（一） 首部

1、裁判书或裁定书字号:福建省屏南县人民法院（2012）屏民初字第457号判决书。

2、案由：房屋租赁合同。

3、诉讼双方
原告屏南县邮政局。
被告陈某。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织
审判机关：福建省屏南县人民法院。
法庭组成人员：审判员：苏枝贵。

6、审结时间：2012年6月20日。

（二）诉辩主张

1、原告屏南县邮政局诉称，2008年8月间，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，原告将从屏南县工商行政管理局承租的古峰镇XX路XX号工商局底层河边店铺转租给被告经营酒吧使用，期限自2008年9月1日至2012年1月31日止，月租金2300元。但合同到期后，虽经原告多次催促搬离店面，被告拒不缴交拖欠租金，也拒不搬出其所租用的店面，至今结欠租金6900元（计算至2012年4月30日）。原告同屏南县工商行政管理局房屋租赁合同已届满。原告必须按双方合同规定将所租赁的房屋归还房屋所有人的屏南县工商行政管理局。综上所述，被告的行为显然违反了双方签订的房屋租赁合同的约定，同时也违反了相关法律规定，属于违约行为，依法应承担相应的民事责任，为此原告依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，请求：一、判令解除原、被告双方房屋租赁合同。二、依法判令被告在十日内搬出其租用的屏南县古峰镇XX路XX号工商局底层河边店铺。三、判令被告偿还拖欠原告房屋租金6900元（合同期满后租金计算至2012年4月30日，具体租金从合同期满次日即2012年2月1日计算至被告搬出其所租用的店面止）。四、本案的诉讼费用由被告承担。

（三）事实和证据
屏南县人民法院经公开审理查明：屏南县工商行政管理局与原告屏南县邮政局于2001年2月28日签订店面租赁合同，屏南县工商行政管理局将坐落于屏南县古峰镇XX路XX号工商局大楼底层出租给原告经营，期限至2012年2月28日止。2008年8月间，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将从屏南县工商行政管理局承租的古峰镇XX路XX号工商局底层河边店铺第4间转租给被告经营酒吧使用，期限自2008年9月1日至2012年1月31日止，月租金2300元。2010年11月17日，原告向被告发出告知函，告知合同到期时间及应注意事项。合同到期后，被告未搬出其所租用的店面。也未继续向原告缴交租金。
上述事实有下列证据证明：
1、全民所有制分支机构营业执照、法定代表人身份证明，证明原告具有主体资格。
2、原、被告双方签订的房屋租赁合同，证明屏南县工商行政管理局与原告屏南县邮政局于2001年2月28日签订店面租赁合同，屏南县工商行政管理局将坐落于屏南县古峰镇XX路XX号工商局大楼底层出租给原告经营，期限至2012年2月28日止。2008年8月间，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将从屏南县工商行政管理局承租的古峰镇XX路XX号工商局底层河边店铺第4间转租给被告经营酒吧使用，期限自2008年9月1日至2012年1月31日止，月租金2300元。
3、告知函，2010年11月17日，证明原告向被告发出告知函，告知合同到期时间及应注意事项。

（四）判案理由
屏南县人民法院根据上述事实和证据认为，原告与被告签订的房屋租赁合同，有原、被告双方当事人签名以及原告法定代表人盖章，是双方的真实意思表示，该合同合法有效，对原、被告双方具有法律约束力，原、被告双方应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方所签订的租赁合同期限届满后原、被告双方未续签合同，未续签日起原、被告所签订的房屋租赁合同终止。租赁期限届满，被告应当返还所租赁的房屋，原告请求被告在十日内搬出其租用的屏南县古峰镇XX路XX号工商局底层河边店铺，其请求合法本院予以支持。由于原告与屏南县工商行政管理局之间的店面租赁合同于2012年2月28日到期，因此从原、被告所签订的房屋租赁合同终止之次日即2012年2月1日起至2012年2月28日期间被告所占用的租赁房屋，原告请求被告按原、被告所签订的房屋租赁合同所约定的租金2300元/月计算支付占有使用费即按一个月租金2300元计算合法本院予以支持。原告请求被告支付2012年3月1日至2012年4月30日期间所租赁的房屋的占有使用费依据不足，本院不予以支持。本案租赁合同期限届满，合同解除权消灭，原告请求解除双方签订的房屋租赁合同依据不足不予支持。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可以缺席审理和判决。

（五）定案结论：
屏南县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第二百二十五条、第二百三十五条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：
一、被告陈某应予本判决生效之日起十日内搬出其租用的屏南县古峰镇XX路XX号底层河边店铺第4间。
二、被告陈某应予本判决生效之日起十日内支付原告屏南县邮政局逾期腾房使用费2300元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费75元，由被告负担。

（六）解说
本案虽然被告未到庭参与诉讼，看上去案情并不复杂，但尚有下列一些法律问题值得探讨：1、本案原、被告之间是否还存在房屋租赁合同解除权？2、承租人与次承租人之间的合同权力届定问题？
1、本案当事人是否还存在解除合同的权力问题？那么首先要考虑合同解除权消灭的情形有哪些呢?
在判断合同解除权是否已经消灭，主要从以下四种情形分析：1、双方当事人对合同解除权约定了行使期限的，期限届满权利人不行使的，解除权消灭；2、双方未约定解除权行使期限，经对方催告后权利人未在合理期限内行使解除权，解除权消灭；3、双方未约定解除权行使期限，对方亦未催告的，权利人未在合理期限内主张解除权的，解除权消灭，该合理期限一般掌握在一年；4、由于未按时支付租金而使出租人具有合同解除权，但承租人表示支付后期租金而出租人同意的，解除权消灭。
权利因主张而成就，因放弃而消灭，合同解除权同样如此。《合同法》第九十五条规定："法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭"。实践中较难把握的是，法律未规定租赁合同的解除权行使期限，而当权利人怠于行使权利时，将导致权利长期处于一种不确定的状态。我们认为，这种长期怠于行使权利的状况也是权利消灭的一种情形。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定："法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人(合同违约方)催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭"。对此，我们建议关于租赁合同的解除权行使期限可以参照把握。
本案房屋租赁合同的履行期限定为一年，即2008年9月1日至2012年1月31日止，原告于2012年4月23日起诉时合同的履行期限已经届满，原告请求依法解除双方签订的房屋租赁合同。本案类似上述第三种情形，双方未约定解除权行使期限，对方亦未催告的，解除权行使合理期限一般掌握在一年内，合同履行期限届满后，原告请求依法解除双方签订的房屋租赁合同，原告已经没有解除权，也不存在解除合同实际意义问题。
2、承租人与次承租人之间的合同权力届定问题？
本案原告屏南县邮政局为承租人其将所承租的房屋出租给次承租人被告陈某，由于本案承租人屏南县邮政局其合同权利受到出租人屏南县工商行政管理局与其签订的合同权利的限制，因此本案承租人屏南县邮政局合同权利是有限的。其合同权限不能超越出租人屏南县工商行政管理局与其签订的合同权利的限制，由于出租人屏南县工商行政管理局与其屏南县邮政局签订房屋租赁合同的期限至2012年2月28日，因此本案原告主张2012年2月28日之后的合同权利依据不足。故从原、被告所签订的房屋租赁合同终止之次日即2012年2月1日起至2012年2月28日期间被告所占用的租赁房屋，原告请求被告按原、被告所签订的房屋租赁合同所约定的租金2300元/月计算支付占有使用费即按一个月租金2300元计算合法本院予以支持。
（苏枝贵）