（一）首部

1、判决书字号：广东省汕尾市城区人民法院（2013）汕城法民一初字第235号民事判决。

2、案由：占有物返还纠纷。

3、诉讼双方
原告：颜某某1。
被告：周某某。
第三人：颜某某2。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织
审判机关：广东省汕尾市城区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：莫胜卫；审判员：陈贵文;人民陪审员：林悦涛。

6、结案时间：2013年12月11日。

（二）诉辩主张

1、原告颜某某1诉称，原告于2012年1月13日得到座落于汕尾市西小区X号门市房产权（房产证号：汕房交字第0100XXXX49号）后，和母亲多次由香港到汕尾向被告要求迁出，但由于被告拒绝迁出，造成原告及母亲的交通费、误工费及住宿费等的经济损失共人民币13000元。另被告占用了原告房产致原告经济损失应按市值每月人民币3000元计算至案件完毕。鉴于被告至今还占用原告房产不归还，特具状法院，请求判决：1.被告迁出座落于汕尾市西小区X号门市房产，归还原告使用；2、被告赔偿因侵占原告物业而对原告造成的经济损失以市值每月租金人民币3000元，从2012年1月13日开始，至案件审结为止计算的经济损失；3、被告支付原告及母亲因多次从香港往返汕尾市向被告追讨归还房产造成的经济损失（交通费、误工费及住宿费等）合共人民币13000元。4、本案诉讼费用均由被告承担。

（三）事实和证据
汕尾市城区人民法院经公开审理查明：原告颜某某1与第三人颜某某2系父子关系，2010年11月10日第三人将其所有的位于汕尾市西小区X号门市租赁给被告周某某经营烟酒商行，第三人与被告签订了租赁协议书，协议约定：租赁时间6年，从2010年11月10日至2016年11月9日；租金分二个时段计算，2010年11月10日至2012年11月9日，每月租金为1300元，2012年11月10日至2016年11月9日，每月租金为1500元；租金交付方式，每三个月交款一次，第一次为签订合同之日，以后为每个交款时间的第一天。如未能按时交款，出租方收取滞纳金日计1%。出租方门市门窗俱全，水电设施齐备，承租方租用期间应爱护房屋，依时缴纳水电费用，遵守国家有关法律法规，租用期间租房所需工商、税务、公安等费用应由承租方理顺，出租方不予负责。承租方需要改变门窗等建筑结构时，应经出租方同意，同时不得转租他人，因特殊原因需要转租时应告知出租方，征得其同意。租用期满后，若出租方继续出租，按时价优先租给承租方。出租方收取了承租方的水电费按金3个月基本租金3900元，期满后多还少补。第三人依约定将其门市交由被告使用管理，被告依约定支付租金及水电费按金给第三人，其租金已付至2013年11月9日止。原告依判决取得了位于汕尾市西小区X号门市的产权，于2012年1月13日在汕尾市房地产管理局办理了房地产权证（粤房地权证汕房交字第0100XXXX49号）。后原告以该门市系其所有找被告理妥未果，遂以被告至今还占用其房产不归还为由向法院起诉，提出上述诉讼请求。
原告提供的证据：1、香港居民身份证、通行证，证明原告的身份；2、房地产权证（粤房地权证汕房交字第0100XXXX49号），证明汕尾市西小区X号门市的权属人为颜某某1。被告周某某、第三人颜某某2对原告的证据经质证，均没有异议，被告提出其与第三人于2010年已签订了协议在先。
被告提交的证据：1、身份证、证明被告的身份；2、房地产权证，证明原房产所有人为颜某某2；3、租赁协议书，证明颜某某2将其房产出租给周某某，租期为6年，从2010年11月10日至2016年11月9日；4、收据，证明被告已交2013年8月10日至同年11月9日止，共三个月的租金4500元给颜某某2。原告对被告的证据经质证，对证据1、2没有异议，对证据3的真实性有异议，认为该租赁协议是被告和第三人在关于时间的问题上后来补签的，不予认可，对证据4有异议，该收据和之前的相差太远，不予认可。第三人对被告提交的证据没异议，其没提交证据。
上述事实有下列证据证明：
1、上述原告提供的证据
2、上述被告提供的证据

（四）判案理由
汕尾市城区人民法院经审理，被告周某某现租用的位于汕尾市西小区X号门市，在2012年1月13日之前的产权人系第三人颜某某2，在2012年1月13日起该门市的产权人已依法变更为原告颜某某1，该房产的所有权已归属原告。2010年11月10日第三人将其所有的汕尾市西小区X号门市出租给被告，双方签订了租赁协议，该协议主体适格、当事人意思表示真实，内容合法，依法应确认有效。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条"租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力"的规定，被告向第三人所承租的门市，是被告善意取得，不存在因该门市所有权发生变更而致使租赁解除的法定情形，故该租赁协议应依法继续履行，但因该门市的权属人已变更为原告，因此该门市租金应由被告向原告支付，租金自2013年11月10日起计付至2016年11月9日止，租赁期限届满的次日，被告应将所承租的门市归还原告管业使用。原告要求被告赔偿因侵占其物业而造成的经济损失以市值每月租金人民币3000元，从2012年1月13日开始至案件审结为止计算的经济损失，没理由依据，不予支持。争讼的门市自2012年1月13日至2013年11月9日止的租金及水电费按金3900元，被告已向第三人支付完毕，第三人亦表示已收取，因原告与第三人系父子关系，可由原告另行主张权利。原告要求被告支付原告及母亲因多次从香港往返汕尾市向被告追讨归还房产造成的经济损失人民币13000元，因其未能提供依据，且不符合相关规定，依法不予支持。被告提出所承租的门市原产权人是颜某某2，签订的协议在前，应按协议继续履行的意见，依法应予采信。第三人要求争议房产的租金继续由其本人收取至本人去世为止，因原告不予认可，故不予采纳。

（五）定案结论
汕尾市城区人民法院认为，被告周某某现租用的位于汕尾市西小区X号门市，在2012年1月13日之前的产权人系第三人颜某某2，在2012年1月13日起该门市的产权人已依法变更为原告颜某某1，该房产的所有权已归属原告。2010年11月10日第三人将其所有的汕尾市西小区X号门市出租给被告，双方签订了租赁协议，该协议主体适格、当事人意思表示真实，内容合法，依法应确认有效。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条"租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力"的规定，被告向第三人所承租的门市，是被告善意取得，不存在因该门市所有权发生变更而致使租赁解除的法定情形，故该租赁协议应依法继续履行，但因该门市的权属人已变更为原告，因此该门市租金应由被告向原告支付，租金自2013年11月10日起计付至2016年11月9日止，租赁期限届满的次日，被告应将所承租的门市归还原告管业使用。原告要求被告赔偿因侵占其物业而造成的经济损失以市值每月租金人民币3000元，从2012年1月13日开始至案件审结为止计算的经济损失，没理由依据，不予支持。争讼的门市自2012年1月13日至2013年11月9日止的租金及水电费按金3900元，被告已向第三人支付完毕，第三人亦表示已收取，因原告与第三人系父子关系，可由原告另行主张权利。原告要求被告支付原告及母亲因多次从香港往返汕尾市向被告追讨归还房产造成的经济损失人民币13000元，因其未能提供依据，且不符合相关规定，依法不予支持。被告提出所承租的门市原产权人是颜某某2，签订的协议在前，应按协议继续履行的意见，依法应予采信。第三人要求争议房产的租金继续由其本人收取至本人去世为止，因原告不予认可，故不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第二百一十三条、第二百一十四条、第二百二十九条和《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条的规定，作出判决:
一、第三人颜某某2与被告周某某签订的租赁协议书有效。
二、被告周某某应于本判决生效之日将2013年11月10日起至2014年2月9日止共三个月的租金人民币4500元给付原告颜某某1，以后的租金应依租赁协议约定予以履行给付原告。
三、被告周某某应于租赁协议约定的租赁期限届满次日即2016年11月10日将所承租的汕尾市西小区X号门市归还原告管业使用。
四、驳回原告颜某某1的其他诉讼请求。

（六）解说
本案处理重点主要在于对承租权、所有权、占有权的理解。我国《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定"租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力"。俗语说："买卖不破租赁"，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物转让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故作出如上判决。宣判后，原、被告及第三人均没有上诉。本案的审理和判决做到紧紧围绕公正司法这条主线开展工作，用事实、证据解决争议的焦点，达到息讼止争的效果，化解了社会矛盾，为和谐社会提供了司法保障。
（陈贵文）