1.判决书字号
一审判决书：厦门市海沧区人民法院（2011）海民初字第1965号判决书。
二审判决书：厦门市中级人民法院（2012）厦民终字第796号判决书。

2、案由：房屋买卖合同。

3、诉讼双方
原告（被上诉人）黄某，男，1986年9月21日出生，汉族。
委托代理人邹亿、李彦，福建远大联盟（龙岩）律师事务所律师。
被告（上诉人）邱某，男，1973年12月7日出生，汉族。
被告（上诉人）徐某，女，1972年12月10日出生，汉族。
上列被告共同委托代理人张君，福建天衡联合律师事务所律师。
被告（上诉人）何某，男，1966年10月13日出生，汉族。
委托代理人吕如童，湖北炽升（厦门）律师事务所律师。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织。
一审法院：厦门市海沧区人民法院。
审判员：芦絮。
二审法院：厦门市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘宁；审判员：黄培芳；代理审判员王铁玲。

6、审结时间
一审审结时间：2011年 12 月19日。
二审审结时间：2012年 5 月9 日。

1．一审诉辩主张
原告黄某诉称，位于厦门市海沧区未来海岸滨湖花园二期3#楼34层3401单元的房产由徐某、邱某向厦门海沧投资总公司购买。由于讼争房产系期房，何某向徐某、邱某购买该房产，并由徐某、邱某向何某出具经过公证的《委托书》，授权何某代为办理房产出售等手续。基于对该《委托书》效力的信任，黄某与何某于2011年7月23日共同签订一份《房地产买卖协议》，约定由黄某向何某购买讼争房产，总价款为120万元，定金约定为4万元。合同签订后，2011年7月23日，黄某支付了40000元定金，何某开具了收据。2011年8月4日、5日，黄某分两次支付给何某购房款550000元。然而，何某办理银行解押时发现，所欠银行的按揭款已经由徐某于2011年7月1日提前还清，讼争的房产已于2011年7月14日过户给案外人郑素贞。因此，黄某诉至法院，要求判令：1、解除黄某与何某签订的《房产买卖协议书》；2、邱某、徐某、何某共同向黄某返还已支付的购房款及房屋中介费共计603800元；3、邱某、徐某、何某共同向黄某支付合同违约金80000元。
被告邱某、徐某辩称：（1）、何某与黄某2011年7月23日签订《房产买卖协议》时，讼争房屋已变更登记至郑素贞名下，邱某、徐某对该讼争房屋已无权分权，因此，不论此前何某是否具有代理权，此时何某代为签订《房产买卖协议》的行为系无权代理行为，其结果应由行为人自行承担。（2）、何某与黄某签订的《房产买卖协议书》应为无效，黄某针对邱某和徐某的诉讼请求没有事实与法律依据，应予驳回。（3）、黄某在未查看何某是否持有讼争房屋合法有效的权属证，没有实地看房，没有到房管局查证讼争房屋的所有权人，而仅凭早于一年半之前出具的《委托书》便签订《房产买卖协议书》，支付了巨额购房款，具有重大的过错，且违反厦门二手房网签制度规定，应由行为人承担不利法律后果。
被告何某辩称，（1）、黄某与何某所签订《房产买卖协议书》合法有效，其未能履行是由于邱某、徐某将讼争房产转让给案外人郑素贞所致，由此造成黄某的损失应由应由邱某、徐某连带承担。（2）、徐某始终没有通知何某解除双方之间的房产买卖合同，双方上也没有完成解除合同的实际行为。（3）、在徐某与何某的《房产买卖协议》履行过程中，何某向邱某、徐某支付的购房款项共计299857.12元，在何某与黄某的《房产买卖协议书》履行过程中，黄某向何某支付的购房款项共计590000元，由何某实际支配的购房款项为290142.88元。黄某因购房合同未能实际履行完毕对其造成的损失应依合同约定和法律规定作出合理分担。(4)、黄某在其第二项和第三项的诉求中对中介费用进行了重复请求，应剔除第二项请求中的中介费用13800元。在黄某和何某签订的《房产买卖协议书》的补充②条款中特别约定：甲乙双方经协商同意，若合同履行过程中一方中途违约则双方自愿选择双倍定金赔偿作为该协议的违约赔偿方式，该违约金包含中介费用等其他费用，合同格式条款约定与本条款不一致将以本条款约定为准。因此违约金（双倍定金赔偿）中已包含中介费用等其他费用。黄某在其第二项和第三项的诉求中对中介费用进行了重复请求，应剔除第二项请求中的中介费用13800元。(5)、邱某、徐某将讼争房屋出售给何某的价款是788000元，何某将讼争房屋出售给黄某的价款是1200000元，因此，何某的可预期利润应得到保护。

2、一审事实和证据
厦门市海沧区人民法院经公开审理查明：2011年7月23日，黄某与何某在厦门市海沧区丹厦亚太物业中介服务部的居间下，签订了一份编号为0018909的《房产买卖协议书》约定，何某代理徐某出售位于厦门市海沧区未来海岸滨湖花园二期3#楼34层3401单元的房产，成交总价是120万元。在协议签订当日黄某支付给何某定金40000元。双方在合同第十七条其它事项中约定：(1)、立约人何某保证已取得该房产产权人同意出售该房产的相关授权，并代表该产权人签署本协议，若因产权人原因导致该房产无法交易，立约人将承担相应的违约责任。(2)、双方协商同意，若合同履行过程中任何一方中途违约，则双方自愿选择双倍定金作为该协议的违约赔偿方式，该违约金包括中介费用等其它费用，该合同格式条款约定与本条款不一致将以本条款约定为准。合同签订后，2011年7月23日，黄某支付了40000元定金，何某开具了收据。2011年8月4日、5日，黄某分两次支付给何某购房款550000元。黄某支付给厦门市海沧区丹厦亚太物业中介服务部中介费13800元。在何某办理银行解押时发现，所欠银行的按揭款已经由徐某于2011年7月1日提前还清，讼争的房产已于2011年7月14日过户给案外人郑素贞。2010年1月27日，徐某与何某签订《房产买卖协议》，约定徐某将位于厦门市海沧区未来海岸滨湖花园二期3#楼34层3401单元的房产出售给何某，何某支付了90000元的定金和160000元的购房款，并从2010年2月份起按月支付给中国农业银行房屋按揭款至2011年6月26日共计49857.12元。2010年2月2日，邱某与徐某出具给何某《委托书》，并在厦门市公证处对《委托书》进行公证。《委托书》记载的委托事项及权限为：在委托人（委托人系夫妻关系）对厦门市未来海岸滨湖花园一期3#楼34层3401单元的房产拥有的权利范围内，委托人委托受托人行使以下权限：......6、代为办理房产出售手续，包括与房屋买受人商定房款支付方式、房产交易价格、房屋交付等合同的各项条款并代为签署房屋买卖合同及相关协议、文件、代为收取售房款项等。......受托人在办理委托事项时所为的一切行为，视同委托人本人亲为，因此所签署的相关文件及支付的相应税费，委托人均予以承认。何某出售讼争房产时向黄某出示的是邱某和徐某出具给何某经过公证的《委托书》及徐某向厦门海沧投资总公司交纳购房款的发票。
2011年7月，徐某又将讼争房产出售给案外人郑素贞，于2011年7月5日向厦门市国土资源与房产管理局申请转让变更登记，郑素贞于2011年7月14日领取了土地房屋登记卡，成为讼争房产的实际所有权人。
上述事实有下列证据证明：
（1）、《房产买卖协议》，证明2010年1月27日，徐某将讼争房产出售给何某。
（2）、《委托书》及厦门市公证处《公证书》，证明徐某、邱某授权何某代为办理房产出售手续，包括与房屋买受人商定房款支付方式、房产交易价格、房屋交付等合同的各项条款并代为签署房屋买卖合同等相关事宜并经公证。
（3）、《房产买卖协议书》，证明2011年7月23日何某代理徐某将讼争房产出售给黄某。
(4)、《收据》，证明黄某向何某支付购房定金40000元和购房款550000元。
（5）、《土地房屋登记卡》、《厦门市国土资源与房产管理局的收件收据》，证明讼争房产已登记为郑素贞名下，郑素贞为实际房屋所有权人。

3、一审判案理由
海沧区人民法院根据上述事实和证据认为：何某与邱某、徐某之间存在买卖关系，何某已经履行了房产买卖协议约定的其应履行的支付首付款和按月偿还按揭款的义务。因邱某、徐某出售的是期房，双方以授权委托的方式保证何某享有与所有权人所拥有的一切权利，正如授权委托书所列明的，包括领取和办理产权证书、代为拍卖、出售、收取售房款、办理房屋交接、管理、该房产等使用、受益、处分的权利。在何某与本案原告黄某签订合同时，何某出示了经过公证的授权委托书和徐某的购房发票，作为具有一般注意义务的买房人，何某出示的上述材料，使得黄某足以信赖何某是具有合法代理权签订出售讼争房产的权利人，再要求黄某去查询房产产权状况，对于买房人来说，注意义务要求过高。邱某、徐某所辩称的通过证人钟伟转告何某已经解除了与何伟文的关于涉诉房产的买卖关系，但证人钟伟又出具了相反内容的证言证明何某与徐某之间的买卖关系正常履行，证人钟伟的证言不予采信。邱某、徐某应根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的程序解除其与何某的买卖关系，但邱某、徐某却未举证证明、也未出具书面的解除授权委托的材料，因此，邱某、徐某出具给何某的授权委托书依然合法有效，何某所为的代理行为的法律后果应由邱某、徐某承担。黄某与何某签订的《房产买卖协议书》没有违反法律的强制性规定、合法有效。
在签订合同时，黄某对于何某与邱某、徐某实际上存在的房产买卖关系并不知情，对于黄某来说，何某是代表徐某签订的房产买卖协议，徐某在没有履行解除与何某的买卖关系的情况下，即擅自将房产出售，出售时也没有通知何某或者撤销委托，导致编号为0018909的《房产买卖协议》无法履行，徐某、邱某作为授权委托人应承担违约责任。因合同无法履行，原告要求解除合同的诉求本院予以支持，合同应恢复原状，何某已收取黄某的590000元购房款（其中包含了40000元的定金）应予以返还。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条的规定，书面的授权委托书应当载明代理时间，然而该份授权委托书并没有列明授权期限，属于委托书授权不明，被代理人邱某和徐某应当向黄某对于授权委托不明而产生的法律后果承担连带责任，即在何某无法返还590000元购房款时，承担连带返还责任。同时，根据《房产买卖协议》关于违约责任的约定，双方选择适用定金法则作为违约责任的承担方式，黄某在签订合同时支付了40000元的定金，因此，邱某、徐某作为被代理人，因违约行为导致合同无法履行，除返还40000元的定金外，还应再支付给黄某40000元的违约金。双方约定该违约金包含了中介费用，黄某请求返还中介费用没有合同依据。

4、一审定案结论
海沧区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：
(1)、解除黄某与何某签订的编号为0018909的《房产买卖协议书》；(2)、何某退还黄某购房款590000元；(3)、邱某、徐某对590000元购房款与何某承担连带退还责任；(4)、邱某、徐某向黄某支付合同违约金40000元；(5)、驳回黄某的其他诉讼请求。

邱某、徐某上诉称：1、一审判决以"邱某、徐某未举证证明按照规定程序解除与何某的买卖关系、也未出具书面的解除授权委托的材料"为由，认定邱某、徐某出具给何某的授权委托书依然合法有效，何某所为的代理行为的法律后果应由邱某、徐某承担是完全错误的。讼争委托书已于2011年7月14日失效，邱某、徐某与何某的委托代理关系已于此时终止，何某与黄某签订合同的行为后果应由何某自己承担。2、一审判决认定何某与黄某签订的《房产买卖协议书》合法有效，是错误的。该协议书应认定无效，黄某所付款项应由取得人何某负责返还。3、一审判决将黄某与何某签订的《房产买卖协议书》无法履行的责任归咎于"邱某、徐某擅自出售房产、出售时没有通知何某或撤销委托"，是完全错误的。4、一审判决以委托书授权期限不明为由判定邱某、徐某承担连带还款责任，与事实不符，是错误的。5、如上所述，何某与黄某签订的《房产买卖协议书》是无效合同，其违约条款也是无效的，一审判决依据无效条款要求邱某、徐某承担双倍返还定金的违约责任，缺乏合同依据。6、一审遗漏必须参加诉讼的第三人，即"厦门市海沧区丹厦亚太物业中介服务部"的登记业主蔡金武。7、何某严重违约在先，存在明显过错，主要表现在以下两个方面：第一、何某怠于履行办理讼争房屋一手产权证的义务，已经构成违约。第二、讼争房屋一手产权证办出来后长达两个月时间内，何某既不配合办理过户登记手续并支付第三笔53.8万元房款，也不支付约定的扣除一手银行贷款及定金和首付之外的余款150830.71元，致使邱某、徐某收不到分文房款，无法实现合同目的。何某之上述行为已经构成严重违约。在何某严重违约的情况下，邱某、徐某为了权益不受继续侵害，才通知何某解除合同并将房屋另售他人。综上所述，一审判决事实认定不清，适用法律错误，程序违法，应予撤销；黄某对邱某、徐某的诉求缺乏事实和法律依据，应予驳回。
黄某答辩称，1、邱某、徐某以授权委托书已失效为由，主张其与何某的委托代理关系终止，何某与黄某的合同行为后果应由何某承担，该主张没有事实与法律上的依据，依法不应予以采信。2、邱某、徐某主张黄某与何某之间的《房产买卖协议书》无效，该主张没有事实与法律依据，依法不应予以采信。3、一审查明邱某、徐某以公证委托的方式委托何某出售讼争房屋，因徐某擅自将房屋出售，导致合同无法履行，邱某、徐某、何某应当连带承担违约责任的事实清楚、适用法律正确，依法应予以维持。4、邱某、徐某以遗漏诉讼第三人为由，主张追加第三人无事实与法律依据，不应予以采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持，邱某、徐某之上诉请求，没有事实和法律依据，依法应予以驳回。
何某答辩称，1、何某与黄某签订的《房产买卖协议书》合法有效，其未能履行是由于邱某、徐某将讼争房产非法出售于案外人郑素贞的交易行为所致，由此造成黄某的损失应由邱某、徐某连带承担。2、邱某、徐某将讼争房产非法出售于案外人郑素贞，是典型的一房两卖的非法获利行为，而且未将讼争房产的二次出卖事实告诉何某，未履行通知义务，因此邱某、徐某出具给何某的授权委托书依然合法有效。

何某上诉称：1、根据一审庭审查明的事实，徐某已将讼争房产过户于案外人郑素贞的名下，使何某和黄某的房产买卖合同无法履行，邱某、徐某对该房产买卖合同的不能履行承担完全责任。2、邱某、徐某主张何某和黄某的房产买卖合同无效，即使无效，其最重要的原因是邱某、徐某将讼争房产非法出售于案外人郑素贞的交易行为所致，并且徐某没有将过户事实告知何某是无效行为的直接原因。3、"任何人不得从其违法行为中获利"是我国法律适用的一般原则，本案中如果邱某、徐某的非法交易行为没有得到制止和严惩，将使其非法交易最少收益249000元。这不利于法律对非法行为的制止，也不利于对公开、公平、合法交易的保护。4、邱某、徐某两次出卖房屋的差价是249000元，而何某向邱某、徐某支付的购房款共计299857.12元，因此邱某、徐某应连带退还黄某购房款548857.12元，何某退还黄某购房款41142.88元（590000元－548857.12元＝41142.88元）。

黄某答辩称，何某对于责任的划分没有法律依据，何某和邱某、徐某应当承担连带责任。其他答辩意见与其答辩上诉人邱某、徐某的上诉请求相同。
邱某、徐某答辩称，1、何某关于其与黄某签订的房产买卖协议书无法履行或者无效的原因系邱某、徐某将讼争房产非法出售给案外人的交易行为所致，应由邱某、徐某承担全部责任的上诉理由，与事实不符，不能成立。邱某、徐某之所以选择将房屋另行出售给他人，是基于何某严重违约在先，存在重大过错的客观事实，是为了使自己合法权益免遭继续侵害的一种自力救济方式，并非恶意一房两卖的行为，不构成违约，也不具有任何过错，因此无论是合同解除还是合同无效，邱某、徐某均无须承担法律责任。2、邱某、徐某的行为合法，不存在非法获利，且是否获利与本案不具有关联性。3、在与黄某的房屋买卖关系中，何某仅仅是受托人，是徐某的代理人，其对于委托事务并不直接享有权利义务。因此作为59万元房款的非法占有者，何某应当将该款项直接退还给黄某，或者转交给邱某、徐某再退还给黄某，而无权占有59万元房款。综上所述，何某的上诉请求应予驳回。