五间商铺均交付给被告张某、雷某使用。张某、雷某将上述五间商铺用于开设“金伯利钻石专卖店”。2011年6月2日，唐某、唐某1、唐某2、唐某3以谢某在唐某、唐某1、唐某2、唐某3不知情的情况下擅自将唐某、唐某1、唐某2、唐某3各自独立所有的商铺出租给张某、雷某为由，共同起诉要求确认案涉租赁合同涉及其各自所有商铺的部份无效，2011年7月6日唐某1、唐某2、唐某3申请撤诉，本院口头裁定准许其撤回诉讼。
上述事实有下列证据证明：
1.房产证五份；
2.2010年5月19日，谢某与张某、雷某签订的《商铺租赁合同》一份；
3.工商登记档案一份；
4.谢某、唐某3、唐某、唐某1、唐某2的常住人口详细信息各一份；
5.产权变更档案一份；
6.2010年5月19日，谢某与张某、雷某签订的《商铺租赁合同》一份；
7.《收条》两份；
8.证人刘某某的证言一份；
9.四川求实司法鉴定所文书鉴定意见书一份。

四、判案理由
成都市龙泉驿区人民法院根据上述事实和证据认为：本案的争议焦点是谢某于2010年5月19日与张某、雷某签订《商铺租赁合同》的行为是否为有权代理行为，即谢某将唐某所有的商铺出租给张某、雷某是否取得了唐某的授权。原告唐某及被告谢某均主张谢某签订《商铺租赁合同》的行为未取得唐某的授权，要求确认《商铺租赁合同》部份无效。法院认为，原告唐某、被告谢某的该主张存在诸多疑点及不合理之处，具体评析如下：1、被告谢某系原告唐某的母亲，两人系母子关系，在通常情况下母亲对成年子女的财产做重大处分，一般会告知子女相关的情况，从谢某、唐某在庭审中的表现来看，二人关系合睦，但谢某却称其系擅自将案涉商铺出租给了张某、雷某，唐某一直不知情，唐某直至过年时（谢某签订案涉商铺租赁合同八个多月后）才自行发现商铺已出租，有悖常理；2、商铺系价值较大的财产，一般人持有商铺的目的都是为了营利，按照常理，原告应时常关注商铺的收益状况、出租情况，案涉商铺处于龙泉驿区较为繁华的区域，商业氛围浓厚，此地带的商铺很容易招租，罕有商铺闲置，唐某却称其是在谢某将案涉商铺出租给张某、雷某八个多月之后才发现商铺已出租，有悖常理；3、谢某称其是在其他家庭成员均不知情的情况下，将五间商铺一并出租并将保证金50 000元、租金84 000元共计134 000元据为已有并用于个人消费了，该笔款项金额不小，谢某却不能指明具体用于何种开销，该陈述存明显疑点；4、《商铺租赁合同》第四条第一款中约定“甲方（出租方）应提供房产证及身份证明等文件”，而谢某陈述其并不持有案涉商铺及其他家庭成员的商铺的产权证，在签订《商铺租赁合同》时仅向张某、雷某出示了其自身所有的商铺的产权证（产权证号：龙房权证监证字第0××××8）, 但谢某所有的商铺的产权证上登记的地址为“龙泉驿区龙泉街道办事处竹市巷6号”、登记的产权面积为“48.38平方米”，而双方所签订的《商铺租赁合同》上约定的商铺地址为“龙泉中街28号”，面积为“103.88平方米”，合同上约定的地址及精确的面积数据从何得出，谢某对此无法作出合理解释；5、案涉五间商铺之前均由谢某一人对外出租给“三多里服饰”使用并由谢某收取租金，唐某称在谢某将商铺出租给“三多里服饰”的之前唐某专门向谢某进行了授权，但在庭审中唐某却表示不知晓谢某与“三多里服饰”之间约定的租期，也未提供证据证明其就谢某与“三多里服饰”之间的租赁行为出具过书面的授权委托书；6、案外人唐某1系其中一间商铺的产权人、谢某之女，唐某1在起诉状中主张对谢某将五间商铺出租给张某、雷某的行为不知情、不认可，而庭审查明的事实却显示谢某是在唐某1的陪同下与张某、雷某签订了《商铺租赁合同》，租金84 000元是以转账至唐某1账户的方式支付的，谢某与家庭成员之间存在利用合同瑕疵力图规避合同义务之嫌。综合原、被告诉辩陈述及本案的实际情况，本院认为，谢某于2010年5月19日与张某、雷某签订《商铺租赁合同》的行为系有权代理行为，该行为取得了唐某的概括授权。理由如下：1、谢某、唐某及其家人所有的五间商铺自始均是连通使用,中间无界限标志，该五间商铺一直由谢某进行管理对外出租并收取租金,唐某在庭审中甚至表示虽授权给谢某将商铺出租给“三多里服饰”但其本人并不清楚谢某与“三多里服饰”之间约定的租期是多久、且租金由谢某为其保管，可见唐某的该商铺一直都是交谢某管理、收益，其对谢某出租商铺的行为事实上已进行了概括授权；2、五间商铺最初系谢某、唐某3的夫妻共同财产，之后在家庭成员之间进行了产权转让、分配，但自九十年代该家庭取得五间商铺起，该五间商铺都是由谢某进行统一管理，谢某代理家庭成员出租商铺的行为也得到了其他家庭成员的认可，这一点与谢某一人将五间商铺出租给“三多里服饰”、唐某1陪同谢某与张某、雷某签订《商铺租赁合同》，该合同上的出租方、租金收款人却均由谢某一人署名、唐某1作为其中一间商铺的产权人却并未以出租人的身份署名的事实相印证；3、按照日常生活习惯，家庭成员彼此之间为对方管理财产、获取财产收益，很少会要求对方出具书面的授权手续，本案中，谢某系唐某之母亲，两人具有特殊身份关系，谢某为唐某管理商铺，代其实现商铺收益，彼此之间未办理书面委托手续符合常理；4、案涉《商铺租赁合同》中约定租金标准为168 000元/年，唐某未举证证明该价格系不合理的低价或谢某的代理行为对其利益造成了损害；5、案涉《商铺租赁合同》于2010年5月19日签订，原告唐某于2011年6月才起诉要求确认合同部份无效，张某、雷某已实际占有、使用商铺对外经营珠宝店将近一年时间，唐某在如此长的期间内都未对谢某的代理行为提出异议，应视为认可。本院认为，根据庭审查明的事实，唐某一直将商铺交由其母亲谢某管理，虽未出具书面授权，但谢某一直为儿子处理与商铺有关的重要事宜，唐某对其母亲为其管理商铺也达成了默契与会意，其已以实际行为对谢某管理商铺进行了概括授权，谢某出租案涉商铺的行为应当为有权代理行为。案涉《商铺租赁合同》上出租方署名为“谢某”，基于谢某自身拥有其中一间商铺的所有权且合同上注明商铺地址位于“成都市龙泉驿区××街28号”、商铺面积为“103.88平方米”，而唐某、唐某1所有的商铺地址正是“成都市龙泉驿区××街28号”，五间商铺面积正好为“103.88平方米”的实际情况，可以推断签订合同时，谢某、张某、雷某的真实意思表示是谢某将自身所有的商铺并以自己名义代理其家庭成员包括唐某将五间商铺一并出租给张某、雷某，故谢某以自己名义将唐某所有的商铺出租给张某、雷某的行为属间接代理行为，依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，法院确认谢某与张某、雷某签订的《商铺租赁合同》对唐某具有拘束力，法院认为，当事人从事民事活动应当遵守诚实信用原则，唐某、谢某在本案中有滥用权利规避合同义务之嫌，对唐某关于要求确认谢某与张某、雷某签订的《商铺租赁合同》涉及其所有的商铺的部份无效的诉讼请求本院不予支持。由于唐某要求张某、雷某返还其所有的商铺的诉讼请求系建立在案涉合同部份无效的基础上，故对唐某的该项诉讼请求亦不予支持。

五、定案结论
成都市龙泉驿区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三百九十六条、第三百九十七条、第四百零二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，作出如下判决：
驳回原告唐某的全部诉讼请求。

六、解说
近年来，商业房产的房租看涨，一些商铺出租人在高额利益的驱动下，利用合同的瑕疵和漏洞，特别是滥用亲属“无权处分“这一理由，主张相应合同无效，达到毁约的目的，期待从中获取利益，该类案件反映出，诚信这一基本道德准则正在受到挑战，法院对这起案件的处理对正确引导民众行为、保障诚实信用的交易原则、维护市场的健康发展具有较为积极的意义。
此类纠纷大多源于父母子女等直系亲属、配偶或者亲密朋友的处分行为。基于亲密的身份关系，他们大多长期保管有权利人的商铺等产业的相关证明文件，双方之间也达成了管理与被管理的信任与默契。承租方因处分人与处分权人之间的特殊身份原因，而未严格要求对方提供出租商铺的授权委托书，或者认为有处分权人的口头承诺等，从而轻信能够避免风险，导致发生纠纷时无据可依。
在审理此类案件时，由于权利人与受托方之间存在亲密的身份关系，对该双方的陈述应详细甄别，从双方的身份关系、相处情况、案涉房屋来源、自始的使用管理情况、房屋收益的分配、房屋权属证书的保管、权利人所解释的其为何疏于管理案涉房屋的理由等方面进行审查分析，辩别其中是否存在疑点及不合理之处。若存在明显的矛盾之处，一般情况下应认定权利人以其实际行为对受托方进行了概括授权，对租赁合同的效力进行有效确认，以维护市场交易的安全性及民事活动中的诚信信用原则，避免权利人与受托人滥用权利以规避合同义务。
（李婷）