（一） 首部

1、判决书字号
黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院（2012）齐民一终字第306号民事书

2、案由：确认合同无效纠纷

3、诉讼双方
上诉人（原审原告）：贾某，女。
委托代理人冯红艳，黑龙江天扩律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：赵某，男。
委托代理人李众，黑龙江华益律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李某，男。

4、审级：二审

5、审判机关和审判组织
审判机关：黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：周虹；审判员：左齐；审判员：李颖莉。

6、审结时间：2012年7月30日

（二）诉辩主张

1、原告贾某诉称
1998年11月贾某与李某登记结婚，婚后两人共同购买了位于龙沙区鑫明园小区X号楼的三所商服，房屋产权均登记在李某名下，夫妻双方在该三所商服处开办了"车之家汽车保修厂"。2010年12月被告李某外出未归后原告贾某才得知被告李某已于2009年2月9日和2010年11月22日将位于龙沙区鑫明园小区X号楼的一、二号商服卖给了被告赵某。赵某明知该商服属于贾某和李某的共同财产，还从李某手中购买，被告李某和被告赵某恶意串通，以极低的价格买卖属于贾某和李某的共有房产，被告李某与被告赵某的买卖协议属于无效合同，请求法院确认合同无效。

3、被告赵某辩称
赵某属于善意第三人，赵某将1号商服买下后反租给贾某和李某，第一年的房租是由贾某和李某分别分三次给的，第二年的房租是从2号商服的购房款中扣除的，1号商服的贷款也被一次性还清，贾某一直在该房经营，其应该知道1号商服已出售，贾某应在法定期限内行使撤销权，而两年过去了，贾某并未对此提出异议。在购买2号商服时贾某和李某打算将2号、3号商服卖给赵某，后来，李某告诉赵某，贾某只同意卖一套商服，并当着赵某的面给贾某打电话，商量将2号商服卖给赵某，所以赵某有理由相信贾某是同意李某出卖2号商服的。法律只要求购买人有理由相信出卖行为是夫妻双方共同意思表示，并未要求夫妻协商一致的法律文件，在产权部门办理房屋过户手续，购买人的购买行为的合法性便得到法律的高度确认。夫妻一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此，被告赵某和被告李某的房屋买卖合同是合法有效的。请求驳回原告贾某的诉讼请求。

4、贾某不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称
原审判决驳回贾某要求确认龙沙区鑫明园小区X号楼00单元01层01号商服买卖协议无效的诉讼请求错误。无论是鉴于李某恶意低价转移共同财产的行为，还是基于李某未经夫妻一方同意低于原始购房款恶意买受行为，李某与赵某签订的涉案01号商服的买卖合同都是无效的，依法应予撤销。原审判决认定赵某购买龙沙区鑫明园小区X号楼00单元01层02号商服支付购房款632，835.95元错误。请求撤销原判，依法改判。

5、赵某不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：
原审判决认定事实不清。贾某明知李某向赵某出售龙沙区鑫明园小区X号楼00单元01层02号商服，赵某取得该商服的产权，属于善意取得。李某与贾某是否离婚，不影响与赵某交易的合同效力。原审判决适用法律错误。赵某取得两套房屋均符合法律规定。本案应适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条的规定，依法驳回贾某的诉讼请求。请求二审法院撤销原判第二项、第三项，依法改判。

6、针对贾某的上诉请求及理由，赵某答辩称：
1号商服买卖协议合法有效。原审认定赵某交纳了2号商服的购房款63万多元的事实清楚。请求二审法院维持原审判决第一项。

7、针对的赵某上诉请求及理由，贾某答辩称：
赵某恶意取得涉案的两套商服，因此赵某与李某签订的房屋买卖合同无效，应予撤销。1、赵某在购买1号商服后，没有书面买卖合同，没有支付购房款的收据，赵某称以39万元取得，低于1号商服的原始买受价44万元，不符合当时市场行情。2、赵某在他所谓的买房之后没有及时要求交付房屋，1号商服一直保持在李某与贾某的使用和经营中。在李某出走后，赵某向贾某主张收房，明显不符合房屋买卖的交易习惯，属于与李某恶意串通。3、赵某称在买房后将房屋出租给李某、贾某使用，在一审、二审时，既没有提供书面的租赁合同，也没有李某和贾某缴纳房租的收据，证实租赁关系。赵某仅提供了三位证人证言，而且三位证人的证言内容含混，不能证实赵某的主张。4、根据产权部门备案,赵某购买两处房屋的购房款,明显低于市场价格。

（三）事实和证据
贾某为证明其诉讼请求，在举证期限内向法院提交的证据及证明的问题如下：
（一）、结婚证。证实贾某和李某是夫妻。
（二）、贾某与赵某电话录音资料一份。该份录音形成于2011年2月22日，即起诉后。欲证明赵某与贾某、李某是熟人，赵某知道李某与贾某要离婚，在这种情况下，还未经贾某同意，与李某签订2号房屋买卖协议。
（三）、龙沙区鑫明园小区X号楼00单元01层01号、02号房屋档案二份。欲从时间上证明这两处房产是李某和贾某的夫妻共同财产，李某单方面将房屋卖给赵某，且交易价格明显偏低。
赵某为证明其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据及证明的问题如下：
（一）、龙沙区鑫明园小区X号楼00单元01层01号、02号房屋档案二份。他项产权证复印件2份，欲证明赵某合法取得01号和02号商服。
（二）、赵某申请法院调取的2009年2月9日李某在铁锋农村信用社的还款记录，2010年11月22日李某在银鹤农村信用社的还款记录、同日李某在交通银行的存款记录，欲证实赵某在购买房屋的过程中支付了合理价款。
（三）、房屋登记费、非住房转让手续费、产权产籍证明费、契税、地税、交易税，票据共8张，欲证明各种税费是由赵某交纳的。
（四）、李某2证人证言，证实2010年9月份，李某给赵某打电话说要谈卖房子的事情，李某2陪同赵某一起到李某的店里，当时贾某也在场一起谈房价，后来在门口遇到赵某2，赵某2和李某、赵某接着谈，后来怎么谈的不清楚。
（五）、赵某2证人证言，证实2009年6、7月份，其和赵某到李某的汽车修配厂去收过房费，李某给赵某拿了5000元房费，并跟赵某说剩下的钱缓一缓再给。又证实2010年9月上旬，其看到赵某和李某、贾某在谈买房子的事，赵某2还帮着讲价了，并证实当天价格未谈成。
（六）、顾某证人证言，证实2010年10月份，其曾陪同赵某到李某的汽车修配厂谈买房子的事情，但因价格问题没有谈成。
依据贾某、赵某提交的证据材料及法院依申请调取的证据，结合双方当事人的庭审、质证意见，查明事实如下：
1998年11月14日贾某与李某登记结婚，婚后购买了位于龙沙区鑫明园小区X号楼00单元01层01号、02号、03号商服，二人在该三所商服处经营"车之家汽车保修厂"，房屋产权均登记在李某名下。2008年11月27日李某与贾某将1号商服抵押给齐市区铁锋信用社贷款240，000.00元，设定抵押期为48个月，该笔贷款已于2009年2月9日被一次性还清，本息共计242，797.20元。2008年11月26日李某与贾某将2号商服抵押给齐市区联社银鹤分社贷款230，000.00元，设定抵押期为36个月，该笔贷款已于2010年11月22日被一次性还清，本息共计242，835.95元。
赵某与李某、贾某是朋友关系。2009年2月9日李某与赵某签订房屋买卖协议一份，将1号商服卖给赵某，赵某支付了购房款390，000.00元（390,000.00÷111.72㎡＝3490.87元/㎡），并办理了更名过户手续。赵某购得房屋后，将该房反租给李某、贾某继续经营汽车修配厂。双方未签订书面租赁合同，仅口头约定年租金20,000.00元，取暖费由李某负担。2009年6、7月份李某曾交给赵某房屋租金5，000.00元。
李某、贾某与赵某在2010年9、10月份即开始协商买卖2号、3号商服，但因价格问题双方没有谈妥。后来双方谈好两套房子的房价准备交易时，李某告知赵某，其与贾某发生矛盾想离婚，不能把两套房子都卖给赵某，只能卖一套，并当着赵某的面给贾某打的电话，确认卖给赵某2号商服。在此情况下，李某与赵某于2010年11月22日签订2号商服买卖协议，并办理了更名过户手续。赵某支付了购房款632，835.95元（包括还农村信合贷款242，835.95元，存入交通银行李某的个人账户390，000.00元），各种税费共计61，451.23元。李某于2010年12月份外出，至今未归，车之家汽车修配厂停止经营，之后，赵某向贾某索要1号、2号商服的钥匙，贾某拒绝交付，于是赵某于2011年农历年前几天撬门搬入1号、2号商服。现1号、2号商服均被赵某抵押给农村信用合作社安智分社设定了最高额抵押贷款。
另查明，齐齐哈尔市房地产产权市场管理处制定的《二00九年度中心城区房地产市场流通指导价格》关于民航路楼房商服的指导价格是2500-3500元。

（四）判案理由
黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院经审查查明：李某与赵某分别于2009年2月9日、2010年11月22日签订的齐齐哈尔市龙沙区鑫明园小区X号楼00单元01层01号商服、02号商服两份房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该两份合同合法有效。且赵某已付清房款，双方已办理完房屋更名过户手续，双方之间的买卖关系成立，本院予以认定。关于贾某主张李某未经其同意，与赵某恶意低价转移共同财产，李某、赵某之间的房屋买卖无效的问题，贾某提出赵某购买此房时，李某与贾某要离婚，其不知道卖房之事。因赵某买房时，贾某与李某并未离婚（且至今双方亦未离婚），赵某有理由相信卖房是贾某、李某双方共同的意思表示，李某与赵某之间的房屋买卖行为符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条的规定，因此，李某与赵某买卖齐齐哈尔市龙沙区鑫明园小区X号楼00单元01层01号商服、02号商服的行为合法有效。

（五）定案结论
黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2011）龙民初字
第374号民事判决。
二、驳回贾某的诉讼请求。

（六）解说
1、本案争议的焦点是赵某对诉争房屋是否构成善意取得。由于是否善意属于第三人的主观心里状态，他人无法直接探究，故实践中，对何谓"善意"见解不一。就包括房屋而言，是否要求第三人在信赖登记基础上还不能有重大过失，观点不一。一种观点认为，房屋一般是个人或家庭最重要、最有价值的财产类型，作为夫妻共同所有财产的房屋往往涉及家庭成员的居住保障，另外，从生活实践看，房屋产权登记在夫妻一方名下的情形并不鲜见。因此，应排除具有重大过失的第三人的善意取得。我们认为对作为不动产的房屋而言，应当以第三人对登记的信赖作为判断是否构成不动产善意取得的标准。及时有房屋权属登记不实的情况，并非是第三人导致的，第三人客观上很难查明登记不实的实际情形。本案中房屋产权登记在李某名下，赵某很难查清实际产权人。另外，第三人对登记的信赖作为善意判断标准并不排斥对夫妻另一方的事先防范。依据物权法第十九条第一款、第二款的规定权利人可以申请变更登记，即便在更正登记完成之前，权利人也还可以申请异议登记，避免第三人善意取得。即便夫妻另一方的权益受到损害，也可以得到事后救济。本案如果贾某和李某不离婚，那么，卖房款即为夫妻共同财产，如果贾某和李某离婚，贾某可以要求李某赔偿损失。
2、善意的证明责任分配问题。在不动产的善意取得中，应首先推定去的人是善意的，房产登记簿是以国家信誉作为保障，具有高度公信力，物权法第十六条明确承认了登记簿的推定效力，因此举证责任应由否定第三人善意取得的夫妻一方负担，本案中贾某负有举证责任，如果其不能证明赵某为恶意，就应推定第三人赵某为善意。本案中贾某仅以不知道李某将房屋卖给赵某为由欲证实赵某为恶意，显然不能成立。
3、善意第三人"善意"状态的时间节点。本案中赵某在购买房屋后，一直由李某和贾某使用，李某于2010年12月份外出后就没有再回来，车之家汽车修配厂也停止经营，之后，赵某向贾某索要1号、2号商服的钥匙，贾某拒绝交付，于是赵某于2011年农历年前几天撬门搬入1号、2号商服。由此可见，确认"善意"的时间节点是很有必要的。是以房屋产权登记时间为准，还是以实际搬入房屋为准。我们认为应当以房屋产权登记为准，根据物权法第一百零六条第一款第（三）项明确规定，不让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。本案中赵某与李某在交易时已经将房照更名到赵某名下，事后贾某以不知道李某将房屋出卖为由不让赵某入住，是不能获得支持的。
（李颖莉、高威）